Indennità di espropriazione: criterio estimativo analitico ricostruttivo e sintetico comparativo

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> CRITERI ESTIMATIVI

Va negato valore preminente al metodo sintetico-comparativo ritenendosi anzi il metodo analitico-ricostruttivo maggiormente aderente all'evoluzione del sistema normativo, tant'è che il giudice che accolga le conclusioni del consulente tecnico secondo il metodo analitico non è tenuto neanche a motivare la mancata adozione del metodo sintetico.

Il valore di mercato delle aree inserite in area urbanistica, la cui realizzazione di intervento risulti essere preventivamente sottoposta a S.U.E. e la cui progettazione ed approvazione dello stesso non sia ancora avvenuta, risulta essere mediamente ridotta di una percentuale pari al 20% rispetto al valore ... _OMISSIS_ ...e aree ad edificazione diretta.

Nel cuneese, i prezzi, in particolare quelli delle aree edificabili, nel periodo intercorrente dal 2008/2009 sino al 2012 sono rimasti pressoché stabili, senza rilevanti incrementi o decrementi di valore, in quanto in tale periodo non si sentivano ancora gli effetti della crisi del mercato immobiliare la quale, pur essendo in atto già a tale data, ha prodotto i suoi effetti negli anni a venire.

La percentuale di incidenza dell'area, sul valore dei fabbricati vendibili, può essere ritenuta pari al 20%, percentuale peraltro comunemente utilizzata (seppur maggiormente riferita a costruzioni residenziali), anche in considerazione delle ingenti spese da sostenere per l'urbanizzazione (la zona è infatti del tutto priva ... _OMISSIS_ ...re), degli oneri fiscali relativi all'acquisto ed all'ottenimento del Permesso di Costruire così come gli oneri finanziari sul costo iniziale dell'area dalla data di acquisto a quella di ultimazione della costruzione (come già evidenziato l'iter di approvazione del P.E.C. risulta essere lungo e difficoltoso).

Ogni valore assunto a riferimento, per rientrare nell'ordinarietà, deve necessariamente derivare da una libera contrattazione di mercato, con la conseguenza che I valori presi a riferimento in una stima possono essere tra loro diversi in relazione all'ubicazione, alla dimensione, ecc. ma per essere attendibili ed assunti a riferimento per la comparazione devono necessariamente derivare la libere contrattazioni.

Per la determinazione ... _OMISSIS_ ... di espropriazione possono essere utilizzati due diversi criteri di stima, effettuando poi, una media tra gli stessi, nei seguenti termini. La prima metodologia estimativa considera il valore di trasformazione del suolo in relazione alla volumetria che lo stesso è in grado di produrre, mentre la seconda si basa sul reddito che l'edificio sullo stesso realizzabile è in grado di produrre. La prima metodologia consente di ottenere un risultato che non è collegato alla ubicazione del fondo. Per rapportare la prima valutazione alle caratteristiche di zona si applica anche la seconda metodologia basata sul reddito che l'immobile è in grado di produrre e tale valutazione è fortemente condizionata dalla ubicazione dell'immobile. Effettuando la media tra i due criteri si ottiene il p... _OMISSIS_ ...lore di mercato, in quanto si mettono in relazione il costo medio di realizzazione (edificio tipo) e l'influenza che la zona di ubicazione esercita sull'immobile stesso (redditività).

La determinazione del valore del fondo può avvenire sia con metodi analitico-ricostruttivi, tesi ad accertarne il valore di trasferimento; sia con metodi sintetico- comparativi, volti invece a desumerne dall'analisi del mercato il valore commerciale attraverso il riferimento alle aree omogenee". Rientra tra i compiti del giudice di merito, stabilire (anche in base alle indicazioni del consulente tecnico d'ufficio), se sussistono gli elementi occorrenti per la ricerca del presumibile valore comparativo dell'area e se privilegiare quest'ultimo metodo, ovvero i criteri di stima... _OMISSIS_ ...ricostruttivi,o ancora metodi diversi da questi.

Secondo il principio contabile internazionale IAS/IFRS n. 23, redatto dalla Fondazione IASC - International Accounting Standards Committee (la cui applicabilità nell’ordinamento comunitario è stabilita dal Reg. CE 3 novembre 2008, n. 1126 – che ha modificato il precedente Reg. CE 29 settembre 2003, n. 1725 – ai sensi del Reg. CE 19 luglio 2002, n. 1606), gli oneri finanziari, considerati ai fini della determinazione del valore dell’immobile, devono essere rilevati da documentazione contabile da cui risulti che essi siano stati effettivamente sostenuti e comunque, per essere capitalizzati come parte del costo di un bene, devono «…essere attendibilmente determinati...». C... _OMISSIS_ ...non possano essere contabilizzati oneri finanziari stimati in via percentuale, senza che possano essere ricondotti ad una rilevazione effettiva.

INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE E DI OCCUPAZIONE --> INDENNITÀ DI ESPROPRIO --> CRITERI ESTIMATIVI --> CRITERI ANALITICO-RICOSTRUTTIVO/SINTETICO COMPARATIVO

Nel nuovo contesto normativo che ha ripristinato il criterio del valore di mercato, torna di attualità il principio secondo cui per determinare detto valore il metodo di stima sintetico-comparativo è quello che più di ogni altro risponde ai criteri di legge, a norma dei quali occorre accertare quale sarebbe stato presumibilmente il prezzo del bene espropriato alla data di riferimento, in base al punto di incontro della domanda e dell'offerta di... _OMISSIS_ ... quale che ne fossero le ragioni. Di fronte alla realtà del mercato, quindi, diventa del tutto irrilevante accertare, facendo ricorso al criterio analitico-ricostruttivo, il prezzo che, indipendentemente dall'andamento del mercato, l'acquirente sarebbe stato disposto a sborsare per l'acquisto del terreno, in base alle costruzioni che su di esso avrebbe potuto realizzare in un certo periodo di tempo e nel rispetto della legge. Ne consegue che, stante il carattere assorbente del criterio sintetico-comparativo, il giudice di merito che se ne avvalga non è tenuto a motivare le ragioni della sua preferenza rispetto a quello, del tutto sussidiario, analitico-ricostruttivo.

In tema di liquidazione dell'indennità di espropriazione per le aree edificabili, la determina... _OMISSIS_ ...e del fondo può essere effettuata tanto con metodo sintetico-comparativo, volto ad individuare il prezzo di mercato dell'immobile attraverso il confronto con quelli di beni aventi caratteristiche omogenee, quanto con metodo analitico-ricostruttivo, fondato sull'accertamento del costo di trasformazione del fondo, non potendosi stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, e restando pertanto rimessa al giudice di merito la scelta di un metodo di stima improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività.

Qualora il metodo analitico non appaia idoneo, in considerazione della vetustà del fabbricato e dell'indisponibilità di dati attendibili circa il costo di costruzione (tanto da dover ricorrere a "costi ipotetici"), deve riteners... _OMISSIS_ ...esplicitata le ragione del ricorso al metodo sintetico adottato, tenuto conto delle caratteristiche del complesso immobiliare, non dissimili "dalle numerose costruzioni analoghe esistenti nelle zona", più affidabile per determinare il valore del bene.

A seguito della giurisprudenza costituzionale e dell'evoluzione normativa, l'unico criterio di stima applicabile è tornato ad essere quello del valore di mercato. Si tratta pertanto d'individuare il valore effettivo e concreto del bene in base al punto di incontro della ...


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