Il centro delle attività di relazione e dei servizi di supporto di un impianto di Golf trova sede nella Club-house con le varie funzioni e servizi che deve possibilmente accogliere quali ad esempio:
segreteria e archivio;
shop con retro;
spogliatoi uomini;
spogliatoi donne;
deposito sacche;
locali dispensa per bar e ristorante;
piccolo bar a quota campo;
locale ristorante con atrio e servizi;
salette gioco, living-room e tv;
servizi vari e disimpegni.
La club house del “Golf Club” è articolata in un:
piano interrato: rimessa golf cart, centrale termica;
piano seminterrato:ingressi, deposito sacche, spogliatoio donne e spogliatoio uomini, bar, -sala giochi, locale esposizioni articoli sportivi, magazzini, cucina, servizi per il personale addetto;
...
_OMISSIS_ ... piano terreno: ingressi, ricezione, sale di ristoro, con relativi servizi, bar, ristorante, locale uffici, con relativi servizi;
piano primo: locale riposo.
La superficie per piano risulta essere la seguente:
Descrizione
Superficie mq
Piano interrato
515
Piano seminterrato
2.150
Piano terreno
1.150
Portico
285
Torrino
95
Per la determinazione del valore di mercato della Club House vengono utilizzati i seguenti due procedimenti:
1° Metodo sintetico comparativo
2° Criterio a costo di produzione
...
_OMISSIS_ ... metodo comparativo
Le operazioni estimative da effettuare sono rappresentate:
da una prima fase concernente la determinazione di un intervallo di valori locativi di zona entro il quale, con sufficiente attendibilità, ricade la maggior parte dei valori unitari relativi alla tipologia immobiliare considerata.
da una seconda fase nella quale, in relazione alle specifiche caratteristiche del complesso immobiliare, viene individuato il valore locativo medio unitario da adottare per la club house;
da una terza fase consistente nella differenziazione dei valori locativi unitari medi, in relazione alle caratteristiche possedute dai vari piani rispetto al valore medio dell’immobile.
È ovvio che per giungere alla determinazione del canone occorre considerare una numerosa varietà di fattori che hanno influenza sul canone medesimo: fattori intrinseci ed estrinseci e di natura tecnica ed economica.
...
_OMISSIS_ ...di in gioco una serie di parametri che tengono conto delle:
caratteristiche d’intorno;
caratteristiche e delle varie utilizzazioni dell’ edificio.
L’applicazione dei coefficienti correttivi non deve, pertanto, ridursi ad una pura e semplice operazione matematica, ma rappresentare una fase di analisi e ponderazione delle diverse variabili. In altri termini i coefficienti di differenziazione servono a correggere i canoni unitari in funzione delle caratteristiche possedute.
Definita la metodologia possiamo ora procedere alla determinazione del valore.
Processo valutativo
Procediamo alla determinazione del valore di mercato della club house, elaborando i dati scaturenti dalle indagini di mercato.
Utilizziamo il procedimento statistico della deviazione standard.
Si ricorda che, ai fini immobiliari, la deviazione standard σ [1] fornisce l’...
_OMISSIS_ ...la distanza dei valori rilevati rispetto al valore medio degli stessi e rappresenta l’intervallo entro il quale, con una determinata probabilità, ricade il valore di mercato degli immobili osservati e più estensivamente, dell’universo degli immobili presenti nella zona dove sono state effettuate le osservazioni di mercato.
Nell’ambito di detto intervallo il valutatore può procedere all’individuazione del valore unitario da attribuire al bene economico oggetto di stima, avvalendosi del confronto tra le caratteristiche dell’immobile oggetto di stima e le caratteristiche degli immobili indagati.
a) Valore locativo zonale
Si riporta il prospetto nel quale sono stati elaborati i valori di locazione oggetto della indagine ed il valore della deviazione standard. Viene inoltre calcolato il valore medio pari a 5,64 €/m2 mese.
€/mq Mes...
_OMISSIS_ ... €/mq Mese max
Valore medio
4.00
8.80
6.40
5.00
6.00
5.50
3.10
7.00
5.05
4.10
5.70
4.90
5.00
8.00
6.50
5.00
6.00
5.50
Totale
33.85
Deviazione
1.66
Valore medio
5.64
L’ intervallo dei valori sotto indicato fornisce il range entro il quale con la probabilità del 68% [2] viene compreso il valore locativo della totalità deg...
_OMISSIS_ ... uso diverso dall’abitazione ricadenti nella zona.
Valore minimo €/mq mese
Valore medio €/mq mese
Valore massimo €/mq mese
3.98
5.64
7.3
b) Valore locativo medio zonale .
Dalla elaborazione sopra riportata si ritiene che il valore medio zonale degli immobili ad uso non residenziali, nell’ipotesi si trovino in condizioni conservative e manutentive di tipo “normale” possa essere assunto pari a €/mq mese 5,65.
c) Determinazione del valore locativo medio per la club house
Occorre ora procedere alla individuazione del valore unitario medio da attribuire alla club house, considerando una numerosa varietà di fattori che hanno su di esso influenza e che tengono conto delle caratteristiche dell’immobi...
_OMISSIS_ ...ostanza che lo stesso è interno alla struttura sportiva e non utilizzabile ad attività esterna e pertanto fruibile da un bacino d’utenza limitata.
D’altra parte le indagini di mercato effettuate ineriscono ad immobili ad uso commerciale ed uffici, in un libero mercato.
Occorre quindi procedere ad un’opportuna rimodulazione del valore medio, determinato con la distribuzione statistica della deviazione standard, al fine di tener conto dei sopraccitati fattori decrementativi.
Con buona approssimazione può applicarsi la riduzione del 15% sul valore dell’intervallo delle quotazioni ottenuto con la distribuzione statistica della deviazione standard.
Valore minimo €/mq mese
Valore medio €/mq mese
Valore massimo €/mq mese
3.40 in c.t.
4.80 in c.t.
6.20 in c....
_OMISSIS_ ...
Determinazione del canone locativo per piano e per utilizzazione
Determiniamo il valore locativo unitario distinto per piano, in funzione delle diverse caratteristiche ed utilizzazioni dell’edificio, tenendo presente:
la tipologia costruttiva,
il grado di finitura,
lo stato di conservazione,
la presenza degli impianti,
lo stato degli impianti,
la veduta,
la presenza di garage, di locali di deposito.
Si ritiene di poter adottare i seguenti valori locativi unitari:
Club House
€/mq mese
Piano interrato
2.40
Piano seminterrato
3.50
Piano terreno
...
_OMISSIS_ ...
Portico
1.00
Torrino
3.00
Applicando i precedenti valori alle superficie di piano, si ottiene il seguente valore locativo annuo.
Club House
Superfici m²
€/m² Mese
Totale € mese
Piano interrato
515
2.40
1.236
Piano seminterrato
2.150
3.50
7.525
Piano terreno
1.150
4.80
5.520
Portico
285
1.00
285
Torrino
95
3.00
...
_OMISSIS_ ...
TOTALE
€ Mese
14.851
TOTALE
€ Anno
178.212
Conclusione: valore locativo con il procedimento comparativo
Sulla base delle considerazioni svolte e dei conteggi effettuate si ritiene che al complesso immobil...