IRREVERSIBILE TRASFORMAZ

L’estimo è una disciplina che insegna a formulare un giudizio sul valore di mercato di un dato bene economico riferito ad un preciso momento. Il prezzo di un bene, invece, scaturisce da una realtà storica e cioè è un importo che si è realmente concretizzato in un preciso momento attraverso lo scambio del bene stesso con una corrispondente quantità di moneta.

Il valore di un’area edificabile è legata a particolari caratteristiche proprie dell’area oggetto di osservazione per cui deve tenersi debito conto degli elementi che influenzano l’appetibilità dell’area stessa, quali: l’ubicazione, la configurazione planimetrica, la natura fisica del terreno, la lunghezza sul fronte stradale nonché i vincoli e le prescrizioni in materia urbanistica e di regolamenti edilizi.

Per quanto riguarda l’articolazione del processo di valutazione immobiliare, viene proposto uno schema che consente di dare all’elaborato estimale le richieste caratteristiche di qualità e trasparenza. Il fine è, in definitiva, quello di fornire ai professionisti non solo un vademecum per la redazione di una perizia particolareggiata, ma anche un modello nel quale viene indicato, in maniera trasparente, il processo valutativo da seguire.

Il processo di riqualificazione, definisce un quadro valutativo più ampio e sistematico rispetto all’ordinario procedimento di stima di aree di nuova utilizzazione. Pertanto si delineano le linee guida per una completa cognizione dei principi di base che caratterizzano la valorizzazione immobiliare nella sua totalità.

La normativa catastale italiana non dà indicazioni precise su quali sono i caratteri comparativi da utilizzare o su come tali caratteri debbono essere individuati, demandando tale compito alle disposizioni di prassi, in particolare alla Circolare n. 5/1992 ed alla Istruzione IV.

Le unità tipo sono quegli immobili che in fase di formazione del catasto e di revisione generale degli estimi sono state individuate, in adeguato numero, per calcolare la rendita di una determinata classe di una certa categoria appartenente ad una nota zona censuaria. La loro individuazione in congruo numero attesta l’esistenza della summenzionata categoria e consente di effettuare la necessaria analisi comparativa per il classamento.

Secondo l'art. 61 del D.P.R. n. 1142/1949 il classamento "consiste nel riscontrare ... la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti su reddito e nel collocare l’unità stessa in quella tra le categoria e classi ... che ... presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe".

La stima del grado di intensità di ogni carattere comparativo nel classamento catastale dovrebbe avvenire per comparazione diretta con le unità tipo, laddove ancora possibile, oppure per il tramite delle unità di confronto, ossia delle unità immobiliari di una data zona censuaria che sono particolarmente rappresentative.

La determinazione della consistenza catastale è un esercizio di tecnica operativa senza soverchie difficoltà; assai diversa è invece la situazione della tariffa, la cui determinazione è frutto di un procedimento estimale denominato classamento.

A ciascuna delle fattispecie di cui all’art. 2, primo comma, del D.M. n. 28/1998 l’Amministrazione catastale ha associato una specifica categoria, il cui gruppo di riferimento è stato denominato F, detto delle «categorie fittizie».

L’articolo 6 del D.P.R. n. 1142/1949 definisce le categorie catastali, ossia "le specie essenzialmente differenti per le caratteristiche intrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente delle unità immobiliari stesse"

Il calcolo delle tariffe catastali è di stretta competenza dell’Amministrazione, ma per comprendere il successivo meccanismo di classamento è indispensabile conoscere tutte le componenti che contribuiscono a formare il sistema degli estimi catastali, delle quali le tariffe rappresentano una parte imprescindibile.