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Variazioni immobiliari da dichiarare al catasto: fusione, ampliamento, demolizione, diversa distribuzione e ristrutturazione

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titolo :CATASTO EDILIZIO URBANO - GUIDA PRATICA N. 1
autore/i:Iovine, Mario  - Cino, Nicola
anno:2011
pagine: 142 = equivalenti a 241 pagine in formato libro
testo in formato: pdf  
collana:catasto, cartografia ed edilizia - 3
isbn: 978-88-95578-38-5
Il testo costituisce una sintetica, ma esaustiva guida operativa illustrativa della natura e delle modalità di predisposizione di tutte le tipologie di documenti DOCFA per l’aggiornamento del catasto edilizio urbano. Dopo una preliminare sintesi della normativa e della prassi ministeriale che disciplina la materia, è sviluppata una descrizione degli elaborati tecnici allegati al documento DOCFA e, quindi a seguire, sono illustrate tutte le tipologie di dichiarazioni di nuove costruzione e di variazione delle unità immobiliari urbane censite, le funzionalità della procedura ed, in parallelo, sono esemplificate tutte le tipologie di dichiarazioni previste.
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Variazione per fusione di unità immobiliare

La dichiarazione di variazione per fusione coinvolge due o più unità immobiliari e deve originare quanto meno un'unità che ingloba le precedenti.

Con lo stesso documento di aggiornamento possono presentarsi fusioni che danno luogo a più unità immobiliari derivate.

In alcuni casi, quando sono coinvolte nelle variazioni più unità immobiliari si può arrivare ad avere operazioni miste che comportano anche il frazionamento di unità immobiliari e successiva fusione. Tale variazione assume la causale : frazionamento e fusione.

A seguire è riportato un esempio di variazione per divisione di unità immobiliare.

E' evidente che la fusione può coinvolgere unità immobiliari con medesima titolarità.

Nelle figure a seguire è schematizzata una variazione per fusione di due particelle.

Nella prima figura sono rappresentate, affiancate, le due unità immobiliari nello stato originario (ognuna di esse sarà oggetto di soppressione).

[Omissis]

Nella figura successiva è riportato il risultato della variazione, cioè la costituzione di una unica unità immobiliare.

La richiesta di accatastamento deve essere corredata da:
  • elaborato planimetrico, nel solo caso che fosse in precedenza depositato in catasto);

  • una dichiarazione mod. D1 e relativi modelli 1 prima seconda parte, con la planimetria dell' unità derivata, calcolo della superficie, proposta di rendita.

Variazione per ampliamento di unità immobiliare

L'ampliamento di una unità immobiliare può concernere sia una estensione delle dimensioni planimetriche (in qualche raro caso anche altimetriche, ad esempio i magazzini per i quali si provveda ad aumentare l'altezza utile) ma anche per sopraelevazioni o costruzioni nell'interrato. In alcuni casi l'ampliamento può consistere solo nell'estensione della superficie dell'unità immobiliare, quale ad esempio il caso di ambienti alti che possano venire soppalcati.

L'ampliamento può anche concernere una variazione di area cortilizia esclusiva della preesistente unità, per accorpare ad essa altra area successivamente acquistata, ovvero per la realizzazione di un ripostiglio o altro accessorio sulla stessa area cortilizia originaria.

Nel caso di ampliamento va verificato se l'oggetto dello stesso è la realizzazione di una unità immobiliare autonoma. In questo caso, la dichiarazione di variazione va prodotta come unità immobiliare afferente (cfr. specifici documenti di approfondimento per la dichiarazione delle unità immobiliari afferenti).

Di seguito è riportato un esempio di variazione per ampliamento di una abitazione al piano terra con la realizzazione di una nuova stanza costruita sulla corte esclusiva.

Nella prima figura a seguire è riportata la planimetria dell'unità immobiliare nello stato originario (oggetto di soppressione).
[Omissis]

Nella successiva figura è riportato lo stato dell'unità immobiliare ad ampliamento avvenuto (oggetto di costituzione di nuova unità).

[Omissis]

La richiesta di accatastamento deve essere corredata da:

tipo mappale;

elaborato planimetrico, nel solo caso che fosse in precedenza depositato in catasto;

una dichiarazione mod. D1 e relativi modelli 1 prima seconda parte, con la planimetria dell'unità derivata, calcolo della superficie, proposta di rendita.


Variazione per demolizione totale o parziale

La demolizione totale concerne una singola unità immobiliare o più di una fino a comprendere l'intero edificio.

Nel caso di demolizione totale di un fabbricato, con tipo mappale si provvede alla eliminazione delle geometrie superflue presenti nella mappa ed all'attribuzione di un nuovo numero.

Successivamente, nel caso che l'area conservi la natura urbana, si procede, con dichiarazione DOCFA, alla soppressione dei beni già in precedenza censiti e alla costituzione di una nuova area, individuata con il nuovo identificativo particellare di catasto terreni. In caso di riedificazione dell'area, l'aggiornamento catastale riparte con la presentazione di un nuovo tipo mappale e con la dichiarazione di nuova costruzione al catasto edilizio urbano.

