Abusi edilizi causati dalla realizzazione di un manufatto con variazioni essenziali rispetto al titolo assentito

In materia edilizia, l’art. 32, comma 1, del D.P.R. n. 380 del 2001, qualifica come “variazione essenziale” – sanzionata ai sensi del precedente art. 31 con l’obbligo di demolizione e riduzione in pristino – il mutamento di destinazione d’uso (comunque realizzato, anche senza opere edilizie), che implichi una variazione degli standard previsti dal D.M. 2 aprile 1968, n. 1444.

Le tipologie di abusi edilizi codificati ex art. 32, comma 1, lett. a), b) e c), del d.p.r. n. 380/2001 sono assoggettati dal precedente art. 31, comma 2, unicamente alla misura demolitoria.

Le difformità dal titolo abilitativo, quando realizzate su un immobile ricadente in area paesaggisticamente vincolata, devono comunque essere considerate quanto meno alla stregua di «variazioni essenziali», ai sensi dell’art. 32, ... _OMISSIS_ ...eriodo, del D.P.R. n. 380/2001.

Qualora la difformità dal titolo abilitativo dia luogo a un immobile diverso da quello assentito quanto a sagoma, prospetti, forometria e destinazione d’uso, le opere abusive devono essere classificate come interventi in «totale difformità» dal permesso di costruire, ai sensi dell’art. 32 del D.P.R. n. 380/2001. In applicazione di tale norma nelle zone vincolate, gli interventi di mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standard di cui al D.M. 2 aprile 1968 e mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito sono considerati in totale difformità dal permesso, e comunque quanto meno «variazioni essenziali».

L’innalzamento del sottotetto costituisce una variazione essenziale rispetto alla concessione edilizia, con conseguente applicabilità dell’art. 16 l.r. Lazio n. 15 del 2008, che prevede la sanzione demolitor... _OMISSIS_ ...t;Interventi di ristrutturazione edilizia e cambi di destinazione d’uso in assenza di titolo abilitativo, in totale difformità o con variazioni essenziali".

Gli interventi edilizi che comportano variazioni essenziali (in termini di aggravio del carico urbanistico di zona, di alterazione dei parametri urbanistico-edilizi progettuali e di aumento di cubatura) rispetto all'edificio preesistente necessitano del previo rilascio del permesso di costruire e, in mancanza di questo, sono sanzionabili in via esclusivamente demolitoria ai sensi dell’art. 31, comma 2, del d.p.r. n. 380/2001.

La fattispecie dell’esecuzione di opere in «variazione essenziale» rispetto al progetto approvato è parificata, quanto alle conseguenze, al caso di mancanza di permesso di costruire e di difformità totale, salvo che per gli effetti penali, essendo assoggettata alla più lieve pena prevista per l’ipotesi della lett. a) del... _OMISSIS_ ... La determinazione dei casi di variazione essenziale è affidata alle regioni nel rispetto di alcuni criteri di massima.

Rientra nel concetto di "modifica sostanziale della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza", e quindi di variazione essenziale assoggettabile a sanzione demolitoria in virtù del combinato disposto degli artt. 31 e 32, comma 1, lett. c), del d. P.R. n. 380 del 2001, non solo lo spostamento del manufatto su un'area totalmente o pressoché totalmente diversa da quella originariamente prevista, ma anche ogni significativa traslazione dell'edificio in relazione alla localizzazione contenuta nelle tavole progettuali, capace di incidere sul rispetto delle prescrizioni normative in tema di distanze minime dalle strade o dai confini nonché sulla destinazione urbanistica dei suoli.

Ai sensi dell’art. 32 lett. c), d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, costituisce variante essenziale rispetto al progetto approvato l... _OMISSIS_ ...a localizzazione dell’edificio tale da comportare lo spostamento del fabbricato su un’area totalmente o pressoché totalmente diversa da quella originariamente prevista, trattandosi di modifica che comporta una nuova valutazione del progetto da parte dell’amministrazione concedente, sotto il profilo della sua compatibilità con i parametri urbanistici e con le connotazioni dell’area, mentre sono ininfluenti rispetto all’obbligo di acquisizione da parte dell’interessato di un nuovo permesso di costruire la circostanza che le altre caratteristiche dell’intervento (sagoma, volumi, altezze etc.) siano rimaste invariate rispetto all’originario permesso di costruire, e l’assenza di ogni incidenza della variante sul regime dei distacchi e delle distanze.

