LISTINO DEI VALORI IMMOBILIARI DEI TERRENI AGRICOLI - PAVIA - 2012

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valori invariati rispetto alla rilevazione 2011

Iovine, Antonio

10 gennaio 2013

pdf  / 560 Pagine in formato A4 (21X29,7 cm)

Listino di valori realizzato sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie empiriche, basate sulla conoscenza generale del mondo agricolo, ed estrapolati sull’universo dei beni. Alle operazioni hanno partecipato esperti nella materia dell’estimo, supportati da operatori locali, con conoscenza del mercato immobiliare delle varie zone. A livello nazionale è stata eseguita una verifica di controllo formale dei dati rilevati.

20,00

  • editore: Exeo
  • collana: osservatorio dei valori agricoli
  • numero in collana: 104
  • issn: 2280-191X
  • sigla: OVA104
  • categoria: LISTINI
  • tipologia: tecnica
  • genere: raccolta
  • altezza: cm 29,7
  • larghezza: cm 21
  • dimensione: A4
  • funzioni permesse: Stampa: SI - Modifica: SI - Copia/Incolla: SI
  • protezione: digital watermarking
  • disponibità: illimitata
  • destinatari: professionale accademico
  • soggetto: economia/industria/management

Introduzione
LA PROVINCIA DI PAVIA
VALORI MINIMI MASSIMI QUALITA’ DI COLTURA RILEVATE
PAVIA
ALAGNA
ALBAREDO ARNABOLDI
ALBONESE
ALBUZZANO
ARENA PO
BADIA PAVESE
BAGNARIA
BARBIANELLO
BASCAPE’
BASTIDA PANCARANA
BASTIDA DE’ DOSSI
BATTUDA
BELGIOIOSO
BEREGUARDO
BORGARELLO
BORGO PRIOLO
BORGO SAN SIRO
BORGORATTO MORMOROLO
BORNASCO
BOSNASCO
BRALLO DI PREGOLA
BREME
BRESSANA BOTTARONE
BRONI
CALVIGNANO
CAMPOSPINOSO
CANDIA LOMELLINA
CANEVINO
CANNETO PAVESE
CARBONARA AL TICINO
CASANOVA LONATI
CASATISMA
CASEI GEROLA
CASORATE PRIMO
CASSOLNOVO
CASTANA
CASTEGGIO
CASTELLETTO DI BRANDUZZO
CASTELLO D’AGOGNA
CASTELNOVETTO
CAVA MANARA
CECIMA
CERANOVA
CERETTO LOMELLINA
CERGNAGO
CERTOSA DI PAVIA
CERVESINA
CHIGNOLO PO
CIGOGNOLA
CILAVEGNA
CODEVILLA
CONFIENZA
COPIANO
CORANA
CORNALE
CORTEOLONA
CORVINO SAN QUIRICO
COSTA DE’ NOBILI
COZZO
CURA CARPIGNANO
DORNO
FERRERA ERBOGNONE
FILIGHERA
FORTUNAGO
FRASCAROLO
GALLIAVOLA
GAMBARANA
GAMBOLO’
GARLASCO
GENZONE
GERENZAGO
GIUSSAGO
GODIASCO
GOLFERENZO
GRAVELLONA LOMELLINA
GROPELLO CAIROLI
INVERNO E MONTELEONE
LANDRIANO
LANGOSCO
LARDIRAGO
LINAROLO
LIRIO
LOMELLO
LUNGAVILLA
MAGHERNO
MARCIGNAGO
MARZANO
MEDE
MENCONICO
MEZZANA BIGLI
MEZZANA RABATTONE
MEZZANINO
MIRADOLO TERME
MONTALTO PAVESE
MONTEBELLO DELLA BATTAGLIA
MONTECALVO VERSIGGIA
MONTESCANO
MONTESEGALE
MONTICELLI PAVESE
MONTU’ BECCARIA
MORNICO LOSANA
MORTARA
NICORVO
OLEVANO DI LOMELLINA
OLIVA GESSI
OTTOBIANO
PALESTRO
PANCARANA
PARONA
PIETRA DE’ GIORGI
PIEVE ALBIGNOLA
PIEVE PORTO MORONE
PIEVE DEL CAIRO
PINAROLO PO
PIZZALE
PONTE NIZZA
PORTALBERA
REA
REDAVALLE
RETORBIDO
RIVANAZZANO TERME
ROBBIO
ROBECCO PAVESE
ROCCA DE’ GIORGI
ROCCA SUSELLA
ROGNANO
ROMAGNESE
RONCARO
ROSASCO
ROVESCALA
RUINO
SAN CIPRIANO PO
SAN DAMIANO AL COLLE
SAN GENESIO ED UNITI
SAN GIORGIO DI LOMELLINA
SAN MARTINO SICCOMARIO
SAN ZENONE AL PO
SANNAZZARO DE’ BURGONDI
SANT’ALESSIO CON VIALONE
SANT’ANGELO LOMELLINA
SANTA CRISTINA E BISSONE
SANTA GIULETTA
SANTA MARGHERITA DI STAFFORA
SANTA MARIA DELLA VERSA
SARTIRANA LOMELLINA
SCALDASOLE
SEMIANA
SILVANO PIETRA
SIZIANO
SOMMO
SPESSA
STRADELLA
SUARDI
TORRAZZA COSTE
TORRE BERETTI E CASTELLARO
TORRE D’ARESE
TORRE D’ISOLA
TORRE DE’ NEGRI
TORREVECCHIA PIA
TORRICELLA VERZATE
TRAVACO’ SICCOMARIO
TRIVOLZIO
TROMELLO
TROVO
VAL DI NIZZA
VALEGGIO
VALLE LOMELLINA
VALLE SALIMBENE
VALVERDE
VARZI
VELEZZO LOMELLINA
VELLEZZO BELLINI
VERRETTO
VERRUA PO
VIDIGULFO
VIGEVANO
VILLA BISCOSSI
VILLANOVA D’ARDENGHI
VILLANTERIO
VISTARINO
VOGHERA
VOLPARA
ZAVATTARELLO
ZECCONE
ZEME
ZENEVREDO
ZERBO
ZERBOLO’
ZINASCO
ALLEGATI
Algoritmo di calcolo del valore
Tabelle qualità di coltura , parametri di stima, loro variabilità
Specifiche tecniche per l’attribuzione del livello qualitativo, adeguato alle caratteristiche tecniche del terreno oggetto di valutazione.
Declaratorie per l’individuazione delle qualità di coltura rilevate

