Qualificazione degli interventi di ricostruzione degli edifici

La nozione di “ristrutturazione edilizia” ha subito nel tempo modifiche e aggiustamenti, sempre funzionali alla finalità ad essa naturaliter sottesa di incoraggiare gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente, così da ricomprendervi espressamente anche la ricostruzione conseguente a previa demolizione, in passato affidata all’elaborazione pretoria. Benché, in particolare, detta ipotesi di ricostruzione sia stata espressamente inserita nel d.P.R. 380/2001 solo a seguito della novella allo stesso apportata ad opera della l. 9 agosto 2013, n. 98, di conversione del d.l. 21 giugno 2013, n. 69, essa risultava già ammessa in ambito pretorio, ancorché c... _OMISSIS_ ...nza determinare un incremento del carico urbanistico dell'area considerata.

La possibilità di qualificare come ristrutturazione edilizia anche la ricostruzione conseguente a previa demolizione è sempre stata subordinata al necessario rispetto della sagoma e del volume preesistenti, oltre che all’unitarietà temporale dell'intervento.

È necessario che la sagoma e la morfologia del fabbricato originario, dopo la demolizione e ricostruzione, rimangano chiaramente percepibili.

Perché si possa configurare un intervento di ristrutturazione edilizia – che oggi ricomprende anche l’attività di ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione – è necessario sia possibile acc... _OMISSIS_ ...della ristrutturazione edilizia nel caso in cui manchino elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell’edificio da recuperare: in particolare, un manufatto costituito da alcune rimanenze di mura perimetrali, ovvero un immobile in cui sia presente solo parte della muratura predetta, e sia privo di copertura e di strutture orizzontali, non può essere riconosciuto come edificio allo stato esistente.

La ricostruzione di un rudere può essere ascritta alla ristrutturazione edilizia soltanto se preesistano all’intervento le caratteristiche dimensionali e strutturali dell’organismo edilizio originario che si intende recuperare: non dunque nei casi in cui il rudere consista nella rimanenza di un muro perimetrale, insistente soltanto su ... _OMISSIS_ ... preclusa l’applicazione della disciplina relativa alle ristrutturazioni edilizie.

Il “ripristino” di edifici, per integrare ristrutturazione, richiede l’esistenza almeno di un rudere o comunque di resti attestanti la passata presenza dell’edificio e comportanti un impegno di suolo ancora in essere, a prescindere dalla loro incapacità di rivelare la consistenza originaria dell’immobile, cui sia necessario pervenire attraverso un’indagine storico-tecnica.

L’intervento che interessa un suolo inedificato oramai da decenni costituisce una nuova costruzione, a prescindere dalla preesistenza di un manufatto del quale non rimane alcuna testimonianza, se non la documentazione fotografica dell’epoca.

... _OMISSIS_ ...ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria.

Per non incidere sul carico urbanistico, la ristrutturazione mediante ricostruzione di un preesistente fabbricato deve avvenire senza variazione o alterazione della superficie, volumetria e destinazione di uso, mentre le attività edilizie consistenti nella demolizione e ricostruzione, che non avvengano nel rispetto della stessa volumetria e sagoma del manufatto preesistente, sono da qualificare come nuove costruzioni.

Il comma 1-ter dell’art. 2-bis del t.u. edilizia, nel disporre che «[i]n ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione, quest’ultima è comunque consentita nel risp... _OMISSIS_ ...rsquo;altezza massima di quest’ultimo», detta una regola unitaria, valevole sull’intero territorio nazionale, diretta da un lato a favorire la rigenerazione urbana e, dall’altro, a rispettare l’assetto urbanistico impedendo ulteriore consumo di suolo.

Può parlarsi di ristrutturazione, per demolizione e ricostruzione, al ricorrere di due congiunte condizioni, e cioè se è possibile definire la esatta consistenza (volumetrica e, all’epoca, di sagoma) dell’immobile da ricostruire e se la demolizione dello stesso non sia risalente nel tempo.

La ristrutturazione edilizia per demolizione e ricostruzione presuppone come elemento indispensabile la preesistenza del fabbricato nella consistenza e con le caratteristiche plani... _OMISSIS_ ...e necessario provare anche l’esatta consistenza dell’immobile preesistente del quale si chiede la ricostruzione mediante la ricognizione degli elementi strutturali dell’edificio nei suoi connotati essenziali, come identità strutturale, in relazione anche alla sua destinazione.

La nozione di ristrutturazione per demolizione e ricostruzione deve essere ancorata a due fasi - quella di demolizione e quella di ricostruzione - che siano temporalmente contestualizzate nell’ambito di un intervento tendenzialmente unitario, nel senso che la ricostruzione deve essere effettuata in un tempo ragionevolmente prossimo a quello della demolizione.

