LISTINO DEI VALORI IMMOBILIARI DEI TERRENI AGRICOLI - TRENTO - 2012

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Iovine, Antonio

09 dicembre 2013

pdf  / 462 pagine in formato A4

Listino di valori realizzato sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie empiriche, basate sulla conoscenza generale del mondo agricolo, ed estrapolati sull’universo dei beni. Alle operazioni hanno partecipato esperti nella materia dell’estimo, supportati da operatori locali, con conoscenza del mercato immobiliare delle varie zone. A livello nazionale è stata eseguita una verifica di controllo formale dei dati rilevati.

20,00

  • editore: Exeo
  • collana: osservatorio dei valori agricoli
  • numero in collana: 162
  • issn: 2280-191X
  • sigla: OVA162
  • categoria: LISTINI
  • tipologia: tecnica
  • genere: raccolta
  • altezza: cm 29,7
  • larghezza: cm 21
  • dimensione: A4
  • funzioni permesse: Stampa: SI - Modifica: SI - Copia/Incolla: SI
  • protezione: digital watermarking
  • disponibità: illimitata
  • destinatari: professionale accademico
  • soggetto: economia/industria/management

Introduzione
LA PROVINCIA DI TRENTO
VALORI MINIMI MASSIMI QUALITÀ DI COLTURA RILEVATE
TRENTO
ALA
ALBIANO
ALDENO
AMBLAR
ANDALO
ARCO
AVIO
BASEGA DI PINÈ
BEDOLLO
BERSONE
BESENELLO
BIENO
BLEGGIO SUPERIORE
BOCENAGO
BOLBENO
BONDO
BONDONE
BORGO VALSUGANA
BOSENTINO
BREGUZZO
BRENTONICO
BRESIMO
BREZ
BRIONE
CADERZONE
CAGNÒ
CALAVINO
CALCERANICA AL LAGO
CALDES
CALDONAZZO
CALLIANO
CAMPITELLO DI FASSA
CAMPODENNO
CANAL SAN BOVO
CANAZEI
CAPRIANA
CARANO
CARISOLO
CARZANO
CASTEL CONDINO
CASTELFONDO
CASTELLO TESINO
CASTELLO-MOLINA DI FIEMME
CASTELNUOVO
CAVALESE
CAVARENO
CAVEDAGO
CAVEDINE
CAVIZZANA
CEMBRA
CENTA SAN NICOLÒ
CIMEGO
CIMONE
CINTE TESINO
CIS
CIVEZZANO
CLES
CLOZ
COMANO TERME
COMMEZZADURA
CONDINO
COREDO
CROVIANA
CUNEVO
DAIANO
DAMBEL
DAONE
DARÈ
DENNO
DIMARO
DON
DORSINO
DRENA
DRO
FAEDO
FAI DELLA PAGANELLA
FAVER
FIAVÈ
FIERA DI PRIMIERO
FIEROZZO
FLAVON
FOLGARIA
FONDO
FORNACE
FRASSILONGO
GARNIGA TERME
GIOVO
GIUSTINO
GRAUNO
GRIGNO
GRUMES
IMER
ISERA
IVANO FRACENA
LARDARO
LASINO
LAVARONE
LAVIS
LEDRO
LEVICO TERME
LISIGNAGO
LIVO
LONA-LASES
LUSERNA
MALOSCO
MALÈ
MASSIMENO
MAZZIN
MEZZANA
MEZZANO
MEZZOCORONA
MEZZOLOMBARDO
MOENA
MOLVENO
MONCLASSICO
MONTAGNE
MORI
NAGO-TORBOLE
NANNO
NAVE SAN ROCCO
NOGAREDO
NOMI
NOVALEDO
OSPEDALETTO
OSSANA
PADERGNONE
PALÙ DEL FERSINA
PANCHIÀ
PEIO
PELLIZZANO
PELUGO
PERGINE VALSUGANA
PIEVE TESINO
PIEVE DI BONO
PINZOLO
POMAROLO
POZZA DI FASSA
PRASO
PREDAZZO
PREORE
PREZZO
RABBI
RAGOLI
REVÒ
RIVA DEL GARDA
ROMALLO
ROMENO
RONCEGNO TERME
RONCHI VALSUGANA
RONCONE
RONZO-CHIENIS
RONZONE
ROVERETO
ROVERÈ DELLA LUNA
RUFRÈ-MENDOLA
RUMO
SAGRON MIS
SAMONE
SAN LORENZO IN BANALE
SAN MICHELE ALL'ADIGE
SANT'ORSOLA TERME
SANZENO
SARNONICO
SCURELLE
SEGONZANO
SFRUZ
SIROR
SMARANO
SORAGA
SOVER
SPERA
SPIAZZO
SPORMAGGIORE
SPORMINORE
STENICO
STORO
STREMBO
STRIGNO
TAIO
TASSULLO
TELVE
TELVE DI SOPRA
TENNA
TENNO
TERLAGO
TERRAGNOLO
TERRES
TERZOLAS
TESERO
TIONE DI TRENTO
TON
TONADICO
TORCEGNO
TRAMBILENO
TRANSACQUA
TRES
TUENNO
VALDA
VALFLORIANA
VALLARSA
VARENA
VATTARO
VERMIGLIO
VERVÒ
VEZZANO
VIGNOLA-FALESINA
VIGO RENDENA
VIGO DI FASSA
VIGOLO VATTARO
VILLA AGNEDO
VILLA LAGARINA
VILLA RENDENA
VOLANO
ZAMBANA
ZIANO DI FIEMME
ZUCLO
ALLEGATI
Algoritmo di calcolo del valore
Tabelle qualità di coltura , parametri di stima, loro variabilità
Specifiche tecniche per l’attribuzione del livello qualitativo, adeguato alle caratteristiche tecniche del terreno oggetto di valutazione.
Declaratoria per l’individuazione delle qualità di coltura rilevate

