LISTINO DEI VALORI IMMOBILIARI DEI TERRENI AGRICOLI - BRESCIA - 2012

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Iovine, Antonio

17 dicembre 2012

pdf  / 643 Pagine in formato A4 (21X29,7 cm)

Listino di valori realizzato sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie empiriche, basate sulla conoscenza generale del mondo agricolo, ed estrapolati sull’universo dei beni. Alle operazioni hanno partecipato esperti nella materia dell’estimo, supportati da operatori locali, con conoscenza del mercato immobiliare delle varie zone. A livello nazionale è stata eseguita una verifica di controllo formale dei dati rilevati.

20,00

  • editore: Exeo
  • collana: osservatorio dei valori agricoli
  • numero in collana: 57
  • issn: 2280-191X
  • sigla: OVA57
  • categoria: LISTINI
  • tipologia: tecnica
  • genere: raccolta
  • altezza: cm 29,7
  • larghezza: cm 21
  • dimensione: A4
  • funzioni permesse: Stampa: SI - Modifica: SI - Copia/Incolla: SI
  • protezione: digital watermarking
  • disponibità: illimitata
  • destinatari: professionale accademico
  • soggetto: economia/industria/management

Introduzione
LA PROVINCIA DI  BRESCIA
VALORI MINIMI MASSIMI QUALITA’ DI COLTURA RILEVATE
BRESCIA
ACQUAFREDDA
ADRO
AGNOSINE
ALFIANELLO
ANFO
ANGOLO TERME
ARTOGNE
AZZANO MELLA
BAGNOLO MELLA
BAGOLINO
BARBARIGA
BARGHE
BASSANO  BRESCIANO
BEDIZZOLE
BERLINGO
BERZO DEMO
BERZO INFERIORE
BIENNO
BIONE
BORGO  SAN  GIACOMO
BORGOSATOLLO
BORNO
BOTTICINO
BOVEGNO
BOVEZZO
BRANDICO
BRAONE
BRENO
BRIONE
CAINO
CALCINATO
CALVAGESE  DELLA  RIVIERA
CALVISANO
CAPO DI PONTE
CAPOVALLE
CAPRIANO DEL COLLE
CAPRIOLO
CARPENEDOLO
CASTEGNATO
CASTEL MELLA
CASTELCOVATI
CASTENEDOLO
CASTO
CASTREZZATO
CAZZAGO  SAN  MARTINO
CEDEGOLO
CELLATICA
CERVENO
CETO
CEVO
CHIARI
CIGOLE
CIMBERGO
CIVIDATE  CAMUNO
COCCAGLIO
COLLEBEATO
COLLIO
COLOGNE
COMEZZANO  CIZZAGO
CONCESIO
CORTE  FRANCA
CORTENO  GOLGI
CORZANO
DARFO  BOARIO  TERME
DELLO
DESENZANO  DEL  GARDA
EDOLO
ERBUSCO
ESINE
FIESSE
FLERO
GAMBARA
GARDONE  RIVIERA
GARDONE  VAL  TROMPIA
GARGNANO
GAVARDO
GHEDI
GIANICO
GOTTOLENGO
GUSSAGO
IDRO
INCUDINE
IRMA
ISEO
ISORELLA
LAVENONE
LENO
LIMONE SUL  GARDA
LODRINO
LOGRATO
LONATO DEL GARDA
LONGHENA
LOSINE
LOZIO
LUMEZZANE
MACLODIO
MAGASA
MAIRANO
MALEGNO
MALONNO
MANERBA DEL GARDA
MANERBIO
MARCHENO
MARMENTINO
MARONE
MAZZANO
MILZANO
MONIGA  DEL  GARDA
MONNO
MONTE  ISOLA
MONTICELLI  BRUSATI
MONTICHIARI
MONTIRONE
MURA
MUSCOLINE
NAVE
NIARDO
NUVOLENTO
NUVOLERA
ODOLO
OFFLAGA
OME
ONO  SAN  PIETRO
ORZINUOVI
ORZIVECCHI
OSPITALETTO
OSSIMO
PADENGHE SUL GARDA
PADERNO   FRANCIACORTA
PAISCO  LOVENO
PAITONE
PALAZZOLO  SULL’OGLIO
PARATICO
PASPARDO
PASSIRANO
PAVONE DEL MELLA
PERTICA ALTA
PERTICA  BASSA
PEZZAZE
PIAN   CAMUNO
PIANCOGNO
PISOGNE
POLAVENO
POLPENAZZE   DEL   GARDA
POMPIANO
PONCARALE
PONTE   DI  LEGNO
PONTEVICO
PONTOGLIO
POZZOLENGO
PRALBOINO
PRESEGLIE
PRESTINE
PREVALLE
PROVAGLIO  D’ISEO
PROVAGLIO  VAL  SABBIA
PUEGNAGO   SUL  GARDA
QUINZANO   D’OGLIO
REMEDELLO
REZZATO
ROCCAFRANCA
RODENGO  SAIANO
RONCADELLE
ROVATO
ROÈ    VOLCIANO
RUDIANO
SABBIO   CHIESE
SALE   MARASINO
SALO’
SAN   FELICE  DEL  BENACO
SAN   GERVASIO   BRESCIANO
SAN   PAOLO
SAN   ZENO  NAVIGLIO
SAREZZO
SAVIORE  DELL’ADAMELLO
SELLERO
SENIGA
SERLE
SIRMIONE
SOIANO   DEL  LAGO
SONICO
SULZANO
TAVERNOLE  SUL  MELLA
TEMU’
TIGNALE
TORBOLE   CASAGLIA
TOSCOLANO   MADERNO
TRAVAGLIATO
TREMOSINE
TRENZANO
TREVISO   BRESCIANO
URAGO   D’OGLIO
VALLIO   TERME
VALVESTINO
VEROLANUOVA
VEROLAVECCHIA
VESTONE
VEZZA  D’OGLIO
VILLA   CARCINA
VILLACHIARA
VILLANUOVA  SUL  CLISI
VIONE
VISANO
VOBARNO
ZONE
ALLEGATI
Algoritmo di calcolo del valore
Tabelle qualità di coltura , parametri di stima, loro variabilità
Specifiche tecniche per l’attribuzione del livello qualitativo, adeguato alle caratteristiche tecniche del terreno oggetto di valutazione.
Declaratoria per l’individuazione delle qualità di coltura rilevate