Se invece l'area di risulta e quelle di pertinenza sono destinate alla produzione agricola, nella relazione del tipo mappale è richiesta l'intestazione alla partita ordinaria con la destinazione d'uso "area di fabbricato demolito " (cod. 271).

L'ufficio provvede alla costituzione della nuova ditta in coerenza con quella iscritta al C.E.U., anche in relazione ad eventuali titoli prodotti dai soggetti interessati, ai quali è fatto carico di provvedere alla soppressione degli identificativi catastali censiti all'urbano e successivamente alla dichiarazione di variazione nella qualità di coltura catastale mediante il mod. 26 (o documento di aggiornamento Docte).

In caso di demolizione parziale, con il tipo mappale si procede all'aggiornamento della mappa catastale e con dichiarazione di variazione si provvede alla variazione dello stato delle unità immobiliari già censite interessate dagli effetti della demolizione.

In particolare la demolizione potrebbe riguardare anche un bene comune censibile o n on censibile a più unità immobiliari.

In sostanza, la demolizione parziale è la variazione opposta all'ampliamento in pianta o per sopraelevazione.

La causale di variazione è "DEM".

La richiesta di accatastamento deve essere corredata da:
  • tipo mappale;

  • elaborato planimetrico, non obbligatorio se non si individuano beni comuni e se in precedenza non depositato in catasto;

  • una dichiarazione mod. D1 con relativi modelli 1 prima e seconda parte, planimetria per ciascuna porzione, con calcolo della superficie, rendita proposta.

Variazione per diversa distribuzione degli spazi interni

La diversa distribuzione degli spazi interni implica lo spostamento, l'abbattimento, la realizzazione di tramezzature.

Se, invece, si ricavano o si chiudono aperture, se si cambia l'uso di un vano, ad esempio un ripostiglio si trasforma in w.c., sembra più opportuno riferirsi a modifiche interne, causale che può essere inserita in chiaro scegliendo l'opzione "Altre" nel quadro B (dati generali) per la dichiarazione di variazione.

In merito alla necessità o meno di presentare la variazione in catasto si rinvia alle considerazioni di carattere generale riportate nel precedente paragrafo 2.

Per effetto di tale variazione, l'unità immobiliare originaria, conserva il suo identificativo catastale e pertanto, operativamente, non è oggetto si soppressione, ma di variazione.

La richiesta di accatastamento è composta dalla sola dichiarazione mod. D1 con relativi modelli 1 prima e seconda parte, planimetria per l'unità immobiliare derivata, con calcolo della superficie, rendita proposta.


Variazione per ristrutturazione

Comunemente si intende per ristrutturazione edilizia o restauro edilizio anche l' intervento edilizio su singole unità immobiliari di notevole peso in quanto potendo interessare anche parti strutturali, demolizioni di tramezzi interni, pavimento, coperture, impianti, aperture di porte, infissi, ecc.

Tale intervento è da considerarsi, agli effetti della prassi catastale, quando non muti il perimetro esterno dell'unità, come una variazione dichiarabile con la causale come "diversa distribuzione degli spazi interni" che, spesso, può comportare variazione della consistenza e anche categoria e classe.

Si riporta il contenuto dell'articolo 3 del D.P.R. 6-6-2001 n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia ediliziache definisce gli interventi edilizi.

«1. Ai fini del presente testo unico si intendono per:

a) «interventi di manutenzione ordinaria», gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

b) «interventi di manutenzione straordinaria», le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;

c) «interventi di restauro e di risanamento conservativo», gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;

d) «interventi di ristrutturazione edilizia», gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica (2/b);

e) «interventi di nuova costruzione», quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono comunque da considerarsi tali:

e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);

e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune;

e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;

e.4) l'installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;

e.5) l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee;

e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale;

e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;

f) gli «interventi di ristrutturazione urbanistica», quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

2. Le definizioni di cui al comma 1 prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi. Resta ferma la definizione di restauro prevista dall'articolo 34 del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490.».

Dalla descrizione sopra fornita si evince che la ristrutturazione edilizia comporta, invece e di norma, quasi sempre una radicale trasformazione del complesso edilizio con variazione del numero di unità immobiliari e, a volte, anche di destinazione d'uso.

Questo intervento, per gli aspetti catastali, comporta in genere la necessità di sopprimere tutte le unità immobiliari presenti e la loro nuova dichiarazione come unità derivate.

Inoltre in tali tipi di intervento edilizio spesso si riscontrano variazioni di perimetri tra unità immobiliari originarie e derivate che, se appartenenti a ditte diverse, possono comportare problematiche per la corretta intestazione catastale delle unità immobiliari derivate anche ai fini della individuazione in vista di successivi atti di permuta o trasferimento di diritti per perfezionare le intestazioni delle unità immobiliari nella loro interezza.

La richiesta di accatastamento deve essere corredata da:

  • tipo mappale, qualora l'intervento comporti modifica della sagoma planimetrica dell'edificio originario principale o sue pertinenze o conformazione del lotto;

  • elaborato planimetrico, a dimostrazione della suddivisione in unità immobiliari;

  • una dichiarazione mod. D1 e relativi modelli 1 prima seconda parte, con le planimetrie delle unità derivate, calcolo della superficie, proposta di rendita.


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