LISTINO DEI VALORI IMMOBILIARI DEI TERRENI AGRICOLI - BERGAMO - 2013

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Valori invariati rispetto alla rilevazione 2012

Iovine, Antonio

07 febbraio 2014

pdf  / 695 Pagine in formato A4 (21X29,7 cm)

Listino di valori realizzato sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie empiriche, basate sulla conoscenza generale del mondo agricolo, ed estrapolati sull’universo dei beni. Alle operazioni hanno partecipato esperti nella materia dell’estimo, supportati da operatori locali, con conoscenza del mercato immobiliare delle varie zone. A livello nazionale è stata eseguita una verifica di controllo formale dei dati rilevati.

30,00

  • editore: Exeo
  • collana: osservatorio dei valori agricoli
  • numero in collana: 179
  • issn: 2280-191X
  • sigla: OVA179
  • categoria: LISTINI
  • tipologia: tecnica
  • genere: raccolta
  • altezza: cm 29,7
  • larghezza: cm 21
  • dimensione: A4
  • funzioni permesse: Stampa: SI - Modifica: SI - Copia/Incolla: SI
  • protezione: digital watermarking
  • disponibità: illimitata
  • destinatari: professionale accademico
  • soggetto: economia/industria/management

Introduzione
LA PROVINCIA DI BERGAMO
VALORI MINIMI MASSIMI QUALITA’ DI COLTURA RILEVATE
BERGAMO
ANDRARA SAN MARTINO
ANDRARA SAN ROCCO
ALBANO SANT’ALESSANDRO
ALBINO
ALGUA
ALMENNO SAN BARTOLOMEO
ALMENNO SAN SALVATORE
ALME’
ALZANO LOMBARDO
AMBIVERE
ANTEGNATE
ARCENE
ARDESIO
ARZAGO D’ADDA
AVERARA
AVIATICO
AZZANO SAN PAOLO
AZZONE
BAGNATICA
BARBATA
BARIANO
BARZANA
BEDULITA
BERBENNO
BERZO SAN FERMO
BIANZANO
BLELLO
BOLGARE
BOLTIERE
BONATE SOPRA
BONATE SOTTO
BORGO DI TERZO
BOSSICO
BOTTANUCO
BRACCA
BRANZI
BREMBATE
BREMBATE DI SOPRA
BREMBILLA
BRIGNANO GERA D’ADDA
BRUMANO
BRUSAPORTO
CALCINATE
CALCIO
CALUSCO D’ADDA
CALVENZANO
CAMERATA CORNELLO
CANONICA D’ADDA
CAPIZZONE
CAPRIATE SAN GERVASIO
CAPRINO BERGAMASCO
CARAVAGGIO
CAROBBIO DEGLI ANGELI
CARONA
CARVICO
CASAZZA
CASIRATE D’ADDA
CASNIGO
CASSIGLIO
CASTEL ROZZONE
CASTELLI CALEPIO
CASTIONE DELLA PRESOLANA
CASTRO
CAVERNAGO
CAZZANO SANT’ANDREA
CENATE SOPRA
CENATE SOTTO
CENE
CERETE
CHIGNOLO D’ISOLA
CHIUDUNO
CISANO BERGAMASCO
CISERANO
CIVIDATE AL PIANO
CLUSONE
COLERE
COLOGNO AL SERIO
COLZATE
COMUN NUOVO
CORNA IMAGNA
CORNALBA
CORTENUOVA
COSTA VALLE IMAGNA
COSTA DI MEZZATE
COSTA SERINA
COSTA VOLPINO
COVO
CREDARO
CURNO
CUSIO
DALMINE
DOSSENA
ENDINE GAIANO
ENTRATICO
FARA GERA D’ADDA
FARA OLIVANA CON SOLA
FILAGO
FINO DEL MONTE
FIORANO AL SERIO
FONTANELLA
FONTENO
FOPPOLO
FORESTO SPARSO
FORNOVO SAN GIOVANNI
FUIPIANO CALLE IMAGNA
GANDELLINO
GANDINO
GANDOSSO
GAVERINA TERME
GAZZANIGA
GEROSA
GHISALBA
GORLAGO
GORLE
GORNO
GRASSOBBIO
GROMO
GRONE
GRUMELLO DEL MONTE
ISOLA DI FONDRA
ISSO
LALLIO
LEFFE
LENNA
LEVATE
LOCATELLO
LOVERE
LURANO
LUZZANA
MADONE
MAPELLO
MARTINENGO
MEDOLAGO
MEZZOLDO
MISANO DI GERA D’ADDA
MOIO DE’CALVI
MONASTEROLO DEL CASTELLO
MONTELLO
MORENGO
MORNICO AL SERIO
MOZZANICA
MOZZO
NEMBRO
OLMO AL BREMBO
OLTRE IL COLLE
OLTRESSENDA ALTA
ONETA
ONORE
ORIO AL SERIO
ORNICA
OSIO SOPRA
OSIO SOTTO
PAGAZZANO
PALADINA
PALAZZAGO
PALOSCO
PARRE
PARZANICA
PEDRENGO
PEIA
PIANICO
PIARIO
PIAZZA BREMBANA
PIAZZATORRE
PIAZZOLO
POGNANO
PONTE NOSSA
PONTE SAN PIETRO
PONTERANICA
PONTIDA
PONTIROLO NUOVO
PRADALUNGA
PREDORE
PREMOLO
PRESEZZO
PUMENENGO
RANICA
RANZANICO
RIVA DI SOLTO
ROGNO
ROMANO DI LOMBARDIA
RONCOBELLO
RONCOLA
ROTA D’IMAGNA
ROVETTA
SAN GIOVANNI BIANCO
SAN PAOLO D’ARGON
SAN PELLEGRINO TERME
SANT’OMOBONO TERME
SANTA BRIGIDA
SARNICO
SCANZOROSCIATE
SCHILPARIO
SEDRINA
SELVINO
SERIATE
SERINA
SOLTO COLLINA
SOLZA
SONGAVAZZO
SORISOLE
SOTTO IL MONTE GIOVANNI XXIII
SOVERE
SPINONE AL LAGO
SPIRANO
STEZZANO
STROZZA
SUISIO
TALEGGIO
TAVERNOLA BERGAMASCA
TELGATE
TERNO D’ISOLA
TORRE BOLDONE
TORRE PALLAVICINA
TORRE DE’ROVERI
TRESCORE BALNEARIO
TREVIGLIO
TREVIOLO
UBIALE CLANEZZO
URGNANO
VALBONDIONE
VALBREMBO
VALGOGLIO
VALLEVE
VALNEGRA
VALSECCA
VALTORTA
VEDESETA
VERDELLINO
VERDELLO
VERTOVA
VIADANICA
VIGANO SAN MARTINO
VIGOLO
VILLA D’ADDA
VILLA D’ALME’
VILLA D’OGNA
VILLA DI SERIO
VILLONGO
VILMINORE DI SCALVE
ZANDOBBIO
ZANICA
ZOGNO
ALLEGATI
Algoritmo di calcolo del valore
Tabelle qualità di coltura , parametri di stima, loro variabilità
Specifiche tecniche per l’attribuzione del livello qualitativo, adeguato alle caratteristiche tecniche del terreno oggetto di valutazione.
Declaratorie per l’individuazione delle qualità di coltura rilevate

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I valori immobiliari rilevati nel 2013 riportati nel presente listino, stante la sostanziale invarianza del mercato immobiliare dei terreni agricoli, corrispondono a quelli rilevati nell'anno 2012.

La valutazione di un bene immobile è un’operazione complessa in quanto
si tratta di andare ad attribuire un valore di mercato ad un
determinato bene, con una delle varie metodologie previste dalla
disciplina dell’estimo.

Per valore si intende il prezzo, espresso in quantità di moneta, che la
pluralità di acquirenti e venditori sarebbe rispettivamente disposta a
corrispondere per la cessione ed acquisto di un bene in una libera
contrattazione, condotta nei tempi ordinari in cui i beni similari sono
offerti sul mercato locale.

Le metodologie di stima prevedono diversi approcci che consentono di
risolvere tutte le possibili situazioni che possono presentarsi in
rapporto allo stato specifico del bene, alla presenza o meno di un
mercato immobiliare più o meno dinamico, nonché alla finalità della
stima.

