LISTINO DEI VALORI IMMOBILIARI DEI TERRENI AGRICOLI - ABRUZZO 2015

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Valori rilevati nell'anno 2014, sostanzialmente coincidenti con quelli rilevati negli anni 2013 e 2012 per invarianza del mercato

Iovine, Antonio

23 marzo 2015

pdf  / 343 pagine in formato A4

Listino di valori realizzato sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie empiriche, basate sulla conoscenza generale del mondo agricolo, ed estrapolati sull’universo dei beni. Alle operazioni hanno partecipato esperti nella materia dell’estimo, supportati da operatori locali, con conoscenza del mercato immobiliare delle varie zone. A livello nazionale è stata eseguita una verifica di controllo formale dei dati rilevati. NB: stante la stagnazione del mercato, si è rilevata una sostanziale invarianza dei valori, che quindi sono in gran parte coincidenti con quelli rilevati negli ultimi due anni.

40,00

  • editore: Exeo
  • collana: osservatorio dei valori agricoli
  • numero in collana: 279
  • isbn: 978-88-6907-109-6
  • sigla: OVA279
  • categoria: LISTINI
  • tipologia: tecnica
  • genere: raccolta
  • altezza: cm 29,7
  • larghezza: cm 21
  • dimensione: A4
  • funzioni permesse: Stampa: SI - Modifica: NO - Copia/Incolla: NO
  • protezione: digital watermarking
  • disponibità: illimitata
  • destinatari: professionale accademico
  • soggetto: economia/industria/management

