CASISTICA OPERE

Le indagini sono state articolate su ricerche incentrate su alcune qualificate pubblicazioni nel settore immobiliare. Inoltre, viste le caratteristiche peculiari riconoscibili al fondo rustico e tenuto conto dell'appetibilità e della sua potenzialità agricola sono state condotte indagini di natura tecnico-economica, effettuate con riferimento a fondi rustici con destinazione agricola. Il valore unitario da attribuire al terreno risulta determinato omogeneizzando i diversi dati unitari raccolti

A seguito dell'espropriazione, il bene residuo è suddiviso in 3 corpi, di cui due di entità marginale per superficie e con forma spinzata, di difficile lavorazione e quindi da considerarsi come reliquati. Per due corpi dell'immobile si verifica, in seguito alla realizzazione della strada, un'impossibilità di accesso dunque, per essi, non potrà prevedersi la possibilità di coltivazione. Il bene viene talmente ridotto per estensione che le potenzialità di reddito sono al di sotto dell'ordinarietà

È da determinare il valore di mercato di un piccolo appezzamento di natura agricola per un probabile acquisto. Per la determinazione è stata adottata la metodologia classica del criterio del valore di mercato con utilizzazione del procedimento sintetico comparativo. Il valore dei beni immobili dipende dai loro caratteri estrinseci ed intrinseci: i primi includono fattori ambientali generali della zona in cui è ubicato il bene, mentre i caratteri intrinseci sono specifici del bene in esame.

Per la determinazione della stima è stata adottata la metodologia classica del criterio del valore di mercato con utilizzazione del procedimento “sintetico comparativo” per valori tipici, data la complessità della composizione in diversi cespiti dell’azienda agraria in esame, valutando relativi comodi e scomodi ed aggiunte e detrazioni rispetto ai prezzi di riferimento rilevati dal mercato. Le aggiunte apportate hanno riguardato, i fabbricati aziendali, il bestiame, le macchine e gli attrezzi

La superficie fondiaria comprende, oltre ai terreni occupati dai boschi e a quelli destinati a seminativo, anche le rimesse per animali, le vallette e le coste. Il fondo, infatti, pur presentando un andamento altimetrico pianeggiante, è attraversato da numerosi corsi d’acqua che nel tempo hanno inciso il terreno formando vallette, forre e costoni alberati. Queste aree pur caratterizzando il paesaggio con la loro bellezza e variabilità, risultano difficilmente utilizzabili a fini produttivi

L’utile di esercizio è stato conseguito solo in tempi recenti, con importi contenuti rispetto al valore dell’azienda, e ciò induce a scartare il metodo reddituale. Anche il metodo misto, patrimoniale-reddituale, risulterebbe inficiato dalle considerazioni già fatte, visto che contempla la determinazione dell’avviamento, anch’esso ancorato alla redditività dell’azienda. Il metodo più adeguato per la stima appare dunque la definizione del patrimonio attraverso il criterio del valore di mercato

Gli edifici del centro aziendale sono raggruppabili in due tipologie di destinazione d’uso: gli edifici del borgo originario, utilizzati per uffici e abitazioni e gli edifici a carattere rurale. Le palazzine del borgo si elevano di due piani fuori terra, ad eccezione della ex scuola composta del solo piano rialzato, con struttura in elevazione in muratura e copertura a tetto. Tutte presentano le caratteristiche di finitura originarie. Anche gli impianti tecnologici non hanno subito modifiche

La stima del bestiame, sviluppata con riferimento alla specie, genere e per capo, è stata eseguita dall’azienda con riferimento al 31/12/2002. I valori unitari adottati ai fini contabili sono stati ritenuti corrispondenti a quelli ordinariamente praticati sul mercato e pertanto sono stati riconosciuti equi nel contesto della stima. Le quote per la produzione di tabacco e i premi per l’allevamento del bestiame possono essere oggetto di cessione e pertanto assumono l’aspetto di un bene economico

Si tratta di determinare il valore di mercato di una azienda agraria al fine di determinare un equo corrispettivo per la compravendita, ipotizzata a “cancelli chiusi”. Per la determinazione è stata adottata la metodologia classica del criterio del valore con metodo indiretto (o analitico) per capitalizzazione del reddito. È stata selezionata un’azienda ad indirizzo produttivo zootecnico per illustrare la metodologia di calcolo dell’Utile di stalla. Il fondo è condotto dallo stesso proprietario

L’azienda è dotata dei seguenti fabbricati rurali comprendenti: casa colonica, costruita circa 40 anni fa, composta di 2 alloggi, uno abitato dalla proprietà, l’altro a disposizione di un salariato fisso; un fabbricato adibito a magazzino, una tettoia adibita a fienile, pagliaio e ricovero di macchine agricole; una stalla per bovini a posta fissa; un silo in muratura. I fabbricati sono tutti in buono stato di manutenzione e la loro consistenza appare adeguata alle ordinarie necessità aziendali

La valutazione dell’unità immobiliare a destinazione produttiva viene eseguita applicando il metodo estimativo sintetico-comparativo, con riferimento ai valori correnti di mercato e nell'ipotesi di piena disponibilità del bene, nello stato libero, cioè come se l’immobile fosse immesso sul mercato delle compravendite non locato. Viene utilizzata la metodologia statistica dell’intervallo di confidenza e della deviazione standard, intervallo di valori entro cui verrà assunto il valore di mercato

È stata determinata la "consistenza commerciale ragguagliata" espressa come somma tra la consistenza commerciale reale delle superfici coperte e la consistenza commerciale reale delle superfici scoperte, omogeneizzata mediante l’applicazione dei relativi coefficienti di ragguaglio secondo quanto stabilito dalle normative. La superficie commerciale è data dalla somma della superficie lorda dell’unità principale e della somma della superficie ponderata delle pertinenze accessorie e di ornamento