CASISTICA OPERE

Il caso: la valutazione di un appartamento sito in un edificio senza impianto di ascensore per determinare il valore venale di una pertinenza scoperta destinata a posto auto situata a breve distanza. Per l’attribuzione del coefficiente di piano viene adottata la metodologia a punti di merito dell’agenzia del territorio. Per quanto invece attiene l’elaborazione delle indagini di mercato, viene adottata la metodologia sintetica comparativa con il procedimento statistico della deviazione standard

Le indagini indirette sono individuate su qualificate pubblicazioni di settore con cui è possibile acquisire i valori unitari di zona per una determinata tipologia immobiliare. È da osservare che nelle pubblicazioni specializzate e negli osservatori l’andamento del mercato immobiliare in una definita zona viene espresso con valori medi ovvero con intervalli di valori minimi e massimi. Le indagini dirette sono effettuate con rilevazioni e riscontri puntuali sia sulla zona che sulla medesima via

Si rileva, in linea generale, come il più probabile valore di mercato corrisponda nell’estimo a quel prezzo che, una pluralità di operatori economici interessati all'acquisto di beni immobili, senza particolari motivazioni e quindi da considerare imprenditori ordinari, sarebbe disposta a pagare, alla data di stima, per ottenerne la proprietà. Pertanto, il “più probabile valore di mercato” di un bene immobile è quello ordinario cioè quel prezzo che ha la più alta probabilità di accadimento tra i

Il complesso ospedaliero gode di un'ampia disponibilità di terreno, circa ettari 22, su cui sorgono 41 edifici di diverso taglio, con una distribuzione libera, ma tutti con una conformazione architettonica simmetrica molto rigida. Il Piano Regolatore Generale vigente prevede per l’area dell’intero complesso la destinazione “M”, sottozona “M1”: aree destinate a servizi generali pubblici o gestiti da enti pubblici. Nonostante la destinazione specifica l'area è utilizzata anche come verde pubblico

Per le consistenze si fa esclusivamente riferimento alla documentazione messa a disposizione dall’organo tecnico della proprietà. Per l’immobile in oggetto è stata, in particolare, determinata la “consistenza commerciale ragguagliata” espressa come somma tra la consistenza reale delle superfici coperte e la consistenza delle superfici scoperte e pertinenze accessorie, omogeneizzate mediante l’applicazione dei coefficienti di ragguaglio secondo quanto stabilito dal D.P.R. n.°138/98, allegato C.

L’aspetto economico di un immobile è il valore (locativo o di mercato) che esso assume, in relazione al punto di vista sotto il quale economicamente lo si considera. Comunemente, un immobile, a seconda dell’aspetto economico considerato, può essere differentemente stimato e pertanto allo stesso potrebbero essere attribuiti più valori di stima, di entità anche diversa, sebbene nelle condizioni teoriche di mercato in regime di libera concorrenza e di equilibrio economico, essi tendono a coincidere

Per espletare la verifica del canone locativo annuo del complesso sportivo si è proceduto ai necessari accertamenti ed a tutti i riscontri necessari ad acquisire gli elementi conoscitivi ed informativi per verificare non solo la sua ubicazione, ma anche la consistenza, l’orografia, la posizione plano altimetrica e tutte le altre caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Sono state inoltre svolte le opportune indagini di natura tecnico ed economica per raccogliere quanti più elementi possibili

La tecnica costruttiva di un percorso di golf deve generalmente rispettare in modo equilibrato i seguenti tre principi fondamentali: la strategia e la tattica di gioco e la sicurezza del campo; la bellezza e la salvaguardia della natura circostante; la facilità di manutenzione. Il percorso di Golf è andato mutando nel tempo. In particolare l’architettura del Campo da Golf è divenuta negli ultimi anni “strategica” proponendo quesiti interessanti sia per il campione che per il giocatore dilettante

Il valore da attribuire al terreno del complesso analizzato risulta determinato omogeneizzando i dati unitari scaturenti dalle indagini tecnico economiche effettuate, opportunamente incrementati o decrementati in ragione delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche dei beni presi a confronto. Del resto, la costruzione di campi, percorsi e circoli di golf rappresentano un ambito molto particolare e speciale della cantieristica edilizia, non rientrando né nell'edilizia né nell'opera agricola

Le indagini di mercato effettuate presso operatori esterni ovvero presso agenzie specializzate relative a terreni di natura agricola hanno evidenziato quotazioni i cui valori medi unitari per ettaro di superficie e per tipo di coltura, oscillano tra i 20 ed i cinquantamila euro per ettaro. Valori da considerare di larga massima e comunque validi per un terreno tipo, relativo ad una azienda agricola che abbia una estensione minima di circa 15 ettari, eventualmente dotata di fabbricati rurali

2 i procedimenti adottati: il metodo comparativo e il criterio per costo di produzione. Il primo richiede l'acquisizione di una scala di valori per beni analoghi a quello da stimare entro la quale collocare il bene oggetto di valutazione. La stima sarà tanto più attendibile quanto più omogenea e spessa di gradini è la scala. Nel secondo caso si tratta di determinare il valore di un bene economico come somma del valore dell'area di pertinenza e dei costi di produzione dei beni insistenti su esso

Per determinare il valore di un’impresa che eserciti attività aziendale possono utilizzarsi diversi procedimenti estimativi. Molto importanti sono: il numero degli anni in cui l’attività può essere esercitata senza la totale ristrutturazione o rinnovo; il saggio di rendimento che viene utilizzato nelle diverse metodologie, sia classiche che di tipo finanziario. Nel caso di un campo da golf, la misura del secondo criterio sarà notevolmente più elevata rispetto ad altre tipologie di investimento