Introduzione
La valutazione di un bene immobile è un’operazione complessa in quanto
si tratta di andare ad attribuire un valore di mercato ad un
determinato bene, con una delle varie metodologie previste dalla
disciplina dell’estimo. Per valore si intende il prezzo, espresso in
quantità di moneta, che la pluralità di acquirenti e venditori sarebbe
rispettivamente disposta a corrispondere per la cessione ed acquisto di
un bene in una libera contrattazione, condotta nei tempi ordinari in
cui i beni similari sono offerti sul mercato locale.
Le metodologie di stima prevedono diversi approcci che consentono di
risolvere tutte le possibili situazioni che possono presentarsi in
rapporto allo stato specifico del bene, alla presenza o meno di un
mercato immobiliare più o meno dinamico, nonché alla finalità della
stima. Tutte le metodologie, però in sostanza, si basano sul confronto
tra le caratteristiche del bene oggetto di stima e quelle di beni
similari, dei quali si deve conoscere anche il prezzo di cessione in
una recente compravendita (o altri dati economici: ad esempio costo di
ricostruzione, canone di locazione, ecc., a seconda dello scopo della
stima).
Il confronto è particolarmente difficile in quanto sono molteplici le
caratteristiche elementari degli immobili che possono, con maggiore o
minore peso, incidere sul valore degli stessi.
Anche nella stima dei beni di natura agricola si incontrano tali
difficoltà in quanto, benché rispetto ad altre tipologie di immobili
(urbani o industriali) presentino un minor numero di caratteristiche
atte a distinguerli l’uno dall’altro e dal relativo valore, questo
numero resta comunque sempre abbastanza elevato.
Un osservatorio di valori immobiliari è uno strumento che si prefigge
di monitorare l’andamento dei valori di beni immobili ai fini della
loro utilizzazione in attività professionali, commerciali, governo del
territorio e quanto altro, a disposizione di cittadini, imprese ed enti
pubblici.
Perché è viva l’esigenza di un Osservatorio di valori
immobiliari dei beni di natura agricola? Sicuramente per:
- la carenza di informazioni economiche per tali tipi
di beni;
- la confusione nell’individuazione del corretto
valore per la molteplicità di tipologie di valori agricoli assunte per
specifiche funzionalità;
- la necessità di sviluppare e approfondire una
cultura professionale per la valutazione di tali beni, supportando le
relative operazioni di stima, sia di interesse privato che pubblico;
- disporre di uno strumento per una valutazione
automatica del valore dei terreni agricoli, a partire da informazioni
oggettive delle loro caratteristiche tecniche, rilevate secondo una
predefinita codifica.
Preliminarmente è necessario esplicitare una definizione inequivocabile
di un terreno agricolo, al fine di qualificare la natura e le finalità
dell’Osservatorio. Per terreno agricolo si intende un’area destinata ad
attività agricola e non suscettibile di edificazione, se non per
costruzioni strumentali all’esercizio dell’attività stessa, di tipo
abitativo o non abitativo, in base alle previsioni dello
strumento urbanistico vigente.
Il valore che si andrà a ricercare, per l’Osservatorio, deve
prescindere da fattori che eccedano il puro merito agricolo (non si
terrà conto ad esempio di prospettive di futura edificabilità per la
vicinanza a centri abitati ovvero di ubicazioni in zone di
esposizione panoramica su rilevanti paesaggi naturalistici,
cosicché come di ogni altro fattore che non incida sulla redditività
agricola).
È appena il caso di evidenziare come tale finalità dell’Osservatorio,
da una parte semplifichi l’attività di costituzione, da un’altra ne
contrasti la piena aderenza al mercato immobiliare ordinario. Tale
scelta porta evidentemente ad escludere casi singolari di valori
immobiliari influenzati da un eccessiva presenza di fattori
extragricoli che incidano sui valori medesimi. Anche in questi ultimi
casi l’Osservatorio potrà, comunque, sempre offrire un valore di
base, che con opportune analisi estimali può essere adattato alla
finalità precipua della stima.
L’ambito territoriale di valenza dei valori dell’Osservatorio è quello
comunale.
Ai fini della rilevazione dei valori si è dovuta necessariamente
operare una scelta sulle qualità di coltura da monitorare per la
costituzione dell’Osservatorio. Le qualità di coltura catastali sono
esorbitanti (n. 107) ed in alcuni casi obsolete.
Appaiono più approcciabili, in quanto di più recente introduzione,
ancorché non perfettamente standardizzate a livello nazionale le
qualità di coltura individuate nelle tabelle dei valori agricoli medi
per espropri (legge 865/71 e s.m.), che risultano in numero più ridotto
e più vicine alla attuale realtà agricola.
