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Caratteristiche dei terreni

Specifiche tecniche per l’attribuzione del livello qualitativo, adeguato alle caratteristiche tecniche del terreno oggetto di valutazione



Si riporta un elenco dei principali parametri di stima e dei vari livelli di apprezzamento che potrà essere oggetto di integrazione e/o modifica in alcune realtà territoriali per tenere in debito conto particolarità locali che influenzino in modo più o meno singolare il valore immobiliare.

Fertilità


È un parametro dipendente dalla natura chimica e fisica del terreno nonché delle modalità di lavorazione adottate, direttamente e fortemente correlato alla potenzialità produttiva del terreno, cioè la sua capacità di poter fornire una specifica produzione, anche in relazione alla qualità di coltura praticata. Non è il solo parametro che incide sulla produttività. Ve ne sono altri quali l’esposizione, la giacitura, le condizioni climatiche, che incidono in misura più lieve e differenziata per qualità di coltura.
Il parametro è normalmente descritto con almeno quattro livelli qualitativi governati da vari fattori (spessore del suolo, natura del suolo, capacità di trattenimento acqua, ecc.):
Ottima - se il lotto di terreno è umifero, ovvero con strato agrario profondo, tessitura comunque idonea al trattenimento dell’acqua, con le più alte produzione unitarie della zona;
Buona – nel caso che le suddette condizioni assicurino produzione unitarie non inferiori all’80% di quelle massime in zona;
Discreta – nel caso che, anche a fronte di concimazioni più intense dell’ordinarietà, le produzioni unitarie non risulti inferiori al 66% di quelle massime in zona;
Mediocre – quando tutte le qualità dei fattori componenti sono al livello minimo (presenza di rocce affioranti o sassi, incapacità assoluta di trattenere acqua, ovvero natura melmosa).

Giacitura


Normalmente definita anche pendenza del terreno, incide più o meno pesantemente sulla produttività ed i costi di sistemazione e manutenzione dei fondi, anche in relazione alla natura della qualità di coltura praticata.
Il parametro è normalmente descritto con tre livelli qualitativi:
Pianeggiante – sono definiti pianeggianti i terreni con pendenza inferiore al 5 %, senza problemi di deflusso delle acque meteoriche.
Acclive – sono definiti tali quelli con pendenza compresa tra il 5% ed il 20%, ovvero con pendenze inferiori, ma con problemi per il deflusso delle acque meteoriche.
Mediocre – livello qualitativo inferiore connesso a presenza di pendenze superiori al 20 % (terreni molto acclivi) o anche pendenze inferiori ma con forti problemi di deflusso delle acque (ad esempio zone depresse soggette a frequenti allagamento od inondazioni).

Esposizione

È un fattore che tiene conto della capacità del terreno a beneficiare dell’irraggiamento solare, in relazione all’orientamento rispetto ai quattro punti cardinali ed eventuale presenza di monti nell’intorno, o a subire fenomeni negativi quali l’esposizioni a venti, che pregiudichino le coltivazioni.
Il parametro è normalmente descritto con tre livelli qualitativi:
buona – quando in relazione alla qualità di coltura le condizioni dell’esposizione sono ottimali.
normale– quando le condizioni dell’esposizione sono adeguate alla qualità di coltura impiantata;
cattiva – quando in relazione alla qualità di coltura le condizioni dell’esposizione all’irraggiamento solare sono cattive e la ventosità eccessiva, con pregiudizio sulla produzione.

Ubicazione


È un fattore che tiene conto della posizione del terreno rispetto ai centri di raccolta dei prodotti agricoli o ai mercati di vendita e acquisto delle materie e prodotti da utilizzare per la produzione, nonché dal centro abitato con i servizi essenziali.
La distanza dai suddetti centri incide sui costi e tempi di trasporto e quindi sulla redditività della produzione agricola ed il loro valore. Non si debbono considerare plusvalenze derivanti dall’immediata adiacenza a centri urbani per effetto di una futura possibile vocazione edificatoria.
Il parametro è normalmente descritto con tre livelli qualitativi:
buona – quando il terreno è ubicato nel raggio di 5 Km dai suddetti centri;
normale– quando il terreno è ubicato nel raggio che va da 5 Km a 10 Km dai suddetti centri;
carente – quando il terreno è ubicato nel raggio di oltre 15 Km dai suddetti centri.

Accesso


È un fattore che tiene conto della possibilità e livello di facilità di accesso al fondo. 
Buono – quando è diretto da strada principale (statale o provinciale), secondaria (comunale) o interpoderale, comunque senza alcuna limitazione per ogni mezzo agricolo.
Sufficiente – quando avviene nelle condizioni di cui al livello precedente, ma con percorsi/servitù che creino difficoltà provvisorie, facilmente superabili per un tratto superiore a ml. 100 (strade sconnesse, strette o soggette a dilavamento/frane).
Insufficiente – quando sia in relazione allo stato dei luoghi sia in relazione alla conformazione planimetrica ed al collegamento viario, l’accesso sia inibito per alcuni mezzi agricoli fondamentali per il tipo di coltura praticata, con pregiudizio per la coltivazione. In particolare il livello insufficiente deve essere utilizzato per le piantagioni arboree site nelle sponde di corsi d’acqua e per i boschi in terreni molto acclivi, rocciosi o franosi.

