ART 360 CPC

La produzione lorda vendibile, ovvero le attività, ricavata dall’azienda è costituita dai seguenti elementi economici: i prodotti di due sezioni coltivate a seminativi normalmente impiantate, l’ utile lordo di stalla, il prodotto dei boschi. Tra le passività rientrano i fabbisogni ordinari di capitali circolanti e di servizi extra-aziendali, le imposte e i contributi. Questi ultimi sono costituiti da: imposta comunale sugli immobili, imposta sul reddito e contributo per le spese di irrigazione

Nella stima di un'azienda si deve tenere conto anche dei costi connessi all'attività ordinaria e straordinaria. Il costo medio della mano d’opera è stato valutato accertando il fabbisogno ordinario aziendale di lavoro manuale, espresso in giornate di lavoro, e moltiplicandolo per il salario medio giornaliero corrente nella zona, al lordo dei contributi agricoli unificati. Si deve inoltre tenere conto del lavoro intellettuale il cui compenso, in aziende simili, in media incide per il 6% della Plv

Nella stima dei terreni con piantagioni arboree o boschivi, non essendo rilevabili dal mercato direttamente beni sufficientemente similari oltre che per natura del suolo anche per qualità ed età di essenze arboree, la stima del terreno è ottenuta come somma tra il valore di mercato del capitale terra o terra nuda (del quale esistono maggiori riferimenti di mercato per la stima) e il valore di mercato del soprassuolo boschivo (del quale pure esiste un mercato in cui acquisire i dati necessari)

Per la determinazione del valore del soprassuolo, occorre fare riferimento al momento temporale in cui ricade la stima rispetto al ciclo del bosco. Come è noto, il valore del soprassuolo è determinabile negli anni intermedi del ciclo produttivo, risultando uguale a zero al momento di inizio e fine ciclo. Nei boschi coetanei a rinnovazione artificiale, giunti a maturità, esso coincide con il “prezzo di macchiatico”, cioè del valore della massa legnosa, matura per il taglio, ancora in sito.

Per determinare il valore di mercato di un'azienda agraria al fine di una probabile vendita. Per la specifica consistenza, destinazione ed utilizzazione del bene, risulta poco agevole reperire dati storici attendibili relativi a prezzi di mercato di terreni con analoga consistenza e caratteristiche, ed è stata adottata la metodologia classica del criterio del valore con metodo diretto, sintetico comparativo, con applicazione del procedimento statistico matematico della deviazione standard.

L’evoluzione economica di un terreno passa attraverso alcune fasi, distinte da altrettanti particolari tipi di produttività esplicate dal capitale-terreno e da quello in esso investito. La prima fase coincide con quella “agricola” nella quale, nella maggior parte dei casi, la produttività è rappresentata dal reddito che il terreno “agricolo” è in grado di generare. La seconda è rappresentata dalla vita economica di tutti quei terreni e fondi rustici che sono situati ai margini degli agglomerati

Le indagini sono state articolate su ricerche incentrate su alcune qualificate pubblicazioni nel settore immobiliare. Inoltre, viste le caratteristiche peculiari riconoscibili al fondo rustico e tenuto conto dell'appetibilità e della sua potenzialità agricola sono state condotte indagini di natura tecnico-economica, effettuate con riferimento a fondi rustici con destinazione agricola. Il valore unitario da attribuire al terreno risulta determinato omogeneizzando i diversi dati unitari raccolti

A seguito dell'espropriazione, il bene residuo è suddiviso in 3 corpi, di cui due di entità marginale per superficie e con forma spinzata, di difficile lavorazione e quindi da considerarsi come reliquati. Per due corpi dell'immobile si verifica, in seguito alla realizzazione della strada, un'impossibilità di accesso dunque, per essi, non potrà prevedersi la possibilità di coltivazione. Il bene viene talmente ridotto per estensione che le potenzialità di reddito sono al di sotto dell'ordinarietà

È da determinare il valore di mercato di un piccolo appezzamento di natura agricola per un probabile acquisto. Per la determinazione è stata adottata la metodologia classica del criterio del valore di mercato con utilizzazione del procedimento sintetico comparativo. Il valore dei beni immobili dipende dai loro caratteri estrinseci ed intrinseci: i primi includono fattori ambientali generali della zona in cui è ubicato il bene, mentre i caratteri intrinseci sono specifici del bene in esame.

Per la determinazione della stima è stata adottata la metodologia classica del criterio del valore di mercato con utilizzazione del procedimento “sintetico comparativo” per valori tipici, data la complessità della composizione in diversi cespiti dell’azienda agraria in esame, valutando relativi comodi e scomodi ed aggiunte e detrazioni rispetto ai prezzi di riferimento rilevati dal mercato. Le aggiunte apportate hanno riguardato, i fabbricati aziendali, il bestiame, le macchine e gli attrezzi

La superficie fondiaria comprende, oltre ai terreni occupati dai boschi e a quelli destinati a seminativo, anche le rimesse per animali, le vallette e le coste. Il fondo, infatti, pur presentando un andamento altimetrico pianeggiante, è attraversato da numerosi corsi d’acqua che nel tempo hanno inciso il terreno formando vallette, forre e costoni alberati. Queste aree pur caratterizzando il paesaggio con la loro bellezza e variabilità, risultano difficilmente utilizzabili a fini produttivi

L’utile di esercizio è stato conseguito solo in tempi recenti, con importi contenuti rispetto al valore dell’azienda, e ciò induce a scartare il metodo reddituale. Anche il metodo misto, patrimoniale-reddituale, risulterebbe inficiato dalle considerazioni già fatte, visto che contempla la determinazione dell’avviamento, anch’esso ancorato alla redditività dell’azienda. Il metodo più adeguato per la stima appare dunque la definizione del patrimonio attraverso il criterio del valore di mercato