LISTINO DEI VALORI IMMOBILIARI DEI TERRENI AGRICOLI - PALERMO - 2017

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Valori sostanzialmente invariati rispetto alle rilevazioni degli anni precedenti. LISTINO IN PDF + SOFTWARE DI INTERROGAZIONE E DI CALCOLO DEL VALORE PUNTUALE

Iovine, Antonio

09 gennaio 2017

pdf  / 105 pagine in formato A4

Listino di valori realizzato sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie empiriche, basate sulla conoscenza del mondo agricolo. Alle operazioni hanno partecipato esperti nella materia dell’estimo, supportati da operatori locali, con conoscenza del mercato immobiliare delle varie zone. A livello nazionale è stata eseguita una verifica di controllo formale dei dati rilevati. Si è rilevata una sostanziale invarianza dei valori rispetto agli anni precedenti; pertanto, le quotazioni riportate nel presente listino confermano per lo più quelle formulate negli ultimi anni, salvo affinamenti e aggiustamenti in casi particolari.

30,00

  • editore: Exeo
  • collana: osservatorio dei valori agricoli
  • numero in collana: 378
  • issn: 2280-191X
  • sigla: OVA378
  • categoria: LISTINI
  • tipologia: tecnica
  • genere: raccolta
  • altezza: cm 29,7
  • larghezza: cm 21
  • dimensione: A4
  • funzioni permesse: Stampa: SI - Modifica: NO - Copia/Incolla: NO
  • protezione: digital watermarking
  • disponibità: illimitata
  • destinatari: professionale accademico
  • soggetto: economia/industria/management

Introduzione
LA PROVINCIA DI PALERMO
VALORI MINIMI MASSIMI QUALITÀ DI COLTURA RILEVATE
PALERMO
ALIA
ALIMENA
ALIMINUSA
ALTAVILLA MILICIA
ALTOFONTE
BAGHERIA
BALESTRATE
BAUCINA
BELMONTE MEZZAGNO
BISAQUINO
BLUFI
BOLOGNETTA
BOMPIETRO
BORGETTO
CACCAMO
CALTAVUTURO
CAMPOFELICE DI FITALIA
CAMPOFELICE DI ROCCELLA
CAMPOFIORITO
CAMPOREALE
CAPACI
CASTELBUONO
CASTELDACCIA
CASTELLANA SICULA
CASTRONOVO DI SICILIA
CARINI
CEFALA’ DIANA
CEFALU’
CERDA
CHIUSA SCLAFANI
CIMINNA
CINISI
COLLESANO
CONTESSA ENTELLINA
CORLEONE
FICARAZZI
GANGI
GERACI SICULO
GIULIANA
GIARDINELLO
GODRANO
GRATTERI
ISNELLO
ISOLA DELLE FEMMINE
LASCARI
LERCARA FRIDDI
MARINEO
MEZZOJUSO
MISILMERI
MONTELEPRE
MONTEMAGGIORE BELSITO
MONREALE
PALAZZO ADRIANO
PARTINICO
PETRALIA SOPRANA
PETRALIA SOTTANA
PIANA DEGLI ALBANESI
POLIZZI GENEROSA
POLLINA
PRIZZI
ROCCAMENA
ROCCAPALUMBA
SAN CIPIRELLO
SAN GIUSEPPE JATO
SAN MAURO CASTELVERDE
SANTA CRISTINA GELA
SANTA FLAVIA
SCLAFANI BAGNO
SCIARA
SCILLATO
TERMINI IMERESE
TERRASINI
TORRETTA
TRABIA
TRAPPETO
USTICA
VALLEDOLMO
VENTIMIGLIA DI SICILIA
VICARI
VILLABATE
VILLAFRATI
ALLEGATI
Algoritmo di calcolo del valore
Tabelle qualità di coltura , parametri di stima, loro variabilità
Specifiche tecniche per l’attribuzione del livello qualitativo, adeguato alle caratteristiche tecniche del terreno oggetto di valutazione.
Declaratoria per l’individuazione delle qualità di coltura rilevate

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Introduzione



La valutazione di un bene immobile è un’operazione complessa in quanto
si tratta di andare ad attribuire un valore di mercato ad un
determinato bene, con una delle varie metodologie previste dalla
disciplina dell’estimo. Per valore si intende il prezzo, espresso in
quantità di moneta, che la pluralità di acquirenti e venditori sarebbe
rispettivamente disposta a corrispondere per la cessione ed acquisto di
un bene in una libera contrattazione, condotta nei tempi ordinari in
cui i beni similari sono offerti sul mercato locale.



