Introduzione

Le statistiche registrano che le controversie condominiali rappresentano una parte rilevante dell’intero contenzioso civile, ma, il più delle volte, hanno ad oggetto questioni di poco conto e di scarso valore economico che potrebbero essere facilmente risolte in via bonaria.

I Tribunali si trovano ad affrontare meri dissidi che si autoalimentano per prese di posizione e rancori reciprocamente covati dai vicini di casa e che rallentano, di conseguenza, le definizioni di processi ben più importanti.

Proprio al fine di decongestionare le aule dei tribunali dall’intasamento di siffatte controversie il legislatore ha incluso la materia condominiale nell’elenco di materie per cui è esperibile il nuovo strumento della mediazione [1] e l’ha, altresì, riportata nell’area della mediazione obbligatoria con il recente decreto del Fare. [2]

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Si tratta di uno strumento alternativo alla giurisdizione ordinaria, che consente di giungere in tempi più rapidi e a costi ridotti alla risoluzione della controversia. Presupposto imprescindibile perché si possa deferire il casus belli ad un arbitro è la presenza, nel regolamento contrattuale, della clausola compromissoria o la stipulazione di un patto arbitrale dopo che sia sorta la lite, purché approvato all’unanimità.

A differenza della mediazione, come si vedrà, l’arbitrato prevede la definizione della controversia da parte di un terzo non togato con l’emanazione di un lodo equiparato ad una sentenza.

Quindi i risultati ottenibili praticando questa strada sono pressoché identici a quelli offerti dal ricorso giurisdizionale…

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Per citare Rocco Guerriero, presidente del Centro Studi Nazionale di diritto condominiale e immobiliare (Cescond), «le vie legali non sempre risolvono i problemi, anzi: se la gente valutasse bene tempi, costi e possibilità di successo, difficilmente deciderebbe di imbarcarsi in un procedimento giudiziale».

Mediare conviene

La filosofia di fondo che ha condotto all’introduzione di questo strumento risponde ad un preciso intento acceleratorio e deflattivo, poiché con il procedimento di mediazione è possibile giungere, in breve tempo (entro quattro mesi dalla sua attivazione), alla risoluzione della controversia, senza ricorrere dinanzi ad un giudice.

Il suo esperimento è, oggi, obbligatorio per chiunque…

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L’amministratore è legittimato a partecipare al procedimento, ma solo previa autorizzazione di apposita delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. La stessa proposta conciliativa deve essere approvata dall’assemblea (con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio). Se non si raggiunge questa maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Il passaggio obbligato in assemblea di ogni questione relativa alla controversia da mediare può, in realtà, rappresentare un inconveniente, rischiando di allungare i tempi della procedura e in generale il tempo necessario per la risoluzione della lite.

Ma allo stesso tempo, l’inserimento delle controversie condominiali tra le materie per cui è prevista la mediazione, come condizione…

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Ne consegue che la stessa parte vittoriosa non otterrebbe un beneficio superiore alla spesa affrontata.

Tale strumento conciliativo, quindi, è da prediligere perché, a differenza del giudice che deve verificare la realtà sostanziale in applicazione della norma presuntivamente violata, il mediatore è tenuto, soprattutto, ad analizzare gli interessi concreti delle parti, al fine di proporre una soluzione transattiva della loro lite, con possibilità per le parti, in caso di non accettazione della proposta, di radicare la causa davanti all’autorità giudiziaria.

Dunque, l’inclusione della materia condominiale nell’elenco delle materie richiedenti il tentativo stragiudiziale di mediazione non sarebbe ispirata soltanto da esigenze di deflazione, ma avrebbe il meritevole obiettivo di offrire un servizio al cittadino in grado di assicurargli vantaggi ulteriori rispetto ai rimedi giurisdizionali.

Come specificato nella Relazione illustrativa al d.lgs. che ha introdotto la mediazione obbligatoria, la scelta della mediazione nell’ambito condominiale è confacente a questa particolare realtà «in cui la coesistenza forzata dei comproprietari consiglia, se non addirittura impone, la ricerca di soluzioni facilitative, che consentano comunque di ravvivare la convivenza condominiale al di là della decisione sul singolo affare».

Nel relativo procedimento il mediatore non dev’essere visto come un giudice dinanzi al quale far valere riottosamente le proprie ragioni. Egli, infatti, non ha il compito di risolvere la controversia proclamando un vincitore, ma riveste il ruolo di moderatore che deve aiutare i contendenti a pervenire ad una soluzione condivisa e soddisfacente per entrambe.

Il suo potere di mediazione…

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Nel primo incontro dovrà invitare le parti e i loro avvocati ad esprimersi sulla possibilità di avviare il tentativo di mediazione. In caso di risposta negativa la condizione di procedibilità della domanda giudiziale si considererà, comunque, avverata e nessun compenso dovrà essere versato all’organismo di mediazione.

Se, invece, l’invito viene accolto si avvia la procedura. In una prima fase il mediatore ascolta privatamente ciascuna parte, cercando di individuare interessi e punti deboli su cui dovrà abilmente operare per trovare un punto di incontro.

Dopodiché, in un tavolo di confronto le parti precisano reciprocamente le loro pretese e le ragioni che ne sono fondamento e il mediatore, forte del bagaglio conoscitivo su ciascuna posizione, le aiuta a conciliare la controversia.

Il mediatore è, quindi, parte attiva nella transazione delle opposte ragioni, mettendo a disposizione la propria competenza professionale ed indirizzando le parti verso un punto di equilibrio, verso un accordo negoziale che deve comunque risultare frutto delle proposte delle parti stesse.

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Va dato atto, in verità, che nel nostro paese l’istituto della mediazione ha avuto scarsa diffusione − a differenza dei paesi anglosassoni dove è sorto – sia perché manca un interesse al riguardo da parte della letteratura giuridica italiana, dipesa forse dall’assenza di una tradizione che abbia radicato la cultura della mediazione, ma in via generale per la tendenza a privilegiare il profilo giudiziario, che porta a considerare il tentativo di conciliazione una perdita di tempo o una mera anticamera al giudizio in cui esercitarsi prima della vera contesa.