CASISTICA OPERE

l complesso sorge in centro storico dove sono presenti numerose attività commerciali e direzionali prestigiose, immerse in un contesto di interesse storico-artistico. Ogni intervento deve avere per scopo la conservazione dei valori ambientali, desumibilmente dal significato storico complessivo della zona, dalla qualità architettonica delle strutture, dalla presenza di monumenti, dell'unitarietà urbanistica e funzionale dell'insieme. Si dovranno inoltre elencare tutti i beni sottoposti a vincoli

Il procedimento adottato è quello che la dottrina estimativa riconosce più adatto in relazione alla finalità della valutazione rivolta a determinare il più probabile valore di mercato delle porzioni immobiliari: il criterio a valore di mercato sviluppato con metodo sintetico comparativo. Le indagini di mercato permetteranno di costruire una scala dei valori immobiliari, in relazione alle diverse peculiarità dei beni, all’interno della quale collocare, per confronto il bene oggetto di stima

Si tratta di determinare il valore di mercato di alcune unità immobiliari ubicate in 2 siti diversi. Per la determinazione è stata adottata la metodologia classica della ricerca del valore di mercato con utilizzazione del procedimento sintetico comparativo. In carenza di dati di mercato relativi a prezzi deducibili da transazioni certe, il perito ha sviluppato un'analisi delle offerte di compravendita, tenendo conto dell’ordinaria alea di abbattimento tra offerta di vendita e prezzo di scambio

Come la dottrina estimale insegna, un bene può essere valutato con riferimento a diversi aspetti economici, la cui scelta è connessa allo scopo o ragione pratica della stima. Nel caso in esame, l'aspetto economico è individuato nel più probabile prezzo di mercato del complesso immobiliare in esame. Al valore di mercato si può pervenire in base a procedimenti: di stima diretta o sintetica (confronto valori globali, punti di merito), di stima indiretta o analitica per capitalizzazione dei redditi

Il tipo di valore economico da individuare è il "valore comprensoriale ". Tale valore corrisponde all'aspetto economico del più probabile valore di mercato, che è, per definizione, un valore venale; valore che nel caso particolare, non fa riferimento ad un mercato reale, ma ad un mercato ideale. Si ipotizza l'acquisizione di tutte le aree da parte di un operatore economico, libero di risolvere la composizione del comprensorio tra edilizia privata e spazi pubblici in modo quantitativamente uguale

Si effettuerà la stima del terreno oggetto di valutazione, indipendentemente dalla particolare destinazione urbanistica attribuitagli, analizzando il comparto nel suo complesso e determinandone il più probabile valore di mercato come incidenza del valore dell’area sul valore delle volumetrie realizzabili a destinazione residenziale ed alberghiera, in quanto esse sono le uniche realmente appetibili in quest’ambito e per le quali sono individuabili degli specifici segmenti immobiliari di mercato

Ai fini dell’individuazione sia del valore realizzabile in una libera trattativa di compravendita del prodotto edilizio costruibile nel comprensorio, sia per quantificare il costo edilizio dell’intervento è stato necessario accertare e definire, anche tutti gli elementi di massima progettuale che caratterizzano l’intervento medesimo, anche nelle more della predisposizione del progetto. Tale ipotesi progettuale è stata sviluppata rispecchiando le ordinarie modalità operative attuali adottate

Per conseguire le vendite ed ottimizzare il relativo profitto in tempi ordinari è prevista un'intensa attività pubblicitaria, propagandistica e di commercializzazione fin dal momento dell’approvazione del piano urbanistico di attuazione e della definizione del progetto di massima del complesso edilizio. Un'indagine presso operatori locali ha evidenziato che esiste una pluralità di Agenti intermediari immobiliari disposti ad assumersi tale impegno ad un compenso pari al 3,5 % del prodotto finito

La conoscenza delle caratteristiche del territorio, della composizione dello stock immobiliare edificato e degli andamenti del mercato consente di comprendere le potenzialità di assorbimento degli immobili in vendita e le dinamiche tra domanda e offerta. La dinamica del mercato immobiliare viene analizzata attraverso la conoscenza di: numero delle transazioni normalizzate e intensità di mercato. I dati sono stati integrati con informazioni acquisite presso agenti locali e operatori immobiliari

Il criterio di stima adottato, in relazione allo scopo della stima, tiene conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile e si basa sull’analisi della domanda e dell’offerta nel mercato di beni simili. La formulazione di un giudizio di valore, secondo la dottrina, deve svolgersi in tre distinti momenti: individuazione del tipo economico del valore da stimare; scelta di uno o più procedimenti di stima; individuazione di dati elementari reali e di eventuali dati ipotizzati

Il sistema sintetico comparativo consiste nel formulare il più probabile valore di mercato mediante il confronto dell'immobile da valutare con strutture aventi caratteristiche oggettive, soggettive, ubicazionali simili tramite un parametro di raffronto che solitamente è il metro quadrato commerciale. La stima secondo il criterio del costo di costruzione consiste nella somma di tutte le spese necessarie che occorrono ad un imprenditore ordinario per produrre il bene oggetto della valutazione

La stima del complesso immobiliare viene effettuata con il criterio del valore di mercato con metodo sintetico-comparativo. Esso prevede la determinazione del più probabile valore unitario di mercato sulla base dei prezzi unitari scaturiti da compravendite di immobili aventi destinazione e caratteristiche similari. Il parametro di stima adottato è la superficie lorda commerciale dell’unità immobiliare, ragguagliata, per le varie porzioni edilizie attraverso l'adozione di specifici coefficienti