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LISTINO DEI VALORI IMMOBILIARI DEI TERRENI AGRICOLI - MATERA - 2019

Valori immobiliari agricoli su base provinciale riportati tra un minimo e un massimo per ogni comune e ciascuna coltura.

Iovine, Antonio

05 febbraio 2019

pdf  / 56 pagine in formato A4

Listino di valori realizzato sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie empiriche, basate sulla conoscenza del mondo agricolo. Alle operazioni hanno partecipato esperti nella materia dell’estimo, supportati da operatori locali, con conoscenza del mercato immobiliare delle varie zone. A livello nazionale è stata eseguita una verifica di controllo formale dei dati rilevati. Nella presente edizione del listino, dopo alcuni anni di una sostanziale invarianza del mercato immobiliare dei terreni agricoli, i nuovi valori sono caratterizzati generalmente da lievi aggiustamenti in diminuzione rispetto ai valori dell’anno precedente. Oltre al listino PDF sono compresi 3 crediti gratuiti per il calcolo online dei valori puntuali.

25,00

  • editore: Exeo
  • collana: osservatorio dei valori agricoli
  • numero in collana: 579
  • issn: 2280-191X
  • sigla: OVA579
  • categoria: LISTINI
  • tipologia: tecnica
  • genere: raccolta
  • altezza: cm 29,7
  • larghezza: cm 21
  • dimensione: A4
  • funzioni permesse: stampa=SI - copia incolla=SI
  • protezione: digital watermarking
  • disponibità: illimitata
  • destinatari: professionale accademico
  • soggetto: economia/industria/management

LA PROVINCIA DI  MATERA
VALORI MINIMI MASSIMI QUALITA’ DI COLTURA RILEVATE
MATERA
ACCETTURA
ALIANO
BERNALDA
CALCIANO
CIRIGLIANO
COLOBRARO
CRACO
FERRANDINA
GARAGUSO
GORGOGLIONE
GRASSANO
GROTTOLE
IRSINA
MIGLIONICO
MONTALBANO JONICO
MONTESCAGLIOSO
NOVA SIRI
OLIVETO LUCANO
PISTICCI
POLICORO
POMARICO
ROTONDELLA
SALANDRA
SAN GIORGIO LUCANO
SAN MAURO FORTE
SCANZANO JONICO
STIGLIANO
TRICARICO
TURSI
VALSINNI
ALLEGATI
Algoritmo di calcolo del valore
Tabelle qualità di coltura , parametri di stima, loro variabilità
Specifiche tecniche per l’attribuzione del livello qualitativo, adeguato alle caratteristiche tecniche del terreno oggetto di valutazione.
Declaratorie per l’individuazione delle qualità di coltura rilevate

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Introduzione


La valutazione di un bene immobile è un’operazione complessa in quanto si tratta di andare ad attribuire un valore di mercato ad un determinato bene, con una delle varie metodologie previste dalla disciplina dell’estimo. Per valore si intende il prezzo, espresso in quantità di moneta, che la pluralità di acquirenti e venditori sarebbe rispettivamente disposta a corrispondere per la cessione ed acquisto di un bene in una libera contrattazione, condotta nei tempi ordinari in cui i beni similari sono offerti sul mercato locale.

Le metodologie di stima prevedono diversi approcci che consentono di risolvere tutte le possibili situazioni che possono presentarsi in rapporto allo stato specifico del bene, alla presenza o meno di un mercato immobiliare più o meno dinamico, nonché alla finalità della stima. Tutte le metodologie, però in sostanza, si basano sul confronto tra le caratteristiche del bene oggetto di stima e quelle di beni similari, dei quali si deve conoscere anche il prezzo di cessione in una recente compravendita (o altri dati economici: ad esempio costo di ricostruzione, canone di locazione, ecc., a seconda dello scopo della stima).

Il confronto è particolarmente difficile in quanto sono molteplici le caratteristiche elementari degli immobili che possono, con maggiore o minore peso, incidere sul valore degli stessi.

