Al fine di espletare la verifica del canone locativo annuo del complesso sportivo denominato “Golf Club” il sottoscritto ha proceduto ai necessari accertamenti ed a tutti i riscontri necessari ad acquisire gli elementi conoscitivi ed informativi per verificare non solo la sua ubicazione, ma anche la consistenza, l’orografia, la posizione plano altimetrica e tutte le altre caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Sono state inoltre svolte le opportune indagini di natura tecnico ed economica allo scopo di raccogliere gli elementi sufficienti alla determinazione del più probabile valore locativo da attribuire, all’attualità, limitatamente ad una sola parte dell’intero compendio sportivo. Tale canone sarà infatti limitato ai seguenti beni immobiliari:
area adibita a struttura sportiva propriamente detta, comprensiva dell’area esterna per pratica gioco corto;
n. 6 postazioni coperte presenti nel centro;
...
_OMISSIS_ ...lub House.
Lo scopo è quello di provvedere all’aggiornamento del valore locativo della sola parte degli immobili citati.
Al riguardo si rappresenta quanto segue. Generalmente per un complesso a destinazione sportiva la capitalizzazione del reddito costituisce una significativa metodologia che consente di determinare il più probabile valore di mercato del bene.
Area coperta e scoperta a servizio degli impianti, campo gioco, costruzioni realizzate ed attività connessa sono gli elementi che hanno necessariamente relazione diretta con il valore complessivo, in quanto rappresentano un mezzo per la formazione del reddito e quindi concorrono alla determinazione del suo valore.
Il probabile reddito ordinario, attraverso il bilancio, resta quindi l’elemento fondamentale al quale si dovrebbe fare ricorso per stimare l’ “azienda golf club” .
Infatti solo attraverso la sua ricerca e...
_OMISSIS_ ...nazione si conosce il funzionamento dell’azienda e quindi la realtà tecnica ed economica.
Inoltre anche l’approccio reddituale-finanziario, come procedimento estimativo, può determinarne il valore in funzione dei flussi di reddito o di cassa che il bene sarà in grado di generare in un determinato periodo, costituendo pertanto un’ulteriore metodologia per la determinazione del valore del complesso.
D’altra parte si rappresenta che il “Golf Club” è, nel suo complesso, una struttura che rappresenta una combinazione in cui convivono una componente immobiliare (i fabbricati, il terreno, i campi da gioco ed ogni altra accessione, che costituiscono il bene strumentale) ed un’attività aziendale. La gestione rappresenta quindi quel valore aggiunto capace di produrre reddito.
Il valore complessivo deriva dalla circostanza che i beni materiali ed immateriali, se sufficientemente integrati creano...
_OMISSIS_ ...to normale, un surplus di reddito, (ovvero un sottoreddito nel caso di avviamento negativo), intendendo con questo tutto ciò che eccede la normale remunerazione del capitale investito.
Inoltre non si può ignorare che ci si trova di fronte ad un centro in attività, per cui nel processo di stima si dovrebbero anche analizzare le vicende economico-finanziarie.
Si ribadisce infatti che la realizzazione e la gestione di un campo da golf deve considerarsi come la risultante di un processo di operazioni che vede coinvolte diverse e qualificate professionalità.
Questa interdisciplinarietà di interventi è alla base di un processo mediante il quale la acquisizione di informazioni, l’elaborazione delle stesse, la tecnologia applicata, l’estro e l’espressione profusa, rappresentano tappe fondamentali per una gestione economica .
L’assioma golf = benefici per l’ambiente circostante, deve sempre ...
_OMISSIS_ ... significato di primaria risorsa. Questo scopo non è di per sé facilmente perseguibile.
Nella presente relazione, tuttavia, su preciso incarico della proprietà, tale aspetto, nonché quello legato all’avviamento non viene considerato.
Non viene altresì valutato l’arredamento, l’attrezzaggio ed ogni altra componente mobile attualmente presente nel Centro sportivo, in quanto risulterebbe di proprietà dell’attuale gestore.