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Nella presente edizione del listino, stante la sostanziale invarianza del mercato immobiliare dei terreni agricoli, sono confermati, con riferimento all'anno 2012, i valori immobiliari rilevati nell'anno 2011.

La valutazione di un bene immobile è un’operazione complessa in quanto
si tratta di andare ad attribuire un valore di mercato ad un
determinato bene, con una delle varie metodologie previste dalla
disciplina dell’estimo.

Per valore si intende il prezzo, espresso in quantità di moneta, che la
pluralità di acquirenti e venditori sarebbe rispettivamente disposta a
corrispondere per la cessione ed acquisto di un bene in una libera
contrattazione, condotta nei tempi ordinari in cui i beni similari sono
offerti sul mercato locale.

Le metodologie di stima prevedono diversi approcci che consentono di
risolvere tutte le possibili situazioni che possono presentarsi in
rapporto allo stato specifico del bene, alla presenza o meno di un
mercato immobiliare più o meno dinamico, nonché alla finalità della
stima.

Tutte le metodologie, però in sostanza, si basano sul confronto tra le
caratteristiche del bene oggetto di stima e quelle di beni similari,
dei quali si deve conoscere anche il prezzo di cessione in una recente
compravendita (o altri dati economici: ad esempio costo di
ricostruzione, canone di locazione, ecc., a seconda dello scopo della
stima).

Il confronto è particolarmente difficile in quanto sono molteplici le
caratteristiche elementari degli immobili che possono, con maggiore o
minore peso, incidere sul valore degli stessi.