Tutte le metodologie, però in sostanza, si basano sul confronto tra le
caratteristiche del bene oggetto di stima e quelle di beni similari,
dei quali si deve conoscere anche il prezzo di cessione in una recente
compravendita (o altri dati economici: ad esempio costo di
ricostruzione, canone di locazione, ecc., a seconda dello scopo della
stima).

Il confronto è particolarmente difficile in quanto sono molteplici le
caratteristiche elementari degli immobili che possono, con maggiore o
minore peso, incidere sul valore degli stessi.

Anche nella stima dei beni di natura agricola si incontrano tali
difficoltà in quanto, benché rispetto ad altre tipologie di immobili
(urbani o industriali) presentino un minor numero di caratteristiche
atte a distinguerli l’uno dall’altro e dal relativo valore, questo
numero resta comunque sempre abbastanza elevato.

Un osservatorio di valori immobiliari è uno strumento che si prefigge
di monitorare l’andamento dei valori di beni immobili ai fini della
loro utilizzazione in attività professionali, commerciali, governo del
territorio e quanto altro, a disposizione di cittadini, imprese ed enti
pubblici. 

Perché  è viva l’esigenza di un Osservatorio di valori immobiliari
dei beni di natura agricola?

Sicuramente per:

- la carenza di informazioni economiche per tali tipi di beni;

- la confusione nell’individuazione del corretto valore per la
molteplicità di tipologie di valori agricoli assunte per specifiche
funzionalità;

- la necessità di sviluppare e approfondire una cultura professionale
per la valutazione di tali beni, supportando le relative operazioni di
stima, sia di interesse privato che pubblico;

- disporre di uno strumento per una valutazione automatica del valore
dei terreni agricoli, a partire da informazioni oggettive delle loro
caratteristiche tecniche, rilevate secondo una predefinita codifica.

Preliminarmente è necessario esplicitare una definizione inequivocabile
di un terreno agricolo, al fine di qualificare la natura e le finalità
dell’Osservatorio. Per terreno agricolo si intende un’area destinata ad
attività agricola e non suscettibile di edificazione, se non per
costruzioni strumentali all’esercizio dell’attività stessa, di tipo
abitativo o non abitativo,  in base alle previsioni dello
strumento urbanistico vigente.

Il valore che si andrà a ricercare, per l’Osservatorio, deve
prescindere da fattori che eccedano il puro merito agricolo (non si
terrà conto ad esempio di prospettive di futura edificabilità per la
vicinanza a centri abitati  ovvero di ubicazioni in zone di
esposizione panoramica su  rilevanti paesaggi naturalistici,
cosicché come di ogni altro fattore che non incida sulla redditività
agricola).

È appena il caso di evidenziare come tale finalità dell’Osservatorio,
da una parte semplifichi l’attività di costituzione, da un’altra non ne
contrasti la piena aderenza al mercato immobiliare ordinario. Tale
scelta porta evidentemente ad escludere casi singolari di valori
immobiliari influenzati da un eccessiva presenza di fattori
extragricoli che incidano sui valori medesimi. Anche in questi ultimi
casi l’Osservatorio potrà, comunque, sempre  offrire un valore di
base, che con opportune analisi estimali può essere adattato alla
finalità precipua della stima.

L’ambito territoriale di valenza dei valori dell’Osservatorio e quello
comunale.

Ai fini della rilevazione dei valori si è dovuta necessariamente
operare una scelta sulle qualità di coltura da monitorare per la
costituzione dell’Osservatorio. Le qualità di coltura catastali sono
esorbitanti (n. 107) ed in alcuni casi obsolete.

Appaiono più approcciabili, in quanto di più recente introduzione,
ancorché non perfettamente standardizzate a livello nazionale le
qualità di coltura individuate nelle tabelle dei valori agricoli medi
per espropri (legge 865/71 e s.m.), che risultano in numero più ridotto
e più vicine alla attuale realtà agricola.

Si ritiene pertanto opportuno fare riferimento a queste ultime, salvo
accorpamenti specifici ai fini dell’elaborazione dei dati  quando
il valore immobiliare e la natura della qualità di coltura siano
sufficientemente omogenei.

L’Osservatorio, In  questa  prima fase, per accelerare il
processo di costituzione è stato realizzato sulla base dei dati di
mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie
empiriche  per estrapolarli  sull’universo dei beni agricoli,
da professionisti qualificati operanti sul territorio.

