LISTINO DEI VALORI IMMOBILIARI DEI TERRENI AGRICOLI - VENETO 2015

Introduzione
La natura dei dati dell’Osservatorio  
LA PROVINCIA DI VENEZIA: Venezia, Annone Veneto, Campagna Lupia, Campolongo Maggiore, Camponogara, Caorle, Cavallino Treporti, Cavarzere, Ceggia, Chioggia, Cinto Caomaggiore, Cona, Concordia Sagittaria, Dolo, Eraclea, Fiesso D’Artico, Fossalta Di Piave, Fossalta Di Portogruaro, Fossò, Gruaro, Iesolo, Marcon, Martellago, Meolo, Mira, Mirano, Musile Di Piave, Noale, Noventa Di Piave, Pianiga, Portogruaro, Pramaggiore, Quarto D’Altino, Salzano, San Donà Di Piave, San Michele Al Tagliamento, Santa Maria Di Sala, Santo Stimo Di Livenza, Scorzè, Spinea, Stra, Teglio Veneto, Torre Di Mosto, Vigonovo
LA PROVINCIA DI BELLUNO: Belluno, Agordo, Alano Di Piave, Alleghe, Arsiè, Auronzo Di Cadore, Borca Di Cadore, Calalzo Di Cadore, Canale  D’Agordo, Castellavazzo, Cencenighe Agordino, Cesiomaggiore, Chies D’Alpago, Cibiana  Di  Cadore, Colle Santa  Lucia, Comelico  Superiore, Cortina D’Ampezzo, Danta  Di  Cadore, Domegge Di Cadore, Falcade, Farra D’Alpago, Feltre, Fonzaso, Forno Di Zoldo, Gosaldo, La Valle Agordina, Lamon, Lentiai, Limana, Livinallongo Del Col Di Lana, Longarone, Lorenzago Di Cadore, Lozzo  Di  Cadore, Mel, Ospitale Di Cadore, Pedavena, Perarolo Di Cadore, Pieve D’Alpago, Pieve Di Cadore, Ponte Nelle Alpi, Puos D’Alpago, Quero, Rivamonte  Agordino, Rocca Pietore, San Gregorio Nelle  Alpi, San Nicolò Di Comelico, San Pietro Di Cadore, San  Tomaso  Agordino, San Vito  Di Cadore, Santa Giustina, Santo  Stefano Di Cadore, Sappada, Sedico, Selva  Di  Cadore, Seren Del Grappa, Sospirolo, Soverzene, Sovramonte, Taibon  Agordino, Tambre, Trichiana, Vallada Agordina, Valle  Di  Cadore, Vas, Vigo Di Cadore, Vodo  Di  Cadore, Voltago Agordino, Zoldo  Alto, Zoppè  Di  Cadore
LA PROVINCIA DI PADOVA: Padova, Abano Terme, Agna, Albignasego, Anguillara Veneta, Arre, Arquà Petrarca, Arzergrande, Bagnoli Di Sopra, Baone, Barbona, Battaglia Terme, Boara Pisani, Borgoricco, Bovolenta, Brugine, Cadoneghe, Campo San Martino, Campodarsego, Campodoro, Camposanpiero, Candiana, Carceri, Carmignano Di Brenta, Cartura, Casale Di Scodosia, Casalserugo, Castelbaldo, Cervarese Santa Croce, Cinto Euganeo, Cittadella, Codevigo, Conselve, Correzzola, Curtarolo, Due Carrare, Este, Fontaniva, Galliera Veneta, Galzignano Terme, Gazzo Padovano, Grantorto, Granze, Legnaro, Limena, Loreggia, Lozzo Atestino, Maserà Di Padova, Masi, Massanzago, Megliadino San Fidenzo, Megliadino San Vitale, Merlara, Mestrino, Monselice, Montagnana, Montegrotto Terme, Noventa Padovana, Ospedaletto Euganeo, Pernumia, Piacenza D’Adige, Piazzola Sul Brenta, Piombino Dese, Piove Di Sacco, Polverara, Ponso, Ponte San Nicolò, Pontelongo, Pozzonovo, Rovolon, Rubano, Saccolongo, Saletto, San Giorgio Delle Pertiche, San Giorgio In Bosco, San Martino Di Lupari, San Pietro In Gu, San Pietro Viminario, Sant'Angelo Di Piove Di Sacco, Santa Margherita D’Adige, Santa Giustina In Colle, Sant’Elena, Sant’Urbano, Saonara, Selvazzano Dentro, Solesino, Stanghella, Teolo, Terrassa Padovana, Tombolo, Torreglia, Trebaseleghe, Tribano, Urbana, Veggiano, Vescovana, Vighizzolo D’Este, Vigodarzere, Vigonza, Villa Del Conte, Villa Estense, Villafranca Padovana, Villanova Di Camposampiero, Vò