Si ritiene pertanto opportuno fare riferimento a queste ultime, salvo
accorpamenti specifici ai fini dell’elaborazione dei dati quando
il valore immobiliare e la natura della qualità di coltura siano
sufficientemente omogenei.
L’Osservatorio, in questa prima fase, per accelerare il
processo di costituzione è stato realizzato sulla base dei dati di
mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie
empiriche per estrapolarli sull’universo dei beni agricoli,
da professionisti qualificati operanti sul territorio, con riferimento
alle risultanze di atti pubblici di compravendita e principalmente ad
offerte di vendita (avuto riguardo ad una attenta analisi della
coerenza tra i vari annunci e dell’ordinario abbattimento che può
realizzarsi in fase di conclusione dell’accordo).
In una seconda fase, l’osservatorio assumerà, progressivamente, natura
scientifica fondato su dati puntuali,
specificatamente desunti dal mercato ed elaborati con metodologie
statistico-matematiche.
Occorre poi evidenziare come il mercato dei terreni agricoli ha
risentito, per molti anni, in modo essenziale dei criteri di
valutazione automatica previsti dal DPR 131/86 (Testo unico delle
imposte di registro) e pertanto i prezzi dichiarati sugli atti
traslativi fino a pochi anni fa era quello determinato sulla scorta dei
Redditi Dominicali che nulla avevano a che fare con i reali valori di
mercato. Solo negli ultimi periodi si sta assistendo a dichiarazioni
più veritiere, ma il mercato è ancora poco trasparente e comunque non
produce quei parametri sufficienti, sia dal punto qualitativo che
quantitativo, a realizzare un Osservatorio di “natura scientifica”.
I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari
dell'Osservatorio del mercato immobiliare agricolo non possono
intendersi sostitutivi della "stima", anche se finalizzata ad accertare
il puro merito agricolo, ma soltanto di ausilio alla stessa.
Sono riferiti all'ordinarietà dei fondi agricoli nei vari contesti
locali, rappresentando perciò valori agricoli minimi e massimi
ordinari, significando che possono essere presenti fondi
singolari il cui valore può discostarsi da quelli rilevati.
Un’ulteriore particolarità dei valori esposti nell’Osservatorio, sempre
nell’ottica di consentirne una sua migliore utilizzabilità e di potere
acquisire ogni informazione economica disponibile in tema di
trasferimenti di terreni agricoli (ovviamente opportunamente resa
omogenea al contesto), concerne il fatto che i valori agricoli
sono considerati al netto dell’incidenza di eventuali costruzioni
rurali presenti. La disciplina dell’estimo detta le modalità operative
per armonizzare le due tipologie di valori onde consentire l’uso
dei valori dell’Osservatorio, previ adattamenti, per ogni fine di stima.
Per quanto concerne i terreni con piantagioni arboree i valori tengono
conto anche del soprassuolo, che come è noto è in stretta correlazione
tra età delle piante e durata del ciclo di estirpazione (o taglio per i
boschi). A tale fine la durata del ciclo ordinario della piantagione è
divisa in intervalli, corrispondenti alle varie fasi che individuano i
tre cicli principali in cui può presentarsi il soprassuolo: periodo di
piena maturità della pianta ( cui corrisponde la massima produttività),
prossimo all’impianto (con produttività massima differita nel tempo, ma
in itinere), prossimo all’estirpazione (ancora alcuni anni di
produttività ridotta).
Per i boschi si fa riferimento, invece, in relazione alla loro età
attuale, alla data in cui si può eseguire il taglio.
Altre problematiche concernono la corretta conduzione dei fondi in
particolare per quanto riguarda la manutenzione delle opere di
sistemazione, scolo e bonifica, se presenti. Oltre quelle sopra
segnalate possono essere presenti molte altre condizioni particolari
incidenti sui valori (vincoli normativi, prescrizioni urbanistiche,
pesi, ecc.). In questi casi, l’Osservatorio non può che fare
riferimento a condizioni di ordinarietà, prescindendo da queste.
Quindi, l'utilizzo delle quotazioni, non può che condurre ad
indicazioni di valori agricoli di larga massima.