Anche nella stima dei beni di natura agricola si incontrano tali
difficoltà in quanto, benché rispetto ad altre tipologie di immobili
(urbani o industriali) presentino un minor numero di caratteristiche
atte a distinguerli l’uno dall’altro e dal relativo valore, questo
numero resta comunque sempre abbastanza elevato.

Un osservatorio di valori immobiliari è uno strumento che si prefigge
di monitorare l’andamento dei valori di beni immobili ai fini della
loro utilizzazione in attività professionali, commerciali, governo del
territorio e quanto altro, a disposizione di cittadini, imprese ed enti
pubblici. 

Perché  è viva l’esigenza di un Osservatorio di valori immobiliari
dei beni di natura agricola?

Sicuramente per:

- la carenza di informazioni economiche per tali tipi di beni;

- la confusione nell’individuazione del corretto valore per la
molteplicità di tipologie di valori agricoli assunte per specifiche
funzionalità;

- la necessità di sviluppare e approfondire una cultura professionale
per la valutazione di tali beni, supportando le relative operazioni di
stima, sia di interesse privato che pubblico;

- disporre di uno strumento per una valutazione automatica del valore
dei terreni agricoli, a partire da informazioni oggettive delle loro
caratteristiche tecniche, rilevate secondo una predefinita codifica.

Preliminarmente è necessario esplicitare una definizione inequivocabile
di un terreno agricolo, al fine di qualificare la natura e le finalità
dell’Osservatorio. Per terreno agricolo si intende un’area destinata ad
attività agricola e non suscettibile di edificazione, se non per
costruzioni strumentali all’esercizio dell’attività stessa, di tipo
abitativo o non abitativo,  in base alle previsioni dello
strumento urbanistico vigente.

Il valore che si andrà a ricercare, per l’Osservatorio, deve
prescindere da fattori che eccedano il puro merito agricolo (non si
terrà conto ad esempio di prospettive di futura edificabilità per la
vicinanza a centri abitati  ovvero di ubicazioni in zone di
esposizione panoramica su  rilevanti paesaggi naturalistici,
cosicché come di ogni altro fattore che non incida sulla redditività
agricola).

È appena il caso di evidenziare come tale finalità dell’Osservatorio,
da una parte semplifichi l’attività di costituzione, da un’altra non ne
contrasti la piena aderenza al mercato immobiliare ordinario. Tale
scelta porta evidentemente ad escludere casi singolari di valori
immobiliari influenzati da un eccessiva presenza di fattori
extragricoli che incidano sui valori medesimi. Anche in questi ultimi
casi l’Osservatorio potrà, comunque, sempre  offrire un valore di
base, che con opportune analisi estimali può essere adattato alla
finalità precipua della stima.

L’ambito territoriale di valenza dei valori dell’Osservatorio e quello
comunale.

Ai fini della rilevazione dei valori si è dovuta necessariamente
operare una scelta sulle qualità di coltura da monitorare per la
costituzione dell’Osservatorio. Le qualità di coltura catastali sono
esorbitanti (n. 107) ed in alcuni casi obsolete.

Appaiono più approcciabili, in quanto di più recente introduzione,
ancorché non perfettamente standardizzate a livello nazionale le
qualità di coltura individuate nelle tabelle dei valori agricoli medi
per espropri (legge 865/71 e s.m.), che risultano in numero più ridotto
e più vicine alla attuale realtà agricola.

Si ritiene pertanto opportuno fare riferimento a queste ultime, salvo
accorpamenti specifici ai fini dell’elaborazione dei dati  quando
il valore immobiliare e la natura della qualità di coltura siano
sufficientemente omogenei.

L’Osservatorio, In  questa  prima fase, per accelerare il
processo di costituzione è stato realizzato sulla base dei dati di
mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie
empiriche  per estrapolarli  sull’universo dei beni agricoli,
da professionisti qualificati operanti sul territorio.

In una seconda fase, l’osservatorio assumerà, progressivamente, natura
scientifica  fondato  su dati puntuali, 
specificatamente desunti dal mercato ed elaborati con metodologie
statistico-matematiche.

