Determinazione dell'indennità di esproprio: il criterio estimativo analitico-ricostruttivo

La scelta di seguire il metodo analitico- ricostruttivo e di tenere presente "il costo base di produzione a metro quadrato" fissato con il D.P.R. n. 494 del 1983 (ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 22, cd. legge sull'equo canone), comporta la necessità di adeguarsi ai criteri con i quali tale costo è determinato. In particolare, risulta dal citato art. 22 la separata considerazione "del costo dell'area, che non potrà essere superiore al 25 per cento del costo di produzione", "dell'incidenza del contributo di concessione" e "degli oneri di urbanizzazione che gravano sul costruttore".

L'adozione del metodo analitico- ricostruttivo comporta che l'accertamento dei volumi realizzabili sull'area non possa basarsi sull'indice fondiario di edificabilità, bensì su... _OMISSIS_ ...ividua la densità territoriale della zona; gli indici fondiari potrebbero essere utilizzati soltanto se coincidessero con quelli territoriali, il che potrebbe accadere soltanto se, al momento dell'esproprio, già vi è stata la completa urbanizzazione della zona nella quale ricade l'area espropriata.

Se è vero che il costo dell'area ricavabile con il metodo analitico- ricostruttivo dal valore dell'immobile meno i costi di trasformazione, è un valore attuale, mentre il valore dell'immobile potrà essere realizzato solo dopo un tempo ragionevole, il fattore di allineamento cronologico (o di sconto all'attualità) tiene conto che l'incasso ipotizzato si realizza dopo un certo numero di anni dalla valutazione dell'area. E' perciò evidente che il fattore di allineamento cronologico deve riguardare il realizzando valore dell'immobile, oltre che i costi necessari a produrlo. L'esigenza è quella di riportare a data attuale un incasso futuro, e l'incasso è soprattutto cost... _OMISSIS_ ...re dell'immobile, beninteso depurato dai costi. La formula da impiegare deve dunque porre in rapporto al fattore di allineamento non solo i costi, ma la differenza tra il valore dell'immobile realizzando depurato dai costi.

L'incremento dei prezzi degl'immobili conseguente allo sviluppo del mercato ed all'entrata in circolazione della moneta unica europea, presupponendo il confronto tra il valore del bene espropriato e quelli d'immobili analoghi, non può trovare spazio nell'ambito di una stima effettuata in base al criterio del costo di trasformazione.

Ove il giudice del merito utilizzi il metodo analitico-ricostruttivo, diretto ad accertare il valore di trasformazione del suolo edificabile, dovrà considerare anzitutto la densità volumetrica esprimibile in base agli indici di fabbricabilità della zona omogenea in cui è incluso, al netto degli spazi assegnabili a standards, nonché delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere... _OMISSIS_ ...azione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area, che vanno invece escluse solo ove la parte dimostri che l'area è interamente urbanizzata.

Com'è noto la determinazione del valore di un terreno mediante il c.d. metodo analitico ricostruttivo, si fonda sulle concrete possibilità di realizzare, attraverso la realizzazione dei volumi consentiti, determinate costruzioni.

Quando si procede alla stima in base al metodo analitico ricostruttivo, occorre considerare il costo complessivo degli oneri di urbanizzazione.

Il metodo analitico-ricostruttivo muove dalle caratteristiche specifiche del fondo espropriato, depurando il valore della volumetria edificabile dal costo di costruzione, per pervenire al valore dell'area comprensiva - attesa la sua qualificazione urbanistica - dell'entità volumetrica esprimibile dalla superficie a disposizione. A tal fine appare evidente la necessità di considerare i costi di costruzione nella loro... _OMISSIS_ ...istica prevedibilità, onde pervenire, per differenza, alla determinazione del valore dell'area. Appare quindi in contrasto con il prescelto metodo analitico- ricostruttivo, che, per l'appunto, si fonda su una valutazione - di natura necessariamente probabilistica - dalla quale non può prescindersi, l'esclusione di determinate voci (nel caso di specie spese tecniche, oneri finanziari, ecc.), in quanto la relativa quantificazione sarebbe rimessa ad una "ipotetica previsione dei consulenti tecnici d'ufficio e come tale non controllabile".

