Il concetto di lotto edificabile

Per comprendere esattamente il valore dell’indice fondiario occorre soffermarsi sul concetto di lotto, la cui superficie deve essere messa in relazione con l’indice fondiario per risolvere il problema fondamentale della densità edilizia.

Orbene, in via di prima approssimazione, per lotto si può intendere una porzione di area edificabile.

In relazione a questo concetto si sono però posti alcuni dubbi ermeneutici, a cominciare dall’eventualità che il lotto non sia interamente edificabile, in particolare perché parzialmente soggetto a vincoli urbanistici. Si faccia l’esempio di un lotto edificabile di 1.000 mq, che per 100 mq è però soggetto ad un vincolo di inedificabilità: svilupperà volumetria per 1.000 mq o soltanto per... _OMISSIS_ ...
Sul punto, però, la giurisprudenza amministrativa è unanime: la superficie da prendere in considerazione è tutta quella del lotto, indipendentemente dall’esistenza di vincoli urbanistici [1].

Ancora, nella prassi si è dato il problema del computo delle strade di accesso alle abitazioni, ai fini della determinazione della volumetria assentibile. Sul punto il Consiglio di Stato ha condivisibilmente chiarito che la superficie di tali strade deve essere inclusa nella base di computo [2].

In questo modo si è dunque riaffermata la distinzione tra opere di urbanizzazione e strade private: le prime costituiscono standard urbanistici e per questo non sviluppano volumetria, mentre le seconde, che sono edificabili anche se non edificate, ge... _OMISSIS_ ...ifica volumetria, che si presta ad essere concentrata in altro punto del medesimo lotto.

Chiarito quanto precede si può tentare di definire il concetto di lotto, pur dovendosi avvertire che lo stesso, benché fondamentale nella materia di cui ci si occupa [3], è stato oggetto di ben tre diverse definizioni giurisprudenziali.

Sulla scorta di un primo orientamento, infatti, il lotto può essere inteso come «porzione continua di suolo appartenente allo stesso proprietario» [4], con il risultato che anche beni distinti, ad esempio sul piano morfologico o catastale, possono rientrare nel medesimo lotto.

Secondo un’altra definizione, invece il lotto può essere semplicemente ridotto al singolo bene immobile edificabile, c... _OMISSIS_ ...za che il proprietario di più particelle limitrofe sarebbe proprietario di altrettanti lotti. Anche questa definizione ha matrice giurisprudenziale e si ritiene migliore della precedente, non solo perché più recente [5] e relativamente consolidata [6], ma anche perché in questo senso appare orientato, talvolta, anche il legislatore regionale [7]. Essa però ha il difetto di sopravvalutare le risultanze catastali, che invece non appaiono decisive né alla dottrina [8], né alla giurisprudenza [9].

Ed invero, il dato catastale sconta due gravi incertezze, a cominciare dal fatto che esso trascura gli effetti dello strumento urbanistico attuativo: come detto, infatti, solo con la pianificazione di dettaglio vengono individuati gli spazi concretamente destinati a fin... _OMISSIS_ ...denziando a contrario i singoli lotti edificabili [10], con la conseguenza che il lotto potrebbe dunque non coincidere con il fondo privato laddove una parte di questo fosse destinata a spazi pubblici nella pianificazione di dettaglio.

Inoltre, se il lotto rispecchia il frazionamento catastale, va da sé che la divisione dell’immobile comporta la creazione di nuovi lotti: questo però farebbe sfumare l’intima connessione esistente tra le aree originariamente interessate da interventi unitari, che è già foriera di gravi incertezze [11] e non abbisogna certo di ulteriori complicazioni.

La migliore definizione appare pertanto la terza, per la quale il lotto comprenderebbe, oltre alla particella catastale sulla quale insiste l’immob... _OMISSIS_ ...e le altre superfici interessate dall’intervento, indipendentemente dalla titolarità delle stesse. Questa definizione appare abbastanza diffusa in dottrina [12] e talvolta è stata recepita anche dalla giurisprudenza [13] e perfino dal legislatore regionale [14]. In ogni caso, appare la più rispondente al principio di irrilevanza dei frazionamenti catastali [15] e per questo sarà adoperata nel prosieguo.

A ben vedere, d’altra parte, si tratta di una questione puramente terminologica, dal momento che le tre definizioni portano ad identici risultati applicativi.

Ed invero, se nel lotto si fanno rientrare tutti i fondi contigui appartenenti allo stesso proprietario - come vuole la prima definizione - o tutti quelli interessati un unico ... _OMISSIS_ ...izio - come vuole la terza - è chiaro che ai fini del calcolo della volumetria si dovrà considerare la sommatoria di tutti i suddetti fondi.

Tuttavia, anche laddove si riduca il lotto al singolo appezzamento di terreno, la volumetria può raggiungere gli stessi valori determinati in precedenza, ricorrendo all’istituto dell’asservimento, nelle sue due forme fondamentali, sulle quali adesso è opportuno soffermarsi.
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