Pertanto, in definitiva, si provvede, con le dovute cautele, alla determinazione del valore relativo alle sole componenti immobiliari richieste dalla proprietà, ancorché in forma parziale, esprimendo la considerazione che i valori d i dette componenti non possono corrispondere al valore che avrebbero nel libero mercato delle compravendite, in quanto beni non scindibili ed alienabili separatamente dalle altre componenti immobiliari.
Tanto premesso in base agli...
_OMISSIS_ ...lti è stata redatta la presente relazione tecnico economica articolata in una parte descrittiva, concernente le caratteristiche generali, le caratteristiche del complesso, gli identificativi catastali ed ogni altra notizia sul centro.
Una seconda parte è riferita, in particolare, alle indagini ed alla valutazione.
Si precisa inoltre che la presente stima, ancorché parziale, è stata redatta esclusivamente sulla base della documentazione fornita.
Non sono state effettuate verifiche relative alla proprietà, né accertamenti ipotecari e controlli presso le pubbliche amministrazioni in quanto non richiesti.
Va ribadito infine che il giudizio di larga massima, qui formulato ha carattere previsionale ed il canone annuo determinato non può essere utilizzato per la determinazione del valore di mercato, ai fini di una eventuale alienazione del complesso medesimo, per le considerazioni sopra esposte.
Composiz...
_OMISSIS_ ...di ampi spazi a verde, di piccoli invasi artificiali appositamente realizzati per il gioco del Golf e di moderne attrezzature che conferiscono a tutto il centro un tono ambientale fortemente caratterizzante .
Anche le sovrastrutture di cui è dotato, gli immobili di servizio e le accessioni, nella loro agile e caratteristica architettonica si inseriscono perfettamente nel contesto circostante.
È inoltre apprezzato, dai cultori, per il modo in cui è stato sfruttato il terreno su cui sorge il centro, per l’utilizzo naturale di un fosso che lo attraversa a ferro di cavallo, per la qualità e la bellezza delle piante che svettano nel terreno medesimo.
Alla luce di quanto sopra può, pertanto, ritenersi che il citato insediamento sportivo abbia determinato un notevole richiamo rispetto alle zone circostanti, caratterizzandosi, quindi quale polo di notevole interesse. Il buon afflusso nel centro sportivo e la rinomanza assunta ...
_OMISSIS_ ... nazionale hanno, in definitiva, favorito una consistente movimentazione, di tipo prevalentemente pendolare e determinato buone potenzialità economiche nell’ambiente e nelle zone residenziali circostanti.
La struttura sportiva, propriamente detta, è composta da:
percorso di 18 buche par 72 di 6.462 metri di lunghezza;
percorso di 3 buche executive par 10;
ampia area di pratica dotata di due driving range con postazioni coperte, tre putting green e due aree per il gioco corto con 3 bunker di pratica.
In particolare il campo pratica “Driving Range” si trova a pochi metri dal battitore della buca uno. La sua posizione consente ai giocatori una completa pratica di riscaldamento pre-gara. In caso di cattive condizioni metereologiche sono presenti nel centro n.6 postazioni coperte.
La zona dedicata al gioco corto comprende:
due putting –green,
...
_OMISSIS_ ...a chipping area con un ampio green,
un bunker.
Adiacenti al campo pratica sono situate n. 3 buche executive, nelle quali i principianti possono cimentarsi
.Fanno parte del centro:
Club house dotata di ampi spogliatoi e servizi, negozio di attrezzature sportive, snack bar e ristorante;
centro di manutenzione di circa mq. 1.000 con ampio piazzale di circa un ettaro (edificio servizi);
edificio sede della Scuola, attrezzato con tre aule didattiche, uffici, palestra, laboratorio fittine, spogliatoi, servizi ed area esterna per pratica gioco corto (putting green e pitching green);
foresteria composta da 23 stanze (n.21 doppie e 2 triple) attrezzate con bagno, televisione e frigobar.
Nel caso concreto il centro in essere ed in particolare il percorso del gioco del golf possiede le seguenti caratterizzazioni:
insiste su aree di alto valore ...
_OMISSIS_ ...lturale;
valorizza l’ambiente naturale preesistente;
aumenta il rapporto tra superficie complessiva e superficie di gioco;
adatta le movimentazioni naturali alle esigenze tecniche di gioco senza per questo produrre impatti negativi.