LIMITI OGGETTIVI SOGGETTIVI

Il complesso ospedaliero gode di un'ampia disponibilità di terreno, circa ettari 22, su cui sorgono 41 edifici di diverso taglio, con una distribuzione libera, ma tutti con una conformazione architettonica simmetrica molto rigida. Il Piano Regolatore Generale vigente prevede per l’area dell’intero complesso la destinazione “M”, sottozona “M1”: aree destinate a servizi generali pubblici o gestiti da enti pubblici. Nonostante la destinazione specifica l'area è utilizzata anche come verde pubblico

Per le consistenze si fa esclusivamente riferimento alla documentazione messa a disposizione dall’organo tecnico della proprietà. Per l’immobile in oggetto è stata, in particolare, determinata la “consistenza commerciale ragguagliata” espressa come somma tra la consistenza reale delle superfici coperte e la consistenza delle superfici scoperte e pertinenze accessorie, omogeneizzate mediante l’applicazione dei coefficienti di ragguaglio secondo quanto stabilito dal D.P.R. n.°138/98, allegato C.

L’aspetto economico di un immobile è il valore (locativo o di mercato) che esso assume, in relazione al punto di vista sotto il quale economicamente lo si considera. Comunemente, un immobile, a seconda dell’aspetto economico considerato, può essere differentemente stimato e pertanto allo stesso potrebbero essere attribuiti più valori di stima, di entità anche diversa, sebbene nelle condizioni teoriche di mercato in regime di libera concorrenza e di equilibrio economico, essi tendono a coincidere

Per espletare la verifica del canone locativo annuo del complesso sportivo si è proceduto ai necessari accertamenti ed a tutti i riscontri necessari ad acquisire gli elementi conoscitivi ed informativi per verificare non solo la sua ubicazione, ma anche la consistenza, l’orografia, la posizione plano altimetrica e tutte le altre caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Sono state inoltre svolte le opportune indagini di natura tecnico ed economica per raccogliere quanti più elementi possibili

La tecnica costruttiva di un percorso di golf deve generalmente rispettare in modo equilibrato i seguenti tre principi fondamentali: la strategia e la tattica di gioco e la sicurezza del campo; la bellezza e la salvaguardia della natura circostante; la facilità di manutenzione. Il percorso di Golf è andato mutando nel tempo. In particolare l’architettura del Campo da Golf è divenuta negli ultimi anni “strategica” proponendo quesiti interessanti sia per il campione che per il giocatore dilettante

Il valore da attribuire al terreno del complesso analizzato risulta determinato omogeneizzando i dati unitari scaturenti dalle indagini tecnico economiche effettuate, opportunamente incrementati o decrementati in ragione delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche dei beni presi a confronto. Del resto, la costruzione di campi, percorsi e circoli di golf rappresentano un ambito molto particolare e speciale della cantieristica edilizia, non rientrando né nell'edilizia né nell'opera agricola

Le indagini di mercato effettuate presso operatori esterni ovvero presso agenzie specializzate relative a terreni di natura agricola hanno evidenziato quotazioni i cui valori medi unitari per ettaro di superficie e per tipo di coltura, oscillano tra i 20 ed i cinquantamila euro per ettaro. Valori da considerare di larga massima e comunque validi per un terreno tipo, relativo ad una azienda agricola che abbia una estensione minima di circa 15 ettari, eventualmente dotata di fabbricati rurali

2 i procedimenti adottati: il metodo comparativo e il criterio per costo di produzione. Il primo richiede l'acquisizione di una scala di valori per beni analoghi a quello da stimare entro la quale collocare il bene oggetto di valutazione. La stima sarà tanto più attendibile quanto più omogenea e spessa di gradini è la scala. Nel secondo caso si tratta di determinare il valore di un bene economico come somma del valore dell'area di pertinenza e dei costi di produzione dei beni insistenti su esso

Per determinare il valore di un’impresa che eserciti attività aziendale possono utilizzarsi diversi procedimenti estimativi. Molto importanti sono: il numero degli anni in cui l’attività può essere esercitata senza la totale ristrutturazione o rinnovo; il saggio di rendimento che viene utilizzato nelle diverse metodologie, sia classiche che di tipo finanziario. Nel caso di un campo da golf, la misura del secondo criterio sarà notevolmente più elevata rispetto ad altre tipologie di investimento

Il centro delle attività di relazione e dei servizi di supporto di un impianto di Golf trova sede nella Club-house. Le operazioni estimative comprendono tre fasi: la determinazione un intervallo di valori locativi di zona; individuazione del valore locativo medio unitario da adottare in relazione alle specifiche caratteristiche del complesso immobiliare; differenziazione dei valori locativi unitari medi in base alle caratteristiche possedute dai vari piani rispetto al valore medio unitario

La valutazione può essere effettuata mediante stima per costo di produzione, che consiste nel determinare il valore di un bene economico come somma del valore dell'area di pertinenza e del costo di costruzione dei beni su di esso insistenti. Il valore ottenuto, ove trattasi di struttura già edificata, può essere adeguatamente svalutato per tramite dei fattori moltiplicatori. Tale deprezzamento va determinato considerando gli elementi che nel tempo hanno concorso a ridurne il valore immobiliare

In alcuni casi può essere necessario dichiarare al catasto edilizio urbano un fabbricato già censito al catasto dei terreni, tanto se ivi individuato come fabbricato rurale, quanto se fabbricato iscritto alla partita speciale 1. In deroga alle normali procedure di predisposizione del tipo mappale, il tipo di aggiornamento cartografico può essere compilato sulla base di un estratto di mappa autoallestito, anche con l’adozione di PREGEO 10. Nel libretto PREGEO si compilano le sole righe 0, 9 e 6