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TEMI degli articoli



Stima diretta degli impianti fissi e mobili ante e post legge 208/2015
Un'importante problematica nella stima degli immobili appartenenti alle categorie speciali e particolari, rileva nella individuazione degli impianti fissi da includersi nella stima diretta essendo spesso possibili dubbi se tali elementi possono considerarsi fissi o beni mobili (ad esempio, macchine utensili).

Definizione di statistica e suoi rami
La statistica, concepita inizialmente come attività descrittiva dei fenomeni studiati, ha via via ampliato i suoi scopi spostandosi anche verso procedimenti di inferenza statistica, finalizzati all’applicazione dei risultati, ottenuti su un campione statistico di dati effettivamente osservati, sull’intera popolazione. Lo studio statistico consente, in particolare, di esprimere in forma quantitativa (numerica) un’impressione anche di tipo qualitativo di un certo fenomeno statistico.

Indici statistici di posizione, dispersione, forma
Nella statistica descrittiva si ricorre a vari indici sintetici o indicatori che possono essere classificati come di: – Posizione – Dispersione – Forma

L'analisi di regressione
L’analisi di regressione è una delle tecniche statistiche maggiormente utilizzate per spiegare la relazione esistente tra una variabile dipendente (oppure output) e una o più variabili indipendenti (dette anche covariate o regressori, predittori o variabili di input). Le tecniche di regressione, partendo da un fenomeno studiato su un campione ridotto di popolazione, permettono di costruire una funzione matematica che descrive quel fenomeno applicato all'intera popolazione.

La stima immobiliare con i modelli statistico-matematici
Il valore di un immobile dipende da molteplici fattori. Di essi devono essere elencate le caratteristiche più importanti, che incidono sul valore dei fabbricati civili e pertanto debbono opportunamente essere tenuti presenti nella stima immobiliare. Tali caratteristiche si raggruppano in due grandi categorie: la prima relativa a fattori ambientali generali di zona detti caratteri estrinseci e la seconda a caratteri intrinseci.

Piscina Vigor «winter & summer»: valutazione economico finanziaria del progetto
La valutazione è condotta a partire dall’analisi della domanda e dell’offerta. La stima della domanda è condotta considerando un bacino d’utenza che racchiude i comuni confinanti con la città di Salerno e le piscine che ricadono al suo interno. In particolare, per determinare l’attrattività della piscina Vigor, rispetto alle altre, si sono costruite matrici origine-destinazione mediante le quali si è stimato il costo del viaggio sostenuto dagli utenti.

Analisi di costi e benefici dalla «Realizzazione di impianti fotovoltaici su edifici del Comune di Salerno»
Il commercio rappresenta la maggiore attività economica della città; esso è favorito dalla felice posizione del territorio rispetto alle principali vie di comunicazione autostradali, ferroviarie e marittime. Il ruolo di primo piano è occupato dal porto, uno dei più attivi del Tirreno, importante volano per tutta l'economia cittadina. Il settore industriale è presente con aziende di medie e piccole dimensioni nei settori: alimentare, della meccanica, della chimica e grafico-cartario.

Realizzazione di impianti fotovoltaici su edifici del Comune di Salerno: analisi finanziaria
Il V conto energia ridefinisce le modalità di incentivazione per la produzione di energia elettrica da fonte fotovoltaica, attribuendo due diverse tariffe incentivanti, quella omnicomprensiva su tutta l’energia prodotta e quella premio per l’energia auto consumata. Le tariffe si differenziano per tipologia e dimensione dell’impianto fotovoltaico. Per impianti che utilizzano componenti europee le tariffe sono maggiorate di 20 €/MWh.

Piscina Vigor «winter & summer»: esposizione del progetto ed analisi preliminari
La piscina Vigor è un impianto salernitano lungo la costa, nei pressi dell’area portuale Marina d’Arechi. Attualmente è gestito dalla società Salerno Solidale ed è utilizzato solo durante la stagione estiva. Al fine di sfruttare al meglio la struttura si prevedono diversi interventi, tra cui: copertura della piscina per adulti, ricostruzione della vasca stessa, costruzione di locali spogliatoio adiacenti, ristrutturazione dell’edificio esistente ed istallazione di parcheggi fotovoltaici

Parco Archeologico e Centro di Recupero per Animali Selvatici: analisi di mercato e dei costi
S’intende proporre lo strumento del project financing per la realizzazione e la gestione degli interventi inerenti alla fruizione del Parco Archeologico Regionale del Castello dei Sanseverino, non inserito nel Piano triennale dei lavori pubblici 2013/2015, e la realizzazione di un Centro di recupero per gli animali selvatici (CRAS) inserito nel Piano delle Opere Pubbliche del Comune.

Ricavi previsti dagli interventi sul Parco Archeologico Regionale del Castello dei Sanseverino
La fase di gestione dell'opera costituisce elemento di primaria importanza, in quanto soltanto una gestione efficiente e qualitativamente elevata consente di generare i flussi di cassa necessari a rimborsare il debito e remunerare gli investitori. I progetti sono valutati per le loro capacità di generare reddito e i flussi di cassa rappresentano la fonte primaria di remunerazione del capitale investito. Obiettivi sono sia il sostegno finanziario che la realizzazione del progetto.

Mobilità sostenibile in costiera amalfitana: studio della domanda e dell'offerta
Piano economico finanziario per il progetto di “Mobilità sostenibile in costiera Amalfitana”, del comune di Corbara. Tale progetto è volto ad attuare un sistema di mobilità sostenibile, attraverso la realizzazione di un parcheggio di interscambio nel comune di Corbara, che consentirà di raggiungere i comuni della costiera amalfitana con trasporto finalizzato a ridurre gli impatti ambientali.

Mobilità sostenibile in costiera amalfitana: definizione del progetto
Le problematiche relative alla mobilità hanno implicazioni in termini di inquinamento atmosferico, inquinamento acustico, congestione e sicurezza stradale e, più in generale, sulla qualità della vita. Attualmente il traffico veicolare continua a causare inquinamenti di varia natura, per cui lo sviluppo sostenibile e la qualità ambientale sono temi sempre di più al centro dell’interesse delle Amministrazioni comunali, intervenute, nella maggior parte dei casi, modificando la viabilità

La valutazione di un terreno edificabile: osservazioni del consulente tecnico di parte
Il più probabile valore di mercato corrisponde nell’estimo a quel valore che, una pluralità di operatori economici interessati all'acquisto di beni immobili, senza particolari motivazioni e quindi da considerare imprenditori ordinari, sarebbe disposta a pagare, alla data di stima, per ottenerne la proprietà. Pertanto, il “più probabile valore di mercato” di un bene immobile è quello ordinario, quel valore che ha la più alta probabilità di accadimento tra i diversi apprezzamenti possibili

Indennità di sopraelevazione: C.T.U. e C.T.P. a confronto
La valutazione di un’area edificabile può essere effettuata secondo il suo stato di edificabilità, che può identificarsi in: stato iniziale: area nuda (senza permesso di costruire), stato intermedio (con permesso di costruire), stato finale: area ad edificazione avvenuta. Per la stima potranno essere utilizzate: la stima sintetica per comparazione, la stima con criterio a valore di trasformazione e la stima per incidenza percentuale del valore dell'area sulla costruzione

La stima del valore economico di un immobile urbano: osservazioni del C.T.P.
Nella stima di un immobile urbano è necessario tenere conto anche dello stato attuale in cui versa l'edificio, correggendo eventualmente la valutazione mediante l'applicazione di opportuni «coefficienti di svalutazione» in relazione alle caratteristiche estrinseche ed intrinseche possedute.

Osservazioni del consulente tecnico di parte a proposito della stima del valore di un immobile rurale
Per la determinazione del valore di mercatodell'immobile, il C.T.U. adotta il criterio di stima a valore di trasformazione. Nello specifico infatti “gli immobili vengono considerati un bene di produzione ed il loro valore è calcolato in funzione del prodotto edilizio finito (ristrutturazione totale degli immobili) ed in funzione dei costi sostenuti per la loro ristrutturazione.