Introduzione
La natura dei dati dell’Osservatorio
LA PROVINCIA DI L’AQUILA: L’Aquila, Acciano, Aielli, Alfedena, Anversa Degli Abruzzi, Ateleta, Avezzano, Balsorano, Barete, Barisciano, Barrea, Bisegna, Bugnara, Cagnano Amiterno, Calascio, Campo Di Giove, Campotosto, Canistro, Cansano, Capestrano, Capistrello, Capitignano, Caporciano, Cappadocia, Carapelle Calvisio, Carsoli, Castel Del Monte, Castel Di Ieri, Castel Di Sangro, Castellafiume, Castelvecchio Calvisio, Castelvecchio  Subequo, Celano, Cerchio, Civita D’Antino, Civitella Alfedena, Civitella Roveto, Cocullo, Collarmele, Collelongo, Collepietro, Corfinio, Fagnano Alto, Fontecchio, Fossa, Gagliano Aterno, Gioia Dei Marsi, Goriano Sicoli, Introdacqua, Lecce Nei Marsi, Luco Dei Marsi, Lucoli, Magliano Dei Marsi, Massa D’Albe, Molina Aterno, Montereale, Morino, Navelli, Ocre, Ofena, Opi, Oricola, Ortona Dei Marsi, Ortucchio, Ovindoli, Pacentro, Pereto, Pescasseroli, Pescina, Pescocostanzo, Pettorano Sul Gizio, Pizzoli, Poggio Picenze, Prata D’Ansidonia, Pratola Peligna, Prezza, Raiano, Rivisondoli, Rocca  Pia, Rocca Di Botte, Rocca Di Cambio, Rocca Di Mezzo, Roccacasale, Roccaraso, San Benedetto Dei Marsi, San Benedetto In Perillis, San Demetrio Nei Vestini, San Pio Delle Camere, San Vincenzo Valle Roveto, Sant’ Eusanio Forconese, Sante Marie, Santo Stefano Di Sessanio, Scanno, Scontrone, Scoppito, Scurcola  Marsicana, Secinaro, Sulmona, Tagliacozzo, Tione  Degli Abruzzi, Tornimparte, Trasacco, Villa Sant’Angelo, Villa Santa Lucia Degli Abruzzi, Villalago, Villavallelonga, Villetta Barrea, Vittorito
LA PROVINCIA DI CHIETI: Chieti, Altino, Archi, Ari, Arielli, Atessa, Bomba, Borrello, Bucchianico, Canosa Sannita, Carpineto Sinello, Carunchio, Casacanditella, Casalanguida, Casalbordino, Casalincontrada, Casoli, Castel Frentano, Castelguidone, Castiglione Messer Marino, Celenza Sul Trigno, Civitaluparella, Civitella Messer Raimondo, Colledimacine, Colledimezzo, Crecchio, Cupello, Dogliola, Fallo, Fara Filiorum Petri, Fara San Martino, Filetto, Fossacesia, Fraine, Francavilla Al Mare, Fresagrandinaria, Frisa, Furci, Gamberale, Gessopalena, Gissi, Giuliano Teatino, Guardiagrele, Guilmi, Lama Dei Peligni, Lanciano, Lentella, Lettopalena, Liscia, Miglianico, Montazzoli, Montelapiano, Montebello Sul Sangro, Monteferrante, Montenerodomo, Monteoderisio, Mozzagrogna, Orsogna, Ortona, Paglieta, Palena, Palmoli, Palombaro, Pennadomo, Pennapiedimonte, Perano, Pietraferrazzana, Pizzoferrato, Poggiofiorito, Pollutri, Pretoro, Quadri, Rapino, Ripa Teatina, Roccamontepiano, Rocca San Giovanni, Roccascalegna, Roccaspinalveti, Roio Del Sangro, Rosello, San Buono, San Giovanni Lipioni, San Giovanni Teatino, San Martino Sulla Marrucina, San Salvo, San Vito Chietino, Santa Maria Imbaro, Sant’Eusanio Del Sangro, Scerni, Schiavi D’Abruzzo, Taranta Peligna, Tollò, Torino Di Sangro, Tornareccio, Torrebruna, Torrevecchia Teatina, Torricella Peligna, Treglio, Tufillo, Vacri, Vasto, Villalfonsina, Villamagna, Villa Santa Maria
LA PROVINCIA DI PESCARA: Pescara, Abbateggio, Alanno, Bolognano, Brittoli, Bussi Sul Tirino, Cappelle Sul Tavo, Caramanico Terme, Carpineto Della Nora, Castiglione A Casauria, Catignano, Cepagatti, Città Sant’Angelo, Civitaquana, Civitella Casanova, Collecorvino, Corvara, Cugnoli, Elice, Farindola, Lettomanoppello, Loreto Aprutino, Manoppello, Montebello Di Bertona, Montesilvano, Moscufo, Nocciano, Penne, Pescosansonesco, Pianella, Picciano, Pietranico, Popoli, Roccamorice, Rosciano, Salle, Sant’Eufemia A Maiella, San Valentino In Abruzzo Citeriore, Scafa, Serramonacesca, Spoltore, Tocco Da Casauria, Torre Dè Passeri, Turrivalignani, Vicoli, Villa Celiera
LA PROVINCIA DI TERAMO: Teramo, Alba Adriatica, Ancarano, Arsita, Atri, Basciano, Bellante, Bisenti, Campli, Canzano, Castel Castagna, Castellalto, Castelli, Castiglione Messer Raimondo, Castilenti, Cellino Attanasio, Cermignano, Civitella Del Tronto, Colledara, Colonnella, Controguerra, Corropoli, Cortino, Crognaleto, Fano Adriano, Giulianova, Isola Del Gran Sasso D’Italia, Martinsicuro, Montefino, Montorio Al Vomano, Morro D’Oro, Mosciano Sant’Angelo, Nereto, Notaresco, Penna Sant’Andrea, Pietracamela, Pineto, Rocca Santa  Maria, Roseto Degli Abruzzi, Sant’Egidio Alla Vibrata, Sant’Omero, Silvi, Torano Nuovo, Torricella Sicura, Tortoreto, Tossicia, Valle Castellana
ALLEGATI
Algoritmo di calcolo del valore
L’Aquila: tabelle qualità di coltura, parametri di stima, loro variabilità
Chieti: tabelle qualità di coltura, parametri di stima, loro variabilità
Pescara: tabelle qualità di coltura, parametri di stima, loro variabilità
Teramo:tabelle qualità di coltura, parametri di stima, loro variabilità
Specifiche tecniche per l’attribuzione del livello qualitativo, adeguato alle caratteristiche tecniche del terreno oggetto di valutazione
Declaratoria per l'individuazione delle qualità di coltura rilevate

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La valutazione di un bene immobile è un’operazione complessa in quanto
si tratta di andare ad attribuire un valore di mercato ad un
determinato bene, con una delle varie metodologie previste dalla
disciplina dell’estimo. Per valore si intende il prezzo, espresso in
quantità di moneta, che la pluralità di acquirenti e venditori sarebbe
rispettivamente disposta a corrispondere per la cessione ed acquisto di
un bene in una libera contrattazione, condotta nei tempi ordinari in
cui i beni similari sono offerti sul mercato locale.

