La valutazione di un bene immobile è un’operazione complessa in quanto
si tratta di andare ad attribuire un valore di mercato ad un
determinato bene, con una delle varie metodologie previste dalla
disciplina dell’estimo. Per valore si intende il prezzo, espresso in
quantità di moneta, che la pluralità di acquirenti e venditori sarebbe
rispettivamente disposta a corrispondere per la cessione ed acquisto di
un bene in una libera contrattazione, condotta nei tempi ordinari in
cui i beni similari sono offerti sul mercato locale.
Le metodologie di stima prevedono diversi approcci che consentono di
risolvere tutte le possibili situazioni che possono presentarsi in
rapporto allo stato specifico del bene, alla presenza o meno di un
mercato immobiliare più o meno dinamico, nonché alla finalità della
stima. Tutte le metodologie, però in sostanza, si basano sul confronto
tra le caratteristiche del bene oggetto di stima e quelle di beni
similari, dei quali si deve conoscere anche il prezzo di cessione in
una recente compravendita (o altri dati economici: ad esempio costo di
ricostruzione, canone di locazione, ecc., a seconda dello scopo della
stima).
Il confronto è particolarmente difficile in quanto sono molteplici le
caratteristiche elementari degli immobili che possono, con maggiore o
minore peso, incidere sul valore degli stessi.
Anche nella stima dei beni di natura agricola si incontrano tali
difficoltà in quanto, benché rispetto ad altre tipologie di immobili
(urbani o industriali) presentino un minor numero di caratteristiche
atte a distinguerli l’uno dall’altro e dal relativo valore, questo
numero resta comunque sempre abbastanza elevato.
Un osservatorio di valori immobiliari è uno strumento che si prefigge
di monitorare l’andamento dei valori di beni immobili ai fini della
loro utilizzazione in attività professionali, commerciali, governo del
territorio e quanto altro, a disposizione di cittadini, imprese ed enti
pubblici.
Perché e viva l’esigenza di un Osservatorio di valori immobiliari
dei beni di natura agricola? Sicuramente per:
- la carenza di informazioni economiche per tali tipi
di beni;
- la confusione nell’individuazione del corretto
valore per la molteplicità di tipologie di valori agricoli assunte per
specifiche funzionalità;
- la necessità di sviluppare e approfondire una
cultura professionale per la valutazione di tali beni, supportando le
relative operazioni di stima, sia di interesse privato che pubblico;
- disporre di uno strumento per una valutazione
automatica del valore dei terreni agricoli, a partire da informazioni
oggettive delle loro caratteristiche tecniche, rilevate secondo una
predefinita codifica.
Preliminarmente è necessario esplicitare una definizione inequivocabile
di un terreno agricolo, al fine di qualificare la natura e le finalità
dell’Osservatorio. Per terreno agricolo si intende un’area destinata ad
attività agricola e non suscettibile di edificazione, se non per
costruzioni strumentali all’esercizio dell’attività stessa, di tipo
abitativo o non abitativo, in base alle previsioni dello
strumento urbanistico vigente.
Il valore che si andrà a ricercare, per l’Osservatorio, deve
prescindere da fattori che eccedano il puro merito agricolo (non si
terrà conto ad esempio di prospettive di futura edificabilità per la
vicinanza a centri abitati ovvero di ubicazioni in zone di
esposizione panoramica su rilevanti paesaggi naturalistici,
cosicché come di ogni altro fattore che non incida sulla redditività
agricola).
È appena il caso di evidenziare come tale finalità dell’Osservatorio,
da una parte semplifichi l’attività di costituzione, da un’altra ne
contrasti la piena aderenza al mercato immobiliare ordinario. Tale
scelta porta evidentemente ad escludere casi singolari di valori
immobiliari influenzati da un eccessiva presenza di fattori
extragricoli che incidano sui valori medesimi. Anche in questi ultimi
casi l’Osservatorio potrà, comunque, sempre offrire un valore di
base, che con opportune analisi estimali può essere adattato alla
finalità precipua della stima.
L’ambito territoriale di valenza dei valori dell’Osservatorio è quello
comunale.
