LISTINO DEI VALORI IMMOBILIARI DEI TERRENI AGRICOLI - AVELLINO - 2013

Le nostre pubblicazioni sono realizzate in formato PDF e sono scaricabili dopo l'acquisto online. Non vendiamo libri cartacei. Per i listini dei valori agricoli si veda il portale valoriagricoli.it.

Valori invariati rispetto alla rilevazione 2012

Iovine, Antonio

12 febbraio 2014

pdf  / 378 Pagine in formato A4 (21X29,7 cm)

Listino di valori realizzato sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie empiriche, basate sulla conoscenza generale del mondo agricolo, ed estrapolati sull’universo dei beni. Alle operazioni hanno partecipato esperti nella materia dell’estimo, supportati da operatori locali, con conoscenza del mercato immobiliare delle varie zone. A livello nazionale è stata eseguita una verifica di controllo formale dei dati rilevati.

Non Disponibile

  • editore: Exeo
  • collana: osservatorio dei valori agricoli
  • numero in collana: 235
  • issn: 2280-191X
  • sigla: OVA235
  • categoria: LISTINI
  • tipologia: tecnica
  • genere: raccolta
  • altezza: cm 29,7
  • larghezza: cm 21
  • dimensione: A4
  • funzioni permesse: Stampa: SI - Modifica: SI - Copia/Incolla: SI
  • protezione: digital watermarking
  • disponibità: illimitata
  • destinatari: professionale accademico
  • soggetto: economia/industria/management
Introduzione
LA PROVINCIA DI AVELLINO
VALORI MINIMI MASSIMI QUALITÀ I COLTURA RILEVATE
AVELLINO
AIELLO DEL SABATO
ALTAVILLA   IRPINA
ANDRETTA
AQUILONIA
ARIANO  IRPINO
ATRIPALDA
AVELLA
BAGNOLI   IRPINO
BAIANO
BISACCIA
BONITO
CAIRANO
CALABRITTO
CALITRI
CANIDA
CAPOSELE
CAPRIGLIA  IRPINA
CARIFE
CASALBORE
CASSANO   IRPINO
CASTEL   BARONIA
CASTELFRANCI
CASTELVETERE  SUL   CALORE
CERVINARA
CESINALI
CHIANCHE
CHIUSANO I SAN  DOMENICO
CONTRADA
CONZA   DELLA   CAMPANIA
DOMICELLA
FLUMERI
FONTANAROSA
FORINO
FRIGENTO
GESUALDO
GRECI
GROTTAMINARDA
GROTTOLELLA
GUARIA  LOMBARI
LACEDONIA
LAPIO
LAURO
LIONI
LUOGOSANO
MANOCALZATI
MARZANO  I   NOLA
MELITO   IRPINO
MERCOGLIANO
MIRABELLA   ECLANO
MONTAGUTO
MONTECALVO  IRPINO
MONTEFALCIONE
MONTEFORTE  IRPINO
MONTEFREDANE
MONTEFUSCO
MONTELLA
MONTEMARANO
MONTEMILETTO
MONTEVERDE
MONTORO  INFERIORE
MONTORO  SUPERIORE
MORRA   DE  SANCTIS
MOSCHIANO
MUGNANO  DEL   CARINALE
NUSCO
OSPEDALETTO D’ALPINOLO
PAGO  DEL VALLO   I  LAURO
PAROLISE
PATERNOPOLI
PETRURO   IRPINO
PIETRADEFUSI
PIETRASTORNINA
PRATA  I  PRINCIPATO  ULTRA
PRATOLA  SERRA
QUADRELLE
QUINICI
ROCCA  SAN  FELICE
ROCCABASCERANA
ROTONI
SALZA  IRPINA
SAN   MANGO   SUL  CALORE
SAN  MARTINO VALLE   CAUINA
SAN  MICHELE  I  SERINO
SAN  NICOLA  BARONIA
SAN  POTITO  ULTRA
SAN  SOSSIO  BARONIA
SANT’ANDREA  I  CONZA
SANT’ANGELO A  SCALA
SANT’ANGELO  ALL’ESCA
SANT’ANGELO  DEI   LOMBARI
SANTA   LUCIA I   SERINO
SANTA  PAOLINA
SANTO   STEFANO  DEL  SOLE
SAVIGNANO   IRPINO
SCAMPITELLA
SENERCHIA
SERINO
SIRIGNANO
SOLOFRA
SORBO  SERPICO
SPERONE
STURNO
SUMMONTE
TAURANO
TAURASI
TEORA
TORELLA  DEI   LOMBARI
TORRE   LE  NOCELLE
TORRIONI
TREVICO
TUFO
VALLATA
VALLESACCARDA
VILLAMAINA
VENTICANO
VILLANOVA  DEL BATTISTA
VOLTURARA  IRPINA
ZUNGOLI
ALLEGATI
Algoritmo di calcolo del valore
Tabelle qualità di coltura , parametri di stima, loro variabilità
Specifiche tecniche per l’attribuzione del livello qualitativo, adeguato alle caratteristiche tecniche del terreno oggetto di valutazione.
Declaratoria per l’individuazione delle qualità di coltura rilevate

