Il valore delle unità abitative in edifici con ascensore: il livello di piano

Coefficienti di merito per livello di piano con il metodo dell’Agenzia del Territorio Il coefficiente di merito per livello di piano deve tener conto di tutte le condizioni che caratterizzano un appartamento o un ambiente per il fatto di trovarsi ad un’altezza minore o maggiore relativamente ad altri e deve quindi considerare ogni aspetto, positivo o negativo, che deriva da questo fatto. Nella determinazione di questo coefficiente di merito, è anzitutto necessario rilevare la sostanziale differenza tra i casi di fabbricati dotati di ascensore e i casi senza ascensore.

Valutando la misura dei vantaggi che ad un dato appartamento derivano con l'aumentare dell'altezza e la misura corrispondente degli svantaggi, non sembra che la condizione di optimum... _OMISSIS_ ... al primo piano, quanto piuttosto al secondo e non solo a questo.

Dalla comune prassi estimativa, l’Agenzia del Territorio ha ricavato la legge di variazione dei “coefficienti di piano” che apprezzano la differenza tra i diversi livelli. Detti coefficienti sono stati trasformati in punteggi riportati nella seguente tabella, operando la distinzione per fabbricati dotati di ascensore e privi di ascensore.


Livello di piano
Piano
Punteggio Con
ascensore
Senza
ascensore
... _OMISSIS_ ... Seminterrato 0 0 Terra 3 3 Rialzato 5 5 Primo 6 6 Secondo 7 5 Intermedio/penultimo (n = n° piano fuori terra per immobili senza ascensore) 8 7 - n Ultimo (n = n° piano fuori terra per immobili senza ascensore) 9 8 - n Attico (n = n° piano fuori terra per immobili senza ascensore) 13 12 - ... _OMISSIS_ ...

La metodologia consente di determinare il valore di una unità immobiliare sita in un qualsiasi piano, noto il valore medio di mercato attribuibile all’edificio (in un edificio dotato di ascensore, questo corrisponde mediamente alle unità ubicate al terzo piano).

Caso di edificio di n. 8 piani in elevazione dotato di ascensore Supponiamo di aver determinato, con opportune rilevazioni di mercato, che il valore medio di mercato attribuibile ad un edificio, dotato di impianto di ascensore, sia di € 3.000 metro quadrato, normalmente riferibile al secondo piano.

Determiniamo i valori unitari che possono essere attribuiti agli appartamenti che si trovano ai vari livelli di piano dello stesso ed... _OMISSIS_ ...
Per procedere abbiamo necessità di adottare alcuni presupposti specifici, ottenibili direttamente dal mercato immobiliare e precisamente possiamo, con buona approssimazione, considerare:


a) che viene considerato come “immobile di confronto o di riferimento” l’unità di prezzo o valore medio di un’unità immobiliare ubicata nell’edificio in cui si trova l’unità da valutare;

b) che il valore unitario medio determinato con le indagini di mercato possa riferirsi generalmente al terzo piano, dove per detto piano l’Agenzia del Territorio ha attribuito il punteggio pari a 8;

c) che il prezzo marginale per il livello di piano possa essere pari al 3% del valore unitario medio determin... _OMISSIS_ ...azioni di mercato.


In altri termini il prezzo marginale di ogni piano, in edifici dotati di ascensore, può essere quantificato come Pm = K x PC = 0,03 x PC


Il coefficiente K esprime quindi l’apprezzamento di tale caratteristica ed è pari allo 0,03.

PC rappresenta il valore unitario medio rilevato nelle indagini di mercato ed attribuibile all’edificio.

Si ribadisce che occorre svolgere indagini sul mercato immobiliare al fine di riscontrare il reale apprezzamento della caratteristica per quantificare in modo più appropriato il coefficiente K che lo rappresenta.


Costruiamo la seguente tabella di calcolo:


... _OMISSIS_ ...
Col 2 Col 3 Col 4 Col 5 Col 6 Col 7 Col 8 Col 9 Edificio con ascensore Valore medio edificio €/mq

% apprezz. caratter. Prezzo marginale Livello di piano Coeff. di piano Variazione Aggiust. in €/mq Valore corretto €/mq Metodo Agenzia
territorio 3000 € 0.03 90.00 8 9 1 90 ... _OMISSIS_ ... 3000 € 0.03 90.00 7 8 0 0 3000 3000 € 0.03 90.00 6 8 0 0 3000 3000 € 0.03 90.00 5 8 ...


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