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La valutazione di un bene immobile è un’operazione complessa in quanto si tratta di andare ad attribuire un valore di mercato ad un determinato bene, con una delle varie metodologie previste dalla disciplina dell’estimo.
Per valore si intende il prezzo, espresso in quantità di moneta, che la pluralità di acquirenti e venditori sarebbe rispettivamente disposta a corrispondere per la cessione ed acquisto di un bene in una libera contrattazione, condotta nei tempi ordinari in cui i beni similari sono offerti sul mercato locale.
Le metodologie di stima prevedono diversi approcci che consentono di risolvere tutte le possibili situazioni che possono presentarsi in rapporto allo stato specifico del bene, alla presenza o meno di un mercato immobiliare più o meno dinamico, nonché alla finalità della stima.
Tutte le metodologie, però in sostanza, si basano sul confronto tra le caratteristiche del bene oggetto di stima e quelle di beni similari, dei quali si deve conoscere anche il prezzo di cessione in una recente compravendita (o altri dati economici: ad esempio costo di ricostruzione, canone di locazione, ecc., a seconda dello scopo della stima).
Il confronto è particolarmente difficile in quanto sono molteplici le caratteristiche elementari degli immobili che possono, con maggiore o minore peso, incidere sul valore degli stessi.
Anche nella stima dei beni di natura agricola si incontrano tali difficoltà in quanto, benché rispetto ad altre tipologie di immobili (urbani o industriali) presentino un minor numero di caratteristiche atte a distinguerli l’uno dall’altro e dal relativo valore, questo numero resta comunque sempre abbastanza elevato.
Un osservatorio di valori immobiliari è uno strumento che si prefigge di monitorare l’andamento dei valori di beni immobili ai fini della loro utilizzazione in attività professionali, commerciali, governo del territorio e quanto altro, a disposizione di cittadini, imprese ed enti pubblici. 
Perché  è viva l’esigenza di un Osservatorio di valori immobiliari dei beni di natura agricola?
Sicuramente per:
- la carenza di informazioni economiche per tali tipi di beni;
- la confusione nell’individuazione del corretto valore per la molteplicità di tipologie di valori agricoli assunte per specifiche funzionalità;
- la necessità di sviluppare e approfondire una cultura professionale per la valutazione di tali beni, supportando le relative operazioni di stima, sia di interesse privato che pubblico;
- disporre di uno strumento per una valutazione automatica del valore dei terreni agricoli, a partire da informazioni oggettive delle loro caratteristiche tecniche, rilevate secondo una predefinita codifica.
Preliminarmente è necessario esplicitare una definizione inequivocabile di un terreno agricolo, al fine di qualificare la natura e le finalità dell’Osservatorio. Per terreno agricolo si intende un’area destinata ad attività agricola e non suscettibile di edificazione, se non per costruzioni strumentali all’esercizio dell’attività stessa, di tipo abitativo o non abitativo,  in base alle previsioni dello strumento urbanistico vigente.
Il valore che si andrà a ricercare, per l’Osservatorio, deve prescindere da fattori che eccedano il puro merito agricolo (non si terrà conto ad esempio di prospettive di futura edificabilità per la vicinanza a centri abitati  ovvero di ubicazioni in zone di esposizione panoramica su  rilevanti paesaggi naturalistici, cosicché come di ogni altro fattore che non incida sulla redditività agricola).
È appena il caso di evidenziare come tale finalità dell’Osservatorio, da una parte semplifichi l’attività di costituzione, da un’altra non ne contrasti la piena aderenza al mercato immobiliare ordinario. Tale scelta porta evidentemente ad escludere casi singolari di valori immobiliari influenzati da un eccessiva presenza di fattori extragricoli che incidano sui valori medesimi. Anche in questi ultimi casi l’Osservatorio potrà, comunque, sempre  offrire un valore di base, che con opportune analisi estimali può essere adattato alla finalità precipua della stima.
L’ambito territoriale di valenza dei valori dell’Osservatorio e quello comunale.
Ai fini della rilevazione dei valori si è dovuta necessariamente operare una scelta sulle qualità di coltura da monitorare per la costituzione dell’Osservatorio. Le qualità di coltura catastali sono esorbitanti (n. 107) ed in alcuni casi obsolete.
Appaiono più approcciabili, in quanto di più recente introduzione, ancorché non perfettamente standardizzate a livello nazionale le qualità di coltura individuate nelle tabelle dei valori agricoli medi per espropri (legge 865/71 e s.m.), che risultano in numero più ridotto e più vicine alla attuale realtà agricola.
