Il valore venale come parametro indennitario

Usque in duplum et non ultra Ugo Grozio (1585-1645) aveva individuato i due pilastri di diritto naturale che stanno a fondamento dell’espropriazione per pubblica utilità nella iusta causa e nel iustum pretium.

In effetti il giusto prezzo o equo indennizzo si trova proclamato come principio generale negli ordinamenti civili di ogni tempo e di ogni latitudine (come l’art. 834 del nostro codice civile, secondo il quale «nessuno può essere privato in tutto o in parte dei beni di sua proprietà, se non per causa di pubblico interesse, legalmente dichiarata, e contro il pagamento di una giusta indennità»).

Ma come si quantifica codesto iustum pretium ?

Il criterio plurisecolare e universale di quantificazione del... _OMISSIS_ ...è stato ed è rappresentato dal valore venale (full compensation), non di rado soggetto a meccanismi correttivi al rialzo.

Negli statuti comunali medioevali e prerinascimentali [1], ove si rinvengono gli archetipi di una regolamentazione dell’espropriazione per pubblica utilità intesa come legittima ingerenza del potere pubblico nella proprietà privata per esigenze sociali (in genere urbanistiche e militari), l’indennità di espropriazione era pari al valore venale del bene, spesso maggiorato a titolo di ristoro della sofferenza morale causata all’espropriato, ratione affectionis, potendo raggiungere il doppio del valore venale, come nel Comune di Milano (usque in duplum et non ultra) [2].

Nelle grandi leggi organiche del XIX s... _OMISSIS_ ...ndennità di esproprio era commisurata al valore venale al prezzo corrente di libero mercato, a partire dalle leggi francesi, prese a modello dai vari stati europei (Belgio, Austria, Germania, ecc.). In molti casi il valore venale era maggiorato: la legge inglese prevedeva un sovrapprezzo del 10%, la legge polacca del 5%, le leggi cantonali svizzere del 20%, le leggi lucernesi del 1930 stabilivano un indennizzo dal doppio al quadruplo del valore venale [3].

La legge fondamentale R.D. 25 giugno 1865 n. 2359, redatta da Giuseppe Pisanelli, insigne giurista e ministro di Grazia e Giustizia, disciplinò l’indennità, ragguagliandola al valore di mercato, agli articoli 39 e 40, norme di cristallina semplicità e scultorea bellezza.

« Artic... _OMISSIS_ ...i di occupazione totale, la indennità dovuta all’espropriato consisterà nel giusto prezzo che a giudizio dei periti avrebbe avuto l’immobile in una libera contrattazione di compravendita. ».

« Articolo 40. Nei casi di occupazione parziale, l’indennità consisterà nella differenza tra il giusto prezzo che avrebbe avuto l’immobile avanti l’occupazione, ed il giusto prezzo che potrà avere la residua parte di esso dopo l’occupazione. »

La “legge di Napoli” 2892/1885 Nell’estate del 1884 il colera seminò la morte a Napoli.

Scriveva Matilde Serao: «Vi lusingate che basteranno tre, quattro strade, attraverso i quartieri popolari, per salvarli ? Vedrete, vedrete... _OMISSIS_ ...udi, per questa santa opera di redenzione, saranno compiuti, quale verità fulgidissima risulterà: bisogna rifare» [4]. E in effetti, gli ingegneri del Comune di Napoli, per fronteggiare l’emergenza, presentarono nell’ottobre del 1884 un progetto di radicale bonifica igienica ed edilizia della città che costituì la base della legge per il risanamento di Napoli (15 gennaio 1885, n. 2892).

Ciò comportò una imponente riqualificazione urbanistica (qualcuno parlò di imponente speculazione edilizia), basata su espropri generalizzati per consentire massicce demolizioni di tuguri malsani: «casamenti che dal livello suolo si inerpicano disordinati per scale e cunicoli, a costruire ambienti spesso privi di luce e aria diretta, e con densi... _OMISSIS_ ...ne che in alcune parti della zona Porto raggiungono i 2.600 abitanti ettaro.

