L’art. 44 lett. b) e le ristrutturazioni urbanistiche

Circa gli interventi di ristrutturazione edilizia, premessa la definizione fornita dal legislatore [35], è necessario fare un ulteriore distinzione con riguardo alle tipologie di intervento, per comprendere meglio quando un’opera si debba qualificare in tal senso e richieda il permesso di costruire.

A tal riguardo si distinguono: la ristrutturazione, ossia l’intervento edilizio che porta ad una trasformazione dell’immobile in modo da renderlo, in tutto o in parte, non più riferibile a quello preesistente; il restauro o il risanamento conservativo, che si ha quando l’organismo viene mantenuto nella sua sostanziale interezza attraverso il consolidamento, il ripristino o il rinnovo di strutture esistenti senza l’inserimento di eleme... _OMISSIS_ ...ti nuovi, ma soltanto accessori; ed infine la manutenzione straordinaria, con la quale si ha un intervento ancora meno incisivo in cui non vi è alcuna alterazione dei volumi, delle superfici e delle destinazioni d’uso [36].

Inoltre, si evidenzia che a fronte di una ristrutturazione edilizia occorre distinguere ulteriormente tra ristrutturazione ordinaria e pesante: la prima, per la quale è sufficiente la mera denuncia di inizio lavori [37], ricorre in caso di realizzazione di un organismo edilizio in parte diverso dal precedente, ove l’intervento non comporti un aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, non comporti mutame... _OMISSIS_ ...ione d’uso; la seconda, per la quale viceversa è richiesto il permesso di costruire, si ha quando si determina una variazione dei parametri poc’anzi indicati [38].

La giurisprudenza è concorde nel ritenere che gli interventi di ristrutturazione edilizia, alla stessa stregua degli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo, necessitano sempre del permesso di costruire, sia qualora comportino mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, sia nel caso in cui siano eseguiti nei centri storici ove comportino il mero mutamento della destinazione d’uso all’interno di una medesima categoria omogenea; al contrario, fuori dei centri storici sono... _OMISSIS_ ...ediante denuncia di inizio di attività quando comportino il mutamento della destinazione d’uso all’interno di una stessa categoria omogenea [39].

Appare doveroso evidenziare, ancora una volta, che il testo unico sull’edilizia prevede per i casi [40] in cui la d.i.a. [41] si pone come titolo abilitativo esclusivo (cioè non alternativo al permesso di costruire), che la mancanza di essa o la difformità delle opere eseguite rispetto alla denuncia di inizio di attività effettivamente presentata non comporti l’applicazione di sanzioni penali, ma tali condotte siano soltanto punite in via amministrativa, ai sensi dell’art. 376 del d.P.R. 380/2001. Viceversa, nei casi previsti dall’art. 223 (in cui la d.i.a. si pone come alternativa... _OMISSIS_ ... costruire), ai sensi dell’art. 442bis, l’assenza sia del permesso di costruire sia della denuncia di inizio dell’attività, ovvero la totale difformità delle opere eseguite rispetto alla d.i.a. effettivamente presentata, integrano il reato di cui alla lett. b) della medesima disposizione citata [42].

La Corte di legittimità ha affermato, in merito alla previsione da ultimo richiamata, che qualora il proprietario dell’immobile chieda la d.i.a. per lavori di manutenzione straordinaria, ma poi realizzi una scala esterna ed un balcone, oltre a sopraelevare un edificio, la sanzione penale in esame scatta perché la denuncia di inizio attività può «coprire» le ristrutturazioni di portata minore, in cui l’immobile conservi la ... _OMISSIS_ ...anistica iniziale e risulti cambiato solamente l’ordine delle parti che lo compongono. Infatti, quando si ricorre a questo provvedimento in alternativa al permesso di costruire, la circostanza che le opere realizzate si rivelino del tutto diverse a quanto dichiarato equivale all’assenza della d.i.a., integrando la contravvenzione in commento [43].

Si precisa, inoltre, che la ristrutturazione edilizia presuppone: in primo luogo, che si tratti di un edificio ultimato e non in corso di realizzazione [44]; in secondo luogo, l’esistenza dell’immobile nel suo complesso e non delle singole parti, dal momento che non può farsi riferimento alla relativa normativa nel caso in cui l’immobile sia un rudere [45] o quando vi è stato il crollo o... _OMISSIS_ ... dell’immobile stesso, giacché in quest’ultima circostanza si è determinato l’esaurimento degli effetti della concessione di ristrutturazione [46].

Nella medesima definizione di interventi di ristrutturazione edilizia, ai sensi dell’art. 3 t.u., sono ricompresi anche quelli che consistono nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve soltanto le sole innovazioni che siano necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica [47].

L’ipotesi di totale demolizione e successiva ricostruzione in passato ha creato non pochi problemi interpretativi, poiché già prima dell’entrata in vigore della legge n. 457/1978, si era posta la questione relativa all... _OMISSIS_ ... della demolizione e successiva fedele ricostruzione con il concetto di «ristrutturazione edilizia», problema che veniva risolto dalla giurisprudenza in modo ambiguo: la magistratura amministrativa era orientata in senso positivo [48], mentre quella penale adottava la soluzione opposta facendo rientrare tale ipotesi nel concetto di «nuova costruzione» [49].

Con l’entrata in vigore del d.P.R. 380/2001, il legislatore nella versione originaria dell’art. 3 aveva previsto la possibilità di effettuare interventi di «demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico quanto a sagoma, volume, area di sedime e caratteristiche dei materiali di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie ... _OMISSIS_ ...guamento alla normativa antisismica».

Il d.lgs. 301/2002 ha modificato la disposizione citata, eliminando il riferimento alla fedele ricostruzione, alle caratteristiche dei materiali e all’area di sedime, reputandosi, viceversa, necessario che il risultato finale coincida nella volumetria e nella sagoma con il preesistente. In questi casi, quindi, è necessaria la d.i.a. come titolo abilitativo, poiché l’art. 101 lett. c) assoggetta al permesso di costruire gli interventi di ristrutturazione edilizia «che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici», ovvero si colleghi a mutamenti di dest... _OMISSIS_ ...o;uso, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A. Pertanto, secondo la più recente giurisprudenza, la ristrutturazione attuata attraverso la demolizione e la ricostruzione dell’edificio preesistente impone il mantenimento della medesima volumetria e sagoma, diversamente dandosi luogo ad una «nuova costruzione» assentibile unicamente con permesso a costruire e non anche con denuncia di inizio attività [50].

Si evidenzia che la regola secondo la quale la demolizione con successiva ricostruzione rientra tra gli interventi di ristrutturaz...


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