Anche nella stima dei beni di natura agricola si incontrano tali difficoltà in quanto, benché rispetto ad altre tipologie di immobili (urbani o industriali) presentino un minor numero di caratteristiche atte a distinguerli l’uno dall’altro e dal relativo valore, questo numero resta comunque sempre abbastanza elevato.

Un osservatorio di valori immobiliari è uno strumento che si prefigge di monitorare l’andamento dei valori di beni immobili ai fini della loro utilizzazione in attività professionali, commerciali, governo del territorio e quanto altro, a disposizione di cittadini, imprese ed enti pubblici. 

Perché  è  viva l’esigenza di un Osservatorio di valori immobiliari dei beni di natura agricola? Sicuramente per:
-    la carenza di informazioni economiche per tali tipi di beni;
-    la confusione nell’individuazione del corretto valore per la molteplicità di tipologie di valori agricoli assunte per specifiche funzionalità;
-    la necessità di sviluppare e approfondire una cultura professionale per la valutazione di tali beni, supportando le relative operazioni di stima, sia di interesse privato che pubblico;
-    disporre di uno strumento per una valutazione automatica del valore dei terreni agricoli, a partire da informazioni oggettive delle loro caratteristiche tecniche, rilevate secondo una predefinita codifica.

Preliminarmente è necessario esplicitare una definizione inequivocabile di un terreno agricolo, al fine di qualificare la natura e le finalità dell’Osservatorio. Per terreno agricolo si intende un’area destinata ad attività agricola e non suscettibile di edificazione, se non per costruzioni strumentali all’esercizio dell’attività stessa, di tipo abitativo o non abitativo,  in base alle previsioni dello strumento urbanistico vigente.

Il valore che si andrà a ricercare, per l’Osservatorio, deve prescindere da fattori che eccedano il puro merito agricolo (non si terrà conto ad esempio di prospettive di futura edificabilità per la vicinanza a centri abitati  ovvero di ubicazioni in zone di esposizione panoramica su  rilevanti paesaggi naturalistici,  cosicché come di ogni altro fattore che non incida sulla redditività agricola).

È appena il caso di evidenziare come tale finalità dell’Osservatorio, da una parte semplifichi l’attività di costituzione, da un’altra ne contrasti la piena aderenza al mercato immobiliare ordinario. Tale scelta porta evidentemente ad escludere casi singolari di valori immobiliari influenzati da un eccessiva presenza di fattori extragricoli che incidano sui valori medesimi. Anche in questi ultimi casi l’Osservatorio potrà, comunque, sempre  offrire un valore di base, che con opportune analisi estimali può essere adattato alla finalità precipua della stima.

L’ambito territoriale di valenza dei valori dell’Osservatorio è quello comunale.

Ai fini della rilevazione dei valori si è dovuta necessariamente operare una scelta sulle qualità di coltura da monitorare per la costituzione dell’Osservatorio. Le qualità di coltura catastali sono esorbitanti (n. 107) ed in alcuni casi obsolete.

Appaiono più approcciabili, in quanto di più recente introduzione, ancorché non perfettamente standardizzate a livello nazionale le qualità di coltura individuate nelle tabelle dei valori agricoli medi per espropri (legge 865/71 e s.m.), che risultano in numero più ridotto e più vicine alla attuale realtà agricola.

Si ritiene pertanto opportuno fare riferimento a queste ultime, salvo accorpamenti specifici ai fini dell’elaborazione dei dati  quando il valore immobiliare e la natura della qualità di coltura siano sufficientemente omogenei.

L’Osservatorio, in  questa  prima fase, per accelerare il processo di costituzione è stato realizzato sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie empiriche  per estrapolarli  sull’universo dei beni agricoli, da professionisti qualificati operanti sul territorio, con riferimento alle risultanze di atti pubblici di compravendita e principalmente ad offerte di vendita (avuto riguardo ad una attenta analisi della coerenza tra i vari annunci e dell’ordinario abbattimento che può realizzarsi in fase di conclusione dell’accordo).

In una seconda fase, l’osservatorio assumerà, progressivamente, natura scientifica  fondato  su dati puntuali,  specificatamente desunti dal mercato ed elaborati con metodologie statistico-matematiche.

