Esonero dal rispetto delle distanze legali per le costruzioni a confine con piazze e vie pubbliche

VINCOLI ED EDIFICABILITÀ --> VINCOLI URBANISTICI E LEGALI --> DISTANZE --> VIE PUBBLICHE

La qualificazione di una strada come pubblica, ai fini dell'esonero dal rispetto delle distanze nell'apertura di vedute dirette e balconi, ex art. 905 c.c., comma 3, esige che la sua destinazione all'uso pubblico risulti da un titolo legale, che può essere costituito non solo da un provvedimento dell'autorità o da una convenzione con il privato, ma anche dall'usucapione, ove risulti dimostrato l'uso protratto del bene privato da parte della collettività per il tempo necessario all'acquisto del relativo diritto, restando peraltro escluso che, a tal fine, rilevi un uso limitato ad un gruppo ristretto di persone che utilizzino il bene "uti singuli", essendo necessario un uso riferibile agli appartenenti alla comunità in modo da potersi configurare un diritto collettivo all'uso della strada e non un diritto meramente privatistico a favore solo di alcuni ... _OMISSIS_ ...getti.

L'esonero dal rispetto delle distanze legali previsto dall'art. 879 c.c., comma 2 per le costruzioni a confine con le piazze e vie pubbliche, va riferito anche alle costruzioni a confine delle strade di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di passaggio, attenendo il carattere pubblico della strada - rilevante ai fini dell'applicazione della norma citata - più che alla proprietà del bene all'uso concreto di esso da parte della collettività.

Quando si interpone una via destinata al traffico di veicoli, con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici, e si sia in presenza di pareti finestrate, sussiste senza eccezioni l’obbligo di rispettare la distanza minima di 10 metri incrementabili nella misura prescritta dall'art. 9, comma 2, d.m. del 1968.

I distacchi tra edifici e degli edifici dalla viabilità sono posti a tutela di esigenze igienico – sanitarie ed a tutela della vi... _OMISSIS_ ...alloggi, sicché non rileva di chi sia la proprietà della strada liberamente accessibile a tutti i cittadini.

Ai sensi dell’art. 879, comma 2, c.c., le norme relative alle distanze non si applicano alle costruzioni erette a confine con le piazze e le vie pubbliche, dovendosi in tal caso osservare le leggi e i regolamenti per esse specificamente dettati.

L’art. 879, comma 2, c.c. in materia di distanze, esplicitamente riferito al caso di due fondi privati separati da via pubblica, è a fortiori applicabile quando la costruzione (quale un’edicola realizzata sul marciapiede) è edificata su suolo pubblico.

La deroga sulle distanze tra le costruzioni erette a confine con le piazze e le vie pubbliche prevista dall’art. 879, comma 2, c.c., discende dalla considerazione che in presenza di una strada pubblica non emerge tanto l'esigenza di tutelare un diritto soggettivo privato, quanto quella di perseguire il prem... _OMISSIS_ ...e pubblico ad un ordinato sviluppo urbanistico, che trova la sua disciplina esclusivamente nelle leggi e nei regolamenti urbanistico edilizi.

In tema di regolamento di distanze legali, la semplice previsione di una via pubblica nel piano regolatore, non seguita da un decreto di espropriazione o di occupazione di urgenza della relativa area e dall'effettiva destinazione di questa all'esecuzione dell'opera programmata non basta ad escludere l'osservanza delle disposizioni di cui l'art. 879 c.c., comma 2, e art. 905 c.p.c., comma 3 relative alle costruzioni e alle vedute.

La regola dettata dall'art. 905 c.c., u.c. - secondo la quale la distanza per l'apertura di vedute dirette e balconi non si applica quanto tra i due fondi vicini ci sia una via pubblica - è applicabile anche alle vie private gravate da servitù di uso pubblico, cioè alle cosiddette vicinali, ma non pure alle vere e proprie strade private, gravate da servitù di passaggio in favo... _OMISSIS_ ... singuli.

L'esonero dal rispetto delle distanze legali previsto dall'art. 879 c.c., comma 2, per le costruzioni a confine con piazze e vie pubbliche va riferito anche alle costruzioni a confine delle strade di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di passaggio, giacché il carattere pubblico della strada, rilevante ai fini dell'applicazione della norma citata, attiene non alla proprietà del bene, ma all'uso concreto di esso da parte della collettività.