La ricostruzione di manufatti non più esistenti integra una nuova edificazione se nel sito, dove è previst... _OMISSIS_ ...e il volume.

A fronte di un crollo non prevedibile, l'interessato deve sospendere i lavori e valutare, mediante formale richiesta al Comune, quale sia l’intervento edilizio, eventualmente, realizzabile in presenza dei lamentati fattori eccezionali che hanno determinato il crollo del manufatto; è invece illecito effettuare una ricostruzione non consentita dal permesso di costruire.

La ricostruzione di ruderi, vale a dire residui edilizi inidonei a identificare i connotati essenziali dell’opera preesistente, deve essere di per sé ricondotta nell’alveo della nuova costruzione, non rilevando in contrario la possibilità di risalire attraverso complesse indagini tecniche all’originaria consistenza di un manufatto oramai non più esistente come... _OMISSIS_ ...he viene a constare in un’operazione complessivamente unitaria e che vede il soggetto legittimato demolire un manufatto esistente e ricostruirlo nelle stesse forme: ciò per una serie di ragioni tecniche che vedono nell’intervento edilizio complessivo una forma di risanamento/rinnovamento, dunque un edificio nuovo nei fondamenti tecnici e nelle finiture, ma comunque una costruzione che mantenga i volumi di quanto le preesisteva.

Non possono essere ricondotti ad un intervento unitario di demolizione/ricostruzione, unito da un solo scopo, i due interventi edilizi completamente diversi, l’uno implicante una mera demolizione, l’altro una costruzione ex novo, che risultano del tutto privi di un collegamento unitario e funzionale, sia dal punto di vista cron... _OMISSIS_ ...ricostruzione, che si dimostri che un immobile in parte poi crollato o demolito è esistente, ma è necessario che si dimostri oltre all'"an" anche il "quantum" e cioè l'esatta consistenza dell'immobile preesistente del quale si chiede la ricostruzione; occorre, quindi, la possibilità di procedere, con un sufficiente grado di certezza, alla ricognizione degli elementi strutturali dell'edificio, in modo tale che, seppur non necessariamente “abitato” o “abitabile”, esso possa essere comunque individuato nei suoi connotati essenziali, come identità strutturale, in relazione anche alla sua destinazione.

Alla stregua dell'art. 3, comma 1, lett. d) del d.P.R. n. 380/2001, come modificato dall'art. 30, comma 1, lett. a), d.l. 21 giugno 2013... _OMISSIS_ ...ui manchino elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell’edificio da recuperare: in particolare, un manufatto costituito da alcune rimanenze di mura perimetrali, ovvero un immobile in cui sia presente solo parte della muratura predetta, e sia privo di copertura e di strutture orizzontali, non può essere riconosciuto come edificio allo stato esistente.

Poiché in mancanza di elementi strutturali non è possibile valutare la consistenza dell’edificio da consolidare ed i ruderi non possono che considerarsi alla stregua di un’area non edificata, la ricostruzione di un rudere non può essere ricondotta tra gli interventi di ristrutturazione edilizia, rientrando piuttosto tra quelli di nuova costruzione.

Un intervento di... _OMISSIS_ ...nendosi il criterio discretivo tra l’intervento di “demolizione e ricostruzione” e la “nuova costruzione” proprio in assenza di variazioni del volume, dell’altezza o della sagoma dell’edificio, per cui, in assenza di tali indefettibili e precise condizioni si deve parlare di intervento equiparabile a “nuova costruzione”, da assoggettarsi alle regole proprie della corrispondente attività edilizia.

L’intervento urgente può essere finalizzato anche a ricostruire ciò che è fatiscente, essendo obiettivo rilevante soltanto la necessità di eliminare definitivamente la causa di pericolo.

E' legittimo ravvisare una totale demolizione e ricostruzione laddove l’utilizzo della tecnica “cuci e scu... _OMISSIS_ ...assentito viene meno l’esistenza del manufatto medesimo, viene meno anche l’efficacia della originaria concessione, non importando se la rovina sia avvenuta o meno per volontà del suo titolare.

La ristrutturazione edilizia postula la preesistenza del manufatto da ristrutturare, trattandosi altrimenti di nuova edificazione richiedente nuovo titolo edilizio.

La semplice "ristrutturazione" si verifica ove gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale sussistano e rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, mentre è ravvisabile la "ricostruzione" allorché dell'edificio preesistente siano venute meno, per... _OMISSIS_ ...edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria. In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di "nuova costruzione", come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima.