Ai fini della rilevazione dei valori si è dovuta necessariamente
operare una scelta sulle qualità di coltura da monitorare per la
costituzione dell’Osservatorio. Le qualità di coltura catastali sono
esorbitanti (n. 107) ed in alcuni casi obsolete.
Appaiono più approcciabili, in quanto di più recente introduzione,
ancorché non perfettamente standardizzate a livello nazionale le
qualità di coltura individuate nelle tabelle dei valori agricoli medi
per espropri (legge 865/71 e s.m.), che risultano in numero più ridotto
e più vicine alla attuale realtà agricola. Si ritiene pertanto
opportuno fare riferimento a queste ultime, salvo accorpamenti
specifici ai fini dell’elaborazione dei dati quando il valore
immobiliare e la natura della qualità di coltura siano sufficientemente
omogenei.
L’Osservatorio, in questa prima fase, per accelerare il
processo di costituzione è stato realizzato sulla base dei dati di
mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie
empiriche per estrapolarli sull’universo dei beni agricoli,
da professionisti qualificati operanti sul territorio.
In una seconda fase, l’osservatorio assumerà, progressivamente, natura
scientifica fondato su dati puntuali,
specificatamente desunti dal mercato ed elaborati con metodologie
statistico-matematiche.
Occorre poi evidenziare come il mercato dei terreni agricoli ha
risentito, per molti anni, in modo essenziale dei criteri di
valutazione automatica previsti dal DPR 131/86 (Testo unico delle
imposte di registro) e pertanto i prezzi dichiarati sugli atti
traslativi fino a pochi anni fa era quello determinato sulla scorta dei
Redditi Dominicali che nulla avevano a che fare con i reali valori di
mercato. Solo negli ultimi periodi si sta assistendo a dichiarazioni
più veritiere, ma il mercato è ancora poco trasparente e comunque non
produce quei parametri sufficienti, sia dal punto qualitativo che
quantitativo, a realizzare un Osservatorio di “natura scientifica”.
I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari
dell'Osservatorio del mercato immobiliare agricolo non possono
intendersi sostitutivi della "stima", anche se finalizzata ad accertare
il puro merito agricolo, ma soltanto di ausilio alla stessa.
Sono riferiti all'ordinarietà dei fondi agricoli nei vari contesti
locali, rappresentando perciò valori agricoli minimi e massimi
ordinari, significando che possono essere presenti fondi
singolari il cui valore può discostarsi da quelli rilevati.
Un’ulteriore particolarità dei valori esposti nell’Osservatorio, sempre
nell’ottica di consentirne una sua migliore utilizzabilità e di potere
acquisire ogni informazione economica disponibile in tema di
trasferimenti di terreni agricoli (ovviamente opportunamente resa
omogenea al contesto), concerne il fatto che i valori agricoli
sono considerati al netto dell’incidenza di eventuali costruzioni
rurali presenti. La disciplina dell’estimo detta le modalità operative
per armonizzare le due tipologie di valori onde consentire l’uso
dei valori dell’Osservatorio, previ adattamenti, per ogni fine di stima.
Per quanto concerne i terreni con piantagioni arboree i valori tengono
conto anche del soprassuolo, che come è noto è in stretta correlazione
tra età delle piante e durata del ciclo di estirpazione (o taglio per i
boschi). A tale fine la durata del ciclo ordinario della piantagione è
divisa in intervalli, corrispondenti alle varie fasi (ad esempio tre:
soprassuolo con un’età inferiore ad un terzo del ciclo
vegetativo; soprassuolo con un’età compresa tra un terzo e due terzi
del ciclo vegetativo; soprassuolo ha un’età superiore a due terzi del
ciclo vegetativo. Per i boschi si fa riferimento, invece, alla data in
cui si può eseguire il taglio.
Altre problematiche concernono la corretta conduzione dei fondi in
particolare per quanto riguarda la manutenzione delle opere di
sistemazione, scolo e bonifica, se presenti. Oltre quelle sopra
segnalate possono essere presenti molte altre condizioni particolari
incidenti sui valori (vincoli normativi, prescrizioni urbanistiche,
pesi, ecc.). In questi casi, l’Osservatorio non può che fare
riferimento a condizioni di ordinarietà, prescindendo da queste.