Occorre poi evidenziare come il mercato dei terreni agricoli ha risentito, per molti anni, in modo essenziale dei criteri di valutazione automatica previsti dal DPR 131/86 (Testo unico delle imposte di registro) e pertanto i prezzi dichiarati sugli atti traslativi fino a pochi anni fa era quello determinato sulla scorta dei Redditi Dominicali che nulla avevano a che fare con i reali valori di mercato. Solo negli ultimi periodi si sta assistendo a dichiarazioni più veritiere, ma il mercato è ancora poco trasparente e comunque non produce quei parametri sufficienti, sia dal punto qualitativo che quantitativo, a realizzare un Osservatorio di “natura scientifica”.

I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare agricolo non possono intendersi sostitutivi della "stima", anche se finalizzata ad accertare il puro merito agricolo, ma soltanto di ausilio alla stessa.

Sono riferiti all'ordinarietà dei fondi agricoli nei vari contesti locali, rappresentando perciò valori agricoli minimi e massimi ordinari, significando che possono essere presenti fondi singolari  il cui valore può discostarsi da quelli rilevati.

Un’ulteriore particolarità dei valori esposti nell’Osservatorio, sempre nell’ottica di consentirne una sua migliore utilizzabilità e di potere acquisire ogni informazione economica disponibile in tema di trasferimenti di terreni agricoli (ovviamente opportunamente resa omogenea al contesto),  concerne il fatto che i valori agricoli sono considerati al netto dell’incidenza di eventuali costruzioni rurali presenti. La disciplina dell’estimo detta le modalità operative per armonizzare le due tipologie di valori  onde consentire l’uso dei valori dell’Osservatorio, previ adattamenti, per ogni fine di stima.

Per quanto concerne i terreni con piantagioni arboree i valori tengono conto anche del soprassuolo, che come è noto è in stretta correlazione tra età delle piante e durata del ciclo di estirpazione (o taglio per i boschi). A tale fine la durata del ciclo ordinario della piantagione è divisa in intervalli, corrispondenti alle varie fasi che individuano i tre cicli principali in cui può presentarsi il soprassuolo: periodo di piena maturità della pianta ( cui corrisponde la massima produttività), prossimo all’impianto (con produttività massima differita nel tempo, ma in itinere), prossimo all’estirpazione (ancora alcuni anni di produttività ridotta).
Per i boschi si fa riferimento, invece, in relazione alla loro età attuale, alla data in cui si può eseguire il taglio.

Altre problematiche concernono la corretta conduzione dei fondi in particolare per quanto riguarda la manutenzione delle opere di sistemazione, scolo e bonifica, se presenti. Oltre quelle sopra segnalate possono essere presenti molte altre condizioni particolari incidenti sui valori (vincoli normativi, prescrizioni urbanistiche, pesi, ecc.). In questi casi, l’Osservatorio non può che fare riferimento a condizioni di ordinarietà, prescindendo da queste.

Quindi, l'utilizzo delle quotazioni,  non può che condurre ad indicazioni di valori agricoli di larga massima.

L’Editore,  come strumento di ausilio per il lettore, nell’affinamento della ricerca del valore puntuale di uno specifico terreno,  alla pagina Web  https://www.exeo.it/site/Listino_Valori_Nazionali.asp rende disponibile
 un calcolatore che utilizza un algoritmo logico-matematico derivato dalle elaborazioni dei valori rilevati dall’Osservatorio in ogni singolo contesto territoriale. L’algoritmo tiene conto del livello qualitativo delle singole caratteristiche tecniche, esprimendolo in termini numerici, e restituisce il valore puntuale di ognuna delle possibili combinazioni di caratteristiche tecniche. È appena il caso di evidenziare che anche il valore agricolo così determinato pur costituendo una buona indicazione del valore di mercato attinente al puro merito agricolo, non può intendersi sostitutivo della “stima”, effettuata da un tecnico specializzato che abbia eseguito un accurato sopralluogo ai terreni e che quindi, in relazione allo scopo della stima, può tenere conto di particolari situazioni oggettive che inducano a più approfondite elaborazioni, che possano sfuggire ad una rilevazione media ed ordinaria dei caratteri tecnici dei terreni, quali quella che si prefigge un listino immobiliare.