LA PROVINCIA DI ROVIGO: Rovigo, Adria, Ariano Nel Polesine, Arquà  Polesine, Badia  Polesine, Bagnolo  Di  Po, Bergantino, Bosaro, Calto, Canaro, Canda, Castelgugliemo, Castelmassa, Castenovo  Bariano, Ceneselli, Ceregnano, Corbola, Costa  Di  Rovigo, Crespino, Ficarolo, Fiesso  Umbertiano, Frassinelle  Polesine, Fratta Polesine, Gaiba, Gavello, Giacciano  Con Baruchella, Guarda Veneta, Lendinara, Loreo, Lusia, Melara, Occhiobello, Papozze, Pettorazza   Grimani, Pincara, Polesella, Pontecchio  Polesine, Porto  Tolle, Porto  Viro, Rosolina, Salara, San  Bellino, San  Martino Di  Venezze, Stienta, Taglio  Di  Po, Trecenta, Villadose, Villamarzana, Villanova  Marchesana, Villanova  Del  Ghebbo
LA PROVINCIA DI TREVISO: Treviso, Altivole, Arcade, Asolo, Borso Del Grappa, Breda Di Piave, Caerano Di San Marco, Cappella Maggiore, Carbonera, Casale Sul Sile, Casier, Castelcucco, Castelfranco Veneto, Castello Di Godego, Cavaso Del Tomba, Cessalto, Chiarano, Cimadolmo, Cison Di Valmarino, Codognè, Colle Umberto, Conegliano, Cordignano, Cornuda, Crespano Del Grappa, Crocetta Del Montello, Farra Di Soligo, Follina, Fontanelle, Fonte, Fregona, Gaiarine, Giavera Del Montello, Godega Di Sant’Urbano, Gorgo Al Monticano, Istrana, Loria, Mansuè, Mareno Di Piave, Maser, Maserada Sul Piave, Meduna Di Livenza, Miane, Mogliano Veneto, Monastier Di Treviso, Monfumo, Montebelluna, Morgano, Moriago Della Battaglia, Motta Di Livenza, Nervesa Della Battaglia, Oderzo, Ormelle, Orsago, Paderno Del Grappa, Paese, Pederobba, Pieve Di Soligo, Ponte Di Piave, Ponzano Veneto, Portobuffolè, Possagno, Povegliano, Preganziol, Quinto Di Treviso, Refrontolo, Resana, Revine Lago, Riese Pio X, Roncade, Salgareda, San Biagio Di Callalta, San Fior, San Pietro Di Feletto, San Polo Di Piave, San Vendemiano, San Zenone Degli Ezzelini, Santa Lucia Di Piave, Sarmede, Segusino, Sernaglia Della Battaglia, Silea, Spresiano, Susegana, Tarzo, Trevignano, Valdobbiadene, Vazzola, Vedelago, Vidor, Villorba, Vittorio Veneto, Volpago Del Montello, Zenson Di Piave, Zero Branco
LA PROVINCIA DI VERONA: Verona, Affi, Albaredo D’Adige, Angiari, Arcole, Badia Calavena, Bardolino, Belfiore, Bevilacqua, Bonavigo, Boschi Sant’Anna, Bosco Chiesanuova, Bovolone, Brentino Belluno, Brenzone, Bussolengo, Buttapietra, Caldiero, Caprino Veronese, Casaleone, Castagnaro, Castel D’Azzano, Castelnuovo Del Garda, Cavaion Veronese, Cazzano Di Tramigna, Cerea, Cerro Veronese, Cologna Veneta, Colognola Ai Colli, Concamarise, Costermano, Dolcè, Erbè, Erbezzo, Ferrara Di Monte Baldo, Fumane, Garda, Gazzo Veronese, Grezzana, Illasi, Isola Della Scala, Isola Rizza, Lavagno, Lazise, Legnago, Malcesine, Marano Di Valpolicella, Mezzane Di Sotto, Minerbe, Montecchia Di Crosara, Monteforte D’Alpone, Mozzecane, Negrar, Nogara, Nogarole Rocca, Oppeano, Palù, Pastrengo, Pescantina, Peschiera Del Garda, Povegliano Veronese, Pressana, Rivoli Veronese, Roncà, Ronco All’Adige, Roverchiara, Roverè Veronese, Roveredo Di Guà, Salizzole, San Bonifacio, San Giovanni Ilarione, San Giovanni Lupatoto, San Martino Buon Albergo, San Mauro Di Saline, San Pietro Di Morubio, San Pietro In Cariano, San Zeno Di Montagna, Sanguinetto, Sant’Ambrogio Di Valpolicella, Sant’Anna D’Alfaedo, Selva Di Progno, Soave, Sommacampagna, Sona, Sorgà, Terrazzo, Torri Del Benaco, Tregnago, Trevenzuolo, Valeggio Sul Mincio, Velo Veronese, Veronella, Vestenanova, Vigasio, Villa Bartolomea, Villafranca Di Verona, Zevio, Zimella
