Manutenzione ordinaria.
L’art. 3, co. 1, lett. a), T.U. definisce gli «interventi di manutenzione ordinaria» come «gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti».
Rientrano in tale tipologia tutte le attività necessarie o utili per eliminare il normale deperimento d’uso delle finiture, e perciò tutte quelle riparazioni che non incidono sulle parti murarie in senso proprio e che, dunque, non hanno ad oggetto porzioni o elementi strutturali di un edificio e che non comportano l’aumento delle unità immobiliari. Non possono pertanto inquadrarsi nel concetto...
_OMISSIS_ ...manufatti né, a fortiori, quegli interventi che determinano una diversa distribuzione della superficie interna dell’edificio.
Il concetto di «impianto tecnologico» non è definito dalla legge, per cui per la sua specificazione è risultato decisivo l’apporto della dottrina e della giurisprudenza. Esso comprende tutti quei meccanismi (non mere opere murarie) destinati all’accesso, all’areazione, all’illuminazione, al riscaldamento e/o al raffreddamento e/o al condizionamento, alla protezione contro i fulmini e ad altri fini di sicurezza o infine alla ricezione delle informazioni e che sono collegati all’edificio servito a mezzo di condutture, tubazioni, cavi e simili; elementi caratterizzanti sono l’esiguità quantitativa de...
_OMISSIS_ ...la cosa principale, con conseguente incapacità per le medesime di essere utilizzate separatamente ed autonomamente.
Si è inoltre precisato che, fermo restando il divieto di dar luogo ad un quid novi, si può certamente ammettere che gli elementi «rinnovati» o «sostituiti» possano risultare diversi da quelli oggetto di intervento: di conseguenza sarà possibile sostituire infissi in legno con infissi in metallo o procedere all’automazione di un cancello prima ad apertura manuale.
Qualche esempio di intervento di manutenzione ordinaria: rifacimento della pavimentazione interna dell’edificio e apposizione di ante mobili in legno a protezione delle finestre; sostituzione del manto di copertura del tetto a condizione che non vi si...
_OMISSIS_ ...istenti di un impianto di telefonia cellulare; sostituzione di una caldaia; interventi per intonaci, pitturazione e rivestimenti interni, nonché sostituzione di serramenti, infissi, serrande, finestre e abbaini; installazione di sanitari e riparazione di controsoffittature; installazione di un nuovo cancello al posto del precedente arrugginito; sostituzione con putrelle e tavolato di profilati e onduline di copertura di un balcone; installazione di una cassa continua all’esterno di un istituto bancario; l’installazione o l’automazione di una sbarra e sostituzione delle sue parti corrose; rimozione di uno strato di coltura; sostituzione della pensilina per la copertura dell’accesso ad una cantina; tinteggiatura, sostituzione di alcuni punti luce, rimozione e sostituz...
_OMISSIS_ ...e pitturazione delle pareti, sostituzione degli elementi terminali (prese elettriche e di fonia/dati) degli impianti tecnologici; installazione di un videocitofono; sostituzione di una palizzata disposta a protezione dei gradini di una discesa a mare con altra palizzata di legno, sia pure a disegno diverso; installazione di una pavimentazione in masselli autobloccanti in calcestruzzo all’ingresso di un cancello pedonale; la realizzazione dell’intonaco e di una fogna con relativi tubi in P.V.C.; tinteggiatura della facciata esterna; spicconatura degli intonaci; la sostituzione di pali metallici arrugginiti e la rimessa in uso attraverso la realizzazione di un manto superficiale di cemento di uno scivolo per imbarcazioni, con installazione in corrispondenza della parte terminale ...
_OMISSIS_ ...ione di un sistema di illuminazione; l’ispessimento di un muro di contenimento con conglomerato cementizio e il rivestimento in pietra di un muretto di recinzione; ripristino di un tratto di un muro di recinzione; opere di finitura della parete esterna di un edificio; rifacimento ex novo di una colonna pluviale; eliminazione del camino a seguito del crollo della relativa canna fumaria e rimozione dell’intonaco; la sostituzione di un cancello in materiale ligneo con un canccello in ferro; ripristino di un sentiero divenuto impercorribile, attraverso la rimozione dei rifiuti e della vegetazione cresciuta sul tracciato originario; realizzazione di fioriere e di un lavandino con pilastrini di delimitazione dell’area; sostituzione di una canna fumaria.
L’a...
_OMISSIS_ ...li di installazione di pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW, nonostante questa tipologia di opere non appaia realmente espressione dello jus utendi.
La norma ha liberalizzato, così, l’installazione di climatizzatori, sia pure entro un certo limite di potenza termica, che in passato la giurisprudenza tendeva ad inquadrare nell’ambito della manutenzione straordinaria.
