BENI PUBB CONCESSIONI

Siccome Il complesso non presenta carattere di ordinarietà circa la densità di sfruttamento, molto al di sotto della potenzialità consentita dagli strumenti urbanistici, non appare percorribile l’utilizzazione del criterio di stima del valore di mercato, che sarebbe stato quello più appropriato in relazione allo scopo della stima. Secondo la dottrina dell’estimo immobili della fattispecie del complesso in esame possono essere stimati con il criterio del valore di ricostruzione deprezzato

Le informazioni e i dati economici acquisiti sono stati essenzialmente di natura indiretta e condotte su qualificate pubblicazioni del settore. uno di questi è l'OMI. L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del territorio (OMI), ai fini della individuazione delle quotazioni degli immobili nei vari segmenti, è suddiviso in fasce e zone territoriali. Precisamente: centrale, semicentrale, periferica, suburbana, rurale. All’interno di ogni fascia sono individuate più zone omogenee.

Per determinare il valore più probabile da dare alla porzione del complesso edilizio, si procederà alla sua comparazione con altri simili esistenti nella zona e dei quali sono noti i prezzi di mercato. Per poter adottare questo procedimento è necessario: essere in possesso di informazioni recenti sui prezzi, che questi siano ordinari e non viziati, frutto cioè di normali contrattazioni, che i parametri tecnici siano uniformi sia per l’immobile da stimare che per quelli assunti nella comparazione

Per la determinazione del valore dell'immobile, viene utilizzata la superficie commerciale e le relative consistenze superficiali. È da ricordare che il mercato immobiliare si riferisce generalmente alla superficie commerciale per la cui determinazione vengono adottate le regole seguite dalle linee guida dell’Agenzia del Territorio. Dall’elaborazione dei dati si definirà il valore di mercato, ovvero l'intervallo di valori entro cui viene assunto il valore da applicare alle unità immobiliari

Per determinare il valore di una struttura turistica alberghiera di categoria tre stelle ubicata in una cittadina di medio interesse turistico. Viene adottato il criterio a costo di riproduzione. Per quanto concerne il valore dell’area viene utilizzato il metodo dell’incidenza dell’area sul costruito. La stima per costo di riproduzione consiste nel determinare il valore di un bene economico come somma del valore dell'area di pertinenza e del costo di costruzione dei beni su di esso insistenti

Nella stima dell'immobile, oltre che del metodo sintetico comparativo, ci si avvarrà anche del cosiddetto "Valore di trasformazione". Il valore di trasformazione è un criterio di stima che valuta un bene suscettibile di una trasformazione attraverso la differenza tra il previsto prezzo di mercato del bene trasformato e il costo di trasformazione. Il costo di trasformazione si connota come costo di costruzione, di ricostruzione, di demolizione, di intervento, di recupero, di riqualificazione.

Per una stima corretta del fabbricato è necessario determinare il costo di ristrutturazione complessivo per l’intervento edilizio. L'intervento di ristrutturazione consisterà in: demolizione di tavolati e pavimenti, rimozione impianti, sostituzione rivestimenti e serramenti sia interni che esterni; formazione di vani ascensori; realizzazione di interventi strutturali, ripristino di murature perimetrali, formazione di nuovi accessi; quant'altro necessario per rendere fruibili tutti gli ambienti

Per la determinazione del valore di mercato vengono usati il metodo sintetico comparativo e il criterio a costo di produzione. Quest'ultimo consiste nel determinare il valore di un bene economico come somma del valore dell'area di pertinenza e del costo di costruzione dei beni su di esso insistenti. Il valore ottenuto, ove trattasi di struttura già edificata, può essere adeguatamente svalutato tenendo conto di fattori moltiplicatori che identificano il deprezzamento subito nel corso del tempo

Per un’area edificabile non è sempre possibile utilizzare i dati reperiti nel mercato, non essendo sempre possibile riconoscere l’analogia economica (derivante da vari elementi) dei suoli da comparare. In questi casi può essere però utilizzato il procedimento sintetico cosiddetto per incidenza percentuale. Le difficoltà nel determinare tale valore sono notevoli, in quanto l’incidenza dell’area non è immediatamente valutabile, come succede generalmente, per il valore di mercato o per le locazioni

Il valore viene determinato applicando il metodo sintetico-comparativo che consiste nell'applicare alla consistenza delle porzioni immobi­liiari i valori pertinenti. Questi ultimi vengono dedotti a seguito di una opportuna indagine di mercato. Generalmente, nel caso di stime del valore, il mercato immobiliare fa riferimento alla superficie lorda vendibile. Questa corrisponde alla superficie dell’unità immobiliare con funzione principale, al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali.

Si procederà all'individuazione del valore unitario offerto dalla proprietà, con riferimento alla superficie utile del bene immobile, e lo si confronterà con l’intervallo dei valori locativi di libero mercato determinato con il metodo statistico matematico e l’applicazione della funzione deviazione standard. Se tale valore rientra nell'intervallo si può concludere che l’offerta è coerente con le indicazioni del mercato immobiliare locale, se così non è allora l'offerta non è congrua all'immobile

La superficie complessiva oggetto di locazione è determinata dalla somma delle superfici dei locali individuati nella planimetria. Alle predette superfici deve essere sommata anche la quota parte di alcuni ambienti di uso comune a tutti gli utilizzatori dell’edificio. Successivamente si procede alla misurazione della superficie commerciale ovvero della superficie coperta, che si determina misurando la superficie dell’unità immobiliare, al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali .