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Densità edilizia: asservimento e cessione
Il ius aedificandi inerisce alla proprietà dei suoli nei limiti stabiliti dalla legge e dagli strumenti urbanistici, tra cui quelli diretti a regolare la densità di edificazione ed espressi negli indici di fabbricabilità, con la conseguenza che esso è conformato anche da tali indici, che ogni area non è idonea ad esprimere una cubatura maggiore di quella consentita dalla legge e che qualsiasi costruzione impegna la superficie che è necessaria per realizzare la volumetria sviluppata

Vincoli urbanistici ed edificabilità: la densità fondiaria e la densità territoriale
In caso di variante urbanistica finalizzata a ricomprendere alcuni suoli nell’ambito di una più vasta zona di completamento, è del tutto corretto che i parametri di densità fondiaria siano computati con riferimento alla zona nel suo complesso piuttosto che ai singoli suoli interessati dalla variante de qua.

Calcolo dei volumi edilizi realizzabili sull'area
L'indice fondiario trova piena applicazione ove l'area da valutare sia collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, per il quale, dunque, non è necessario lo strumento urbanistico attuativo, ancorché previsto dal piano regolatore generale.

L'indice fondiario virtuale negli ambiti di trasformazione
Prima ancora che sul piano applicativo, la perequazione soffre gravissime incertezze sul piano terminologico. La dottrina che si è occupata dell’argomento ha sempre avuto cura di precisare che non esiste un unico modello perequativo, dovendosi piuttosto parlare, al plurale, di modelli perequativi. Tali modelli sono accomunati tutti dalla medesima origine, trovando storicamente i propri natali nella volontà di superare l'istituto per sua stessa natura diseguagliante dello zoning razionalista

Storia normativa della densità edilizia
L’esigenza di regolare la densità degli edifici non è coeva all’ordinamento urbanistico italiano. Nella versione originaria della legge 1150/1942, infatti, l’istituto non era oggetto di alcuna esplicita regolamentazione. Di conseguenza, la disciplina della densità edilizia era rimessa all’autonomia dei vari pianificatori .

Zonizzazione ed indici di edificabilità
Cominciando dalle zone identificate sulla base di criteri funzionali vengono anzitutto in rilievo le zone D, che comprendono principalmente le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali, ma anche le parti destinate ad altri insediamenti produttivi assimilabili a quelli industriali cioè agli impianti produttivi in senso economico.

Interventi e indici nelle zone di completamento
Se la zona è già edificata, ma non presenta le caratteristiche di centro storico come sopra definite, si tratterà di zona B. A questo proposito, però, il Ministro dei lavori pubblici ha giustamente avvertito l’esigenza di chiarire cosa si debba intendere per zona edificata.

Gli indici di edificabilità nelle zone di espansione (zone C)
In primo luogo, tali zone devono essere «destinate a nuovi complessi insediativi» cioè deve trattarsi di parti del territorio comunale nelle quali il pianificatore intende aumentare la densità edilizia rispetto alla situazione esistente .

La densità edilizia nella legislazione regionale
poco dopo l’entrata in vigore della legge ponte e l’adozione del d.m. 1444/1968 sono state finalmente istituite le Regioni ordinarie e ad esse sono state devolute le funzioni legislative in materia urbanistica, coerentemente con il testo originario dell’art. 117 Cost. e con quello entrato in vigore nel 2001.Le Regioni ordinarie, quelle a statuto speciale e le Province autonome hanno fatto uso costante di questa potestà legislativa, dotandosi sempre di una legge urbanistica propria.

Gli indici di edificabilità nello strumento urbanistico generale
Questa delicata operazione si conclude con l’attribuzione di un valore numerico preciso agli indici di edificabilità, che deve essere compreso negli intervalli concessi dal legislatore nazionale e da quello regionale.

I limiti di impugnazione degli indici di edificabilità illegittimi
qualora il pianificatore adotti prescrizioni illegittime che vadano a ledere specifici soggetti - ipotesi per vero assolutamente eccezionale - il termine per costoro non decorre prima della piena conoscenza della specifica previsione che si assume invalida

Indici di edificabilità e varianti urbanistiche
gli interventi edilizi successivi alla variante dovranno essere vagliati alla luce dei nuovi parametri, con totale irrilevanza degli indici pregressi[3]. Tutto questo, peraltro, vale anche qualora le varianti abbiano ad oggetto solo una parte del territorio comunale[4], nel qual caso di parla di varianti parziali, nonché laddove l’area fosse oggetto di convenzione di lottizzazione[5], che in seguito alla variante deve normalmente intendersi revocata[6].

Gli indici di edificabilità espressi in termini puramente areali
appare opportuno dar conto della recente prassi, adottata da diversi pianificatori e talvolta anche dal legislatore , di esprimere gli indici di edificabilità in termini puramente areali (mq/mq) mediante il rapporto tra la superficie di calpestio e superficie fondiaria.

Dalla densità edilizia agli indici di edificabilità
i due termini hanno significati pressoché sovrapponibili. Per densità si intende infatti, in via generale, «il rapporto tra una data grandezza [...] e l’estensione su cui essa si distribuisce» . Analogamente, per indice si intende, in linea di massima, il «rapporto, talora espresso percentualmente, fra i valori numerici di due grandezze» .

Definizione algebrica degli indici di edificabilità ed equazione della densità edilizia
Dal punto di vista algebrico non è difficile rappresentare l’indice in una formula matematica. Data infatti la volumetria complessivamente assentibile su di un’area edificabile (V) e data la superficie della stessa (S), si è detto che l’indice di edificabilità (Ie) è pari al rapporto tra queste due grandezze. Ciò è sufficiente per scrivere la formula matematica dell’indice di edificabilità.

Indice territoriale e indice fondiario
L’indice di edificabilità riferito al lotto è detto indice fondiario, mentre quello riferito all’intera zona è detto indice territoriale. Si tratta di contrapposizione classica , che appare recepita anche dal legislatore statale , da quello regionale e dalla giurisprudenza . In dottrina, per vero, si ritrova anche espressa con terminologia differente, ma quasi sempre ancorata comunque alla contrapposizione tra fondo e territorio .

Il problema di fondo della densità edilizia
Il problema di fondo della densità edilizia, consiste nella determinazione della volumetria che può essere assentita su di una superficie di riferimento. Questo problema discende a sua volta dal fatto che, nel nostro ordinamento, l’attività edilizia è normalmente subordinata al rilascio di un titolo abilitativo.