Il criterio di calcolo basato sul valore di trasformazione del suolo in relazione alla volumetria che lo stesso è in grado di produrre, tiene conto dell'indice di edificabilità territoriale, dato dal rapporto tra il volume fabbricabile e la superficie territoriale. Per volume fabbricabile si intende la volumetria massima che il comparto è in grado di esprimere, mentre la superficie territoriale è rappresentata dall'area compless... _OMISSIS_ ...la somma della superficie fondiaria, della superficie per opere di urbanizzazione primaria e della superficie per opere di urbanizzazione secondaria.

L'adozione del metodo analitico-ricostruttivo comporta che l'accertamento dei volumi realizzabili sull'area non possa basarsi sull'indice fondiario di edificabilità, utilizzabile soltanto per definire il volume massimo consentito su di un'area, bensì su quello che individua la densità territoriale della zona. La valutazione mediante il predetto metodo deve tener conto, tra gli altri costi (es. spese tecniche e generali, oneri di acquisizione delle aree, utile d'impresa in rapporto alla redditività dei capitali investiti e ad un tasso d'attualizzazione per il tempo occorrente a realizzare le costruzioni), anche, delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area, detti oneri sono stabiliti dalla normativa u... _OMISSIS_ ...a loro incidenza sul prezzo degli immobili in regime di libero mercato non necessita di dimostrazione, dovendo il giudice di merito tenerne conto anche d'ufficio.

Ove non si ritenga di stimare il terreno ricorrendo a criteri comparativi basati sul valore di aree omogenee, l'adozione del metodo analitico - ricostruttivo comporta che l'accertamento dei volumi realizzabili sull'area non possa basarsi sull'indice fondiario di edificabilità (che è riferito alle singole aree specificamente destinate all'edificazione privata) e che, invece, postulando l'esercizio concreto dello ius aedificandi che l'area sia urbanizzata e che si tenga conto dell'incidenza degli spazi all'uopo riservati ad infrastrutture e servizi a carattere generale, si debba prescindere come dal fatto che l'area sia (eventualmente) destinata ad usi che non comportano specifica realizzazione di opere edilizie (verde pubblico, viabilità, parcheggi).

Ove venga prescelto il criterio analitic... _OMISSIS_ ..., diretto ad accertare il valore di trasformazione del suolo edificabile, si dovrà considerare anzitutto la densità volumetrica esprimibile in base agli indici di fabbricabilità della zona omogenea in cui è incluso, al netto degli spazi assegnabili a standards, nonché delle spese di urbanizzazione relative alle opere che assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area.

È legittimo ricorrere al metodo di valutazione analitica, qualora gli atti rinvenuti si riferiscano a terreni aventi diversa destinazione urbanistica e siano stati stipulati in epoca antecedente rispetto al bene da indennizzare.

Il metodo analitico - ricostruttivo consiste nella determinazione del valore di mercato degli insediamenti da costruire sul suolo che siano consentiti dalla destinazione urbanistica della zona. La stima deve, quindi, tener conto di tutti gli elementi che concorrono, in concreto, alla determinazione del costo di trasformazione del terreno e alla for... _OMISSIS_ ...ore venale di quanto su di esso si costruisce, e quindi, non solo, dell'entità del costruibile in base agli indici territoriali d'edificabilità, ma anche del costo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione, nonché di tributi, spese tecniche e generali, oneri di acquisizione delle aree, utile d'impresa in rapporto alla redditività dei capitali investiti e ad un tasso d'attualizzazione per il tempo occorrente a realizzare le costruzioni. Non è indifferente, nella determinazione del valore di trasformazione dell'area edificabile, il fattore tempo, nel senso che assume rilievo, nelle operazioni di calcolo, il periodo che sarebbe occorrente alla realizzazione dei manufatti sulle aree espropriate. Se così è, i costi della realizzazione vanno, in prima battuta, stimati con riguardo al tempo in cui vengono sostenuti e detratti dal valore finale dell'immobile realizzato. La differenza va poi attualizzata, ossia riportata ad epoca "attuale" corrispondente al momento de... _OMISSIS_ ...RLF|
L'adozione del metodo analitico - ricostruttivo, teso ad accertare il valore di trasferimento del fondo e, quindi, del costo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione, prescinde dall'analisi di mercato per determinare il valore commerciale del bene, che caratterizza, invece, il criterio sintetico-comparativo.

