CASISTICA OPERE

La circolare essendo finalizzata ad una trattazione generale della materia non si spinge in dettagli operativi rivolti alle molteplici tipologie immobiliari rientranti nell’insieme delle unità a destinazione speciale o particolare, pur fornendone alcuni esempi. Si limita ad illustrare il quadro normativo e la prassi di riferimento, precisando che tra Ie componenti oggetto della stima catastale rilevano, oltre alle strutture edilizie, anche Ie installazioni connesse od incorporate ai fabbricati

Nella determinazione della rendita catastale occorre confrontare dati di reddito, valori di mercato e/o costi di costruzione di immobili similari a quelli in accertamento. Sempre con riferimento alla stessa data, per eventuali conteggi economici finanziari, occorre fare riferimento agli interessi sui capitali monetari per prestiti/depositi a breve e a lunga scadenza. Tuttavia resta qualche buco informativo con riferimento a particolari tipologie di immobili abbastanza singolari per tipologia

È stata adottata la metodologia classica della ricerca del valore con metodo diretto eseguendo comparazioni con canoni di locazione di immobili similari e con metodologia indiretta applicando un adeguato saggio di fruttuosità al valore immobiliare. È stata poi eseguita un'analisi statistica della deviazione standard dei valori, per individuare gli intervalli di confidenza all’interno del quale il valore stimato ha specifiche probabilità di collocarsi con gli indicati margini di approssimazione

Il mercato immobiliare fa riferimento generalmente alla superficie commerciale nel caso di determinazione del valore di mercato degli immobili. La superficie utile viene, invece, utilizzata per la determinazione del valore locativo. Alla superficie delle unità principali, vanno aggiunte le superfici delle pertinenze esclusive, opportunamente omogeneizzate, ottenendo così la superficie virtuale complessiva commerciale o utile, a seconda debba determinarsi il valore di mercato o quello locativo

Un elemento di notevole interesse per la conoscenza del mercato immobiliare è lo studio dell’analisi del mercato immobiliare. La conoscenza approfondita del territorio e del numero degli immobili in esso presenti, (stock) consente infatti di percepire se possa esservi movimentazione. Ma lo stock è un indicatore essenzialmente di natura “statica” in quanto non è in grado di segnalare se il mercato immobiliare è dinamico. Se associato ad altri parametri dà la possibilità di conoscerne le dinamiche

Allo scopo della stima, e alle condizioni di vendita dell’azienda (a cancelli aperti) il procedimento più idoneo per la valutazione del bene è quello che fa riferimento al valore di mercato con metodologia indiretta. La dottrina dell’estimo insegna che la stima indiretta del valore di mercato di un fondo agricolo si ottiene attraverso la capitalizzazione del reddito netto annuo, cioè del compenso che, nell’ambito di una attività produttiva, spetta al capitalista proprietario del fondo agricolo

La produzione lorda vendibile, ovvero le attività, ricavata dall’azienda è costituita dai seguenti elementi economici: i prodotti di due sezioni coltivate a seminativi normalmente impiantate, l’ utile lordo di stalla, il prodotto dei boschi. Tra le passività rientrano i fabbisogni ordinari di capitali circolanti e di servizi extra-aziendali, le imposte e i contributi. Questi ultimi sono costituiti da: imposta comunale sugli immobili, imposta sul reddito e contributo per le spese di irrigazione

Nella stima di un'azienda si deve tenere conto anche dei costi connessi all'attività ordinaria e straordinaria. Il costo medio della mano d’opera è stato valutato accertando il fabbisogno ordinario aziendale di lavoro manuale, espresso in giornate di lavoro, e moltiplicandolo per il salario medio giornaliero corrente nella zona, al lordo dei contributi agricoli unificati. Si deve inoltre tenere conto del lavoro intellettuale il cui compenso, in aziende simili, in media incide per il 6% della Plv

Nella stima dei terreni con piantagioni arboree o boschivi, non essendo rilevabili dal mercato direttamente beni sufficientemente similari oltre che per natura del suolo anche per qualità ed età di essenze arboree, la stima del terreno è ottenuta come somma tra il valore di mercato del capitale terra o terra nuda (del quale esistono maggiori riferimenti di mercato per la stima) e il valore di mercato del soprassuolo boschivo (del quale pure esiste un mercato in cui acquisire i dati necessari)

Per la determinazione del valore del soprassuolo, occorre fare riferimento al momento temporale in cui ricade la stima rispetto al ciclo del bosco. Come è noto, il valore del soprassuolo è determinabile negli anni intermedi del ciclo produttivo, risultando uguale a zero al momento di inizio e fine ciclo. Nei boschi coetanei a rinnovazione artificiale, giunti a maturità, esso coincide con il “prezzo di macchiatico”, cioè del valore della massa legnosa, matura per il taglio, ancora in sito.

Per determinare il valore di mercato di un'azienda agraria al fine di una probabile vendita. Per la specifica consistenza, destinazione ed utilizzazione del bene, risulta poco agevole reperire dati storici attendibili relativi a prezzi di mercato di terreni con analoga consistenza e caratteristiche, ed è stata adottata la metodologia classica del criterio del valore con metodo diretto, sintetico comparativo, con applicazione del procedimento statistico matematico della deviazione standard.

L’evoluzione economica di un terreno passa attraverso alcune fasi, distinte da altrettanti particolari tipi di produttività esplicate dal capitale-terreno e da quello in esso investito. La prima fase coincide con quella “agricola” nella quale, nella maggior parte dei casi, la produttività è rappresentata dal reddito che il terreno “agricolo” è in grado di generare. La seconda è rappresentata dalla vita economica di tutti quei terreni e fondi rustici che sono situati ai margini degli agglomerati