Le metodologie di stima prevedono diversi approcci che consentono di
risolvere tutte le possibili situazioni che possono presentarsi in
rapporto allo stato specifico del bene, alla presenza o meno di un
mercato immobiliare più o meno dinamico, nonché alla finalità della
stima. Tutte le metodologie, però in sostanza, si basano sul confronto
tra le caratteristiche del bene oggetto di stima e quelle di beni
similari, dei quali si deve conoscere anche il prezzo di cessione in
una recente compravendita (o altri dati economici: ad esempio costo di
ricostruzione, canone di locazione, ecc., a seconda dello scopo della
stima).



Il confronto è particolarmente difficile in quanto sono molteplici le
caratteristiche elementari degli immobili che possono, con maggiore o
minore peso, incidere sul valore degli stessi.



Anche nella stima dei beni di natura agricola si incontrano tali
difficoltà in quanto, benché rispetto ad altre tipologie di immobili
(urbani o industriali) presentino un minor numero di caratteristiche
atte a distinguerli l’uno dall’altro e dal relativo valore, questo
numero resta comunque sempre abbastanza elevato.



Un osservatorio di valori immobiliari è uno strumento che si prefigge
di monitorare l’andamento dei valori di beni immobili ai fini della
loro utilizzazione in attività professionali, commerciali, governo del
territorio e quanto altro, a disposizione di cittadini, imprese ed enti
pubblici.



Perché e viva l’esigenza di un Osservatorio di valori
immobiliari dei beni di natura agricola?



Sicuramente per:

- la carenza di informazioni economiche
per tali tipi di beni;

- la confusione nell’individuazione del
corretto valore per la molteplicità di tipologie di valori agricoli
assunte per specifiche funzionalità;

- la necessità di sviluppare e
approfondire una cultura professionale per la valutazione di tali beni,
supportando le relative operazioni di stima, sia di interesse privato
che pubblico;

- disporre di uno strumento per una
valutazione automatica del valore dei terreni agricoli, a partire da
informazioni oggettive delle loro caratteristiche tecniche, rilevate
secondo una predefinita codifica.



Preliminarmente è necessario esplicitare una definizione inequivocabile
di un terreno agricolo, al fine di qualificare la natura e le finalità
dell’Osservatorio. Per terreno agricolo si intende un’area destinata ad
attività agricola e non suscettibile di edificazione, se non per
costruzioni strumentali all’esercizio dell’attività stessa, di tipo
abitativo o non abitativo, in base alle previsioni dello
strumento urbanistico vigente.



Il valore che si andrà a ricercare, per l’Osservatorio, deve
prescindere da fattori che eccedano il puro merito agricolo (non si
terrà conto ad esempio di prospettive di futura edificabilità per la
vicinanza a centri abitati ovvero di ubicazioni in zone di
esposizione panoramica su rilevanti paesaggi
naturalistici, cosicché come di ogni altro fattore che non
incida sulla redditività agricola).



È appena il caso di evidenziare come tale finalità dell’Osservatorio,
da una parte semplifichi l’attività di costituzione, da un’altra ne
contrasti la piena aderenza al mercato immobiliare ordinario. Tale
scelta porta evidentemente ad escludere casi singolari di valori
immobiliari influenzati da un eccessiva presenza di fattori
extragricoli che incidano sui valori medesimi. Anche in questi ultimi
casi l’Osservatorio potrà, comunque, sempre offrire un valore
di base, che con opportune analisi estimali può essere adattato alla
finalità precipua della stima.



L’ambito territoriale di valenza dei valori dell’Osservatorio è quello
comunale.



Ai fini della rilevazione dei valori si è dovuta necessariamente
operare una scelta sulle qualità di coltura da monitorare per la
costituzione dell’Osservatorio. Le qualità di coltura catastali sono
esorbitanti (n. 107) ed in alcuni casi obsolete.



Appaiono più approcciabili, in quanto di più recente introduzione,
ancorché non perfettamente standardizzate a livello nazionale le
qualità di coltura individuate nelle tabelle dei valori agricoli medi
per espropri (legge 865/71 e s.m.), che risultano in numero più ridotto
e più vicine alla attuale realtà agricola.



Si ritiene pertanto opportuno fare riferimento a queste ultime, salvo
accorpamenti specifici ai fini dell’elaborazione dei dati quando il
valore immobiliare e la natura della qualità di coltura siano
sufficientemente omogenei.



L’Osservatorio, In questa prima fase, per
accelerare il processo di costituzione è stato realizzato sulla base
dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con
metodologie empiriche per estrapolarli sull’universo dei beni agricoli,
da professionisti qualificati operanti
sul territorio.



In una seconda fase, l’osservatorio assumerà, progressivamente, natura
scientifica fondato su dati puntuali, specificatamente desunti dal
mercato ed elaborati con metodologie
statistico-matematiche.



Occorre poi evidenziare come il mercato dei terreni agricoli ha
risentito, per molti anni, in modo essenziale dei criteri di
valutazione automatica previsti dal DPR 131/86 (Testo unico delle
imposte di registro) e pertanto i prezzi dichiarati sugli atti
traslativi fino a pochi anni fa era quello determinato sulla scorta dei
Redditi Dominicali che nulla avevano a che fare con i reali valori di
mercato. Solo negli ultimi periodi si sta assistendo a dichiarazioni
più veritiere, ma il mercato è ancora poco trasparente e comunque non
produce quei parametri sufficienti, sia dal punto qualitativo che
quantitativo, a realizzare un Osservatorio di “natura scientifica”.



I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari
dell'Osservatorio del mercato immobiliare agricolo non possono
intendersi sostitutivi della "stima", anche se finalizzata ad accertare
il puro merito agricolo, ma soltanto di ausilio alla stessa.



Sono riferiti all'ordinarietà dei fondi agricoli nei vari contesti
locali, rappresentando perciò valori agricoli minimi e massimi
ordinari, significando che possono essere presenti fondi
singolari il cui valore può discostarsi da quelli rilevati.



Un’ulteriore particolarità dei valori esposti nell’Osservatorio, sempre
nell’ottica di consentirne una sua migliore utilizzabilità e di potere
acquisire ogni informazione economica disponibile in tema di
trasferimenti di terreni agricoli (ovviamente opportunamente resa
omogenea al contesto), concerne il fatto che i valori
agricoli sono considerati al netto dell’incidenza di eventuali
costruzioni rurali presenti. La disciplina dell’estimo detta le
modalità operative per armonizzare le due tipologie di valori onde
consentire l’uso dei valori dell’Osservatorio, previ adattamenti,
per ogni fine di stima.



Per quanto concerne i terreni con piantagioni arboree i valori tengono
conto anche del soprassuolo, che come è noto è in stretta correlazione
tra età delle piante e durata del ciclo di estirpazione (o taglio per i
boschi). A tale fine la durata del ciclo ordinario della piantagione è
divisa in intervalli, corrispondenti alle varie fasi (ad esempio tre:
soprassuolo con un’età inferiore ad un terzo del ciclo
vegetativo; soprassuolo con un’età compresa tra un terzo e due terzi
del ciclo vegetativo; soprassuolo ha un’età superiore a due terzi del
ciclo vegetativo. Per i boschi si fa riferimento, invece, alla data in
cui si può eseguire il taglio.



Altre problematiche concernono la corretta conduzione dei fondi in
particolare per quanto riguarda la manutenzione delle opere di
sistemazione, scolo e bonifica, se presenti. Oltre quelle sopra
segnalate possono essere presenti molte altre condizioni particolari
incidenti sui valori (vincoli normativi, prescrizioni urbanistiche,
pesi, ecc.). In questi casi, l’Osservatorio non può che fare
riferimento a condizioni di ordinarietà, prescindendo da queste.



Quindi, l'utilizzo delle quotazioni, non può che condurre ad
indicazioni di valori agricoli di larga massima.

Solo la stima effettuata da un tecnico professionista, in quanto
esperto del settore, redatta dopo un’accurata ispezione al fondo ed ai
caratteri locali della zona in cui è posto, costituisce la
consulenza idonea a rappresentare e a descrivere in maniera
esaustiva e con piena efficacia il bene e di motivare il valore da
attribuire.



Ciò premesso, come strumento di ausilio per il lettore sono state
sviluppate specifiche analisi attraverso le quali sono state definite
delle tabelle parametriche che mettono in relazione le caratteristiche
tecniche (fertilità, giacitura, ubicazione, accesso, ecc.) con il
valore di mercato. Tale strumento, note le caratteristiche tecniche
specifiche del terreno oggetto di valutazione, consente di ricavare il
più probabile valore di mercato del terreno medesimo nell’ambito
dell’intervallo minimo-massimo fornito dall’Osservatorio
(cfr. paragrafo “Algoritmo di calcolo del
valore”).



La natura dei dati dell’Osservatorio



I valori riportati nell’Osservatorio sono riferiti all'ordinarietà dei
fondi agricoli nei vari contesti locali, rappresentano, perciò, valori
agricoli minimi e massimi ordinari, significando che possono essere
presenti fondi singolari il cui valore può discostarsi da
quelli rilevati.