La stima analitica, basata sul valore di trasformazione, muove dal presupposto di considerare il terreno edificabile come un bene di produzione dal quale, con l'applicazione di un capitale equivalente al costo di trasformazione, si ottiene il prodotto edilizio. Il più probabile valore di mercato là dove si tratti di un'area fabbricabile sarà la risultante del più probabile valore del fabbricato da realizzare, diminuito del costo di costruzione, comprensivo di interessi e del "profitto normale", scontando all'attualità tale differenza in previsione della durata della cd. trasformazione e cioè del tempo di costruzione, in tal modo ottenendosi... _OMISSIS_ ...rappresenta il limite superato il quale l'imprenditore non ha convenienza all'acquisto dell'area.

In tema di valutazione di aree edificabili, ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione, l'evoluzione del sistema normativo induce a negare valore preminente al metodo sintetico - comparativo, congeniale ad un sistema, oggi abbandonato alla, luce della L. n. 359 del 1992, art. 5 bis, governato dal principio dell'edificabilità di fatto, mentre il metodo analitico - ricostruttivo, che muove dalle caratteristiche specifiche del fondo espropriato, depurando il valore dell'edificato del costo di costruzione per pervenire al valore dell'area secondo l'entità volumetrica esprimibile dalla superficie a disposizione, dipende dalla qualificazione urbanistica dell'area, secondo il principio dell'edificabilità legale, conseguendone che il giudice che accolga le conclusioni del consulente tecnico secondo il metodo analitico, non è tenuto a motivare la mancata... _OMISSIS_ ...etodo sintetico.

Ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione dei suoli edificabili della L. n. 327 del 2001, ex art. 37, l'adozione del metodo analitico-ricostruttivo consiste nella determinazione del valore di mercato degli insediamenti costruibili sul suolo che siano consentiti dalla destinazione urbanistica della zona, tenendo altresì conto di tutti gli elementi che concorrono, in concreto, alla determinazione del costo di trasformazione del terreno e, quindi, del costo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione.

In caso di occupazione d’urgenza, il valore di mercato dell’area va determinato seguendo il metodo di estimo c.d. analitico, o “del valore di trasformazione”; il metodo deriva il valore del suolo dalla differenza fra il valore del bene ottenuto alla fine del processo di trasformazione e i costi necessari alla trasformazione.

Nell'ambito del metodo analitico-ricostruttivo, la... _OMISSIS_ ...re di mercato dei fabbricati edificabili non costituisce una valutazione di merito, tenuto conto che la questione si riflette sulla stessa identificazione del bene espropriato e, quindi sulla determinazione del suo valore venale, con violazione del parametro di legge, che è costituito dall'art. 37 del T.U. espropriativo ed, infine, sulla corretta applicazione del criterio analitico-ricostruttivo , che consiste nella determinazione del valore di mercato degli insediamenti da costruire sul suolo, che siano consentiti dalla destinazione urbanistica della zona.

Ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione dei suoli edificatori, l'adozione del metodo analitico-ricostruttivo comporta che l'accertamento dei volumi realizzabili sull'area non possa basarsi sull'indice fondiario di edificabilità, bensì su quello che individua la densità territoriale della zona, soltanto questo includendo nel calcolo la percentuale degli spazi all'uopo riservati a... _OMISSIS_ ...e e servizi a carattere generale, e deve tener conto anche delle spese di urbanizzazione relative alle opere che, poste in essere dall'amministrazione, assicurano l'immediata utilizzazione edificatoria dell'area.

Il metodo analitico-ricostruttivo, diretto ad accertare il valore di trasformazione del suolo edificabile, deve considerare anzitutto la densità volumetrica esprimibile in base agli indici di fabbricabilità della zona omogenea in cui è incluso, al netto d...