RAPPORTO STATISTICO SUI VALORI AGRICOLI 2022 - monitoraggio valori 2021

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allegato foglio excel con algoritmo di aggiornamento dei valori nel periodo 1972-2021 in base ad un indice specialistico

Iovine, Antonio

24 gennaio 2022

pdf  / 204 Pagine in formato A4 (21X29,7 cm)

L’ebook pubblica e commenta l’ottavo rapporto statistico delle quotazioni dei valori dei terreni agricoli, rilevati da Exeo Edizioni s.r.l. di Padova prodotte in listini digitali annuali ed oggetto di diffusione a partire dall’anno 2011. Le valorizzazioni riportate dai listini sono articolate per singola qualità di coltura e per ciascun comune.
L’elaborazione delle suddette quotazioni consiste in uno studio analitico su sei qualità di coltura più diffuse a livello nazionale ed è sviluppata sui valori riferiti all’anno 2021. 
Le informazioni presenti nel rapporto sono utili per fini di conoscenza e di studio; ad esempio, il rapporto è in grado di evidenziare quale possa essere ordinariamente la qualità di coltura più e meno apprezzata a livello nazionale, di macroregioni (Italia settentrionale, centrale, meridionale e insulare), regioni e province.
Per una stima puntuale, informazioni tecnicamente più dirette non possono essere desunte, a partire dal corrente anno, che  dai listini comunali, i quali vengono a sostituire i listini provinciali, non più prodotti.
All’ebook è allegato un foglio di calcolo per l’elaborazione dei valori storici per le sei colture agrarie di riferimento che consente di ricavare il valore di un terreno, per ogni anno nel periodo 1972-2021 e per macroarea e coltura, , previo inserimento del valore noto in un anno qualsiasi.

25,00

1 INTRODUZIONE

2 FINALITÀ E  NATURA DELL'OSSERVATORIO

3 STRUTTURA E SPECIFICHE TECNICHE DEL RAPPORTO STATISTICO

4 ANDAMENTO MERCATO IMMOBILIARE  TERRENI AGRICOLI 2011-2021

5 ALGORITMO DI CALCOLO SPOSTAMENTO NEL TEMPO VALORI TERRENI AGRICOLI  1972-2021-

Grafico  variazione media nazionale ponderata (sei colture)

Grafico variazione nazionale seminativo

Grafico variazione nazionale vigneto

Grafico variazione nazionale frutteto

Grafico variazione nazionale orto

Grafico variazione nazionale uliveto

Grafico variazione valori terreni a bosco

6 DISTRIBUZIONE DEI VALORI ATTUALI

6.1 QUADRO NAZIONALE

6.2 ITALIA SETTENTRIONALE

6.2.1 Grafici andamento valori  1972-2021

Grafico variazione valori terreni medi ponderati alla superficie per sei qualità di coltura

Grafico variazione valori terreni a seminativo

Grafico variazione valori terreni a vigneto

Grafico variazione valori terreni a frutteto

Grafico variazione valori terreni a orto

Grafico variazione valori terreni a uliveto

Grafico variazione nazionale bosco

6.2.2 Distribuzione valori

6.2.2.1 Val d'Aosta

6.2.2.2 Piemonte

6.2.2.3 Liguria

6.2.2.4 Lombardia

6.2.2.5 Emilia Romagna

6.2.2.6 Trentino Alto Adige

6.2.2.7 Friuli Venezia Giulia

6.2.2.8 Veneto

6.3     ITALIA CENTRALE

6.3.1- Grafici andamento valori  1972-2021

Grafico variazione valori medi ponderati alla superficie per sei qualità di coltura

Grafico variazione valori terreni a seminativo

Grafico variazione valori terreni a vigneto

Grafico variazione valori terreni a frutteto

Grafico variazione valori terreni a orto

Grafico variazione valori terreni a uliveto

Grafico variazione valori terreni a bosco

6.3.2  Distribuzione valori

6.3.2.1 Toscana

6.3.2.2 Umbria

6.3.2.3 Marche

6.3.2.4 Lazio

6.4 ITALIA MERIDIONALE

6.4.1 Grafici andamento valori 1972-2021

Grafico  variazione valori terreni medi ponderati alla superficie per sei qualità di coltura

