Il valore delle unità abitative in edifici senza ascensore: il livello di piano

Considerazioni dottrinali Riportiamo di seguito i coefficienti di merito per livello di piano determinati dall’Agenzia del Territorio che ha ricavato la legge di variazione dei “coefficienti di piano” che apprezzano la differenza tra i diversi livelli.

Il coefficiente di merito per livello di piano deve tener conto di tutte le condizioni che caratterizzano un appartamento o un ambiente per il fatto di trovarsi ad un’altezza minore o maggiore relativamente ad altri e deve quindi considerare ogni aspetto, positivo o negativo, che deriva da questo fatto. Nella determinazione di questo coefficiente di merito, è anzitutto necessario rilevare la sostanziale differenza tra i casi di fabbricati dotati di ascensore e i casi senza ascensore.
... _OMISSIS_ ...utando la misura dei vantaggi che ad un dato appartamento derivano con l'aumentare dell'altezza e la misura corrispondente degli svantaggi, non sembra che la condizione di optimum possa spettare al primo piano, quanto piuttosto al secondo e non solo a questo.

Dalla comune prassi estimativa, l’Agenzia del Territorio ha ricavato la legge di variazione dei “coefficienti di piano” che apprezzano la differenza tra i diversi livelli. Detti coefficienti sono stati trasformati in punteggi riportati nella seguente tabella, operando la distinzione per fabbricati dotati di ascensore e privi di ascensore.

Si ricorda, come accennato nel precedente esempio n. che detti coefficienti sono stati trasformati in punteggi che sono riportati ne... _OMISSIS_ ...bella, operando la distinzione per fabbricati dotati di ascensore e privi di ascensore.



Livello di piano Piano
Punteggio Con
ascensore
Senza
ascensore
Seminterrato 0 0 Terra 3 3 Rialzato 5 5 Primo 6 6 ... _OMISSIS_ ... 7 5 Intermedio/penultimo (n = n° piano fuori terra per immobili senza ascensore) 8 7 - n Ultimo (n = n° piano fuori terra per immobili senza ascensore) 9 8 - n Attico (n = n° piano fuori terra per immobili senza ascensore) 13 12 - n

La metodologia consente di determinare il valore di una unità immobiliare sita in un qualsiasi piano, noto il valore medio di mercato attribuibile all’edificio (in un edificio non dotato di ascensore, questo corrisponde mediamente alle unità ubicate al secondo piano).

C... _OMISSIS_ ... di n. 8 piani in elevazione senza ascensore Supponiamo di aver determinato, come nel caso del precedente esempio che il valore medio di mercato attribuibile ad un edificio, non risulta dotato di elevatore, sia di € 3.000 metro quadrato, normalmente riferibile al secondo piano.


Determiniamo i valori unitari che possono essere attribuiti agli appartamenti che si trovano ai vari livelli di piano dello stesso edificio. Si rappresenta che anche in questo caso il fabbricato è articolato in 8 piani fuori terra oltre un piano attico.

Per procedere abbiamo necessità di adottare alcuni presupposti specifici, ottenibili direttamente dal mercato immobiliare considerando:


a) che viene considerato come “immobile d... _OMISSIS_ ...i riferimento” l’unità di prezzo o valore medio di un’unità immobiliare ubicata nell’edificio in cui si trova l’unità da valutare;

b) che il valore unitario medio determinato con le indagini di mercato possa riferirsi al secondo piano. Per detto piano l’agenzia del territorio ha attribuito il punteggio pari a 5.

c) che il prezzo marginale per il livello di piano possa essere pari al 3% del valore unitario medio determinato nelle rilevazioni di mercato.


Col 1 Col 2 Col 3 Col 4 Col 5 Col 6 Col 7 Col 8 Col 9 ... _OMISSIS_ ... ascensore Valore medio edificio €/mq

% apprezz. caratter. Prezzo marginale Livello di piano Coeff. di piano Differenza Aggiust. in €/mq Valore corretto €/mq





Metodo Agenzia
territorio 3000 € 0.03 90.00 8 8-n -5 -450 2550 3000 € 0.03 ... _OMISSIS_ ...0 7 7-n -6 -540 2460 3000 € 0.03 90.00 6 7-n -6 -540 2460 3000 € 0.03 90.00 5 7-n -6 -540 2460 3000 € 0.03 90.00 4 7-n -6 -540 2460 3000 € 0.03 90.00


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