Valutazione immobiliare di una struttura alberghiera: la dottrina
Comunemente, un complesso immobiliare, a seconda dell’aspetto economico considerato, può essere differentemente stimato, e pertanto allo stesso potrebbero essere attribuiti più valori di stima di entità anche diversa sebbene essi dovrebbero tendere a coincidere, nelle condizioni teoriche di mercato in regime di libera concorrenza e di equilibrio economico. Dall'aspetto economico di un immobile scaturisce dunque il criterio di stima, cioè l’analisi da seguire per pervenire a un giudizio di valore

La stima di un blocco edilizio avente caratteristiche storico artistiche
Il valore di mercato di un blocco edilizio di caratteristiche storico artistiche va determinato mediante l'elaborazione dei dati reperiti nelle indagini operando secondo due presupposti: conservazione delle superfici attuali e ampliamento delle consistenze superficiali. Nell'esprimere il giudizio di stima si considera l’immobile nello stato di fatto in cui versa ritenendolo coerente, anche nel caso di completa ristrutturazione, con le norme urbanistiche vigenti alivello nazionale e comunali

Valore locativo di porzioni di un complesso immobiliare di tipo produttivo
Nella determinazione del più probabile valore locativo di alcune componenti immobiliari facenti parte di un complesso di tipo produttivo, il professionista dovrà procedere innanzitutto all'identificazione delle componenti immobiliari oggetto di stima (porzioni immobiliari da acquisire con nuova locazione, porzioni immobiliari attualmente in locazione, aree scoperte comuni). Successivamente andrà a calcolare la superficie ragguagliata in considerazione dell'estensione della parte locabile.

La valutazione delle porzioni di un complesso immobiliare di tipo produttivo
In linea generale, l'approccio valutativo utilizzato per la stima degli immobili di tipo produttivo comprende: costo di produzione, costo di produzione deprezzato, criterio a valore di trasformazione, stima a capitalizzazione del reddito. A determinate condizioni, potrà essere comunque usato anche il metodo di stima per comparazione. In particolare, nel caso qui esposto, dato lo scopo dell'indagine, si terrà conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle porzioni immobiliari.

Stima immobiliare di un appartamento situato nel centro storico di Roma
La metodologia posta in essere per la stima presuppone un’adeguata disponibilità di dati relativi al mercato delle locazioni della Capitale. In particolare, detta metodologia si fonda sull’adozione del procedimento statistico dell’intervallo di confidenza basato sulla t di Student. Il procedimento è quindi lo stesso utilizzato dall’OMI ed è fondato sulla costruzione di un intervallo di valori entro cui ricade il valore medio dell'immobile avente caratteristiche ordinarie ovvero più frequenti

Determinazione del valore di mercato di un appartamento nel Centro Storico di Rieti
La formulazione di un giudizio di valore, secondo la dottrina, deve svolgersi in 3 distinti momenti: individuazione del tipo economico del valore da stimare, scelta di uno o più procedimenti di stima, individuazione di dati elementari reali e di dati ipotetici. In una prima fase si determinerà l'intervallo entro cui ricade la maggior parte dei valori relativi alla tipologia immobiliare considerata, mentre nella seconda si andrà ad individuare il valore da adottare per l’unità immobiliare de quo

Perizia di stima di un appartamento nel centro storico di Roma
In qualsiasi operazione di stima immobiliare è indispensabile analizzare la composizione e la dinamica del mercato nel quale è inserito il bene oggetto della valutazione. La fonte principale è rappresentata dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI) che, come noto, cura la rilevazione e l’elaborazione delle informazioni di carattere tecnico–economico relative al mercato immobiliare, anche al fine della pubblicazione di studi ed elaborazioni statistiche di settore

Il ricorso avverso un accertamento di valore da parte dell'Ufficio delle Entrate
L’ufficio provinciale delle Entrate avrebbe dovuto reperire e citare le opportune indagini di mercato di natura diretta reperite o reperibili nella zona di appartenenza del bene ovvero in zone omogenee di mercato aventi analoghe caratteristiche socio economiche ed ambientali. Mancando il presupposto della comparazione, si è ritenuto di dover condurre opportune indagini dirette, le cui fonti sono: offerte di compravendita reperite on line ovvero direttamente e presso alcune agenzie immobiliari.