Nel caso di azione proposta non per rivendicare la proprietà dell'area, ma il rispetto delle distanze legali tra costruzioni, sono i resistenti che debbono provare la natura pubblica della piazza o delle vie a confine delle quali sorgono le costruzioni che si pretendono esonerate dal rispetto delle distanze legali ex art. 879 c.p.c., comma 2.

L'eccezionale deroga alla disciplina delle distanze nelle costruzioni di cui al comma secondo dell'art. 879 c.c.. opera esclusivam... _OMISSIS_ ... che si fanno a confine di piazze o vie propriamente pubbliche, secondo lo stretto significato che, nell'ordinamento, ha la nozione di questa categoria di beni, esclusivamente riferibile alle vie o piazze appartenenti ad un ente territoriale autarchico e, perciò, demaniali e soggette a regime demaniale, ovvero realizzate su terreni gravati da "servitù pubbliche di passaggio", parimenti soggette al regime della demanialità.

La mera previsione della destinazione di un terreno privato a strada pubblica, o anche la destinazione di fatto ad uso pubblico di tale terreno, senza la esecuzione di opere (pubbliche) di irreversibile trasformazione e la conseguente appropriazione cosiddetta acquisitiva dell'immobile da parte della P.A., non producono di per sé una modificazione immediata del regime dei diritti immobiliari privati e non basta, pertanto, ad esimere il proprietario confinante dal rispetto delle distanze legali, perché l'eccezionale deroga alla ... _OMISSIS_ ...e distanze nelle costruzioni di cui all'art. 879 c.c., comma 2, opera esclusivamente per quelle che si fanno a confine di piazze o vie propriamente pubbliche.

L'art. 879 c.c., comma 2, stabilisce che le norme relative alle distanze non si applicano alle costruzioni erette a confine con le piazze e le vie pubbliche, dovendosi in tal caso osservare le leggi e i regolamenti specificamente dettati.

L'esonero dal rispetto delle distanze legali, previsto dall'art. 879 c.c., comma 2, per le costruzioni a confine con piazze e vie pubbliche, va certamente riferito anche alle costruzioni a confine delle strade di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di passaggio, giacché il carattere pubblico della strada, rilevante ai fini della ricorrenza di detto esonero, attiene più che alla proprietà del bene, piuttosto all'uso concreto di esso da parte della collettività.

Un immobile può dirsi prospiciente la via pubblica laddove si affa... _OMISSIS_ ...rospetti sulla stessa senza alcuna barriera materiale interposta che escluda o limiti tutte o alcune di tali attività, sì da consentire al proprietario di guardare ed affacciarsi comodamente sulla strada e di vederla senza usare strumenti artificiali ed in tutte le direzioni che la linea d’orizzonte consente.

In presenza di pareti finestrate poste a confine con la via pubblica non è mai ammissibile la deroga prevista dall'art. 879 comma 2 c.c. per le distanze tra edifici.

L'esonero dal divieto di aprire vedute a distanza inferiore a quella legale, previsto dall'art 905 c.c., u.c., trova fondamento nella circostanza che la strada pubblica si definisce uno spazio dal quale chiunque può spingere liberamente lo sguardo sui fondi adiacenti; pertanto, in tal caso viene meno la stessa ragione giustificatrice delle norme che prescrivono le distanze legali per l'apertura delle vedute dalle costruzioni ovvero la esigenza di tutelare la ri... _OMISSIS_ ...vicino, essendo già possibile l'inspectio e la prospectio a un numero indeterminato di persone.

L'esclusione dell'applicazione delle norme sulle distanze alle costruzioni "in confine con le piazze e le vie pubbliche" di cui all'art. 879 c.c., comma 2, comporta l'applicazione delle disposizioni di legge e regolamentari, come il codice della strada ed il relativo regolamento di esecuzione, le quali non sono dirette alla regolamentazione dei rapporti di vicinato ed alla tutela della proprietà (che costituisce la ratio delle norme sulle distanze tra fabbricati), ma alla protezione di interessi pubblici, con particolare riferimento alla sicurezza della circolazione stradale.