La natura dei dati dell’Osservatorio


I valori riportati nell’Osservatorio sono riferiti all'ordinarietà dei fondi agricoli nei vari contesti locali, rappresentano, perciò, valori agricoli minimi e massimi ordinari, significando che possono essere presenti fondi singolari  il cui valore può discostarsi da quelli rilevati.

I valori sono al netto dell’incidenza di eventuali costruzioni rurali presenti.

Per cui, in caso di presenza di costruzioni  rurali, nella stima puntuale, se ne dovrà tenere adeguatamente conto, unitamente alle altre caratteristiche specifiche del singolo immobile (ad es.: conduzione dei fondi, opere di sistemazione, scolo e bonifica, vincoli normativi, prescrizioni urbanistiche, pesi, ecc.).

Per i terreni con piantagioni arboree i valori tengono conto anche del soprassuolo (ad eccezione dei vivai e colture floreali ed ornamentali), che come è noto è in stretta correlazione tra età delle piante e durata del ciclo di estirpazione (o taglio per i boschi).

A tale fine la durata del ciclo ordinario della piantagione è divisa in intervalli, corrispondenti alle varie fasi (ad esempio tre: soprassuolo con  un’età inferiore ad un terzo del ciclo vegetativo; soprassuolo con un’età compresa tra un terzo e due terzi del ciclo vegetativo; soprassuolo ha un’età superiore a due terzi del ciclo vegetativo. Per i boschi si fa riferimento, invece, alla data in cui si può eseguire il taglio. Inoltre, per le piantagioni arboree, sono presenti altre caratteristiche ad alta variabilità locale, quali densità e sesto di impianto della piante, presenza e/o necessità di impianto irriguo, protezione con rete ed altro, che complicano una puntuale valutazione del terreno.

Quindi, l'utilizzo delle quotazioni,  non può che condurre ad indicazioni di valori agricoli di larga massima.

Solo la stima effettuata da un tecnico professionista, in quanto esperto del settore, redatta dopo un’accurata ispezione al fondo ed ai caratteri locali della zona in cui è posto, costituisce la consulenza  idonea a rappresentare e a descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia il bene e di motivare il valore da attribuire.

I valori riportati sono in euro ed  unitari per ettaro,  massimo e minimo.


Novità dei listini Exeo S.r.l. anno 2019


Fino all’anno 2014, i listini sono stati pubblicati esclusivamente su base provinciale, riportando le valorizzazioni per singola qualità di coltura del terreno e per i singoli comuni. Per gli anni 2015-2016,  i listini sono prodotti su base regionale, sempre  mantenendo la valorizzazione disaggregata per singolo comune. Dall’anno 2017 (rilevazioni riferite al 2016), si è tornati alla pubblicazione di listini immobiliari a livello provinciale.

In questa ultima rilevazione si è proseguito sul percorso di una omogeneizzazione e semplificazione a livello nazionale dei listini, procedendo ad accorpare le qualità di coltura per gruppi omogenei per caratteristiche e valori immobiliari, pervenendo  ad un quadro generale di qualificazione a livello nazionale composto da sole 46 qualità di coltura, delle quali solo n. 12-25 mediamente presenti in ciascuna provincia.

La semplificazione ha riguardato l’eliminazione delle valorizzazioni di terreni seminativi o pascoli consociate con soprassuoli arborei, retaggio storico del sistema di inventariazione catastale. Tale scelta non pregiudica l’efficacia del listino, in quanto la rilevazione del valore di una coltura mista coltivazione annuale e arborea poliennale o consociazione di piantagioni arboree, non è di alcuna utilità se non si dettaglia la qualità dell’arboratura presente, l’ubicazione (perimetrale, sparsa, per filari, ecc.), la finalità delle piante e la densità delle stesse. Parametri che non possono essere espressi in forma generale standardizzata  essendo molte variegate le casistiche che si possono rilevare, anche in ambiti locali ristretti.