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La valutazione di un bene immobile è un’operazione complessa in quanto
si tratta di andare ad attribuire un valore di mercato ad un
determinato bene, con una delle varie metodologie previste dalla
disciplina dell’estimo.

Per valore si intende il prezzo, espresso in quantità di moneta, che la
pluralità di acquirenti e venditori sarebbe rispettivamente disposta a
corrispondere per la cessione ed acquisto di un bene in una libera
contrattazione, condotta nei tempi ordinari in cui i beni similari sono
offerti sul mercato locale.

Le metodologie di stima prevedono diversi approcci che consentono di
risolvere tutte le possibili situazioni che possono presentarsi in
rapporto allo stato specifico del bene, alla presenza o meno di un
mercato immobiliare più o meno dinamico, nonché alla finalità della
stima.

Tutte le metodologie, però in sostanza, si basano sul confronto tra le
caratteristiche del bene oggetto di stima e quelle di beni similari,
dei quali si deve conoscere anche il prezzo di cessione in una recente
compravendita (o altri dati economici: ad esempio costo di
ricostruzione, canone di locazione, ecc., a seconda dello scopo della
stima).

Il confronto è particolarmente difficile in quanto sono molteplici le
caratteristiche elementari degli immobili che possono, con maggiore o
minore peso, incidere sul valore degli stessi.

Anche nella stima dei beni di natura agricola si incontrano tali
difficoltà in quanto, benché rispetto ad altre tipologie di immobili
(urbani o industriali) presentino un minor numero di caratteristiche
atte a distinguerli l’uno dall’altro e dal relativo valore, questo
numero resta comunque sempre abbastanza elevato.