Forma


È un fattore che deve valutare presenza o meno di limitazioni alla produzione in rapporto alla forma geometrica del fondo.
Regolare – quando il fondo è costituito da una o più particelle catastali contigue la cui forma complessiva o di loro porzioni possa essere scomposta in spicchi di forma regolare (pressocchè quadrangolare o rettangolare) .
Normale – quando il fondo è costituito da una o più particelle catastali disgiunte la cui forma di ciascun appezzamento sia comunque regolare (pressocchè quadrangolare o rettangolare) .
Penalizzante – quando il fondo è costituito da una o più particelle catastali disgiunte la cui forma di ciascun appezzamento sia irregolare (strisciforme o con angoli acuti), con pregiudizio per la coltivazione .

Ampiezza


È un fattore che deve valutare l’ampiezza del singolo fondo rispetto a quella media ordinaria dei lotti a stesse qualità di coltura nella zona (da rilevare per ogni zona e qualità di coltura)
Medio appezzamento – quando il fondo è costituito da una o più particelle catastali contigue la cui ampiezza complessiva è sufficiente prossima a quella media della zona.
Piccolo appezzamento – quando il fondo è costituito da una o più particelle catastali contigue la cui ampiezza complessiva è inferiore più del 50% di quella media della zona.
Grande appezzamento – quando il fondo è costituito da una o più particelle catastali contigue la cui ampiezza complessiva è superiore per più del 50% di quella media della zona.

Età (Piantagioni arboree)


Nelle piantagioni arboree il costo di impianto e di estirpazione-rinnovo è sensibile e quindi il valore del terreno con il soprassuolo deve tenere conto dell’età della piantagione; questa si può definire, dividendo la durata del ciclo ordinario della piantagione in intervalli (ad esempio tre):
recente – quando il soprassuolo ha un’età inferiore ad un terzo del ciclo vegetativo;
media – quando il soprassuolo ha un’età compresa tra un terzo e due terzi del ciclo vegetativo;
elevata – quando il soprassuolo ha un’età superiore a due terzi del ciclo vegetativo.

Densità delle piante


È un fattore che deve valutare la regolarità e densità dell’impianto delle colture arboree (soprattutto per frutteti ed uliveti) atto a distinguere almeno in due livelli la qualità del soprassuolo.
ordinaria (o alta) – quando il sesto di impianto è regolare per densità di piante secondo le caratteristiche locali e natura del terreno;
irrazionale (o bassa) – quando gli alberi sono disposti a macchia di leopardo ovvero in sesti regolari ma con densità inferiore almeno del 50% della densità ordinaria (n. piante per ettero).

Impianto


È un fattore che deve valutare la natura dell’impianto di sostegno nei vigneti o similari (ad es. actinidia); può essere gestito, ad esempio, da tre livelli:
tendone o pergola – quando le piante sono lasciate vegetare a modo di tendone su tutta la superficie di impianto;
intelaiato alto – quando l’impianto è a filari, ma con altezza almeno doppia rispetto al filare ordinario;
filari ordinari – quando il filare ha un’altezza ordinaria (circa m. 1,50-2,00); può essere associato a questa tipologia anche il cosiddetto “vigneto ad alberello”.

Risorsa irrigua

Quando la coltura irrigua non è quotata autonomamente la dotazione di risorsa irrigua, ordinariamente sufficiente agli scopi, può essere gestita con una variabile dicotomica.
risorsa irrigua, ordinariamente sufficiente
no risorsa irrigua assente o assolutamente insufficiente

Età (Boschi)


Nei boschi il valore del soprassuolo è proporzionale alla distanza intercorrente tra il momento della stima ed il momento del taglio. questa si può definire, dividendo la durata del ciclo ordinario della piantagione in intervalli (ad esempio tre):
elevata – quando il taglio è previsto ad un intervallo temporale inferiore ad un terzo del ciclo vegetativo;
media – quando il taglio è previsto ad un intervallo temporale compreso tra un terzo e due terzi del ciclo vegetativo;
bassa – quando il taglio è previsto ad un intervallo temporale superiore a due terzi del ciclo vegetativo.

Qualità essenze


Nei boschi il valore del soprassuolo dipende anche dalla qualità delle piante presenti.
Il parametro può essere gestito, ad esempio, da tre livelli:
ricercata – quando più del 50% delle piante possano qualificarsi come essenze ricercate (di pregio per la zona);
ordinaria – quando la composizione del soprassuolo è mista, media tra le due condizioni limiti;
bassa – quando più del 50% delle piante possano qualificarsi come essenze di scarso pregio per la zona.

Conduzione


Spesso alcune colture di scarsa produttività (quali ad esempio i boschi) non sono condotte correttamente per limitare le spese di gestione (ad esempio limitazione degli interventi di potatura, sistemazione idrica, pulitura ramaglie, accessi, ecc.) per cui occorre tenere conto nella valutazione.
Il parametro può essere gestito, ad esempio, da due livelli:
governati – quando la piantagione è tenuta secondo le corrette tecniche agrarie);
degradati – quando la mancanza dei previsti interventi è pesantemente influente sulla produzione netta ritraibile, abbattendola normalmente di almeno il 40%.