L’Editore, come strumento di ausilio per il lettore,
nell’affinamento della ricerca del valore puntuale di uno specifico
terreno, alla pagina Web
https://www.exeo.it/site/Listino_Valori_Nazionali.asp rende disponibile
un calcolatore che utilizza un algoritmo logico-matematico
derivato dalle elaborazioni dei valori rilevati dall’Osservatorio in
ogni singolo contesto territoriale. L’algoritmo tiene conto del livello
qualitativo delle singole caratteristiche tecniche, esprimendolo in
termini numerici, e restituisce il valore puntuale di ognuna delle
possibili combinazioni di caratteristiche tecniche. È appena il caso di
evidenziare che anche il valore agricolo così determinato pur
costituendo una buona indicazione del valore di mercato attinente al
puro merito agricolo, non può intendersi sostitutivo della “stima”,
effettuata da un tecnico specializzato che abbia eseguito un accurato
sopralluogo ai terreni e che quindi, in relazione allo scopo della
stima, può tenere conto di particolari situazioni oggettive che
inducano a più approfondite elaborazioni, che possano sfuggire ad una
rilevazione media ed ordinaria dei caratteri tecnici dei terreni, quali
quella che si prefigge un listino immobiliare.
La natura dei dati dell’Osservatorio
I valori riportati nell’Osservatorio sono riferiti all'ordinarietà dei
fondi agricoli nei vari contesti locali, rappresentano, perciò, valori
agricoli minimi e massimi ordinari, significando che possono essere
presenti fondi singolari il cui valore può discostarsi da quelli
rilevati.
I valori sono al netto dell’incidenza di eventuali costruzioni rurali
presenti.
Per cui, in caso di presenza di costruzioni rurali, nella stima
puntuale, se ne dovrà tenere adeguatamente conto, unitamente alle altre
caratteristiche specifiche del singolo immobile (ad es.: conduzione dei
fondi, opere di sistemazione, scolo e bonifica, vincoli normativi,
prescrizioni urbanistiche, pesi, ecc.).
Per i terreni con piantagioni arboree i valori tengono conto anche del
soprassuolo (ad eccezione dei vivai e colture floreali ed ornamentali),
che come è noto è in stretta correlazione tra età delle piante e durata
del ciclo di estirpazione (o taglio per i boschi).
A tale fine la durata del ciclo ordinario della piantagione è divisa in
intervalli, corrispondenti alle varie fasi (ad esempio tre: soprassuolo
con un’età inferiore ad un terzo del ciclo vegetativo;
soprassuolo con un’età compresa tra un terzo e due terzi del ciclo
vegetativo; soprassuolo ha un’età superiore a due terzi del ciclo
vegetativo. Per i boschi si fa riferimento, invece, alla data in cui si
può eseguire il taglio. Inoltre, per le piantagioni arboree, sono
presenti altre caratteristiche ad alta variabilità locale, quali
densità e sesto di impianto della piante, presenza e/o necessità di
impianto irriguo, protezione con rete ed altro, che complicano una
puntuale valutazione del terreno.
Quindi, l'utilizzo delle quotazioni, non può che condurre ad
indicazioni di valori agricoli di larga massima.
Solo la stima effettuata da un tecnico professionista, in quanto
esperto del settore, redatta dopo un’accurata ispezione al fondo ed ai
caratteri locali della zona in cui è posto, costituisce la
consulenza idonea a rappresentare e a descrivere in maniera
esaustiva e con piena efficacia il bene e di motivare il valore da
attribuire.
I valori riportati sono in euro ed unitari per ettaro,
massimo e minimo.
Novità dei listini Exeo S.r.l. anno
2019
Fino all’anno 2014, i listini sono stati pubblicati esclusivamente su
base provinciale, riportando le valorizzazioni per singola qualità di
coltura del terreno e per i singoli comuni. Per gli anni
2015-2016, i listini sono prodotti su base regionale,
sempre mantenendo la valorizzazione disaggregata per singolo
comune. Dall’anno 2017 (rilevazioni riferite al 2016), si è tornati
alla pubblicazione di listini immobiliari a livello provinciale.
In questa ultima rilevazione si è proseguito sul percorso di una
omogeneizzazione e semplificazione a livello nazionale dei listini,
procedendo ad accorpare le qualità di coltura per gruppi omogenei per
caratteristiche e valori immobiliari, pervenendo ad un quadro
generale di qualificazione a livello nazionale composto da sole 46
qualità di coltura, delle quali solo n. 12-25 mediamente presenti in
ciascuna provincia.
La semplificazione ha riguardato l’eliminazione delle valorizzazioni di
terreni seminativi o pascoli consociate con soprassuoli arborei,
retaggio storico del sistema di inventariazione catastale. Tale scelta
non pregiudica l’efficacia del listino, in quanto la rilevazione del
valore di una coltura mista coltivazione annuale e arborea poliennale o
consociazione di piantagioni arboree, non è di alcuna utilità se non si
dettaglia la qualità dell’arboratura presente, l’ubicazione
(perimetrale, sparsa, per filari, ecc.), la finalità delle piante e la
densità delle stesse. Parametri che non possono essere espressi in
forma generale standardizzata essendo molte variegate le
casistiche che si possono rilevare, anche in ambiti locali ristretti.