Produciamo e vendiamo esclusivamente pubblicazioni professionali in formato pdf. 

Sono testi che puoi consultare e trasportare ovunque con qualunque dispositivo, realizzati nel più comune e universale dei formati digitali. 

Se hai necessità di stamparli o di fare il copia incolla, puoi farlo, salvo alcune eccezioni e nel rispetto del divieto di distribuzione a terzi e della nostra politica di copyright riguardo la riproduzione dei contenuti.  

I nostri prodotti sono privi di restrizioni DRM, sono solo marchiati digitalmente con il nome dell'utilizzatore; possono essere aperti senza limiti dal soggetto destinatario su più dispositivi e scaricati ogni volta che vuole dal sito una volta acquistati.

Per saperne di più clicca qui.

I valori immobiliari rilevati nel 2013 riportati nel presente listino, stante la sostanziale invarianza del mercato immobiliare dei terreni agricoli, corrispondono a quelli rilevati nell'anno 2012.

La valutazione di un bene immobile è un’operazione complessa in quanto
si tratta di andare ad attribuire un valore di mercato ad un
determinato bene, con una delle varie metodologie previste dalla
disciplina dell’estimo.

Per valore si intende il prezzo, espresso in quantità di moneta, che la
pluralità di acquirenti e venditori sarebbe rispettivamente disposta a
corrispondere per la cessione ed acquisto di un bene in una libera
contrattazione, condotta nei tempi ordinari in cui i beni similari sono
offerti sul mercato locale.

Le metodologie di stima prevedono diversi approcci che consentono di
risolvere tutte le possibili situazioni che possono presentarsi in
rapporto allo stato specifico del bene, alla presenza o meno di un
mercato immobiliare più o meno dinamico, nonché alla finalità della
stima.

Tutte le metodologie, però in sostanza, si basano sul confronto tra le
caratteristiche del bene oggetto di stima e quelle di beni similari,
dei quali si deve conoscere anche il prezzo di cessione in una recente
compravendita (o altri dati economici: ad esempio costo di
ricostruzione, canone di locazione, ecc., a seconda dello scopo della
stima).

Il confronto è particolarmente difficile in quanto sono molteplici le
caratteristiche elementari degli immobili che possono, con maggiore o
minore peso, incidere sul valore degli stessi.

Anche nella stima dei beni di natura agricola si incontrano tali
difficoltà in quanto, benché rispetto ad altre tipologie di immobili
(urbani o industriali) presentino un minor numero di caratteristiche
atte a distinguerli l’uno dall’altro e dal relativo valore, questo
numero resta comunque sempre abbastanza elevato.