LA PROVINCIA DI VICENZA: Vicenza, Agugliaro, Albettone, Alonte, Altavilla Vicentina, Altissimo, Arcugnano, Arsiero, Arzignano, Asiago, Asigliano Veneto, Barbarano Vicentino, Bassano Del Grappa, Bolzano Vicentino, Breganze, Brendola, Bressanvido, Brogliano, Caldogno, Caltrano, Calvene, Camisano Vicentino, Campiglia Dei Berici, Campolongo Sul Brenta, Carrè, Cartigliano, Cassola, Castegnero, Castelgomberto, Chiampo, Chiuppano, Cismon Del Grappa, Cogollo Del Cengio, Conco, Cornedo Vicentino, Costabissara, Creazzo, Crespadoro, Dueville, Enego, Fara Vicentino, Foza, Gallio, Gambellara, Gambugliano, Grancona, Grisignano Di Zocco, Grumolo Delle Abbadesse, Isola Vicentina, Laghi, Lastebasse, Longare, Lonigo, Lugo Di Vicenza, Lusiana, Malo, Marano Vicentino, Marostica, Mason Vicentino, Molvena, Monte Di Malo, Montebello  Vicentino, Montecchio Maggiore, Montecchio  Precalcino, Montegalda, Montegaldella, Monteviale, Monticello Conte Otto, Montorso Vicentino, Mossano, Mussolente, Nanto, Nogarole  Vicentino, Nove, Noventa  Vicentina, Orgiano, Pedemonte, Pianezze, Piovene  Rocchette, Pojana Maggiore, Posina, Pove  Del Grappa, Pozzoleone, Quinto  Vicentino, Recoaro Terme, Roana, Romano D’Ezzelino, Rossano  Veneto, Rosà, Rotzo, Salcedo, Sandrigo, San Germano Dei Berici, San  Nazario, San Pietro Mussolino, San  Vito Di Leguzzano, Santorso, Sarcedo, Sarego, Schiavon, Schio, Solagna, Sossano, Sovizzo, Tezze  Sul  Brenta, Thiene, Tonezza Del  Cimone, Torrebelvicino, Torri  Di Quartesolo, Trissino, Valdagno, Valdastico, Valli  Del  Pasubio, Valstagna, Velo D’Astico, Villaga, Villaverla, Zanè, Zermeghedo, Zovencedo, Zugliano
ALLEGATI    
Algoritmo di calcolo del valore    
Venezia - Tabelle qualità di coltura, parametri di stima, loro variabilita’    
Belluno - Tabelle qualità di coltura, parametri di stima, loro variabilità    
Padova - Tabelle qualita’ di coltura, parametri di stima, loro variabilita’    
Rovigo - Tabelle qualità di coltura, parametri di stima, loro variabilità    
Treviso - Tabelle qualità di coltura, parametri di stima, loro variabilità    
Verona - Tabelle qualità di coltura, parametri di stima, loro variabilità    
Vicenza - Tabelle qualità di coltura, parametri di stima, loro variabilita’    
Specifiche tecniche per l’attribuzione del livello qualitativo, adeguato alle caratteristiche tecniche del terreno oggetto di valutazione    
Declaratoria per l’individuazione delle qualità di coltura rilevate    

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La valutazione di un bene immobile è un’operazione complessa in quanto si tratta di andare ad attribuire un valore di mercato ad un determinato bene, con una delle varie metodologie previste dalla disciplina dell’estimo. Per valore si intende il prezzo, espresso in quantità di moneta, che la pluralità di acquirenti e venditori sarebbe rispettivamente disposta a corrispondere per la cessione ed acquisto di un bene in una libera contrattazione, condotta nei tempi ordinari in cui i beni similari sono offerti sul mercato locale.