Un osservatorio di valori immobiliari è uno strumento che si prefigge
di monitorare l’andamento dei valori di beni immobili ai fini della
loro utilizzazione in attività professionali, commerciali, governo del
territorio e quanto altro, a disposizione di cittadini, imprese ed enti
pubblici. 

Perché  è viva l’esigenza di un Osservatorio di valori immobiliari
dei beni di natura agricola?

Sicuramente per:

- la carenza di informazioni economiche per tali tipi di beni;

- la confusione nell’individuazione del corretto valore per la
molteplicità di tipologie di valori agricoli assunte per specifiche
funzionalità;

- la necessità di sviluppare e approfondire una cultura professionale
per la valutazione di tali beni, supportando le relative operazioni di
stima, sia di interesse privato che pubblico;

- disporre di uno strumento per una valutazione automatica del valore
dei terreni agricoli, a partire da informazioni oggettive delle loro
caratteristiche tecniche, rilevate secondo una predefinita codifica.

Preliminarmente è necessario esplicitare una definizione inequivocabile
di un terreno agricolo, al fine di qualificare la natura e le finalità
dell’Osservatorio. Per terreno agricolo si intende un’area destinata ad
attività agricola e non suscettibile di edificazione, se non per
costruzioni strumentali all’esercizio dell’attività stessa, di tipo
abitativo o non abitativo,  in base alle previsioni dello
strumento urbanistico vigente.

Il valore che si andrà a ricercare, per l’Osservatorio, deve
prescindere da fattori che eccedano il puro merito agricolo (non si
terrà conto ad esempio di prospettive di futura edificabilità per la
vicinanza a centri abitati  ovvero di ubicazioni in zone di
esposizione panoramica su  rilevanti paesaggi naturalistici,
cosicché come di ogni altro fattore che non incida sulla redditività
agricola).

È appena il caso di evidenziare come tale finalità dell’Osservatorio,
da una parte semplifichi l’attività di costituzione, da un’altra non ne
contrasti la piena aderenza al mercato immobiliare ordinario. Tale
scelta porta evidentemente ad escludere casi singolari di valori
immobiliari influenzati da un eccessiva presenza di fattori
extragricoli che incidano sui valori medesimi. Anche in questi ultimi
casi l’Osservatorio potrà, comunque, sempre  offrire un valore di
base, che con opportune analisi estimali può essere adattato alla
finalità precipua della stima.

L’ambito territoriale di valenza dei valori dell’Osservatorio e quello
comunale.

Ai fini della rilevazione dei valori si è dovuta necessariamente
operare una scelta sulle qualità di coltura da monitorare per la
costituzione dell’Osservatorio. Le qualità di coltura catastali sono
esorbitanti (n. 107) ed in alcuni casi obsolete.

Appaiono più approcciabili, in quanto di più recente introduzione,
ancorché non perfettamente standardizzate a livello nazionale le
qualità di coltura individuate nelle tabelle dei valori agricoli medi
per espropri (legge 865/71 e s.m.), che risultano in numero più ridotto
e più vicine alla attuale realtà agricola.

Si ritiene pertanto opportuno fare riferimento a queste ultime, salvo
accorpamenti specifici ai fini dell’elaborazione dei dati  quando
il valore immobiliare e la natura della qualità di coltura siano
sufficientemente omogenei.

L’Osservatorio, In  questa  prima fase, per accelerare il
processo di costituzione è stato realizzato sulla base dei dati di
mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie
empiriche  per estrapolarli  sull’universo dei beni agricoli,
da professionisti qualificati operanti sul territorio.

In una seconda fase, l’osservatorio assumerà, progressivamente, natura
scientifica  fondato  su dati puntuali, 
specificatamente desunti dal mercato ed elaborati con metodologie
statistico-matematiche.