La variazione essenziale attiene alla modalità di esecuzione delle opere e va distinta dalle varianti, che riguardano la richiesta di una variazione del titolo ... _OMISSIS_ ...mentre le varianti in senso proprio, ovvero le modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione, sono soggette al rilascio di permesso in variante, complementare ed accessorio, anche sotto il profilo temporale della normativa operante, rispetto all'originario permesso a costruire; le varianti essenziali, ovvero quelle caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dall'art. 32 d. P.R. n. 380/2001, sono soggette al rilascio di permesso di costruire nuovo per il quale valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante.

In caso di immobile che si trova in zona paesisticamente vincolata ai sensi dell’art. 134, comma 1, lett. c) del D. Lgs. n. 42/2004 alla stregua della classificazione del P.T.P.R.,... _OMISSIS_ ...e al progetto approvato costituisce, se non totale difformità, quantomeno variazione essenziale.

La nozione di “sagoma a terra” appare presente in diverse disposizioni regionali in tema di individuazione delle variazioni essenziali (si tratta delle leggi regionali Sardegna, 3 luglio 2017, n. 11; Lazio, 11 agosto 2008, n. 15; Liguria, 6 giugno 2008, n. 16; Piemonte, 8 luglio 1999, n. 19; Lazio, 2 luglio 1987 n. 36; Sardegna, 11 ottobre 1985 n. 23), senza che però vi sia una definizione del concetto stesso.

La effettiva tompagnatura per tre lati del manufatto integra la fattispecie considerata dall’art. 32, comma 1, lettera d), d.P.R. 380 del 2001, dando vita ad mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito non esiguo, rendendone del tutto diversa la sua fruibilità.

In caso di fabbricato condominiale di altezza maggiore di quanto assentito, è legittimo considerare gli alloggi dell’ult... _OMISSIS_ ... segmento che, in quanto situato nella parte finale dell’edificio, si pone al di sopra della linea di demarcazione che separa l’altezza assentita dalla maggiore altezza realizzata.

L’arretramento della parete perimetrale non determina la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso da quello assentito per caratteristiche planovolumetriche, né tantomeno una variazione essenziale, la quale, in base all’articolo 32 del DPR n. 380 del 2001, si configura unicamente nel caso di “modifiche sostanziali” della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza.

Non vi è variazione essenziale laddove l'incremento di superficie e volume non sia “consistente” se rapportato al progetto approvato.

Nel caso di interventi edilizi, tali da comportare modifiche significative alla struttura e alla sagoma del manufatto preesistente è necessaria la presentazione di una i... _OMISSIS_ ...cio del permesso di costruire venendo in considerazione una fattispecie di variazione essenziale ex art. 32 del D.P.R. n. 380 del 2001, con conseguente legittimità dell'ordine di demolizione dell'opera edilizia non assistita da titolo edilizio.

Il solo incremento di superficie che non comporti alcun aumento rispetto ai volumi di progetto non è idoneo a integrare una variazione essenziale rispetto al titolo, ai sensi dell’art. 197 della legge regionale toscana n. 65/2014.

La realizzazione di una volumetria maggiore rispetto a quella assentita configura un’ipotesi di variazione essenziale, ai sensi dell’art. 32 comma 1, lett. b), d. P. R. n. 380 del 2001, laddove questa abbia determinato un incremento percentuale superiore a quello di tolleranza del 2% previsto dall’art. 34 comma 2 ter, d. P. R. citato, ai fini della configurazione della diversa fattispecie della parziale difformità dal titolo abilitativo.