Per quanto riguarda invece l’edilizia industriale, nonostante l’opinione contraria espressa da parte della giurisprudenza, sembra si possa ancora fare riferimento alla circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 1918 del 16 novembre 1977, secondo cui, in generale e con riferimento agli impianti industriali, possono considera...
_OMISSIS_ ...ne modifichino le caratteristiche complessive, siano interne al suo perimetro e non incidano sulle sue strutture e sul suo aspetto.
Queste opere, inoltre, non devono: a) compromettere aspetti ambientali e paesaggistici; b) comportare aumenti di densità (che in materia industriale va espressa in termini di addetti): c) determinare implicazioni sul territorio in termini di traffico; d) richiedere nuove opere di urbanizzazione e, più in generale, di infrastrutturazione; e) determinare alcun pregiudizio di natura igienica ovvero effetti inquinanti; f) essere, comunque, in contrasto con specifiche norme di regolamento edilizio o di attuazione dei piani regolatori.
La circolare poi contiene un elenco di interventi, peraltro con valenza meramente esemplificativa, che...
_OMISSIS_ ...ate con lo scopo di proteggere determinati apparecchi o sistemi, quali:
- cabine per trasformatori o per interruttori elettrici;
- cabine per valvole di intercettazione fluidi, site sopra o sotto il livello di campagna;
- cabine per stazioni di trasmissione dati e comandi, per gruppi di riduzione, purché al servizio dell’impianto;
2) sistemi per la canalizzazione dei fluidi mediante tubazioni, fognature, ecc., realizzati all’interno dello stabilimento stesso;
3) serbatoi per lo stoccaggio e la movimentazione dei prodotti e relative opere;
4) opere a carattere precario o facilmente amovibili:
- baracche ad elementi componibili, in legno, metallo o conglomerato armato;
...
_OMISSIS_ ...i, per quadri di comando di apparecchiature non presidiate;
5) opere relative a lavori eseguiti all’interno di locali chiusi;
6) installazione di pali porta tubi in metallo e conglomerato armato, semplici e composti;
7) passerelle di sostegni in metallo o conglomerato armato per l’attraversamento delle strade interne con tubazioni di processo e servizi;
8) trincee a cielo aperto, destinate a raccogliere tubazioni di processo e servizi, nonché canalizzazioni fognanti aperte e relative vasche di trattamento e decantazione;
9) basamenti, incastellature di sostegno e apparecchiature all’aperto per la modifica e il miglioramento di impianti esistenti;
10) separazione di aree interne allo ...
_OMISSIS_ ...da navi (bracci sostegno manichette);
l2) attrezzature per la movimentazione di materie prime e prodotti alla rinfusa ed in confezione, quali nastri trasportatori, elevatori a tazze, ecc.;
13) tettoie di protezione dei mezzi meccanici;
14) canne fumarie ed altri sistemi di adduzione e di abbattimento.
Di recente si è arrivati a proporre un’interpretazione estensiva del concetto di manutenzione ordinaria, tale da ricomprendere tutti i lavori non idonei a determinare un’irreversibile trasformazione del suolo ma comportanti una modifica solo temporanea destinata ad essere rimossa immediatamente e si è ricondotta a tale tipo di intervento l’installazione di una recinzione consistente in una semplice siepe viva con in...
_OMISSIS_ ...nterventi siano attività edilizia libera in quanto non comportano una trasformazione urbanistica del suolo.
Interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche.
Non richiedono titolo edilizio purché non comportino la realizzazione di rampe o ascensori esterni o di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio. Quest’ultima può essere definita come la forma della costruzione complessivamente intesa, e quindi è la conformazione planovolumetrica della costruzione e il suo perimetro inteso in senso sia verticale sia orizzontale, per cui comprende le strutture perimetrali con gli aggetti e gli sporti mentre restano escluse le sole aperture che non prevedono superfici sporgenti. Essa, pertanto, non va confusa con il prospetto, che più pr...
_OMISSIS_ ...uo;edificio: non modificano la sagoma pertanto, ma soltanto il prospetto, quelle aperture che non prevedono superfici sporgenti.
Ciò ci permette di affermare che l’ampliamento di una porta allo scopo di eliminare le barriere architettoniche rientra tra gli interventi liberi, così come la realizzazione di rampe e ascensori interni, l’ampliamento delle porte, la creazione di servizi igienico-sanitari idonei per gli inabili fisici e l’eliminazione dei dislivelli dei pavimenti.
Nel caso in cui l’opera consista nella realizzazione di rampe esterne o nell’installazione di ascensori esterni o ancora in un intervento che alteri la sagoma, sarà necessaria la presentazione di una s.c.i.a. ai sensi dell’art. 22, co. 1, T.U....
_OMISSIS_ ... centro edificato.