Quindi, l'utilizzo delle quotazioni, non può che condurre ad
indicazioni di valori agricoli di larga massima.
Solo la stima effettuata da un tecnico professionista, in quanto
esperto del settore, redatta dopo un’accurata ispezione al fondo ed ai
caratteri locali della zona in cui è posto, costituisce la
consulenza idonea a rappresentare e a descrivere in maniera
esaustiva e con piena efficacia il bene e di motivare il valore da
attribuire.
Ciò premesso, come strumento di ausilio per il lettore sono state
sviluppate specifiche analisi attraverso le quali sono state definite
delle tabelle parametriche che mettono in relazione le caratteristiche
tecniche (fertilità, giacitura, ubicazione, accesso, ecc.) con il
valore di mercato. Tale strumento, note le caratteristiche tecniche
specifiche del terreno oggetto di valutazione, consente di ricavare il
più probabile valore di mercato del terreno medesimo nell’ambito
dell’intervallo minimo-massimo fornito dall’Osservatorio (cfr.
paragrafo “Algoritmo di calcolo del valore”).
Fino all’anno 2014, i listini sono stati pubblicati esclusivamente su
base provinciale, riportando le valorizzazioni per singola qualità di
coltura del terreno e per i singoli comuni. A partire dall’anno
2015, i listini sono prodotti su base regionale, sempre
mantenendo la disaggregazione per singolo comune. Sempre a partire
dall’anno 2015, al fine di una omogeneizzazione e semplificazione a
livello nazionale dei listini, si è provveduto ad accorpare le qualità
di coltura per gruppi omogenei per caratteristiche e valori
immobiliari, pervenendo ad un quadro generale di qualificazione
composto da 49 qualità di coltura rispetto alle originarie 107 presenti
nei listini a base provinciale.
Tale scelta non pregiudica l’efficacia del listino, in quanto la
rilevazione del valore di una coltura mista arborata non è di alcuna
utilità se non si dettaglia la qualità dell’arboratura presente,
l’ubicazione (perimetrale, sparsa, per filari, ecc.), la finalità delle
piante e la densità delle stesse. Di fatto, le qualità arborate possono
assumere, di volta in volta, valori maggiori o inferiori della
corrispondente qualità di coltura principale in assenza di soprassuolo,
proprio in relazione alle suddette caratteristiche e ciò sia in
ambiti territoriali diversi e sia nella stessa località. Pertanto, nel
caso di ricerca di un valore di una coltura mista arborata, deve essere
cura del perito di individuare, caso per caso, il valore più opportuno,
partendo dal valore della coltura principale, priva di
soprassuolo, e apportando al relativo valore le necessarie aggiunte e
detrazioni che le piante possono apportare al bene nel suo complesso.
L’andamento del mercato dei terreni agricoli nell’anno 2015 ha mostrato
una sostanziale stabilità dei prezzi di compravendita rispetto a quelli
dell’anno 2014 ed immediatamente precedenti, con tendenze al ribasso
piuttosto che al rialzo. I ribassi, in generale, hanno riguardato
limature sui valori massimi di alcune colture ed in ristretti
ambiti territoriali nei quali si erano spuntati, irragionevolmente,
corrispettivi sovrastimati.
Pertanto le quotazioni riportate nel presente listino, confermano
sostanzialmente quelle formulate per l’anno precedente, salvo
affinamenti conseguenza di una più precisa e arricchita rilevazione
sulla scorta di ulteriori indagini, che hanno riguardato casi
isolati.
Come novità assoluta per i listini 2016, sono sviluppati dei rapporti
statistici costituiti da tabelle e grafici illustrativi
della variabilità delle quotazioni espresse limitatamente alle
seguenti qualità di coltura più significative per diffusione sul
territorio nazionale:
- seminativi (asciutti);
- orti irrigui (in assenza gli orti asciutti);
- vigneti;
- uliveti;
- frutteti;
- boschi cedui.
Per le qualità di coltura che, localmente, evidenziano più
quotazioni (ad es. vigneto ordinario, vigneto DOC, vigneto DOCG;
uliveto ordinario e ulivato specializzato, ecc.) sono stati
assunti i valori minimi e massimi ordinari assoluti.