Occorre poi evidenziare come il mercato dei terreni agricoli ha
risentito, per molti anni, in modo essenziale dei criteri di
valutazione automatica previsti dal DPR 131/86 (Testo unico delle
imposte di registro) e pertanto i prezzi dichiarati sugli atti
traslativi fino a pochi anni fa era quello determinato sulla scorta dei
Redditi Dominicali che nulla avevano a che fare con i reali valori di
mercato. Solo negli ultimi periodi si sta assistendo a dichiarazioni
più veritiere, ma il mercato è ancora poco trasparente e comunque non
produce quei parametri sufficienti, sia dal punto qualitativo che
quantitativo, a realizzare un Osservatorio di “natura scientifica”.

I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari
dell'Osservatorio del mercato immobiliare agricolo non possono
intendersi sostitutivi della "stima", anche se finalizzata ad accertare
il puro merito agricolo, ma soltanto di ausilio alla stessa.

Sono riferiti all'ordinarietà dei fondi agricoli nei vari contesti
locali, rappresentando perciò valori agricoli minimi e massimi
ordinari, significando che possono essere presenti fondi
singolari  il cui valore può discostarsi da quelli rilevati.

Un’ulteriore particolarità dei valori esposti nell’Osservatorio, sempre
nell’ottica di consentirne una sua migliore utilizzabilità e di potere
acquisire ogni informazione economica disponibile in tema di
trasferimenti di terreni agricoli (ovviamente opportunamente resa
omogenea al contesto),  concerne il fatto che i valori agricoli
sono considerati al netto dell’incidenza di eventuali costruzioni
rurali presenti. La disciplina dell’estimo detta le modalità operative
per armonizzare le due tipologie di valori  onde consentire l’uso
dei valori dell’Osservatorio, previ adattamenti, per ogni fine di stima.

Per quanto concerne i terreni con piantagioni arboree i valori tengono
conto anche del soprassuolo, che come è noto è in stretta correlazione
tra età delle piante e durata del ciclo di estirpazione (o taglio per i
boschi). A tale fine la durata del ciclo ordinario della piantagione è
divisa in intervalli, corrispondenti alle varie fasi (ad esempio tre:
soprassuolo con  un’età inferiore ad un terzo del ciclo
vegetativo; soprassuolo con un’età compresa tra un terzo e due terzi
del ciclo vegetativo; soprassuolo con un’età superiore a due terzi del
ciclo vegetativo. Per i boschi si fa riferimento, invece, alla data in
cui si può eseguire il taglio.

Altre problematiche concernono la corretta conduzione dei fondi in
particolare per quanto riguarda la manutenzione delle opere di
sistemazione, scolo e bonifica, se presenti. Oltre quelle sopra
segnalate possono essere presenti molte altre condizioni particolari
incidenti sui valori (vincoli normativi, prescrizioni urbanistiche,
pesi, ecc.). In questi casi, l’Osservatorio non può che fare
riferimento a condizioni di ordinarietà, prescindendo da queste.

Quindi, l'utilizzo delle quotazioni,  non può che condurre ad
indicazioni di valori agricoli di larga massima.

Solo la stima effettuata da un tecnico professionista, in quanto
esperto del settore, redatta dopo un’accurata ispezione al fondo ed ai
caratteri locali della zona in cui è posto, costituisce la
consulenza  idonea a rappresentare e a descrivere in maniera
esaustiva e con piena efficacia il bene e di motivare il valore da
attribuire.

Ciò premesso, come strumento di ausilio per il lettore sono state
sviluppate specifiche analisi attraverso le quali sono state definite
delle tabelle parametriche che mettono in relazione le caratteristiche
tecniche (fertilità, giacitura, ubicazione, accesso, ecc.) con il
valore di mercato. Tale strumento, note le caratteristiche tecniche
specifiche del terreno oggetto di valutazione, consente di ricavare il
più probabile valore di mercato del terreno medesimo nell’ambito
dell’intervallo minimo-massimo fornito dall’Osservatorio (cfr. 
paragrafo  “Algoritmo di calcolo  del valore”).


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