Le metodologie di stima prevedono diversi approcci che consentono di
risolvere tutte le possibili situazioni che possono presentarsi in
rapporto allo stato specifico del bene, alla presenza o meno di un
mercato immobiliare più o meno dinamico, nonché alla finalità della
stima. Tutte le metodologie, però in sostanza, si basano sul confronto
tra le caratteristiche del bene oggetto di stima e quelle di beni
similari, dei quali si deve conoscere anche il prezzo di cessione in
una recente compravendita (o altri dati economici: ad esempio costo di
ricostruzione, canone di locazione, ecc., a seconda dello scopo della
stima).

Il confronto è particolarmente difficile in quanto sono molteplici le
caratteristiche elementari degli immobili che possono, con maggiore o
minore peso, incidere sul valore degli stessi.

Anche nella stima dei beni di natura agricola si incontrano tali
difficoltà in quanto, benché rispetto ad altre tipologie di immobili
(urbani o industriali) presentino un minor numero di caratteristiche
atte a distinguerli l’uno dall’altro e dal relativo valore, questo
numero resta comunque sempre abbastanza elevato.

Un osservatorio di valori immobiliari è uno strumento che si prefigge
di monitorare l’andamento dei valori di beni immobili ai fini della
loro utilizzazione in attività professionali, commerciali, governo del
territorio e quanto altro, a disposizione di cittadini, imprese ed enti
pubblici.  

Perché  e viva l’esigenza di un Osservatorio di valori
immobiliari dei beni di natura agricola?

Sicuramente per:

- la carenza di informazioni economiche per tali tipi di beni;

- la confusione nell’individuazione del corretto valore per la
molteplicità di tipologie di valori agricoli assunte per specifiche
funzionalità;

- la necessità di sviluppare e approfondire una cultura professionale
per la valutazione di tali beni, supportando le relative operazioni di
stima, sia di interesse privato che pubblico;

- disporre di uno strumento per una valutazione automatica del valore
dei terreni agricoli, a partire da informazioni oggettive delle loro
caratteristiche tecniche, rilevate secondo una predefinita codifica.

Preliminarmente è necessario esplicitare una definizione inequivocabile
di un terreno agricolo, al fine di qualificare la natura e le finalità
dell’Osservatorio. Per terreno agricolo si intende un’area destinata ad
attività agricola e non suscettibile di edificazione, se non per
costruzioni strumentali all’esercizio dell’attività stessa, di tipo
abitativo o non abitativo,  in base alle previsioni dello
strumento urbanistico vigente.

Il valore che si andrà a ricercare, per l’Osservatorio, deve
prescindere da fattori che eccedano il puro merito agricolo (non si
terrà conto ad esempio di prospettive di futura edificabilità per la
vicinanza a centri abitati  ovvero di ubicazioni in zone di
esposizione panoramica su  rilevanti paesaggi
naturalistici,  cosicché come di ogni altro fattore che non
incida sulla redditività agricola).

È appena il caso di evidenziare come tale finalità dell’Osservatorio,
da una parte semplifichi l’attività di costituzione, da un’altra ne
contrasti la piena aderenza al mercato immobiliare ordinario. Tale
scelta porta evidentemente ad escludere casi singolari di valori
immobiliari influenzati da un eccessiva presenza di fattori
extragricoli che incidano sui valori medesimi. Anche in questi ultimi
casi l’Osservatorio potrà, comunque, sempre  offrire un valore
di base, che con opportune analisi estimali può essere adattato alla
finalità precipua della stima.

L’ambito territoriale di valenza dei valori dell’Osservatorio è quello
comunale.

Ai fini della rilevazione dei valori si è dovuta necessariamente
operare una scelta sulle qualità di coltura da monitorare per la
costituzione dell’Osservatorio. Le qualità di coltura catastali sono
esorbitanti (n. 107) ed in alcuni casi obsolete.

Appaiono più approcciabili, in quanto di più recente introduzione,
ancorché non perfettamente standardizzate a livello nazionale le
qualità di coltura individuate nelle tabelle dei valori agricoli medi
per espropri (legge 865/71 e s.m.), che risultano in numero più ridotto
e più vicine alla attuale realtà agricola.

Si ritiene pertanto opportuno fare riferimento a queste ultime, salvo
accorpamenti specifici ai fini dell’elaborazione dei dati 
quando il valore immobiliare e la natura della qualità di coltura siano
sufficientemente omogenei.