Di fatto, le qualità arborate possono assumere, di volta in volta,
valori maggiori o inferiori della corrispondente qualità di coltura
principale in assenza di soprassuolo, proprio in relazione alle
suddette caratteristiche e ciò sia in ambiti territoriali diversi
e sia nella stessa località.
Pertanto, nel caso di ricerca di un valore di una coltura mista
arborata, deve essere cura del perito di individuare, caso per caso, il
valore più opportuno, partendo dal valore della coltura
principale, priva di soprassuolo, e apportando al relativo valore le
necessarie aggiunte e detrazioni che le piante possono apportare al
bene nel suo complesso. Parimenti, vale lo stesso ragionamento per
colture arboree consociate, valutando le relative incidenze
superficiali nell’appezzamento oggetto di stima.
Proseguendo nell’ottica della semplificazione, per l’anno in corso, non
si procede più alla valorizzazione del canneto in quanto trattasi
sicuramente di coltura molto marginale nel contesto agricolo
attuale e, nei casi di presenza sul territorio, è peraltro
caratterizzata da notevole variabilità di valore soprattutto in
relazione all’ubicazione: terreno aziendale ordinario ovvero golenale
od in fossi privati. Il lettore, all’occorrenza, in relazione alle
caratteristiche specifiche del terreno e della vegetazione potrà
derivare il valore avuto riguardo a quello di pertinenza
dell’incolto produttivo, del pascolo, prato fino a quello del
seminativo (in caso di terreni facilmente riconducibili a coltura
ordinaria e detraendo le spese di espianto).
Nella presente edizione del listino, dopo alcuni anni di una
sostanziale invarianza del mercato immobiliare dei terreni agricoli,
che faceva presumere in una imminente ripresa del trend di crescita non
manifestatosi nel corso del 2018, i nuovi valori sono caratterizzati
generalmente da lievi aggiustamenti in diminuzione rispetto ai valori
dell’anno precedente.
Anche i listini 2019, riportano dei rapporti statistici costituiti da
tabelle e grafici illustrativi della variabilità delle
quotazioni espresse limitatamente alle seguenti qualità di coltura più
significative per diffusione sul territorio nazionale:
- seminativi (asciutti);
- orti irrigui (in assenza sono presi in esami gli
orti asciutti);
- vigneti (in presenza anche di vigneti DOC-IGP o
DOCG il valore max è quello più alto in assoluto);
- uliveti;
- frutteti;
- boschi cedui.
Per le qualità di coltura che, localmente, evidenziano più
quotazioni (ad es. vigneto ordinario, vigneto DOC, vigneto DOCG;
uliveto ordinario e ulivato specializzato, ecc.) sono stati
assunti i valori minimi e massimi ordinari assoluti.
Nella presente edizione non sono riportate le tabelle parametriche di
stima dell’algoritmo di valutazione puntuale, ma soltanto le
caratteristiche tecniche più incidenti nella determinazione della
variabilità del valore tra minimo e massimo di ogni qualità di coltura,
nonché le declaratorie dei livelli qualitativi delle caratteristiche
stesse.
Tuttavia l’Editore, come strumento di ausilio per il lettore,
nell’affinamento della ricerca del valore puntuale di uno specifico
terreno, alla pagina Web
https://www.exeo.it/site/ListinoValoriNazionali.asp rende disponibile
un calcolatore che utilizza un algoritmo logico-matematico derivato
dalle elaborazioni dei valori rilevati dall’Osservatorio in ogni
singolo contesto territoriale. L’algoritmo tiene conto del
livello qualitativo delle singole caratteristiche tecniche,
esprimendolo in termini numerici, e restituisce il valore puntuale di
ognuna delle possibili combinazioni di caratteristiche tecniche. È
appena il caso di evidenziare che anche il valore agricolo così
determinato pur costituendo una buona indicazione del valore di mercato
attinente al puro merito agricolo, non può intendersi sostitutivo della
“stima”, effettuata da un tecnico specializzato che abbia eseguito un
accurato sopralluogo ai terreni e che quindi, in relazione allo
scopo della stima, può tenere in relazione allo scopo della stima, può
tenere conto di particolari situazioni oggettive che inducano a più
approfondite elaborazioni, che possano sfuggire ad una rilevazione
media ed ordinaria dei caratteri tecnici dei terreni, quali quella che
si prefigge un listino immobiliare.