Gli interventi "minori". La mera demolizione

Quale titolo abilitativo è necessario per la realizzazione di quegli interventi edilizi c.d. «minori» che la disciplina antecedente al T.U. assoggettava al regime della denuncia?

L’elencazione contenuta nell’art. 4, co. 7, del d.l. n. 398/1993 non è stata infatti riprodotta nel T.U., e ciò ha creato notevoli perplessità dal punto di vista del rispetto della legge delega sia da parte del T.U. sia da parte del D. Lgs. n. 301/2002, che potevano avere per lo più contenuto ricognitivo e non innovativo, potendo apportare soltanto le modifiche necessarie a coordinare le norme vigenti.

È per questo motivo che nel parere sulla proposta di testo unico l’Adunanza Generale del Consiglio di Stato suggerì di fare salvi gl... _OMISSIS_ ...à sottoposti a regime d’autorizzazione o d.i.a. previsti dalla normativa previgente. Tale precisazione avrebbe permesso di escludere dal regime del permesso di costruire attività che, secondo il concetto di «nuova costruzione», avrebbero potuto rientrarvi.

L’auspicio fu tuttavia disatteso, perché, ad avviso della Relazione illustrativa al T.U., l’esplicitazione degli interventi che comportano trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e che erano pertanto da considerare «nuova costruzione», assente nella bozza sottoposta al parere dell’Adunanza Generale, avrebbe reso inutile l’elenco degli interventi edilizi «minori».

Essi avrebbero potuto essere eseguiti con d.i.a. (... _OMISSIS_ ...ro esserlo con s.c.i.a.) in virtù del criterio residuale, così come le «opere interne» (art. 26 della legge n. 47/1985, di cui peraltro era controversa la sopravvivenza) e gli altri interventi in passato sottoposti ad autorizzazione edilizia (art. 7, co. 2, del d.l. n. 9/1982: opere pertinenziali; occupazioni di suolo mediante deposito di materiale; opere di demolizione, reinterri e scavi non riguardanti la coltivazione di cave e torbiere).

In effetti, ritenere che gli interventi sottoposti a d.i.a. dall’art. 4, co. 7, del d.l. n. 398/1993 lo siano anche nel T.U. è l’unico modo per ritenere rispettati i limiti della delega, che, lo si ribadisce, non permetteva alcuna modificazione al regime dei titoli abilitativi, se non quelle c... _OMISSIS_ ...ttamente necessarie alla luce ad es. dell’eliminazione dell’autorizzazione edilizia.

Non si può tuttavia non concordare con quella dottrina che invece ha criticato l’affermazione contenuta nella Relazione illustrativa, rilevando come non sia del tutto corretto l’assunto secondo cui gli interventi minori non comportano una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e non possano mai essere inquadrati nel concetto di «nuova costruzione».

Occorrerà pertanto chiedersi, caso per caso, se l’intervento di cui occorre stabilire il regime incida o meno sul territorio, e in caso di risposta positiva, non si potrà fare altro che ricondurlo alla «nuova costruzione» e ritenerlo assentibile con ... _OMISSIS_ ...truire.

Venendo alle singole ipotesi previste dall’abrogato art. 4, co. 7, del d.l. n. 398/1993, non sembrano esserci particolari problemi per:

a) la manutenzione straordinaria e il restauro e risanamento conservativo, che sono confluiti nell’art. 22, co. 1, T.U.;

b) le opere di eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti, consistenti in rampe o ascensori esterni, ovvero in manufatti che alterassero la sagoma dell’edificio, anch’esse realizzabili con s.c.i.a. in virtù del combinato disposto dell’art. 6, co. 1, lett. b), T.U. e dell’art. 22, co. 1, T.U.;

c) le cancellate, di cui non può mettersi in dubbio la natura pertinenziale;

d) gli impianti ... _OMISSIS_ ...conducibili alla manutenzione ordinaria o straordinaria alla luce delle nozioni di cui all’art. 3 T.U., o, al massimo, alle pertinenze;

e) le varianti c.d. «minori», che sono confluite nell’art. 22, co. 2, T.U.;

f) i parcheggi pertinenziali, realizzabili con s.c.i.a. o in quanto pertinenze o ai sensi dell’art. 9 della legge n. 122/1989.

Quanto alle recinzioni e ai muri di cinta, il discorso si complica, in quanto, alla luce delle considerazioni svolte nel paragrafo 7, occorre tener conto della natura e delle dimensioni delle opere e della loro funzione e destinazione, e l’assoggettamento a s.c.i.a. sarà possibile soltanto nella misura in cui esse costituiscano pertinenze ex art. 3, co. 1, lett. ... _OMISSIS_ ...oritario è l’indirizzo che, in modo non dissimile da quanto sostenuto nella Relazione illustrativa al T.U., le ha ritenute realizzabili con d.i.a. in virtù del criterio residuale.

Circa gli impianti sportivi, essi erano sottoposti a d.i.a. soltanto se non creavano volumetria e sempre che l’area fosse già destinata ad attività sportiva, mentre se determinavano la realizzazione di infrastrutture e impianti che comportavano nuovi volumi non poteva essere messa in dubbio la necessità della concessione edilizia.

Dopo l’entrata in vigore del T.U., e alla luce anche delle innovazioni introdotte dal d.l. n. 40/2010 all’attività edilizia libera, essi rappresentano la fattispecie più problematica, e, molto probabilmente, l’u... _OMISSIS_ ...erto a cui si potrà far riferimento sarà quello dell’impatto dell’intervento sul territorio.

Pertanto, attesa la riconducibilità degli impianti sportivi al concetto di «aree ludiche» e alla luce dell’art. 6, co. 2, lett. e), T.U., non sarà necessario alcun titolo abilitativo se manca il fine di lucro e non vi è creazione di volumetria o una consistente alterazione del territorio (si pensi ad un campo di basket con due canestri o ad un campo di calcetto con due porte e le panchine); negli altri casi – a meno che non si possa considerare il manufatto come pertinenziale, entro i ristretti limiti visti al paragrafo 7, e sottoposto a s.c.i.a. – occorrerà il permesso di costruire.

Quanto alle opere interne, e... _OMISSIS_ ...ù previste come categoria autonoma dal T.U., in ragione del loro carattere «trasversale», che le colloca, a seconda dei casi, o nella manutenzione, o nel restauro e risanamento conservativo o, infine, nella ristrutturazione.

Di fatto, seguendo l’opinione formatasi in giurisprudenza con riferimento alla d.i.a. «semplice», esse potevano essere eseguite mediante s.c.i.a. soltanto se e nella misura in cui non comportassero modifiche della sagoma o dei volumi o delle unità immobiliari e se comunque non comportassero modificazioni della destinazione d’uso tra categorie non omogenee o addirittura omogenee, se realizzate in immobili siti in centro storico; in caso contrario, sarebbe servito il permesso di costruire.

N... _OMISSIS_ ...ò ragionevolmente ritenere che l’ambito delle opere interne assentibili con s.c.i.a. sia stato ampliato per effetto delle modificazioni apportate all’estensione della categoria della ristrutturazione edilizia pesante dal d.l. n. 69/2013 e dal d.l. n. 133/2014 e, in particolare, in considerazione del fatto che l’attuale formulazione dell’art. 3, co. 1, lett. b), T.U. consente che le opere di manutenzione straordinaria possano modificare anche la volumetria e la superficie delle unità immobiliari e financo procedere con il loro accorp...


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