Fondamento giuridico del valore venale come parametro indennitario nel regime interinale

Va anzitutto premesso che le amministrazioni hanno il dovere di proseguire le procedure e di non sospenderle a seguito della sentenza 348: l’ordinamento non tollera vuoti normativi, e ogni carenza del legislatore deve necessariamente essere colmata per via interpretativa.

Quando fu dichiarato incostituzionale per le aree edificabili l’articolo 16 della legge 865/1971, si ritenne unanimemente che l’articolo 39 della legge fondamentale, mai formalmente abrogato, avesse allargato la sua sfera d’azione a regolare le fattispecie già disciplinate dalla norma illegittima.

L’articolo 39 è stato abrogato a far data dall’entrata in vigore del testo unico dall’art. 58.1.1 del DPR 327/2001: pertanto, venuto men... _OMISSIS_ ... bis, è plausibile ritenere che l’articolo 39 si sia nuovamente “espanso” a regolare le procedure ante testo unico.

Per quanto riguarda invece le procedure assoggettate al testo unico, tolto di mezzo sia l’articolo 37 primi due commi TUE che l’art. 39 della legge fondamentale, rimane comunque sostanzialmente applicabile il valore venale, e ciò si desume dalla stessa disciplina dell’espropriazione. Nel DPR 327/2001 è infatti espressamente il valore di mercato, adesso, ad ispirare tutti i criteri indennitari.

Il settimo comma dell’articolo 37, già articolo 16 del DLGS 504/1992, recita: « L’indennità è ridotta ad un importo pari al valore indicato nell’ultima dichiarazione o denuncia prese... _OMISSIS_ ...o;espropriato ai fini dell’imposta comunale sugli immobili prima della determinazione formale dell’indennità nei modi stabiliti dall’art. 20, comma 3, dall’art. 22, comma 1, e dall’art. 22-bis qualora il valore dichiarato risulti contrastante con la normativa vigente ed inferiore all’indennità di espropriazione come determinata in base ai commi precedenti. »

Ai sensi dell’articolo 5 comma 5 del DLGS 504, base imponibile dell’imposta delle aree fabbricabili è il valore « venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali la... _OMISSIS_ ...ento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche ».

Per quanto questa norma non abbia impedito la formulazione legislativa di un criterio indennitario inferiore al valore venale (creando non pochi dubbi sull’individuazione dei termini economici da porre a confronto), è di tutta evidenza come – in assenza di un esplicito criterio indennitario diverso dal valore venale – la sua applicazione ottimale si ha mettendo a confronto due termini – indennità di esproprio e valore dichiarato ai fini ICI – omogenei, e cioè entrambi ragguagliati al valore venale.

Se passiamo ad analizzare il criterio previsto per le aree agricole (esclus... _OMISSIS_ ...he possa essere applicato alle aree edificabili a pena di astrattezza del parametro indennitario contraria alla Costituzione: sia sufficiente sul punto rimandare ai dicta della sentenza della Corte Costituzionale 5/1980), arriviamo alla conclusione che esso è tendenzialmente commisurato al valore di mercato.

Il VAM, infatti, non è altro (o non dovrebbe essere altro) che la media dei valori agricoli effettivi di mercato dei terreni adibiti ad una specifica coltura all’interno di una determinata regione agraria: certamente, data la secca dicotomia tra aree edificabili e non edificabili che caratterizza il nostro ordinamento (non più ora sulla base dell’articolo 5 bis/37, ma del primo comma dell’articolo 40 TU), non è possibile tener conto nella... _OMISSIS_ ...e del valore agricolo dell’influenza di possibili o effettive utilizzazioni diverse da quelle strettamente agricole (si pensi all’eventuale vocazione edificatoria, alla possibilità di utilizzazione del terreno come parcheggio in occasione di eventi, alla possibilità di adibirlo ad area di deposito o stoccaggio, ecc.), dando ingresso ad un tertium genus non previsto.