Questa ipotesi era stata introdotta con l’art. 7, co. 4, del d.l. n. 9/1982, e, assieme alle altre due viste in precedenza, era confluita nel previgente art. 6 T.U.. Occorre evidenziare che la riforma del 2010 ha modificato sensibilmente la formulazione originaria, che contemplava due fattispecie, come si evinceva dall’utilizzo della disgiuntiva «o»: a) opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che avessero carattere geognostico, dovunque fossero effettuate (sia dentro, che fuori il centro edificato); b) opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che fossero eseguite in aree esterne al centro edificato, a prescindere dalla finalità.
La lettera della norma oggi non sembrerebbe autorizzare più...
_OMISSIS_ ...nto alla temporaneità delle opere (a), il carattere geognostico (b), l’esecuzione al di fuori del centro edificato (c) e che non si tratti di attività di ricerca di idrocarburi (d).
Sul punto occorre innanzitutto escludere che la norma possa riferirsi ad opere permanenti, proprio perché l’esclusione della necessità di titolo abilitativo si giustifica in ragione del fatto che l’opera è finalizzata a sopperire a specifiche e contingenti esigenze legate ad una determinata attività e, di regola, facilmente amovibile e in quanto non infisse al suolo e quindi della soltanto temporanea modifica dell’assetto del territorio.
A proposito del secondo presupposto, il carattere geognostico ricorre quando l’intervento è finalizzato alla raccolt...
_OMISSIS_ ...aquo;centro edificato», in dottrina si è proposto di fare riferimento alla nozione dettata ai fini dell’indennità di espropriazione dall’art. 18, co. 2, della legge n. 865/1971, che lo definisce come quello delimitato per ciascun centro o nucleo abitato dal perimetro continuo che comprende tutte le aree edificate con continuità e i lotti interclusi, con l’esclusione degli insediamenti sparsi e delle aree esterne seppur interessate dal processo di urbanizzazione.
Le ipotesi prive di tali connotati – attività di ricerca nel sottosuolo all’interno del centro abitato, qualunque finalità vi sia, anche geognostica; attività di ricerca fuori del centro abitato, con carattere non geognostico; attività di ricerca di idrocarburi – saranno sot...
_OMISSIS_ ...idraulici agrari.
In questa ipotesi il riferimento ai «movimenti di terra» sembra circoscrivere l’opera alle sole ipotesi in cui non sia compiuta un’attività di edificazione, per cui non sembrano rientrare nell’attività edilizia libera gli scavi e i reinterri finalizzati alla realizzazione anche di un semplice muro di contenimento o di un annesso rustico e quelli che, pur essendo eseguiti in zona agricola, siano caratterizzati dalla finalità di sfruttamento delle risorse minerarie.
Gli impianti idraulici agrari sono costituiti da tutte le opere relative alla rete di captazione, di irreggimentazione e di distribuzione dell’acqua per le esigenze agro-silvo-pastorali, anche se non è chiaro se la liberalizzazione si estenda ai m...
_OMISSIS_ ... ma a permesso di costruire, perché la giurisprudenza consolidata considera lo sbancamento e gli altri movimenti di terra che siano di rilevante entità e finalizzati ad usi diversi da quelli agricoli come intervento di «nuova costruzione».
In generale, infatti, la nozione di «opere di sistemazione del terreno» vale ad individuare solo gli interventi di minima entità, e non anche quelli preordinati ad alterare le caratteristiche naturali dello stesso, attraverso un innalzamento della quota e/o l’apposizione di materiale inerte.
Serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola.
La norma sul punto ha codificato quella giurisprudenza secondo cui le se...
_OMISSIS_ ...erre che invece siano dotate di strutture fisse e che alterino di conseguenza in modo duraturo l’assetto del territorio dovranno considerarsi «nuova costruzione» e saranno sottoposte a pertanto a permesso di costruire.
Il requisito «strutturale» dell’assenza di opere in muratura non è tuttavia sufficiente, in quanto il legislatore richiede che la connessione con lo svolgimento di un’attività agricola, pertanto non rientrano nella liberalizzazione quelle serre destinate alla produzione per la rivendita e che costituiscono supporto per l’attività agricolo-commerciale. Anche in questi casi, pertanto – tenendo conto della giurisprudenza formatasi prima del d.l. n. 40/2010 – il regime autorizzatorio applicabile sembrereb...
_OMISSIS_ ...senso naturalistico, ma implica una sospensione dell’attività al termine del ciclo produttivo che assume rilievo anche ai fini edilizi, in quanto consente la rimozione del manufatto o della copertura che crea il volume e l’ingombro visivo.
Ciò significa che non rientrano nell’ipotesi di attività edilizia libera che si sta esaminando i c.d. «tunnel serra», ossia st...