Grafico variazione valori terreni a seminativo

Grafico variazione valori terreni a vigneto

Grafico variazione valori terreni a frutteto

Grafico variazione valori terreni a orto

Grafico variazione valori terreni a uliveto

Grafici variazioni valori terreni a bosco

6.4.2  Distribuzione valori

6.4.2.1 Abruzzo

6.4.2.2 Molise

6.4.2.3 Campania

6.4.2.4 Basilicata

6.4.2.5 Puglie

6.4.2.6 Calabria

6.5 ITALIA INSULARE

6.5.1 Grafici  andamento valori  1972-2021

Grafico variazioni valori terreni medi ponderati alla superficie per sei qualità di coltura

Grafico variazione valori terreni a seminativo

Grafico variazione valori terreni a vigneto

Grafico variazione valori terreni a frutteto

Grafico variazione  valori terreni a orto

Grafico variazione valori terreni a uliveto

Grafici variazioni valori terreni a bosco

6.5.2 Distribuzione valori

6.5.2.1 Sicilia

6.5.2.2 Sardegna

Allegato n. 1 -  Declaratoria per l'individuazione delle qualità di coltura rilevate

 

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La Exeo Edizioni s.r.l. ha iniziato la rilevazione e l’elaborazione dei valori di mercato dei terreni agricoli a partire dall’anno 2011. Dopo il primo triennio di rilevazione dei valori, durante il quale i valori sono stati pubblicati in listini articolati per provincia, negli anni 2015-2016 i listini provinciali sono stati pubblicati su base regionale, riportando comunque le valorizzazioni articolate per singola qualità di coltura e per ciascun comune di ogni provincia. Dall’anno 2017 (rilevazione anno 2016) i listini sono stati nuovamente pubblicati su base provinciale.

A partire dall’anno 2015, al fine di una omogeneizzazione e semplificazione a livello nazionale dei listini, si è provveduto ad accorpare le qualità di coltura per gruppi omogenei per caratteristiche e valori immobiliari, pervenendo ad un quadro generale di qualificazione composto da 43 qualità di coltura rispetto alle 107 qualità presenti nella codifica catastale.
In particolare sono state accorpate le qualità di coltura arborate miste: seminativi-prati-orti- pascolo, alle omologhe semplici.
Tale scelta non pregiudica l’efficacia del listino, in quanto la rilevazione del valore di una coltura mista arborata standardizzata non è di alcuna utilità se non si dettaglia la qualità e quantità dell’arboratura presente, l’ubicazione (perimetrale, sparsa, per filari interni, ecc.), la natura delle piante e la densità delle stesse.
Di fatto, le qualità arborate possono assumere, di volta in volta, valori maggiori o inferiori della corrispondente qualità di coltura principale in assenza di soprassuolo, proprio in relazione alle suddette caratteristiche e ciò sia in ambiti territoriali diversi e sia nella stessa località.
Pertanto, nel caso di ricerca di un valore di una coltura mista arborata, il perito deve individuare, caso per caso, il valore più opportuno, partendo dal valore della coltura principale, priva di soprassuolo, correggendolo con le necessarie aggiunte o detrazioni che le piante possono apportare al bene nel suo complesso.
Nella stessa ottica, sono state altresì accorpate colture consociate arboree, quali ad esempio uliveto-vigneto, uliveto-vigneto-frutteto, orto-frutteto, ecc.
Anche in questo ultimo caso è solo la capacità tecnica del perito che potrà individuare il valore più adeguato in ogni perizia, a partire dalla composizione, natura e caratteristiche delle piante e dai valori delle relative essenze arboree presenti sull’appezzamento.

