Premessi alcuni caratteri generali dell’ipotesi criminosa in commento, passiamo ora ad analizzare specificamente le due forme di lottizzazione abusiva, iniziando da quella materiale [9] che presuppone l’inizio, non autorizzato, di opere finalizzate alla trasformazione urbanistica e/o edilizia di terreni in zona non adeguatamente urbanizzata ed in violazione della normativa urbanistica ovvero delle prescrizioni degli strumenti urbanistici adottati [10].
Dunque, la condotta lottizzatoria può consistere sia nella costruzione di edifici, sia nella realizzazione di opere di urbanizzazione dirette ad utilizzare e pianificare il territorio a scopi edilizi, in mancanza di un piano di lottizzazione convenzionale o di un altro strumento equipollente attuativo del piano regolatore generale [11].
La giurisprudenza di legittimità distingue tale forma di lottizzazione dal reato di costruzione senza titolo abilitativo, in quanto nella prim...
_OMISSIS_ ..., per le sue dimensioni o caratteristiche, è idoneo a pregiudicare la riserva pubblica di programmazione territoriale laddove, viceversa, nella costruzione senza titolo l’intervento per la dimensione del manufatto non presuppone opere di urbanizzazione primaria e secondaria [12].
Integrano, ad esempio, la fattispecie in esame:
la realizzazione di alcuni cordoli in cemento, eseguiti a fini di recinzione del terreno di pertinenza di ciascun fabbricato, costituito da roulottes prefabbricate, accompagnati dall’installazione di fosse imhoff ed apposizione di cancelli carrabili per l’ingresso al terreno [13];
il caso in cui, in difetto degli strumenti attuativi previsti dal piano regolatore generale (adozione di piani particolareggiati o di piani di lottizzazione convenzionati), siano stati assentiti interventi edilizi destinati a creare nuovi insediamenti abitativi in aree prive di opere di urbanizzazione primaria...
_OMISSIS_ ... escluso dall’eventuale preesistenza di opere di urbanizzazione secondaria [14];
l’artificiosa suddivisione dell’attività edificatoria complessiva, attuata mediante il conseguimento di titoli abilitativi per le singole opere edilizie che concorrono a realizzarla, poiché, ai fini dell’individuazione del titolo abilitativo necessario per la sua realizzazione, l’intervento edilizio deve essere considerato unitariamente nel suo complesso, senza possibilità di scindere e di considerare separatamente le sue componenti (il caso di specie riguardava la realizzazione di fognature ed impianti di distribuzione elettrica ed idrica, in realtà costituenti delle opere di urbanizzazione primaria che necessitavano il permesso di costruire poiché rientranti nel concetto di «nuove costruzioni», e non la d.i.a. com’era invece stata presentata preventivamente) [15];
la modifica della destinazione d’uso, n...
_OMISSIS_ ...venga alterato il complessivo assetto del territorio comunale attuato mediante lo strumento urbanistico al quale è affidata la pianificazione delle diverse destinazioni d’uso del territorio e l’assegnazione a ciascuna di esse di determinate quantità e qualità di servizi (nella specie, si trattava di modifica della destinazione d’uso da alberghiera a residenziale di un immobile già regolarmente edificato) [16];
la radicale mutazione di una struttura adibita a campeggio, sia pure debitamente autorizzata, per effetto di opere edilizie non autorizzate e di roulottes posizionate stabilmente a terra, non essendo più agevolmente trasportabili, dando luogo così ad uno stabile insediamento abitativo di rilevante impatto negativo sull’assetto territoriale [17];
l’intervento di trasformazione del territorio totalmente difforme rispetto al titolo abilitativo, mentre piccole difformità che non siano tali da porre ...
_OMISSIS_ ...ntrollo preventivo svolto dall’autorità comunale restano sanzionate ai sensi dell’art. 44, lett. a), d.P.R. n. 380/2001 [18].
Si evidenzia che, circa il mutamento di destinazione d’uso di edifici già esistenti, si è affrontato il problema della configurabilità della lottizzazione abusiva materiale nel caso in cui non si fosse in presenza di nuove costruzioni. Inizialmente, la giurisprudenza ritenendo che la fattispecie de qua richiedesse la realizzazione di opere edili che rendessero necessari interventi di urbanizzazione, aveva affermato che essa non potesse essere integrata da lavori che avevano determinato un mero mutamento di destinazione d’uso di edifici già esistenti ed in ordine ai quali le opere di urbanizzazione fossero comunque necessarie [19].
In seguito, l’orientamento è stato completamente ribaltato assumendo la tesi secondo la quale si configura la lottizzazione anche in presenza del solo mutamento del...
_OMISSIS_ ... urbanistica di una struttura edilizia già esistente [20].
In ordine alla seconda forma di manifestazione del reato, la lottizzazione abusiva può definirsi negoziale [21] quando, come già notato, la trasformazione urbanistica venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per una serie di indici, denuncino in modo non equivoco la loro destinazione a scopo edificatorio. Questi indicatori sono elencati nell’art. 30 t.u. sull’edilizia e possono suddividersi nel seguente modo:
quelli di natura oggettiva, cioè qualità, consistenza, ubicazione e destinazione urbanistica del territorio;
quelli di natura soggettiva, vale a dire il numero e la qualità degli acquirenti.