Le metodologie di stima prevedono diversi approcci che consentono di risolvere tutte le possibili situazioni che possono presentarsi in rapporto allo stato specifico del bene, alla presenza o meno di un mercato immobiliare più o meno dinamico, nonché alla finalità della stima. Tutte le metodologie, però in sostanza, si basano sul confronto tra le caratteristiche del bene oggetto di stima e quelle di beni similari, dei quali si deve conoscere anche il prezzo di cessione in una recente compravendita (o altri dati economici: ad esempio costo di ricostruzione, canone di locazione, ecc., a seconda dello scopo della stima).
Il confronto è particolarmente difficile in quanto sono molteplici le caratteristiche elementari degli immobili che possono, con maggiore o minore peso, incidere sul valore degli stessi.
Anche nella stima dei beni di natura agricola si incontrano tali difficoltà in quanto, benché rispetto ad altre tipologie di immobili (urbani o industriali) presentino un minor numero di caratteristiche atte a distinguerli l’uno dall’altro e dal relativo valore, questo numero resta comunque sempre abbastanza elevato.
Un osservatorio di valori immobiliari è uno strumento che si prefigge di monitorare l’andamento dei valori di beni immobili ai fini della loro utilizzazione in attività professionali, commerciali, governo del territorio e quanto altro, a disposizione di cittadini, imprese ed enti pubblici.  
Perché  e viva l’esigenza di un Osservatorio di valori immobiliari dei beni di natura agricola?
Sicuramente per:
- la carenza di informazioni economiche per tali tipi di beni;
- la confusione nell’individuazione del corretto valore per la molteplicità di tipologie di valori agricoli assunte per specifiche funzionalità;
- la necessità di sviluppare e approfondire una cultura professionale per la valutazione di tali beni, supportando le relative operazioni di stima, sia di interesse privato che pubblico;
- disporre di uno strumento per una valutazione automatica del valore dei terreni agricoli, a partire da informazioni oggettive delle loro caratteristiche tecniche, rilevate secondo una predefinita codifica.
Preliminarmente è necessario esplicitare una definizione inequivocabile di un terreno agricolo, al fine di qualificare la natura e le finalità dell’Osservatorio. Per terreno agricolo si intende un’area destinata ad attività agricola e non suscettibile di edificazione, se non per costruzioni strumentali all’esercizio dell’attività stessa, di tipo abitativo o non abitativo,  in base alle previsioni dello strumento urbanistico vigente.
Il valore che si andrà a ricercare, per l’Osservatorio, deve prescindere da fattori che eccedano il puro merito agricolo (non si terrà conto ad esempio di prospettive di futura edificabilità per la vicinanza a centri abitati  ovvero di ubicazioni in zone di esposizione panoramica su  rilevanti paesaggi naturalistici,  cosicché come di ogni altro fattore che non incida sulla redditività agricola).
È appena il caso di evidenziare come tale finalità dell’Osservatorio, da una parte semplifichi l’attività di costituzione, da un’altra ne contrasti la piena aderenza al mercato immobiliare ordinario. Tale scelta porta evidentemente ad escludere casi singolari di valori immobiliari influenzati da un eccessiva presenza di fattori extragricoli che incidano sui valori medesimi. Anche in questi ultimi casi l’Osservatorio potrà, comunque, sempre  offrire un valore di base, che con opportune analisi estimali può essere adattato alla finalità precipua della stima.
L’ambito territoriale di valenza dei valori dell’Osservatorio è quello comunale.
Ai fini della rilevazione dei valori si è dovuta necessariamente operare una scelta sulle qualità di coltura da monitorare per la costituzione dell’Osservatorio. Le qualità di coltura catastali sono esorbitanti (n. 107) ed in alcuni casi obsolete.
Appaiono più approcciabili, in quanto di più recente introduzione, ancorché non perfettamente standardizzate a livello nazionale le qualità di coltura individuate nelle tabelle dei valori agricoli medi per espropri (legge 865/71 e s.m.), che risultano in numero più ridotto e più vicine alla attuale realtà agricola.
