LISTINO DEI VALORI IMMOBILIARI DEI TERRENI AGRICOLI - TORINO - 2013

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Valori invariati rispetto alla rilevazione 2012

Iovine, Antonio

11 febbraio 2014

pdf  / 978 pagine in formato A4

Listino di valori realizzato sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie empiriche, basate sulla conoscenza generale del mondo agricolo, ed estrapolati sull’universo dei beni. Alle operazioni hanno partecipato esperti nella materia dell’estimo, supportati da operatori locali, con conoscenza del mercato immobiliare delle varie zone. A livello nazionale è stata eseguita una verifica di controllo formale dei dati rilevati.

35,00

  • editore: Exeo
  • collana: osservatorio dei valori agricoli
  • numero in collana: 196
  • issn: 2280-191X
  • sigla: OVA196
  • categoria: LISTINI
  • tipologia: tecnica
  • genere: raccolta
  • altezza: cm 29,7
  • larghezza: cm 21
  • dimensione: A4
  • funzioni permesse: Stampa: SI - Modifica: SI - Copia/Incolla: SI
  • protezione: digital watermarking
  • disponibità: illimitata
  • destinatari: professionale accademico
  • soggetto: economia/industria/management

Introduzione
LA PROVINCIA DI TORINO
VALORI MINIMI MASSIMI QUALITA’ DI COLTURA RILEVATE
TORINO
AGLIÈ
AIRASCA
ALA DI STURA
ALBIANO D’IVREA
ALICE SUPERIORE
ALMESE
ALPETTE
ALPIGNANO
ANDEZENO
ANDRATE
ANGROGNA
ARIGNANO
AVIGLIANA
AZEGLIO
BAIRO
BALANGERO
BALDISSERO CANAVESE
BALDISSERO TORINESE
BALME
BANCHETTE
BARBANIA
BARDONECCHIA
BARONE CANAVESE
BEINASCO
BIBIANA
BOBBIO PELLLICE
BOLLENGO
BORGARO TORINESE
BORGIALLO
BORGOFRANCO D’IVREA
BORGOMASINO
BORGONE SUSA
BOSCONERO
BRANDIZZO
BRICHERASIO
BROSSO
BROZOLO
BRUINO
BRUSASCO
BRUZOLO
BURIASCO
BUROLO
BUSANO
BUSSOLENO
BUTTIGLIERA ALTA
CAFASSE
CALUSO
CAMBIANO
CAMPIGLIONE FENILE
CANDIA CANAVESE
CANDIOLO
CANISCHIO
CANTALUPA
CANTOIRA
CAPRIE
CARAVINO
CAREMA
CARIGNANO
CARMAGNOLA
CASALBORGONE
CASCINETTE D’IVREA
CASELETTE
CASELLE TORINESE
CASTAGNETO PO
CASTAGNOLE PIEMONTE
CASTELLAMONTE
CASTELNUOVO NIGRA
CASTIGLIONE TORINESE
CAVAGNOLO
CAVOUR
CERCENASCO
CERES
CERESOLE REALE
CESANA TORINESE
CHIALAMBERTO
CHIANOCCO
CHIAVERANO
CHIERI
CHIESANUOVA
CHIOMONTE
CHIUSA di SAN MICHELE
CHIVASSO
CICONIO
CINTANO
CINZANO
CIRIÈ
CLAVIERE
COASSOLO TORINESE.
COAZZE
COLLEGNO
COLLERETTO CASTELNUOVO
COLLERETTO GIACOSA
CONDOVE
CORIO
COSSANO CANAVESE
CUCEGLIO
CUMIANA
CUORGNÈ
DRUENTO
EXILLES
FAVRIA
FELETTO
FENESTRELLE
FIANO
FIORANO CANAVESE
FOGLIZZO
FORNO CANAVESE
FRASSINETTO
FRONT
FROSSASCO
GARZIGLIANA
GASSINO TORINESE
GERMAGNANO
GIAGLIONE
GIAVENO
GIVOLETTO
GRAVERE
GROSCAVALLO
GROSSO
GRUGLIASCO
INGRIA
INVERSO PINASCA
ISOLABELLA
ISSIGLIO
IVREA
LA CASSA
LA LOGGIA
LANZO TORINESE
LAURIANO
LEINI’
LEMIE
LESSOLO
LEVONE
LOCANA
LOMBARDORE
LOMBRIASCO
LORANZÈ
LUGNACCO
LUSERNA SAN GIOVANNI
LUSERNETTA
LUSIGLIÈ
MACELLO.
MAGLIONE
MARENTINO
MASSELLO