Stimare il valore immobiliare di un complesso alberghiero
Per un albergo, la capitalizzazione del reddito costituisce una significativa metodologia per determinare il suo più probabile valore di mercato. Le parti componenti della struttura e le pertinenze a servizio sono gli elementi che hanno necessariamente relazione diretta con il valore complessivo, in quanto rappresentano un mezzo per la formazione del reddito e quindi concorrono alla determinazione del suo valore. Il reddito ordinario, attraverso il bilancio, resta quindi elemento fondamentale.

Articolazione del processo di stima del valore di un immobile
Il valore di un immobile, secondo la dottrina estimativa, dipende dallo scopo richiesto. Il professionista quindi non solo deve conoscere lo scopo, ma deve seguire anche un’opportuna e necessaria standardizzazione dei processi per reperire le soluzioni già sperimentate che consentano di superare problematiche estimali complesse o inusuali e innalzare la qualità complessiva della stima

Stima immobiliare di una struttura alberghiera
Anche nella valutazione degli immobili di tipo turistico ricettivo, l’articolazione del processo di stima trova la sua ragion d’essere, per cui il professionista nella relazione deve individuare appositi paragrafi nei quali descrivere quale bene sia oggetto di valutazione, quale lo scopo. Deve cioè individuare se si tratta di una struttura alberghiera vera e propria, ovvero di una struttura extralberghiera o di una struttura complementare

Stimare il valore di un immobile storico artistico
Nella prospettiva di una alienazione, possono verificarsi due situazioni. La compravendita del bene culturale può collocarsi infatti in un mercato caratterizzato da una buona dinamica di mercato, ovvero in un mercato non concorrenziale. In questo secondo caso la soluzione estimativa si trova nel c.d. “costo di riproduzione deprezzato”: dapprima si individua il più probabile valore dell’immobile utilizzando il costo di produzione per poi definire l'ammontare della possibile detrazione.

Accertamento catastale ed avviso di classamento nel contenzioso tributario
I reclami sull’applicazione della categoria e della classe devono indicare le unità immobiliari della stessa zona censuaria che risultino, nei confronti con quella del ricorrente, collocate in una categoria e classe diverse, sebbene abbiano la stessa destinazione. In mancanza di tali indicazioni il reclamo non può essere esaminato. Si è dibattuto a lungo intorno al difetto di motivazione o meno di un ricorso di parte o di un avviso di accertamento dell’ufficio che non contenesse tale elencazione

Il valore delle aree ad attrezzature ed infrastrutture
Il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità, riordinando la materia, chiarisce le fasi che compongono le procedure di acquisizione delle aree destinate ad opere di pubblica utilità. In particolare il TU dispone in modo sistematico i criteri di calcolo dell’indennità di esproprio per le diverse tipologie di beni espropriabili, che classifica in tre categorie: aree edificabili, aree non edificabili e aree legittimamente edificate.

Stima di un complesso immobiliare costituito da terreni e fabbricati
Il compendio immobiliare è costituito da un’area con sovrastanti corpi di fabbrica e attrezzature tecnologiche di cui solo l’impianto di filtrazione e stoccaggio solidi, l’impianto di trasformazione e forno di incenerimento, la cabina elettrica, gli uffici risultano regolarmente censite. La superficie dell’area, costituito da 4 corpi di fabbrica su 36.830 mq, e quella commerciale dei fabbricati sono state desunte dalle planimetrie e verificate durante gli accertamenti tecnici di sopralluogo