I valori sono al netto dell’incidenza di eventuali costruzioni rurali
presenti.



Per cui, in caso di presenza di costruzioni rurali, nella
stima puntuale, se ne dovrà tenere adeguatamente conto, unitamente alle
altre caratteristiche specifiche del singolo immobile (ad es.:
conduzione dei fondi, opere di sistemazione, scolo e bonifica, vincoli
normativi, prescrizioni urbanistiche, pesi, ecc.).



Per i terreni con piantagioni arboree i valori tengono conto anche del
soprassuolo (ad eccezione dei vivai e colture floreali ed ornamentali),
che come è noto è in stretta correlazione tra età delle piante e durata
del ciclo di estirpazione (o taglio per i boschi).



A tale fine la durata del ciclo ordinario della piantagione è divisa in
intervalli, corrispondenti alle varie fasi (ad esempio tre: soprassuolo
con un’età inferiore ad un terzo del ciclo vegetativo;
soprassuolo con un’età compresa tra un terzo e due terzi del ciclo
vegetativo; soprassuolo ha un’età superiore a due terzi del ciclo
vegetativo. Per i boschi si fa riferimento, invece, alla data in cui si
può eseguire il taglio. Inoltre, per le piantagioni arboree, sono
presenti altre caratteristiche ad alta variabilità locale, quali
densità e sesto di impianto della piante, presenza e/o necessità di
impianto irriguo, protezione con rete ed altro, che complicano una
puntuale valutazione del terreno.



Quindi, l'utilizzo delle quotazioni, non può che condurre ad
indicazioni di valori agricoli di larga massima.

Solo la stima effettuata da un tecnico professionista, in quanto
esperto del settore, redatta dopo un’accurata ispezione al fondo ed ai
caratteri locali della zona in cui è posto, costituisce la
consulenza idonea a rappresentare e a descrivere in maniera
esaustiva e con piena efficacia il bene e di motivare il valore da
attribuire.



I valori riportati sono in euro ed unitari per
ettaro, massimo e minimo. In ultima colonna è riportato il
riferimento ad una tabella parametrica.



Esempio di valorizzazioni:



Seminativo Val max 62.500 Val
min 40.000 Tabella H501A

Orto Val max 76.000 Val
min 46.000 Tabella H501A

Frutteto Val
max 73.000 Val min 45.000 Tabella H501C

Vigneto Val
max 75.000 Val min 49.000 Tabella H501B

Uliveto Val max 42.000 Val min 18.000 Tabella H501I

Bosco alto fusto Val max 30.000 Val
min 17.000 Tabella H501D



Le tabelle parametriche, presenti per ogni provincia, mettono in
relazione le caratteristiche tecniche (fertilità, giacitura,
ubicazione, accesso, ecc.) con il valore di mercato. Costituiscono,
quindi, un algoritmo che, sulla base delle
caratteristiche tecniche specifiche del terreno oggetto di valutazione
(da rilevare sopralluogo) ed una qualificata abilità professionale,
consentono di ricavare il più probabile valore di mercato del terreno
medesimo nell’ambito dell’intervallo minimo-massimo fornito. In
particolari contesti locali potrebbe essere necessario tenere in
evidenza altri parametri influenti sul valore, non contemplati o non
presi in considerazione nel listino per la loro eccezionalità.



Novità dei listini Exeo S.r.l. anno 2017



Fino all’anno 2014, i listini sono stati pubblicati esclusivamente su
base provinciale, riportando le valorizzazioni per singola qualità di
coltura del terreno e per i singoli comuni.



Per gli anni 2015-2016, i listini sono prodotti su base
regionale, sempre mantenendo la valorizzazione disaggregata
per singolo comune.



Dall’anno 2017 (rilevazioni riferite al 2016), si è tornati alla
pubblicazione di listini immobiliari a livello provinciale.

In questa ultima rilevazione si è proseguito sul percorso di una
omogeneizzazione e semplificazione a livello nazionale dei listini,
procedendo ad accorpare le qualità di coltura per gruppi omogenei per
caratteristiche e valori immobiliari, pervenendo ad un quadro
generale di qualificazione a livello nazionale composto da sole 48
qualità di coltura, delle quali solo n. 12-25 mediamente presenti in
ciascuna provincia.