MATHI
MATTIE
MAZZÈ
MEANA DI SUSA
MERCENASCO
MEUGLIANO
MEZZENILE
MOMBELLO DI TORINO
MONPANTERO
MONASTERO DI LANZO
MONCALIERI
MONCENISIO
MONTALDO TORINESE
MONTALENGHE
MONTALDO DORA
MONTANARO
MONTEU da PO
MORIONDO TORINESE
NICHELINO
NOASCA
NOLE
NOMAGLIO
NONE
NOVALESA
OGLIANICO
ORBASSANO
ORIO CANAVESE
OSASCO
OSASIO
OULX
OZEGNA
PALAZZO CANAVESE
PANCALIERI
PARELLA
PAVAROLO
PAVONE CANAVESE
PECCO
PECETTO TORINESE
PEROSA ARGENTINA
PEROSA CANAVESE
PERRERO
PERTUSIO
PESSINETTO
PIANEZZA
PINASCA
PINEROLO
PINO TORINESE
PIOBESI TORINESE
PIOSSASCO
PISCINA
PIVERONE
POIRINO
POMARETTO
PONT CANAVESE
PORTE
PRAGELATO
PRALI
PRALORMO
PRAMOLLO
PRAROSTINO
PRASCORSANO
PRATIGLIONE
QUAGLIUZZO
QUASSOLO
QUINCINETTO
REANO
RIBORDONE
RIVA presso CHIERI
RIVALBA
RIVALTA DI TORINO
RIVARA
RIVAROLO CANAVESE
RIVAROSSA
RIVOLI
ROBASSOMERO
ROCCA CANAVESE
ROLETTO
ROMANO CANAVESE
RONCO CANAVESE
RONDISSONE
RORA’
ROSTA
ROURE
RUBIANA
RUEGLIO
SALASSA
SALBERTRAND
SALERANO CANAVESE
SALZA DI PINEROLO
SAMONE
SAN BENIGNO CANAVESE
SAN CARLO CANAVESE
SAN COLOMBIANO BELMONTE
SAN DIDERO
SAN FRANCESCO AL CAMPO
SAN GERMANO CHISONE
SAN GILLIO
SAN GIORGIO CANAVESE
SAN GIORIO DI SUSA
SAN GIUSTO CANAVESE
SAN MARTINO CANAVESE
SAN MAURIZIO CANAVESE
SAN MAURO TORINESE
SAN PIETRO VAL LEMINA
SAN PONSO
SAN RAFFAELE CIMENA
SAN SEBASTIANO da PO
SAN SECONDO di PINEROLO
SANGANO
SANT’AMBROGIO di TORINO
SANT’ANTONINO di  SUSA
SANTENA
SAUZE d’OULX
SAUZE DI CESANA
SCALENGHE
SCARMAGNO
SCIOLZE
SESTRIERE
SETTIMO ROTTARO
SETTIMO TORINESE
SETTIMO VITTONE
SPARONE
STRAMBINELLO
STRAMBINO
SUSA
TAVAGNASCO
TORRAZZA PIEMONTE
TORRE CANAVESE
TORRE PELLICE
TRANA
TRAUSELLA
TRAVERSELLA
TRAVES
TROFARELLO
USSEAUX
USSEGLIO
VAIE
VAL della TORRE
VALGIOIE
VALLO TORINESE
VALPERGA
VALPRATO SOANA
VARISELLA
VAUDA CANAVESE
VENARIA REALE
VENAUS
VEROLENGO
VERRUA SAVOIA
VESTIGNÈ
VIALFRÈ
VICO CANAVESE
VIDRACCO
VIGONE
VILLAFRANCA PIEMONTE
VILLANOVA CANAVESE
VILLAR DORA
VILLARFOCCHIARDO
VILLAR PELLICE
VILLAR PEROSA
VILLARBASSE
VILLAREGGIA
VILLASTELLONE
VINOVO
VIRLE PIEMONTE
VISCHE
VISTRORIO
VIU’
VOLPIANO
VOLVERA
ALLEGATI
Algoritmo di calcolo del valore
Tabelle qualità di coltura , parametri di stima, loro variabilità
Specifiche tecniche per l’attribuzione del livello qualitativo, adeguato alle caratteristiche tecniche del terreno oggetto di valutazione.
Declaratorie per l’individuazione delle qualità di coltura rilevate

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I valori immobiliari rilevati nel 2013 riportati nel presente listino, stante la sostanziale invarianza del mercato immobiliare dei terreni agricoli, corrispondono a quelli rilevati nell'anno 2012.

La valutazione di un bene immobile è un’operazione complessa in quanto
si tratta di andare ad attribuire un valore di mercato ad un
determinato bene, con una delle varie metodologie previste dalla
disciplina dell’estimo.