Si ritiene pertanto opportuno fare riferimento a queste ultime, salvo accorpamenti specifici ai fini dell’elaborazione dei dati  quando il valore immobiliare e la natura della qualità di coltura siano sufficientemente omogenei.
L’Osservatorio, In  questa  prima fase, per accelerare il processo di costituzione è stato realizzato sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie empiriche  per estrapolarli  sull’universo dei beni agricoli, da professionisti qualificati operanti sul territorio.
In una seconda fase, l’osservatorio assumerà, progressivamente, natura scientifica  fondato  su dati puntuali,  specificatamente desunti dal mercato ed elaborati con metodologie statistico-matematiche.
Occorre poi evidenziare come il mercato dei terreni agricoli ha risentito, per molti anni, in modo essenziale dei criteri di valutazione automatica previsti dal DPR 131/86 (Testo unico delle imposte di registro) e pertanto i prezzi dichiarati sugli atti traslativi fino a pochi anni fa era quello determinato sulla scorta dei Redditi Dominicali che nulla avevano a che fare con i reali valori di mercato. Solo negli ultimi periodi si sta assistendo a dichiarazioni più veritiere, ma il mercato è ancora poco trasparente e comunque non produce quei parametri sufficienti, sia dal punto qualitativo che quantitativo, a realizzare un Osservatorio di “natura scientifica”.
I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare agricolo non possono intendersi sostitutivi della "stima", anche se finalizzata ad accertare il puro merito agricolo, ma soltanto di ausilio alla stessa.
Sono riferiti all'ordinarietà dei fondi agricoli nei vari contesti locali, rappresentando perciò valori agricoli minimi e massimi ordinari, significando che possono essere presenti fondi singolari  il cui valore può discostarsi da quelli rilevati.
Un’ulteriore particolarità dei valori esposti nell’Osservatorio, sempre nell’ottica di consentirne una sua migliore utilizzabilità e di potere acquisire ogni informazione economica disponibile in tema di trasferimenti di terreni agricoli (ovviamente opportunamente resa omogenea al contesto),  concerne il fatto che i valori agricoli sono considerati al netto dell’incidenza di eventuali costruzioni rurali presenti. La disciplina dell’estimo detta le modalità operative per armonizzare le due tipologie di valori  onde consentire l’uso dei valori dell’Osservatorio, previ adattamenti, per ogni fine di stima.
Per quanto concerne i terreni con piantagioni arboree i valori tengono conto anche del soprassuolo, che come è noto è in stretta correlazione tra età delle piante e durata del ciclo di estirpazione (o taglio per i boschi). A tale fine la durata del ciclo ordinario della piantagione è divisa in intervalli, corrispondenti alle varie fasi (ad esempio tre: soprassuolo con  un’età inferiore ad un terzo del ciclo vegetativo; soprassuolo con un’età compresa tra un terzo e due terzi del ciclo vegetativo; soprassuolo con un’età superiore a due terzi del ciclo vegetativo. Per i boschi si fa riferimento, invece, alla data in cui si può eseguire il taglio.
Altre problematiche concernono la corretta conduzione dei fondi in particolare per quanto riguarda la manutenzione delle opere di sistemazione, scolo e bonifica, se presenti. Oltre quelle sopra segnalate possono essere presenti molte altre condizioni particolari incidenti sui valori (vincoli normativi, prescrizioni urbanistiche, pesi, ecc.). In questi casi, l’Osservatorio non può che fare riferimento a condizioni di ordinarietà, prescindendo da queste.
Quindi, l'utilizzo delle quotazioni,  non può che condurre ad indicazioni di valori agricoli di larga massima.
Solo la stima effettuata da un tecnico professionista, in quanto esperto del settore, redatta dopo un’accurata ispezione al fondo ed ai caratteri locali della zona in cui è posto, costituisce la consulenza  idonea a rappresentare e a descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia il bene e di motivare il valore da attribuire.
Ciò premesso, come strumento di ausilio per il lettore sono state sviluppate specifiche analisi attraverso le quali sono state definite delle tabelle parametriche che mettono in relazione le caratteristiche tecniche (fertilità, giacitura, ubicazione, accesso, ecc.) con il valore di mercato. Tale strumento, note le caratteristiche tecniche specifiche del terreno oggetto di valutazione, consente di ricavare il più probabile valore di mercato del terreno medesimo nell’ambito dell’intervallo minimo-massimo fornito dall’Osservatorio (cfr.  paragrafo  “Algoritmo di calcolo  del valore”).

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