Il valore di un campo da golf: la stima della Club House

Il centro delle attività di relazione e dei servizi di supporto di un impianto di Golf trova sede nella Club-house con le varie funzioni e servizi che deve possibilmente accogliere quali ad esempio:
segreteria e archivio;
shop con retro;
spogliatoi uomini;
spogliatoi donne;
deposito sacche;
locali dispensa per bar e ristorante;
piccolo bar a quota campo;
locale ristorante con atrio e servizi;
salette gioco, living-room e tv;
servizi vari e disimpegni.

La club house del “Golf Club” è articolata in un:
piano interrato: rimessa golf cart, centrale termica;
... _OMISSIS_ ...terrato:ingressi, deposito sacche, spogliatoio donne e spogliatoio uomini, bar, -sala giochi, locale esposizioni articoli sportivi, magazzini, cucina, servizi per il personale addetto;
piano terreno: ingressi, ricezione, sale di ristoro, con relativi servizi, bar, ristorante, locale uffici, con relativi servizi;
piano primo: locale riposo.

La superficie per piano risulta essere la seguente:


Descrizione Superficie mq Piano interrato 515 Piano seminterrato 2.150 Piano terreno ... _OMISSIS_ ... Portico 285 Torrino 95


Per la determinazione del valore di mercato della Club House vengono utilizzati i seguenti due procedimenti:
1° Metodo sintetico comparativo
2° Criterio a costo di produzione
Procedimento: metodo comparativo Le operazioni estimative da effettuare sono rappresentate:
da una prima fase concernente la determinazione di un intervallo di valori locativi di zona entro il quale, con sufficiente attendibilità, ricade la maggior parte dei valori unitari relativi alla tipologia immobiliare considerata.
da una seconda fase nella quale, in relazione ... _OMISSIS_ ... caratteristiche del complesso immobiliare, viene individuato il valore locativo medio unitario da adottare per la club house;
da una terza fase consistente nella differenziazione dei valori locativi unitari medi, in relazione alle caratteristiche possedute dai vari piani rispetto al valore medio dell’immobile.

È ovvio che per giungere alla determinazione del canone occorre considerare una numerosa varietà di fattori che hanno influenza sul canone medesimo: fattori intrinseci ed estrinseci e di natura tecnica ed economica.

Entrano quindi in gioco una serie di parametri che tengono conto delle:
caratteristiche d’intorno;
caratteristiche e delle varie utilizzazioni dell’ edificio... _OMISSIS_ ...rsquo;applicazione dei coefficienti correttivi non deve, pertanto, ridursi ad una pura e semplice operazione matematica, ma rappresentare una fase di analisi e ponderazione delle diverse variabili. In altri termini i coefficienti di differenziazione servono a correggere i canoni unitari in funzione delle caratteristiche possedute.

Definita la metodologia possiamo ora procedere alla determinazione del valore.


Processo valutativo Procediamo alla determinazione del valore di mercato della club house, elaborando i dati scaturenti dalle indagini di mercato.

Utilizziamo il procedimento statistico della deviazione standard.

Si ricorda che, ai fini immobiliari, la deviazione standard σ [1] fornisce l’in... _OMISSIS_ ... distanza dei valori rilevati rispetto al valore medio degli stessi e rappresenta l’intervallo entro il quale, con una determinata probabilità, ricade il valore di mercato degli immobili osservati e più estensivamente, dell’universo degli immobili presenti nella zona dove sono state effettuate le osservazioni di mercato.

Nell’ambito di detto intervallo il valutatore può procedere all’individuazione del valore unitario da attribuire al bene economico oggetto di stima, avvalendosi del confronto tra le caratteristiche dell’immobile oggetto di stima e le caratteristiche degli immobili indagati.


a) Valore locativo zonale

Si riporta il prospetto nel quale sono stati elaborati i valori di locazione ... _OMISSIS_ ...ndagine ed il valore della deviazione standard. Viene inoltre calcolato il valore medio pari a 5,64 €/m2 mese.


€/mq Mese minimo €/mq Mese max Valore medio 4.00 8.80 6.40 5.00 6.00 5.50 3.10 7.00 5.05 4.10 5.70 4.90 5.00 8.00 6.50 5.00 6.00 5.50 ... _OMISSIS_ ... Totale 33.85 Deviazione 1.66 Valore medio 5.64 L&rsquo...


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