Un osservatorio di valori immobiliari è uno strumento che si prefigge
di monitorare l’andamento dei valori di beni immobili ai fini della
loro utilizzazione in attività professionali, commerciali, governo del
territorio e quanto altro, a disposizione di cittadini, imprese ed enti
pubblici. 

Perché  è viva l’esigenza di un Osservatorio di valori immobiliari
dei beni di natura agricola?

Sicuramente per:

- la carenza di informazioni economiche per tali tipi di beni;

- la confusione nell’individuazione del corretto valore per la
molteplicità di tipologie di valori agricoli assunte per specifiche
funzionalità;

- la necessità di sviluppare e approfondire una cultura professionale
per la valutazione di tali beni, supportando le relative operazioni di
stima, sia di interesse privato che pubblico;

- disporre di uno strumento per una valutazione automatica del valore
dei terreni agricoli, a partire da informazioni oggettive delle loro
caratteristiche tecniche, rilevate secondo una predefinita codifica.

Preliminarmente è necessario esplicitare una definizione inequivocabile
di un terreno agricolo, al fine di qualificare la natura e le finalità
dell’Osservatorio. Per terreno agricolo si intende un’area destinata ad
attività agricola e non suscettibile di edificazione, se non per
costruzioni strumentali all’esercizio dell’attività stessa, di tipo
abitativo o non abitativo,  in base alle previsioni dello
strumento urbanistico vigente.

Il valore che si andrà a ricercare, per l’Osservatorio, deve
prescindere da fattori che eccedano il puro merito agricolo (non si
terrà conto ad esempio di prospettive di futura edificabilità per la
vicinanza a centri abitati  ovvero di ubicazioni in zone di
esposizione panoramica su  rilevanti paesaggi naturalistici,
cosicché come di ogni altro fattore che non incida sulla redditività
agricola).

È appena il caso di evidenziare come tale finalità dell’Osservatorio,
da una parte semplifichi l’attività di costituzione, da un’altra non ne
contrasti la piena aderenza al mercato immobiliare ordinario. Tale
scelta porta evidentemente ad escludere casi singolari di valori
immobiliari influenzati da un eccessiva presenza di fattori
extragricoli che incidano sui valori medesimi. Anche in questi ultimi
casi l’Osservatorio potrà, comunque, sempre  offrire un valore di
base, che con opportune analisi estimali può essere adattato alla
finalità precipua della stima.

L’ambito territoriale di valenza dei valori dell’Osservatorio e quello
comunale.

Ai fini della rilevazione dei valori si è dovuta necessariamente
operare una scelta sulle qualità di coltura da monitorare per la
costituzione dell’Osservatorio. Le qualità di coltura catastali sono
esorbitanti (n. 107) ed in alcuni casi obsolete.

Appaiono più approcciabili, in quanto di più recente introduzione,
ancorché non perfettamente standardizzate a livello nazionale le
qualità di coltura individuate nelle tabelle dei valori agricoli medi
per espropri (legge 865/71 e s.m.), che risultano in numero più ridotto
e più vicine alla attuale realtà agricola.

Si ritiene pertanto opportuno fare riferimento a queste ultime, salvo
accorpamenti specifici ai fini dell’elaborazione dei dati  quando
il valore immobiliare e la natura della qualità di coltura siano
sufficientemente omogenei.

L’Osservatorio, In  questa  prima fase, per accelerare il
processo di costituzione è stato realizzato sulla base dei dati di
mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie
empiriche  per estrapolarli  sull’universo dei beni agricoli,
da professionisti qualificati operanti sul territorio.

In una seconda fase, l’osservatorio assumerà, progressivamente, natura
scientifica  fondato  su dati puntuali, 
specificatamente desunti dal mercato ed elaborati con metodologie
statistico-matematiche.