A questo si aggiunge anche il sistema socioeconomico, con una “economia del vicolo” entro cui si mescolano la residenza, le attività produttive anche di carattere microindustriale con l’uso di sostanze tossiche, il commercio anche alimentare e all’ingrosso con un confuso sistema di depositi e relativa rete di approvvigionamento e distribuzione» [5].

Ebbene, l’articolo 13 della legge 2892/1885 recita: «L’indennità dovuta ai proprietari degli immobili espropriati sarà determinata sulla media del valore venale e dei fitti coacervati dell’ultimo decennio purché essi abbiano la data certa corrispondente al rispettivo an... _OMISSIS_ ... . In difetto di tali fitti accertati l’indennità sarà fissata sull’imponibile netto agli effetti delle imposte su terreni e su fabbricati».

Questo criterio aveva l’evidente funzione di perequare, al rialzo, l’indennità di esproprio, compensando il modesto intrinseco valore venale con l’elevata redditività degli esigui spazi disponibili, in contesti ad elevatissima densità e pressione abitativa.

La legge “casa” 865/1971: il superamento del valore venale Pur subendo l’erosione di una progressiva serie di eccezioni, come il citato articolo 13 della legge 2892/1885, il criterio del valore venale previsto dagli articoli 39 e 40 della legge Pisanelli governò in via generale le espropriazioni per ... _OMISSIS_ ..., dal 1865 al 1971, sopravvivendo al terzo comma dell’articolo 42 terzo comma della Costituzione italiana, che dal iustum pretium aveva tolto l’aggettivo “iustum”, lasciando solo il “pretium” («La proprietà privata può essere, nei casi preveduti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi d’interesse generale»).

Ma nel 1971 entrò in vigore la legge 865, che introdusse il criterio parametrico del valore agricolo medio, da quantificarsi annualmente ad opera di apposite Commissioni provinciali sulla base dei valori dei terreni agricoli adibiti a specifiche colture nei territori comunali ripartiti in regioni agrarie.

L’articolo 16, come successivamente modificato dall’arti... _OMISSIS_ ...egge Bucalossi 10/1977, non distingueva le aree edificabili dalle aree non edificabili, ma introduceva un discrimine tra le aree a seconda se fossero fisicamente ricomprese o meno nel perimetro dei centri edificati (discrimine cui si è ispirata l’attuale legge sugli espropri dell’Emilia Romagna ai fini della individuazione delle aree edificabili agli effetti indennitari [6]): le prime venivano indennizzate con il valore agricolo medio della coltura più redditizia tra quelle che, nella regione agraria in cui ricadeva l’area da espropriare, copriva una superficie superiore al 5 per cento di quella coltivata della regione agraria stessa, cui si applicavano determinati coefficienti moltiplicatori differenziati a seconda del numero di abitanti.

L... _OMISSIS_ ...lla legge 865/71, originariamente circoscritta all’espropriazione degli immobili per la realizzazione di programmi di interventi di edilizia abitativa e dei piani di cui alla L. 18 aprile 1962, n. 167, per la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria compresi i parchi pubblici e di singole opere pubbliche, per il risanamento, anche conservativo, degli agglomerati urbani, per la costruzione di edifici o quartieri distrutti o danneggiati da eventi bellici o...


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Autore

Loro, Paolo

Laureato in giurisprudenza, direttore e coordinatore scientifico della rivista Esproprionline, direttore del network di riviste tecnico-giuridiche Territorio.it, consulente e operatore in materia di espropriazione per pubblica utilità, direttore dei notiziari bimestrali di giurisprudenza Esproprionline, Urbium, Patrimoniopubblico, curatore di repertori e massimari giurisprudenziali, autore e curatore di varie pubblicazioni, docente in numerosi corsi di formazione, già capo ufficio espropriazioni del Comune di Padova.