Di fatto, le qualità arborate possono assumere, di volta in volta, valori maggiori o inferiori della corrispondente qualità di coltura principale in assenza di soprassuolo, proprio in relazione alle suddette caratteristiche e ciò sia  in ambiti territoriali diversi e sia nella stessa località.

Pertanto, nel caso di ricerca di un valore di una coltura mista arborata, deve essere cura del perito di individuare, caso per caso, il valore più opportuno, partendo  dal valore della coltura principale, priva di soprassuolo, e apportando al relativo valore le necessarie aggiunte e detrazioni che le piante possono apportare al bene nel suo complesso. Parimenti, vale lo stesso ragionamento per colture arboree consociate, valutando le relative incidenze superficiali nell’appezzamento oggetto di stima.

Proseguendo nell’ottica della semplificazione, per l’anno in corso, non si procede più alla valorizzazione del canneto in quanto trattasi sicuramente di coltura molto marginale  nel contesto agricolo attuale e, nei casi di presenza sul territorio, è peraltro caratterizzata da notevole variabilità di valore soprattutto in relazione all’ubicazione: terreno aziendale ordinario ovvero golenale od in fossi privati. Il lettore, all’occorrenza, in relazione alle caratteristiche specifiche del terreno e della vegetazione  potrà derivare il valore avuto riguardo  a quello di pertinenza dell’incolto produttivo, del pascolo, prato fino a quello del seminativo (in caso di terreni facilmente riconducibili a coltura ordinaria e detraendo le spese di espianto).

Nella presente edizione del listino, dopo alcuni anni di una sostanziale invarianza del mercato immobiliare dei terreni agricoli, che faceva presumere in una imminente ripresa del trend di crescita non manifestatosi nel corso del 2018, i nuovi valori sono caratterizzati generalmente da lievi aggiustamenti in diminuzione rispetto ai valori dell’anno precedente.

Anche i listini 2019, riportano dei rapporti statistici costituiti da tabelle e grafici illustrativi  della  variabilità delle quotazioni espresse limitatamente alle seguenti qualità di coltura più significative per diffusione sul territorio nazionale:
-    seminativi (asciutti);
-    orti irrigui (in assenza sono presi in esami gli orti asciutti);
-    vigneti (in presenza anche di vigneti DOC-IGP o DOCG il valore max è quello più alto in assoluto);
-    uliveti;
-    frutteti;
-    boschi cedui.

Per le qualità di coltura che, localmente, evidenziano   più quotazioni (ad es. vigneto ordinario, vigneto DOC, vigneto DOCG; uliveto ordinario e ulivato specializzato, ecc.)  sono stati assunti i valori minimi e massimi ordinari assoluti.

Nella presente edizione non sono riportate le tabelle parametriche di stima dell’algoritmo di valutazione puntuale, ma soltanto le caratteristiche tecniche più incidenti nella determinazione della variabilità del valore tra minimo e massimo di ogni qualità di coltura, nonché le declaratorie dei livelli qualitativi delle caratteristiche stesse.   

Tuttavia l’Editore, come strumento di ausilio per il lettore, nell’affinamento della ricerca del valore puntuale di uno specifico terreno, alla pagina Web https://www.exeo.it/site/ListinoValoriNazionali.asp rende disponibile un calcolatore che utilizza un algoritmo logico-matematico derivato dalle elaborazioni dei valori rilevati dall’Osservatorio in ogni singolo contesto territoriale.  L’algoritmo tiene conto del livello qualitativo delle singole caratteristiche tecniche, esprimendolo in termini numerici, e restituisce il valore puntuale di ognuna delle possibili combinazioni di caratteristiche tecniche. È appena il caso di evidenziare che anche il valore agricolo così determinato pur costituendo una buona indicazione del valore di mercato attinente al puro merito agricolo, non può intendersi sostitutivo della “stima”, effettuata da un tecnico specializzato che abbia eseguito un accurato sopralluogo ai terreni e che quindi,  in relazione allo scopo della stima, può tenere in relazione allo scopo della stima, può tenere conto di particolari situazioni oggettive che inducano a più approfondite elaborazioni, che possano sfuggire ad una rilevazione media ed ordinaria dei caratteri tecnici dei terreni, quali quella che si prefigge un listino immobiliare.

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