L’Osservatorio, In  questa  prima fase, per
accelerare il processo di costituzione è stato realizzato sulla base
dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con
metodologie empiriche  per estrapolarli 
sull’universo dei beni agricoli, da professionisti qualificati operanti
sul territorio.

In una seconda fase, l’osservatorio assumerà, progressivamente, natura
scientifica  fondato  su dati puntuali, 
specificatamente desunti dal mercato ed elaborati con metodologie
statistico-matematiche.

Occorre poi evidenziare come il mercato dei terreni agricoli ha
risentito, per molti anni, in modo essenziale dei criteri di
valutazione automatica previsti dal DPR 131/86 (Testo unico delle
imposte di registro) e pertanto i prezzi dichiarati sugli atti
traslativi fino a pochi anni fa era quello determinato sulla scorta dei
Redditi Dominicali che nulla avevano a che fare con i reali valori di
mercato. Solo negli ultimi periodi si sta assistendo a dichiarazioni
più veritiere, ma il mercato è ancora poco trasparente e comunque non
produce quei parametri sufficienti, sia dal punto qualitativo che
quantitativo, a realizzare un Osservatorio di “natura scientifica”.

I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari
dell'Osservatorio del mercato immobiliare agricolo non possono
intendersi sostitutivi della "stima", anche se finalizzata ad accertare
il puro merito agricolo, ma soltanto di ausilio alla stessa.

Sono riferiti all'ordinarietà dei fondi agricoli nei vari contesti
locali, rappresentando perciò valori agricoli minimi e massimi
ordinari, significando che possono essere presenti fondi
singolari  il cui valore può discostarsi da quelli rilevati.

Un’ulteriore particolarità dei valori esposti nell’Osservatorio, sempre
nell’ottica di consentirne una sua migliore utilizzabilità e di potere
acquisire ogni informazione economica disponibile in tema di
trasferimenti di terreni agricoli (ovviamente opportunamente resa
omogenea al contesto),  concerne il fatto che i valori
agricoli sono considerati al netto dell’incidenza di eventuali
costruzioni rurali presenti. La disciplina dell’estimo detta le
modalità operative per armonizzare le due tipologie di valori 
onde consentire l’uso dei valori dell’Osservatorio, previ adattamenti,
per ogni fine di stima.

Per quanto concerne i terreni con piantagioni arboree i valori tengono
conto anche del soprassuolo, che come è noto è in stretta correlazione
tra età delle piante e durata del ciclo di estirpazione (o taglio per i
boschi). A tale fine la durata del ciclo ordinario della piantagione è
divisa in intervalli, corrispondenti alle varie fasi (ad esempio tre:
soprassuolo con  un’età inferiore ad un terzo del ciclo
vegetativo; soprassuolo con un’età compresa tra un terzo e due terzi
del ciclo vegetativo; soprassuolo ha un’età superiore a due terzi del
ciclo vegetativo. Per i boschi si fa riferimento, invece, alla data in
cui si può eseguire il taglio.

Altre problematiche concernono la corretta conduzione dei fondi in
particolare per quanto riguarda la manutenzione delle opere di
sistemazione, scolo e bonifica, se presenti. Oltre quelle sopra
segnalate possono essere presenti molte altre condizioni particolari
incidenti sui valori (vincoli normativi, prescrizioni urbanistiche,
pesi, ecc.). In questi casi, l’Osservatorio non può che fare
riferimento a condizioni di ordinarietà, prescindendo da queste.

Quindi, l'utilizzo delle quotazioni,  non può che condurre ad
indicazioni di valori agricoli di larga massima.

Solo la stima effettuata da un tecnico professionista, in quanto
esperto del settore, redatta dopo un’accurata ispezione al fondo ed ai
caratteri locali della zona in cui è posto, costituisce la
consulenza  idonea a rappresentare e a descrivere in maniera
esaustiva e con piena efficacia il bene e di motivare il valore da
attribuire.

Ciò premesso, come strumento di ausilio per il lettore sono state
sviluppate specifiche analisi attraverso le quali sono state definite
delle tabelle parametriche che mettono in relazione le caratteristiche
tecniche (fertilità, giacitura, ubicazione, accesso, ecc.) con il
valore di mercato. Tale strumento, note le caratteristiche tecniche
specifiche del terreno oggetto di valutazione, consente di ricavare il
più probabile valore di mercato del terreno medesimo nell’ambito
dell’intervallo minimo-massimo fornito dall’Osservatorio
(cfr.  paragrafo  “Algoritmo di calcolo  del
valore”).