Si ritiene pertanto opportuno fare riferimento a queste ultime, salvo accorpamenti specifici ai fini dell’elaborazione dei dati  quando il valore immobiliare e la natura della qualità di coltura siano sufficientemente omogenei.
L’Osservatorio, In  questa  prima fase, per accelerare il processo di costituzione è stato realizzato sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie empiriche  per estrapolarli  sull’universo dei beni agricoli, da professionisti qualificati operanti sul territorio.
In una seconda fase, l’osservatorio assumerà, progressivamente, natura scientifica  fondato  su dati puntuali,  specificatamente desunti dal mercato ed elaborati con metodologie statistico-matematiche.
Occorre poi evidenziare come il mercato dei terreni agricoli ha risentito, per molti anni, in modo essenziale dei criteri di valutazione automatica previsti dal DPR 131/86 (Testo unico delle imposte di registro) e pertanto i prezzi dichiarati sugli atti traslativi fino a pochi anni fa era quello determinato sulla scorta dei Redditi Dominicali che nulla avevano a che fare con i reali valori di mercato. Solo negli ultimi periodi si sta assistendo a dichiarazioni più veritiere, ma il mercato è ancora poco trasparente e comunque non produce quei parametri sufficienti, sia dal punto qualitativo che quantitativo, a realizzare un Osservatorio di “natura scientifica”.
I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare agricolo non possono intendersi sostitutivi della "stima", anche se finalizzata ad accertare il puro merito agricolo, ma soltanto di ausilio alla stessa.
Sono riferiti all'ordinarietà dei fondi agricoli nei vari contesti locali, rappresentando perciò valori agricoli minimi e massimi ordinari, significando che possono essere presenti fondi singolari  il cui valore può discostarsi da quelli rilevati.
Un’ulteriore particolarità dei valori esposti nell’Osservatorio, sempre nell’ottica di consentirne una sua migliore utilizzabilità e di potere acquisire ogni informazione economica disponibile in tema di trasferimenti di terreni agricoli (ovviamente opportunamente resa omogenea al contesto),  concerne il fatto che i valori agricoli sono considerati al netto dell’incidenza di eventuali costruzioni rurali presenti. La disciplina dell’estimo detta le modalità operative per armonizzare le due tipologie di valori  onde consentire l’uso dei valori dell’Osservatorio, previ adattamenti, per ogni fine di stima.
Per quanto concerne i terreni con piantagioni arboree i valori tengono conto anche del soprassuolo, che come è noto è in stretta correlazione tra età delle piante e durata del ciclo di estirpazione (o taglio per i boschi). A tale fine la durata del ciclo ordinario della piantagione è divisa in intervalli, corrispondenti alle varie fasi (ad esempio tre: soprassuolo con  un’età inferiore ad un terzo del ciclo vegetativo; soprassuolo con un’età compresa tra un terzo e due terzi del ciclo vegetativo; soprassuolo ha un’età superiore a due terzi del ciclo vegetativo. Per i boschi si fa riferimento, invece, alla data in cui si può eseguire il taglio.
Altre problematiche concernono la corretta conduzione dei fondi in particolare per quanto riguarda la manutenzione delle opere di sistemazione, scolo e bonifica, se presenti. Oltre quelle sopra segnalate possono essere presenti molte altre condizioni particolari incidenti sui valori (vincoli normativi, prescrizioni urbanistiche, pesi, ecc.). In questi casi, l’Osservatorio non può che fare riferimento a condizioni di ordinarietà, prescindendo da queste.
Quindi, l'utilizzo delle quotazioni,  non può che condurre ad indicazioni di valori agricoli di larga massima.
Solo la stima effettuata da un tecnico professionista, in quanto esperto del settore, redatta dopo un’accurata ispezione al fondo ed ai caratteri locali della zona in cui è posto, costituisce la consulenza  idonea a rappresentare e a descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia il bene e di motivare il valore da attribuire.
Ciò premesso, come strumento di ausilio per il lettore sono state sviluppate specifiche analisi attraverso le quali sono state definite delle tabelle parametriche che mettono in relazione le caratteristiche tecniche (fertilità, giacitura, ubicazione, accesso, ecc.) con il valore di mercato. Tale strumento, note le caratteristiche tecniche specifiche del terreno oggetto di valutazione, consente di ricavare il più probabile valore di mercato del terreno medesimo nell’ambito dell’intervallo minimo-massimo fornito dall’Osservatorio (cfr.  paragrafo  “Algoritmo di calcolo  del valore”).