Secondo la giurisprudenza questo elenco non è tassativo e tali elementi indiziari non devono essere presenti tutti in concorso fra di loro, dal momento che è sufficiente la presenza di uno ...
_OMISSIS_ ...he tuttavia sia rilevante ed idoneo a fare configurare, con margini di plausibile veridicità, la volontà di procedere a lottizzazione [22].
L’espressione «frazionamento del terreno» non deve intendersi in senso tecnico, ma si riferisce a qualsiasi forma di suddivisione dello stesso in lotti, anche in forma non catastale. Questo frazionamento, infatti, non deve necessariamente precedere atti di disposizione: è configurabile, altresì, la condotta in commento nell’ipotesi di trasferimento di estesi appezzamenti di terreno ad una pluralità di soggetti pro indiviso o ad una società da cui poi, per effetto dell’eventuale scioglimento della comunione o del vincolo sociale, derivi il frazionamento in lotti [23].
Si evidenzia che la Corte di legittimità ritiene che integri la fattispecie in parola il trasferimento di un terreno, sulla base di quote societarie che conferiscano al suolo un assetto proprietario frazi...
_OMISSIS_ ... ove risulti in modo non equivoco la destinazione dei lotti a scopo edificatorio: nel caso concreto, al versamento della quota da parte di ciascun indagato, socio di una società a responsabilità limitata proprietaria del terreno, conseguiva, contestualmente al conferimento, l’assegnazione in esclusiva di una piazzola sulla quale veniva posizionata una roulotte o un caravan, di fatto realizzando un frazionamento a scopo edificatorio dell’area, in contrasto con il piano regolatore generale e le norme tecniche di attuazione [24].
Pertanto, l’attività negoziale, mediante la quale può perseguirsi il fine lottizzatorio, si identifica nei negozi che abbiano ad oggetto il trasferimento di diritti reali o la costituzione di diritti di usufrutto, uso, abitazione ed enfiteusi, siano essi stipulati in forma pubblica o privata [25].
Un’interessante questione riguarda il contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un a...
_OMISSIS_ ...terreno: ossia se, con questo tipo di atto, sia configurabile o meno il reato in esame.
Il Supremo Collegio, in un primo momento, ha fornito una risposta negativa al quesito osservando che l’art. 30 del d.P.R. 380/2001 fa riferimento soltanto ai contratti che determinano l’effetto reale indicato dalla norma e non anche quelli con effetti obbligatori, come il contratto preliminare di vendita [26]. Pertanto, la promessa di vendita, ad esempio, di per sé, non integrava la lottizzazione negoziale, dal momento che si esclude il tentativo trattandosi di reato contravvenzionale [27].
Successivamente, l’orientamento succitato è stato abbandonato affermando che la ratio della disposizione in commento consente di attribuire un significato ampio al termine «trasferimento» fino ad includervi il contratto preliminare di vendita anche tramite il riferimento all’espressione «atti equivalenti». Ed invero, il f...
_OMISSIS_ ...o di questa forma di lottizzazione consiste nel frazionamento e nella vendita o in atti equivalenti e quest’ultima espressione ha come parametro il fatto conclusivo e finalistico dell’abusiva lottizzazione per vietare tutti gli altri atti attraverso i quali si raggiunga lo stesso effetto del frazionamento e della vendita, anche se con modi mediati e mezzi dissimulati [28]. Se si ritenesse diversamente, non si comprenderebbe perché un contratto preliminare, suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e, dunque, preordinato al trasferimento, possa essere escluso dagli atti equivalenti alla vendita [29].
Alla luce di tali principi, anche la promessa di vendita, pur non integrando di per sé la lottizzazione negoziale, può integrare un «atto equivalente» se valutato insieme ad altri elementi [30].
Ancora, è idonea ad integrare la contravvenzione in parola anche l’ipotesi in cui venga stipulato un ...
_OMISSIS_ ...asferimento a più acquirenti, i quali pervengano nella disponibilità e/o nel godimento di quote di un terreno indiviso e questo, anzi, è un meccanismo al quale spesso si è fatto ricorso proprio con l’intento fraudolento di aggirare, attraverso una forma stipulatoria mascherata, il divieto di lottizzazione posto dal legislatore [31].
Premesso che l’interesse coinvolto dall’art. 44 lett. c) del t.u. è duplice [32], il frazionamento penalmente rilevante di un’area non urbanizzata, ai fini della trasformazione edilizia (residenziale, turistica o industriale) comprenderà qualsiasi forma di insediamento urbano, non autorizzabile o non legittimamente autorizzato, realizzato attraverso l’utilizzazione edilizia del territorio: infatti, questa lottizzazione potrebbe costringere il Comune ad eseguire le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, necessarie all’insediamento, ed a sopportarne i relativi costi, e potrebbe pregiudi...
_OMISSIS_ ... condizionare le scelte e le decisioni programmatiche, sull’uso del territorio, riservate dalla legge all’esclusiva competenza degli enti pubblici [33].
Si ricorda che la giurisprudenza è costante nell’evidenziare che, mentre il reato di lottizzazione abusiva deve escludersi con riferimento a zone completamente urbanizzate, lo stesso è configurabile sia con riferimento a zone assolutamente inedificate, sia con riferimento a zone parzialmente urbanizzate in cui sussista un’esigenza di raccordo con il preesistente aggregato abitativo e di potenziamento delle opere d’urbanizzazione [34].