In una seconda fase, l’osservatorio assumerà, progressivamente, natura
scientifica  fondato  su dati puntuali, 
specificatamente desunti dal mercato ed elaborati con metodologie
statistico-matematiche.

Occorre poi evidenziare come il mercato dei terreni agricoli ha
risentito, per molti anni, in modo essenziale dei criteri di
valutazione automatica previsti dal DPR 131/86 (Testo unico delle
imposte di registro) e pertanto i prezzi dichiarati sugli atti
traslativi fino a pochi anni fa era quello determinato sulla scorta dei
Redditi Dominicali che nulla avevano a che fare con i reali valori di
mercato. Solo negli ultimi periodi si sta assistendo a dichiarazioni
più veritiere, ma il mercato è ancora poco trasparente e comunque non
produce quei parametri sufficienti, sia dal punto qualitativo che
quantitativo, a realizzare un Osservatorio di “natura scientifica”.

I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari
dell'Osservatorio del mercato immobiliare agricolo non possono
intendersi sostitutivi della "stima", anche se finalizzata ad accertare
il puro merito agricolo, ma soltanto di ausilio alla stessa.

Sono riferiti all'ordinarietà dei fondi agricoli nei vari contesti
locali, rappresentando perciò valori agricoli minimi e massimi
ordinari, significando che possono essere presenti fondi
singolari  il cui valore può discostarsi da quelli rilevati.

Un’ulteriore particolarità dei valori esposti nell’Osservatorio, sempre
nell’ottica di consentirne una sua migliore utilizzabilità e di potere
acquisire ogni informazione economica disponibile in tema di
trasferimenti di terreni agricoli (ovviamente opportunamente resa
omogenea al contesto),  concerne il fatto che i valori agricoli
sono considerati al netto dell’incidenza di eventuali costruzioni
rurali presenti. La disciplina dell’estimo detta le modalità operative
per armonizzare le due tipologie di valori  onde consentire l’uso
dei valori dell’Osservatorio, previ adattamenti, per ogni fine di stima.

Per quanto concerne i terreni con piantagioni arboree i valori tengono
conto anche del soprassuolo, che come è noto è in stretta correlazione
tra età delle piante e durata del ciclo di estirpazione (o taglio per i
boschi). A tale fine la durata del ciclo ordinario della piantagione è
divisa in intervalli, corrispondenti alle varie fasi (ad esempio tre:
soprassuolo con  un’età inferiore ad un terzo del ciclo
vegetativo; soprassuolo con un’età compresa tra un terzo e due terzi
del ciclo vegetativo; soprassuolo con un’età superiore a due terzi del
ciclo vegetativo. Per i boschi si fa riferimento, invece, alla data in
cui si può eseguire il taglio.

Altre problematiche concernono la corretta conduzione dei fondi in
particolare per quanto riguarda la manutenzione delle opere di
sistemazione, scolo e bonifica, se presenti. Oltre quelle sopra
segnalate possono essere presenti molte altre condizioni particolari
incidenti sui valori (vincoli normativi, prescrizioni urbanistiche,
pesi, ecc.). In questi casi, l’Osservatorio non può che fare
riferimento a condizioni di ordinarietà, prescindendo da queste.

Quindi, l'utilizzo delle quotazioni,  non può che condurre ad
indicazioni di valori agricoli di larga massima.

Solo la stima effettuata da un tecnico professionista, in quanto
esperto del settore, redatta dopo un’accurata ispezione al fondo ed ai
caratteri locali della zona in cui è posto, costituisce la
consulenza  idonea a rappresentare e a descrivere in maniera
esaustiva e con piena efficacia il bene e di motivare il valore da
attribuire.

Ciò premesso, come strumento di ausilio per il lettore sono state
sviluppate specifiche analisi attraverso le quali sono state definite
delle tabelle parametriche che mettono in relazione le caratteristiche
tecniche (fertilità, giacitura, ubicazione, accesso, ecc.) con il
valore di mercato. Tale strumento, note le caratteristiche tecniche
specifiche del terreno oggetto di valutazione, consente di ricavare il
più probabile valore di mercato del terreno medesimo nell’ambito
dell’intervallo minimo-massimo fornito dall’Osservatorio (cfr. 
paragrafo  “Algoritmo di calcolo  del valore”).


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