Per valore si intende il prezzo, espresso in quantità di moneta, che la
pluralità di acquirenti e venditori sarebbe rispettivamente disposta a
corrispondere per la cessione ed acquisto di un bene in una libera
contrattazione, condotta nei tempi ordinari in cui i beni similari sono
offerti sul mercato locale.

Le metodologie di stima prevedono diversi approcci che consentono di
risolvere tutte le possibili situazioni che possono presentarsi in
rapporto allo stato specifico del bene, alla presenza o meno di un
mercato immobiliare più o meno dinamico, nonché alla finalità della
stima.

Tutte le metodologie, però in sostanza, si basano sul confronto tra le
caratteristiche del bene oggetto di stima e quelle di beni similari,
dei quali si deve conoscere anche il prezzo di cessione in una recente
compravendita (o altri dati economici: ad esempio costo di
ricostruzione, canone di locazione, ecc., a seconda dello scopo della
stima).

Il confronto è particolarmente difficile in quanto sono molteplici le
caratteristiche elementari degli immobili che possono, con maggiore o
minore peso, incidere sul valore degli stessi.

Anche nella stima dei beni di natura agricola si incontrano tali
difficoltà in quanto, benché rispetto ad altre tipologie di immobili
(urbani o industriali) presentino un minor numero di caratteristiche
atte a distinguerli l’uno dall’altro e dal relativo valore, questo
numero resta comunque sempre abbastanza elevato.

Un osservatorio di valori immobiliari è uno strumento che si prefigge
di monitorare l’andamento dei valori di beni immobili ai fini della
loro utilizzazione in attività professionali, commerciali, governo del
territorio e quanto altro, a disposizione di cittadini, imprese ed enti
pubblici. 

Perché  è viva l’esigenza di un Osservatorio di valori immobiliari
dei beni di natura agricola?

Sicuramente per:

- la carenza di informazioni economiche per tali tipi di beni;

- la confusione nell’individuazione del corretto valore per la
molteplicità di tipologie di valori agricoli assunte per specifiche
funzionalità;

- la necessità di sviluppare e approfondire una cultura professionale
per la valutazione di tali beni, supportando le relative operazioni di
stima, sia di interesse privato che pubblico;

- disporre di uno strumento per una valutazione automatica del valore
dei terreni agricoli, a partire da informazioni oggettive delle loro
caratteristiche tecniche, rilevate secondo una predefinita codifica.

Preliminarmente è necessario esplicitare una definizione inequivocabile
di un terreno agricolo, al fine di qualificare la natura e le finalità
dell’Osservatorio. Per terreno agricolo si intende un’area destinata ad
attività agricola e non suscettibile di edificazione, se non per
costruzioni strumentali all’esercizio dell’attività stessa, di tipo
abitativo o non abitativo,  in base alle previsioni dello
strumento urbanistico vigente.

Il valore che si andrà a ricercare, per l’Osservatorio, deve
prescindere da fattori che eccedano il puro merito agricolo (non si
terrà conto ad esempio di prospettive di futura edificabilità per la
vicinanza a centri abitati  ovvero di ubicazioni in zone di
esposizione panoramica su  rilevanti paesaggi naturalistici,
cosicché come di ogni altro fattore che non incida sulla redditività
agricola).

È appena il caso di evidenziare come tale finalità dell’Osservatorio,
da una parte semplifichi l’attività di costituzione, da un’altra non ne
contrasti la piena aderenza al mercato immobiliare ordinario. Tale
scelta porta evidentemente ad escludere casi singolari di valori
immobiliari influenzati da un eccessiva presenza di fattori
extragricoli che incidano sui valori medesimi. Anche in questi ultimi
casi l’Osservatorio potrà, comunque, sempre  offrire un valore di
base, che con opportune analisi estimali può essere adattato alla
finalità precipua della stima.

L’ambito territoriale di valenza dei valori dell’Osservatorio e quello
comunale.

Ai fini della rilevazione dei valori si è dovuta necessariamente
operare una scelta sulle qualità di coltura da monitorare per la
costituzione dell’Osservatorio. Le qualità di coltura catastali sono
esorbitanti (n. 107) ed in alcuni casi obsolete.

Appaiono più approcciabili, in quanto di più recente introduzione,
ancorché non perfettamente standardizzate a livello nazionale le
qualità di coltura individuate nelle tabelle dei valori agricoli medi
per espropri (legge 865/71 e s.m.), che risultano in numero più ridotto
e più vicine alla attuale realtà agricola.

Si ritiene pertanto opportuno fare riferimento a queste ultime, salvo
accorpamenti specifici ai fini dell’elaborazione dei dati  quando
il valore immobiliare e la natura della qualità di coltura siano
sufficientemente omogenei.