Occorre poi evidenziare come il mercato dei terreni agricoli ha
risentito, per molti anni, in modo essenziale dei criteri di
valutazione automatica previsti dal DPR 131/86 (Testo unico delle
imposte di registro) e pertanto i prezzi dichiarati sugli atti
traslativi fino a pochi anni fa era quello determinato sulla scorta dei
Redditi Dominicali che nulla avevano a che fare con i reali valori di
mercato. Solo negli ultimi periodi si sta assistendo a dichiarazioni
più veritiere, ma il mercato è ancora poco trasparente e comunque non
produce quei parametri sufficienti, sia dal punto qualitativo che
quantitativo, a realizzare un Osservatorio di “natura scientifica”.

I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari
dell'Osservatorio del mercato immobiliare agricolo non possono
intendersi sostitutivi della "stima", anche se finalizzata ad accertare
il puro merito agricolo, ma soltanto di ausilio alla stessa.

Sono riferiti all'ordinarietà dei fondi agricoli nei vari contesti
locali, rappresentando perciò valori agricoli minimi e massimi
ordinari, significando che possono essere presenti fondi
singolari  il cui valore può discostarsi da quelli rilevati.

Un’ulteriore particolarità dei valori esposti nell’Osservatorio, sempre
nell’ottica di consentirne una sua migliore utilizzabilità e di potere
acquisire ogni informazione economica disponibile in tema di
trasferimenti di terreni agricoli (ovviamente opportunamente resa
omogenea al contesto),  concerne il fatto che i valori agricoli
sono considerati al netto dell’incidenza di eventuali costruzioni
rurali presenti. La disciplina dell’estimo detta le modalità operative
per armonizzare le due tipologie di valori  onde consentire l’uso
dei valori dell’Osservatorio, previ adattamenti, per ogni fine di stima.

Per quanto concerne i terreni con piantagioni arboree i valori tengono
conto anche del soprassuolo, che come è noto è in stretta correlazione
tra età delle piante e durata del ciclo di estirpazione (o taglio per i
boschi). A tale fine la durata del ciclo ordinario della piantagione è
divisa in intervalli, corrispondenti alle varie fasi (ad esempio tre:
soprassuolo con  un’età inferiore ad un terzo del ciclo
vegetativo; soprassuolo con un’età compresa tra un terzo e due terzi
del ciclo vegetativo; soprassuolo con un’età superiore a due terzi del
ciclo vegetativo. Per i boschi si fa riferimento, invece, alla data in
cui si può eseguire il taglio.

Altre problematiche concernono la corretta conduzione dei fondi in
particolare per quanto riguarda la manutenzione delle opere di
sistemazione, scolo e bonifica, se presenti. Oltre quelle sopra
segnalate possono essere presenti molte altre condizioni particolari
incidenti sui valori (vincoli normativi, prescrizioni urbanistiche,
pesi, ecc.). In questi casi, l’Osservatorio non può che fare
riferimento a condizioni di ordinarietà, prescindendo da queste.

Quindi, l'utilizzo delle quotazioni,  non può che condurre ad
indicazioni di valori agricoli di larga massima.

Solo la stima effettuata da un tecnico professionista, in quanto
esperto del settore, redatta dopo un’accurata ispezione al fondo ed ai
caratteri locali della zona in cui è posto, costituisce la
consulenza  idonea a rappresentare e a descrivere in maniera
esaustiva e con piena efficacia il bene e di motivare il valore da
attribuire.

Ciò premesso, come strumento di ausilio per il lettore sono state
sviluppate specifiche analisi attraverso le quali sono state definite
delle tabelle parametriche che mettono in relazione le caratteristiche
tecniche (fertilità, giacitura, ubicazione, accesso, ecc.) con il
valore di mercato. Tale strumento, note le caratteristiche tecniche
specifiche del terreno oggetto di valutazione, consente di ricavare il
più probabile valore di mercato del terreno medesimo nell’ambito
dell’intervallo minimo-massimo fornito dall’Osservatorio (cfr. 
paragrafo  “Algoritmo di calcolo  del valore”).


Galleria immagini