Dopo l’attività di rilevazione, si sta provvedendo alla elaborazione statistica e riepilogativa dei dati, di cui questo ebook costituisce l'ottava pubblicazione scientifica, con riferimento ai valori dell’anno 2021.

È evidente come le informazioni presenti nel rapporto siano utili solo per fini di conoscenza e di studio del panorama dei calori dei terreni agricoli per diverse aggregazioni e di nessun supporto ai fini valutativi in quanto, anche con riferimento all’ambito territoriale osservato più ristretto, che è quello provinciale i valori riportati, come è facilmente immaginabile, sono estremamente variabili in quanto espressioni di caratteri del territorio e della natura intrinseca dei terreni, che possono essere estremamente variegati. In alcuni casi il territorio di una provincia può comprendere porzioni con caratteri morfologici e climatici tipici di ambiti montani, collinari o di pianura, oltre che differenziati per sviluppo socio-economico.
Pertanto, informazioni tecnicamente più dirette non possono che essere desunte dai listini provinciali, le cui quotazioni sono riferite all’ambito territoriale comunale.

A partire dalla presente edizione le elaborazioni sono state estese al periodo temporale 1972-2021 per monitorare l’andamento del mercato immobiliare dei terreni agricoli, consentendo di costruire un algoritmo di calcolo per lo spostamento dei valori nel tempo secondo un indice specialistico, che come si potrà notare mostra forti differenze di variazioni rispetto alla mera rivalutazione monetaria intercorsa nello stesso periodo o quello che può essere stato l’andamento dei valori immobiliari dei fabbricati urbani.

Tale algoritmo risulta utile in molteplici applicazioni estimative che richiedano la ricostruzione storica dei valori a partire da un dato attuale (o storico) come, ad esempio, l’applicazione dell’articolo 42 bis del Testo unico sugli espropri approvato con Decreto legislativo n. 327/2001.

Nel presente testo sono riportate le tabelle parametriche per eseguire le rivalutazioni temporali con riferimento a 4 macro aree geografiche ( Italia settentrionale, centrale, meridionale) e sei qualità di coltura (seminativo, vigneto, orto, uliveto, frutteto, bosco).

In alternativa o contestualmente sul sito Web dell’editore, è riportato un calcolatore puntuale che consente il calcolo in forma automatica dei valori immobiliari indicizzato ai vari anni nell’arco temporale 1972-2021

Galleria immagini

Il testo riporta e commenta le risultanze delle elaborazioni statistiche delle quotazioni dei listini regionali OVA di Exeo s.r.l., in forma analitica per sei qualità di coltura più diffuse a livello nazionale ed in forma sintetica per le residue a minore diffusione.
Le elaborazioni di tipo analitico sono articolate per vari ambiti territoriali a partire dall’intero territorio nazionale fino a scendere a quello provinciale.
Le elaborazioni sintetiche sono a livello nazionale ed hanno riguardato 43 qualità di colture
A margine sono evidenziate alcune valorizzazioni a livello nazionale.
A margine sono evidenziati esempi di valorizzazioni per macroaree.
Per ogni macroarea è analizzato l’andamento dei valori minimi e massimi delle sei qualità di coltura osservate, a partire dall’anno 1972.
In particolare è sviluppata una analisi per il periodo 2011-2021 dei dati di fonte Exeo srl, negli undici anni di attivazione dell’osservatorio e di pubblicazione dei relativi listini.
All’ebook è allegato un foglio di calcolo per l’elaborazione dei valori storici per le sei colture agrarie di riferimento che consente di ricavare nel periodo 1972-2021 il valore anno per anno, previo inserimento del valore noto in un anno qualsiasi.
L’ebook è consigliato agli studiosi, esperti, professionistici ed amministratori ed altri osservatori che operano nel campo del mondo agricolo. Gli aspetti rappresentati sono forse sicuramente ben conosciuti per ambiti locali, dai singoli operatori; manca però un quadro nazionale di riferimento, cui la presente pubblicazione vuole fornire un valido contributo.