Nell'ambito delle opere edilizie, è ravvisabile la "ricostruzione" allorché dell'edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, e l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria.

La ristrutturazione edilizia mediante ricostruzione di ... _OMISSIS_ ...modificazioni esclusivamente interne dell'edificio preesistente, senza aumenti di superficie o di volume, in presenza dei quali, invece, si configura una nuova costruzione, sottoposta alla disciplina in tema di distanze (vigente al momento della realizzazione dell'opera) e alla relativa tutela ripristinatoria, dovendosi escludere che i regolarmenti locali possano incidere, anche solo indirettamente con la previsione di soglie massime di incremento edilizio, sulle nozioni normative di ristrutturazione e di nuova costruzione e sui rimedi esperibili nei rapporti tra privati.

Solo per gli interventi successivi all’entrata in vigore della l. 9 agosto 2013, n. 98, di conversione del d.l. n. 69/2013 (cfr. art. 30, comma 6, del medesimo decreto), è possibile ricondurre alla no... _OMISSIS_ ...ndone tuttavia l’operatività alle ipotesi in cui sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

La "ratio" della ragionevole prossimità del tempo della ricostruzione a quello della demolizione va individuata nell'esigenza di assicurare un rapporto di necessaria strumentalità dell'abbattimento alla successiva ricostruzione.

Nelle ipotesi di demolizione e ricostruzione, l'intervento non può essere ascritto alla categoria della ristrutturazione edilizia qualora l'opera difetti del requisito della contestualità tra demolizione e successiva ricostruzione, ancor più nel caso in cui l'edificio realizzato sia di dimensioni differenti dal preesistente.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia consistenti nel ripristino o nella r... _OMISSIS_ ...o o è crollato e che tale accertamento deve essere effettuato con il massimo rigore e deve necessariamente fondarsi su dati certi ed obiettivi, quali documentazione fotografica, cartografie etc., in base ai quali sia inequivocabilmente individuabile la consistenza del manufatto preesistente.

Il D.L. n. 69 del 2013, art. 30 (conv. in L. n. 98 del 2013) consente di qualificare come "ristrutturazione edilizia" l'intervento di ripristino o di ricostruzione di un edificio o di parte di esso, eventualmente crollato o demolito, anche in caso di modifica della sagoma dello stesso ove insistente su zona non vincolata, a condizione però che sia possibile accertarne, in base a riscontri documentali o altri elementi certi e verificabili e non, quindi, ad apprezzamenti merament... _OMISSIS_ ...nza che la mancanza anche di uno solo di tali elementi, necessari per la dovuta attività ricognitiva, impedisce di ritenere sussistente il requisito che la citata disposizione richiede per escludere, in ragione della anzidetta qualificazione, la necessità di preventivo permesso di costruire.

L'accertamento della preesistente consistenza di un edificio crollato o demolito che si intende ricostruire mediante ristrutturazione edilizia ai sensi del D.P.R. n. 380 del 2001, art. 3, comma 1, lett. d) non può ritenersi validamente effettuata sulla base di studi storici o rilevazioni relativi ad edifici aventi analoga tipologia, restando una simile verifica confinata nell'ambito delle mere deduzioni soggettive e non offrendo alcuna oggettiva evidenza.

La tecnica d... _OMISSIS_ ...uovo e, quindi, non può trarsi dalla previsione del possibile utilizzo di tale tecnica una facoltà di demolizione e ricostruzione.

L’art. 76, comma 8, della L.R. Veneto n. 61 del 1985, nel consentire la ricostruzione in riferimento ad eventi eccezionali o a cause di forza maggiore, circoscrive la propria operatività ad eventi che siano al contempo imprevedibili ed inevitabili e, quindi, nemmeno in parte riconducibile alla iniziativa degli interessati.

La demolizione e ricostruzione di un bene vincolato, anche se effettuata con identità di sagoma e volume, si pone fuori dal concetto di ristrutturazione edilizia consentita dall’art. 3, comma 1, lett. d), ultimo periodo, d.lgs. n. 380/2001 quando lo specifico vincolo sia incompatibile con la demolizio... _OMISSIS_ ...mma 2, d.P.R. n. 380/2001, le esigenze di tutela del bene nella sua identità storica fatte valere ai sensi del d.lgs. n. 42/2004.

Nel caso di un’area per la quale le norme del p.r.g. escludono nuovi interventi edilizi e consentono invece la demolizione e ricostruzione di fabbricati preesistenti, incombe sul soggetto che richiede il rilascio del titolo edilizio l’onere di documentare e sull’Ammi...