Occorre poi evidenziare come il mercato dei terreni agricoli ha
risentito, per molti anni, in modo essenziale dei criteri di
valutazione automatica previsti dal DPR 131/86 (Testo unico delle
imposte di registro) e pertanto i prezzi dichiarati sugli atti
traslativi fino a pochi anni fa era quello determinato sulla scorta dei
Redditi Dominicali che nulla avevano a che fare con i reali valori di
mercato. Solo negli ultimi periodi si sta assistendo a dichiarazioni
più veritiere, ma il mercato è ancora poco trasparente e comunque non
produce quei parametri sufficienti, sia dal punto qualitativo che
quantitativo, a realizzare un Osservatorio di “natura scientifica”.

I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari
dell'Osservatorio del mercato immobiliare agricolo non possono
intendersi sostitutivi della "stima", anche se finalizzata ad accertare
il puro merito agricolo, ma soltanto di ausilio alla stessa.

Sono riferiti all'ordinarietà dei fondi agricoli nei vari contesti
locali, rappresentando perciò valori agricoli minimi e massimi
ordinari, significando che possono essere presenti fondi
singolari  il cui valore può discostarsi da quelli rilevati.

Un’ulteriore particolarità dei valori esposti nell’Osservatorio, sempre
nell’ottica di consentirne una sua migliore utilizzabilità e di potere
acquisire ogni informazione economica disponibile in tema di
trasferimenti di terreni agricoli (ovviamente opportunamente resa
omogenea al contesto),  concerne il fatto che i valori agricoli
sono considerati al netto dell’incidenza di eventuali costruzioni
rurali presenti. La disciplina dell’estimo detta le modalità operative
per armonizzare le due tipologie di valori  onde consentire l’uso
dei valori dell’Osservatorio, previ adattamenti, per ogni fine di stima.

Per quanto concerne i terreni con piantagioni arboree i valori tengono
conto anche del soprassuolo, che come è noto è in stretta correlazione
tra età delle piante e durata del ciclo di estirpazione (o taglio per i
boschi). A tale fine la durata del ciclo ordinario della piantagione è
divisa in intervalli, corrispondenti alle varie fasi (ad esempio tre:
soprassuolo con  un’età inferiore ad un terzo del ciclo
vegetativo; soprassuolo con un’età compresa tra un terzo e due terzi
del ciclo vegetativo; soprassuolo con un’età superiore a due terzi del
ciclo vegetativo. Per i boschi si fa riferimento, invece, alla data in
cui si può eseguire il taglio.

Altre problematiche concernono la corretta conduzione dei fondi in
particolare per quanto riguarda la manutenzione delle opere di
sistemazione, scolo e bonifica, se presenti. Oltre quelle sopra
segnalate possono essere presenti molte altre condizioni particolari
incidenti sui valori (vincoli normativi, prescrizioni urbanistiche,
pesi, ecc.). In questi casi, l’Osservatorio non può che fare
riferimento a condizioni di ordinarietà, prescindendo da queste.

Quindi, l'utilizzo delle quotazioni,  non può che condurre ad
indicazioni di valori agricoli di larga massima.

Solo la stima effettuata da un tecnico professionista, in quanto
esperto del settore, redatta dopo un’accurata ispezione al fondo ed ai
caratteri locali della zona in cui è posto, costituisce la
consulenza  idonea a rappresentare e a descrivere in maniera
esaustiva e con piena efficacia il bene e di motivare il valore da
attribuire.

Ciò premesso, come strumento di ausilio per il lettore sono state
sviluppate specifiche analisi attraverso le quali sono state definite
delle tabelle parametriche che mettono in relazione le caratteristiche
tecniche (fertilità, giacitura, ubicazione, accesso, ecc.) con il
valore di mercato. Tale strumento, note le caratteristiche tecniche
specifiche del terreno oggetto di valutazione, consente di ricavare il
più probabile valore di mercato del terreno medesimo nell’ambito
dell’intervallo minimo-massimo fornito dall’Osservatorio (cfr. 
paragrafo  “Algoritmo di calcolo  del valore”).


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