La semplificazione ha riguardato l’eliminazione delle valorizzazioni di
terreni seminativi o pascoli consociate con soprassuoli arborei,
retaggio storico del sistema di inventariazione catastale. Tale scelta
non pregiudica l’efficacia del listino, in quanto la rilevazione del
valore di una coltura mista coltivazione annuale e arborea poliennale o
consociazione di piantagioni arboree, non è di alcuna utilità se non si
dettaglia la qualità dell’arboratura presente, l’ubicazione
(perimetrale, sparsa, per filari, ecc.), la finalità delle piante e la
densità delle stesse. Parametri che non possono essere espressi in
forma generale standardizzata essendo molte variegate le
casistiche che si possono rilevare, anche in ambiti locali ristretti.



Di fatto, le qualità arborate possono assumere, di volta in volta,
valori maggiori o inferiori della corrispondente qualità di coltura
principale in assenza di soprassuolo, proprio in relazione alle
suddette caratteristiche e ciò sia in ambiti territoriali
diversi e sia nella stessa località.



Pertanto, nel caso di ricerca di un valore di una coltura mista
arborata, deve essere cura del perito di individuare, caso per caso, il
valore più opportuno, partendo dal valore della coltura
principale, priva di soprassuolo, e apportando al relativo valore le
necessarie aggiunte e detrazioni che le piante possono apportare al
bene nel suo complesso. Parimenti, vale lo stesso ragionamento per
colture arboree consociate, valutando le relative incidenze
superficiali nell’appezzamento oggetto di stima.



Sono stati altresì apportati perfezionamenti all’algoritmo di
valutazione con l’introduzione di alcune nuove caratteristiche e
taratura dei vari livelli qualitativi.



Poiché nell’anno 2016 l’andamento del mercato dei terreni agricoli è
risultato mediamente e sostanzialmente stabile nei prezzi di
compravendita rispetto a quelli dell’anno 2015 ed immediatamente
precedenti, le quotazioni riportate nel presente listino, anche se
apparentemente diversificate rispetto ai valori del listino
precedente per effetto delle modifiche all’algoritmo di valutazione
conseguenti il nuovo assetto delle colture monitorate, confermano
sostanzialmente quelle formulate per l’anno precedente,
salvo affinamenti conseguenza di una più precisa e arricchita
rilevazione sulla scorta di ulteriori indagini, che hanno riguardato,
però, casi isolati.



In particolare, nell’ottica della semplificazione, si è provveduto ad
accorpare alcune tipologie di impianto di piantagioni arboree, ad
esempio l’uliveto tradizionale e quello specializzato ovvero
vigneto a filari e a tendone od intelaiato alto, introducendo specifici
parametri quali densità piante e natura dell’impianto che tengono conto
del diverso apporto al valore del terreno. Altresì sono state associate
piantagioni asciutte con quelle irrigue (quando presenti) introducendo
un ulteriore parametro che gestisce l’opzione.



Anche i listini 2017, riportano dei rapporti statistici costituiti da
tabelle e grafici illustrativi della variabilità
delle quotazioni espresse limitatamente alle seguenti qualità di
coltura più significative per diffusione sul territorio nazionale:

- seminativi (asciutti);

- orti irrigui (in assenza gli orti
asciutti);

- vigneti;

- uliveti;

- frutteti;

- boschi cedui.



Per le qualità di coltura che, localmente,
evidenziano più quotazioni (ad es. vigneto
ordinario, vigneto DOC, vigneto DOCG; uliveto ordinario e ulivato
specializzato, ecc.) sono stati assunti i valori minimi e
massimi ordinari assoluti.



A partire dal 2017, unitamente all’ebook, contenente il listino e le
specifiche tecniche di impiego, è possibile anche il download di un
pacchetto informatico che consente di leggere il database e di
applicare in automatico l’algoritmo di calcolo del valore puntuale
unitario di un terreno di cui siano note le caratteristiche tecniche
più rilevanti ai fini della formazione del valore immobiliare.



È appena il caso di evidenziare, così come i valori minimi e massimi
non possono intendersi sostitutivi della "stima", ma soltanto
di ausilio alla stessa, anche il valore puntuale determinato
dall’algoritmo – ancorchè più modulato sul contesto
analizzato – e perciò più indicativo, anche con buona
approssimazione, del valore di mercato agricolo, non può
intendersi sufficiente per garantire la correttezza del risultato.



Solo l’esame sopralluogo e la corretta valutazione dei parametri
tecnici incidenti in quel particolare contesto
specifico in cui è ubicato il terreno, eseguiti da un
professionista esperto, può portare ad una valutazione
aderente al mercato. Di fatto, in ogni contesto
specifico possono presentarsi situazioni singolari,
richiedenti ulteriori parametri non presi in considerazione
dall’algoritmo generale proprio per la inusualità della circostanza
nella norma, parametri che, se non correttamente rilevati ed
utilizzati da un esperto, possono falsare la valutazione.