L'esonero dal rispetto delle distanze legali previsto dall'articolo 879, comma secondo, cod. civ. per le costruzioni a confine con piazze e vie pubbliche, va riferito anche alle costruzioni a confine delle strade di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di ... _OMISSIS_ ...ché il carattere pubblico della strada, rilevante ai fini dell'applicazione della norma citata, attiene più che alla proprietà del bene, piuttosto all'uso concreto di esso da parte della collettività.

L'art 9.2 D.M. n. 1444 del 1968 stabilisce la distanza tra gli edifici classificati per zona di appartenenza, prevedendo, al suo interno, una deroga solo in caso di edifici "tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli", mentre alcuna disciplina particolare è dettata per il caso di edifici separati da strada pubblica pedonale. In tal caso, pertanto, si deve ritenere applicabile la normativa di cui all'art. 879 comma II codice civile, che parlando genericamente di pubblica via prevede l'applicabilità della norma anche alle strade pedonali.

L'esenzione dall'obbligo del rispetto della distanza stabilita dall'ultimo comma dell'art 905 cod. civ. per l'apertura di vedute dirette verso il fondo del vicino non è limit... _OMISSIS_ ...o dell'inserimento tra i due fondi di una via pubblica, ma va estesa anche al caso in cui tra le due proprietà fronteggiantisi esista una strada privata soggetta a servitù pubblica di passaggio, al caso cioè in cui il pubblico transito si eserciti su una porzione di terreno appartenente ad uno dei frontisti. Quindi ciò che rileva ai fini della esenzione, non è l'appartenenza del suolo, su cui il passaggio si esercita, ad un ente pubblico o ad un privato, ma la pubblicità dell'uso al quale quel passaggio è destinato.

Le norme che prescrivono determinate distanze per l'apertura di vedute dirette e balconi non possono trovare applicazione, per la espressa previsione dell'art. 905, terzo comma, c.c., quando tra i due fondi vicini vi sia una via pubblica; gli stessi principi valgono anche quando la strada non separa i due fondi, non essendo necessario che i due fondi si fronteggino essendo sufficiente che essi siano confinanti con la via pubblica, indipendentem... _OMISSIS_ ... reciproca collocazione.

L'esenzione dall'obbligo delle distanze legali, prevista dall'art. 905 c.c., u.c. per il caso in cui tra i due fondi intercorra una strada pubblica, si riferisce alle distanze stabilite dai precedenti commi della norma medesima per l'apertura di vedute dirette e di balconi e non può, quindi, interferire, nei rapporti fra proprietari di fondi contigui o frontistanti rispetto alla pubblica strada, sulle pretese che all'uno derivino, ai sensi degli artt. 871 ed 872 cod. civ., dall'inosservanza da parte dell'altro delle disposizioni dei regolamenti edilizi che disciplinano e limitano lo "ius aedificandi", o anche delle norme in materia di distanze tra pareti finestrate di cui al D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, art. 9, laddove sia consentito l'affaccio.

Al fabbricato che si trova lungo la strada comunale e confina con una piazza destinata al pubblico passeggio, senza altre costruzioni a distanza di rispetto, non pu... _OMISSIS_ ...i, in assenza di prescrizioni comunali, il comma 2 dell’art. 879 c.c., secondo cui “alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano”.

Il comma 2 dell’art. 879 c.c. (secondo il quale “alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano”) ha portata generale ed esclude (in assenza di normative locali) che il fabbricato confinante con sole strade e piazze possa violare le distanze dai confini.

In difetto dell'allegazione di una prova sufficiente atta a dimostrare, in modo univoco, la natura privata della stradella frapposta tra i due fabbricati, si deve ritenere operante la presunzione di demanialità sancita dalla L. n. 2248 del 1865, art... _OMISSIS_ ...on la derivante applicabilità, in tema di distanze, del disposto generale dell'art. 879 c.c., comma 2.

La presenza di uno strettissimo vicolo di soli mt. 1,5 soggetto al passaggio pubblico non fa venir meno la generale disciplina sulle luci e le vedute.

La mera previsione dell'apertura di una strada pubblica non è sufficiente a produrre una modificazione immediata del regime dei diritti immobiliari privati e ad esimere il proprietario dal rispetto delle distanze legali dovendo il regime derogatorio trovare giu...