L’Osservatorio, In  questa  prima fase, per accelerare il
processo di costituzione è stato realizzato sulla base dei dati di
mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie
empiriche  per estrapolarli  sull’universo dei beni agricoli,
da professionisti qualificati operanti sul territorio.

In una seconda fase, l’osservatorio assumerà, progressivamente, natura
scientifica  fondato  su dati puntuali, 
specificatamente desunti dal mercato ed elaborati con metodologie
statistico-matematiche.

Occorre poi evidenziare come il mercato dei terreni agricoli ha
risentito, per molti anni, in modo essenziale dei criteri di
valutazione automatica previsti dal DPR 131/86 (Testo unico delle
imposte di registro) e pertanto i prezzi dichiarati sugli atti
traslativi fino a pochi anni fa era quello determinato sulla scorta dei
Redditi Dominicali che nulla avevano a che fare con i reali valori di
mercato. Solo negli ultimi periodi si sta assistendo a dichiarazioni
più veritiere, ma il mercato è ancora poco trasparente e comunque non
produce quei parametri sufficienti, sia dal punto qualitativo che
quantitativo, a realizzare un Osservatorio di “natura scientifica”.

I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari
dell'Osservatorio del mercato immobiliare agricolo non possono
intendersi sostitutivi della "stima", anche se finalizzata ad accertare
il puro merito agricolo, ma soltanto di ausilio alla stessa.

Sono riferiti all'ordinarietà dei fondi agricoli nei vari contesti
locali, rappresentando perciò valori agricoli minimi e massimi
ordinari, significando che possono essere presenti fondi
singolari  il cui valore può discostarsi da quelli rilevati.

Un’ulteriore particolarità dei valori esposti nell’Osservatorio, sempre
nell’ottica di consentirne una sua migliore utilizzabilità e di potere
acquisire ogni informazione economica disponibile in tema di
trasferimenti di terreni agricoli (ovviamente opportunamente resa
omogenea al contesto),  concerne il fatto che i valori agricoli
sono considerati al netto dell’incidenza di eventuali costruzioni
rurali presenti. La disciplina dell’estimo detta le modalità operative
per armonizzare le due tipologie di valori  onde consentire l’uso
dei valori dell’Osservatorio, previ adattamenti, per ogni fine di stima.

Per quanto concerne i terreni con piantagioni arboree i valori tengono
conto anche del soprassuolo, che come è noto è in stretta correlazione
tra età delle piante e durata del ciclo di estirpazione (o taglio per i
boschi). A tale fine la durata del ciclo ordinario della piantagione è
divisa in intervalli, corrispondenti alle varie fasi (ad esempio tre:
soprassuolo con  un’età inferiore ad un terzo del ciclo
vegetativo; soprassuolo con un’età compresa tra un terzo e due terzi
del ciclo vegetativo; soprassuolo con un’età superiore a due terzi del
ciclo vegetativo. Per i boschi si fa riferimento, invece, alla data in
cui si può eseguire il taglio.

Altre problematiche concernono la corretta conduzione dei fondi in
particolare per quanto riguarda la manutenzione delle opere di
sistemazione, scolo e bonifica, se presenti. Oltre quelle sopra
segnalate possono essere presenti molte altre condizioni particolari
incidenti sui valori (vincoli normativi, prescrizioni urbanistiche,
pesi, ecc.). In questi casi, l’Osservatorio non può che fare
riferimento a condizioni di ordinarietà, prescindendo da queste.

Quindi, l'utilizzo delle quotazioni,  non può che condurre ad
indicazioni di valori agricoli di larga massima.

Solo la stima effettuata da un tecnico professionista, in quanto
esperto del settore, redatta dopo un’accurata ispezione al fondo ed ai
caratteri locali della zona in cui è posto, costituisce la
consulenza  idonea a rappresentare e a descrivere in maniera
esaustiva e con piena efficacia il bene e di motivare il valore da
attribuire.

Ciò premesso, come strumento di ausilio per il lettore sono state
sviluppate specifiche analisi attraverso le quali sono state definite
delle tabelle parametriche che mettono in relazione le caratteristiche
tecniche (fertilità, giacitura, ubicazione, accesso, ecc.) con il
valore di mercato. Tale strumento, note le caratteristiche tecniche
specifiche del terreno oggetto di valutazione, consente di ricavare il
più probabile valore di mercato del terreno medesimo nell’ambito
dell’intervallo minimo-massimo fornito dall’Osservatorio (cfr. 
paragrafo  “Algoritmo di calcolo  del valore”).


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