... _OMISSIS_ ...o;applicazione della sanzione demolitoria di cui all’art. 31 comma 2, d. P. R. n. 380 del 2001 non solo in caso di interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire, ma anche per quelli realizzati con “variazioni essenziali” determinate ai sensi dell'art. 32 del decreto suddetto.

In base all’articolo 103 della legge regionale Lombardia n. 12 del 2005, a seguito dell’entrata in vigore della stessa, cessa di avere diretta applicazione nella Regione la disciplina di dettaglio contenuta nell’articolo 32 del D.P.R. n. 380/2001, disciplinante le variazioni essenziali. In attuazione delle disposizioni della norma statale, invero, la regolazione delle variazioni essenziali è contenuta nell’articolo 54 della legge regionale n. 12/2015.

In caso di mutamento di destinazione d’uso costituente variazione essenziale trova applicazione la sanzione demolitoria o di riduzione in pristino d... _OMISSIS_ ...;articolo 31 del DPR n. 380/2001.

Il mutamento della destinazione d'uso (da agricola ad abitativa) implica modifica degli standards urbanistici ed integra una variazione essenziale dell’intervento edilizio rispetto al progetto precedentemente assentito, ex art. 32 del d.P.R. n. 380/2001, con la conseguenza che la sanzione applicabile non può che essere quella demolitoria prevista dall'art. 31 del D.P.R. citato.

Il secondo comma dell’art. 32 del D.P.R. n. 380/2001, per il quale non possono considerarsi variazioni essenziali quelle che incidono sull’entità delle cubature accessorie, si riferisce ai c.d. locali strumentali, quale può essere sicuramente considerato un vano scala. L’aumento di volumetria realizzato mediante la chiusura di esso non può, quindi, importare la sanzione della demolizione.

È riconducibile al concetto di variazione essenziale solo un aumento consistente della cubatura o della super... _OMISSIS_ ... da valutare in relazione al progetto approvato con il permesso di costruire, mentre è da escludere che una diversa distribuzione interna delle singole unità abitative possa configurare una variazione di tale specie.

È riconducibile al concetto di “variazione essenziale” ex art. 32 del d.P.R. n. 380/2001 solo un aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato con il permesso di costruire, mentre è da escludere che una diversa distribuzione interna delle singole unità abitative possa configurare una variazione di tale specie.

L’art. 34 del DPR 380/2001 è inapplicabile all’ampliamento mero di un'opera preesistente se quest’ultimo non sia stato effettuato a seguito del rilascio del titolo abilitativo ed in difformità parziale da esso e si risolva in un autonomo intervento edilizio sine titulo, rientrandosi in tal caso nella variante essenziale di cui al... _OMISSIS_ .... 32 ove si verta in un'ipotesi di un nuovo fatto costruttivo, incompatibile col disegno del progetto originario e che interrompa il rapporto di continuità con il titolo originario.

È riconducibile al concetto di "variazione essenziale" ai sensi dell'art. 32 del D.P.R. n. 380 del 2001 solo un aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato con il permesso di costruire, mentre è da escludere che una diversa distribuzione interna delle singole unità abitative possa configurare una variazione di tale specie.

In tema di abusi edilizi, è riconducibile al concetto di “variazione essenziale” (cfr. art. 32 del d.P.R. n. 380/2001) solo un aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato con il permesso di costruire, mentre è da escludere che una diversa distribuzione interna delle singole unità abitative p... _OMISSIS_ ...e una variazione di tale specie.

Il cambio di destinazione d’uso dell’immobile, l'aumento di volume e la modifica dei prospetti rientrano nella categoria della ristrutturazione edilizia e costituiscono difformità essenziali ai sensi dell’art 32 commi 1 e 3 del D.p.r. n. 380/2001.

L’art. 32 del TUE, - così come prima l’art. 7, comma 2, della legge n. 47 del 1985 - regola la fattispecie dell’esecuzione di opere in «variazione essenziale» rispetto al progetto approvato; tale tipo di abuso è parificato, quanto alle conseguenze, al caso di mancanza di permes...