Ma ciò non toglie che nella maggior parte delle fattispecie concrete non esistono potenzialità extra-agricole, e il valore agricolo puro coincide esattamente con il valore di mercato del bene: pertanto il valore agricolo medio, che è, o dovrebbe essere, la media del valore agricolo puro di una determinata coltura in una determinata regione agraria sulla base dei contratti di compravendi... _OMISSIS_ ...nno solare precedente (art. 41.4), non dovrebbe discostarsi molto dal reale valore di mercato, salvo quando (escluse, si ribadisce, le potenzialità extra agricole) il terreno presenti peculiarità di conformazione, ubicazione, lavorazione, in ultima analisi produttive, tali da differenziarlo dalla media (questo succede di frequente perché le regioni agrarie, il più delle volte, non rispecchiano ambiti territoriali improntati ad omogeneità morfologica ed economica dei terreni agricoli).

Se poi le Commissioni provinciali non fanno il loro lavoro, e si limitano ad apodittici incrementi annuali sulla base degli indici ISTAT, generando un progressivo discostamento dai concreti valori di scambio dei VAM, questo è un altro discorso: il VAM è sì una semplificazi... _OMISSIS_ ... ma deve pur sempre trattarsi di un valore parametrico agganciato all’effettivo prezzo di mercato agricolo, altrimenti sarebbe inficiato da astrattezza irrimediabilmente incostituzionale.

« Il ricorrente sottolinea che la CPE nel decidere l’aumento dei VAM anziché prendere in considerazione gli effettivi valori di mercato dei terreni nel 2003 si è limitata a incrementare percentualmente la tabella dei VAM riferiti al 2002, sia pure applicando non un aumento generalizzato ma quattro aliquote diverse.

Questi rilievi possono essere condivisi. 4.1 I VAM disciplinati dall’art. 16 comma 4 della legge 865/1971 (art. 41 comma 4 del DPR 327/2001) costituiscono un dato “medio” in quanto rendono omogeneo il valore dei t... _OMISSIS_ ...icabili all’interno delle singole regioni agrarie, ma devono avere come riferimento i prezzi di mercato in base ai tipi di coltura effettivamente praticati. In mancanza di criteri diversi fissati direttamente dalla legge la compensazione per la perdita della proprietà del fondo (e dell’attività lavorativa su tale fondo) ha come riferimento naturale il valore di mercato del bene. Questo è quanto emerge dal rapporto tra i VAM e il valore agricolo, previsto dall’art. 40 comma 1 del DPR 327/2001 come limite dell’indennità definitiva di esproprio dei singoli beni.

Il valore agricolo individua precisamente il valore venale del bene in rapporto alla sola utilizzazione agricola. La norma in sostanza esclude le situazioni anomale (potenzialment... _OMISSIS_ ...da un lato collegando l’indennizzo alle colture effettivamente praticate (e agli immobili legittimamente realizzati) e dall’altro scorporando dal valore indennizzabile le utilità che il bene possiede o potrebbe possedere per effetto di un uso non agricolo.

Si tratta di un valore venale corretto ma pur sempre basato sulla negoziabilità del terreno. I VAM rappresentano un’astrazione, nel senso che riguardano ciascuno un terreno ipotetico inserito in una certa regione agraria, ma essendo par...


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Autore

Loro, Paolo

Laureato in giurisprudenza, direttore e coordinatore scientifico della rivista Esproprionline, direttore del network di riviste tecnico-giuridiche Territorio.it, consulente e operatore in materia di espropriazione per pubblica utilità, direttore dei notiziari bimestrali di giurisprudenza Esproprionline, Urbium, Patrimoniopubblico, curatore di repertori e massimari giurisprudenziali, autore e curatore di varie pubblicazioni, docente in numerosi corsi di formazione, già capo ufficio espropriazioni del Comune di Padova.