Applicabilità del regime agevolato del compendio unico ai contratti preliminari di vendita

Si prospetta qui la seguente fattispecie, al fine di sapere se il regime fiscale agevolato di cui alla normativa in commento, sia applicabile ai contratti preliminari di vendita aventi ad oggetto terreni agricoli da costituire in compendio unico, da parte di un soggetto per il quale sussistano i requisiti soggettivi richiesti dalla legge [17]: un imprenditore agricolo professionale intende acquistare un terreno agricolo confinante con altro già in sua proprietà, onde costituire un compendio unico. A tal fine stipula un contratto preliminare di vendita, versando un determinato importo a titolo di caparra confirmatoria.

Si chiede se, ai fini della registrazione del contratto preliminare di vendita, egli possa beneficiare delle agevolazioni fiscali di cui a... _OMISSIS_ ... comma 2, del d.lgs. 228/2001 in relazione alla costituzione del compendio unico.

La fattispecie proposta è stata oggetto di una Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate [18], la quale, argomentando dalla stessa lettera dell’art. 5-bis, comma 2, d.lgs. 228/2001, ha escluso l’ammissibilità del regime agevolato ai contratti preliminari di vendita aventi i requisiti suindicati.

Come si legge nella citata Risoluzione, infatti, l’unico riferimento in materia è costituito dal predetto comma 2, dell’art. 5-bis, il quale espressamente dispone che «al trasferimento a qualsiasi titolo di terreni agricoli a coloro che si impegnino a costituire un compendio unico e a coltivarlo o a condurlo in qualità di coltivatore diretto... _OMISSIS_ ...ore agricolo professionale per un periodo di almeno dieci anni dal trasferimento si applicano le disposizioni di cui all’articolo 5-bis, commi 1 e 2, della legge 31 gennaio 1994, n. 97».

Ora, l’articolo 5-bis, comma 1, della legge 31 gennaio 1994, n. 97, prevede l’esenzione dall’imposta di registro, catastale, ipotecaria, di bollo e di ogni altro genere relativamente «al trasferimento a qualsiasi titolo di terreni agricoli a coltivatori diretti e ad imprenditori agricoli a titolo principale che si impegnano a costituire un compendio unico e a coltivarlo o a condurlo per un periodo di almeno dieci anni dal trasferimento».

Da detti riferimenti normativi, l’Agenzia afferma quanto segue: «Come si... _OMISSIS_ ...dro normativo testé delineato, le agevolazioni fiscali in esame si rendono applicabili agli atti di trasferimento a qualsiasi titolo posti in essere.

Tra i predetti atti, però, non vi rientra anche il contratto preliminare in quanto esso non produce effetti traslativi, bensì solo effetti obbligatori. Infatti, il contratto preliminare, disciplinato dall’articolo 1351 del codice civile, è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo.

Considerata, pertanto, la natura giuridica obbligatoria del contratto preliminare, lo stesso non rientra tra gli atti che danno luogo “al trasferimento a qualsiasi titolo di terreni agricoli …” di cui all’arti... _OMISSIS_ ...decreto legislativo n. 228 del 2001.

Al riguardo si osserva che ai sensi dell’articolo 5 del Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR) “Sono soggetti a registrazione in termine fisso gli atti indicati nella parte prima della tariffa…” e che, in base all’articolo 10 della tariffa, parte prima, del citato TUR, i “contratti preliminari di ogni specie” sono inclusi fra gli atti soggetti all’obbligo di registrazione in termine fisso. Ne consegue che dal combinato disposto dell’articolo 5 del TUR e dell’articolo 10 della tariffa, parte prima, allegata allo stesso, il contratto preliminare in esame è soggetto all... _OMISSIS_ ...gistrazione in termine fisso, ossia entro 20 giorni dalla data della sua stipula, e che per la sua registrazione è dovuta l’imposta di registro in misura fissa pari ad euro 168,00. Si precisa, inoltre, che in forza della disposizione recata dalla nota in calce al predetto articolo 10, per la quale “Se il contratto preliminare prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica il precedente articolo 6…”, alla caparra confirmatoria dovuta dall’istante dovrà applicarsi l’imposta proporzionale di registro nella misura dello 0,50 per cento.

In conclusione, il contratto preliminare in argomento non rientra nel regime agevolato previsto dal decreto legislativo n. 228 del 2001, ma è soggetto alla registrazione... _OMISSIS_ ...so con l’applicazione dell’imposta in misura fissa di registro. La disposizione contenuta nel contratto preliminare, che prevede la corresponsione del pagamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria, è soggetta, invece, all’applicazione dell’imposta proporzionale di registro nella misura dello 0,50 per cento».