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Il valore dei terreni agricoli: la stima di merito

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titolo :STIME SPECIALI ED IMMOBILI SPECIALI
autore/i:Iovine, Antonio
anno:2012
pagine: 149 = equivalenti a 253 pagine in formato libro
testo in formato: pdf  
collana:estimo catastale - 3
isbn: 978-88-97916-10-9
Il testo contiene dieci esemplificazioni di casi di stima concernenti il segmento di mercato degli immobili considerabili speciali o di stime per finalità speciali. I casi trattati considerano non solo gli aspetti più rilevanti dal punto di vista metodologico, ma la selezione viene sempre integrata da richiami o note che consentono al professionista di individuare criteri, procedimenti, formule adottate.
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Ingegnere, consulente in materia di catasto ed estimo, attualmente direttore scientifico rivista informatica www.catastonline.it. È stato dirigente dell’Agenzia del territorio, responsabile dell’Area per i servizi catastali della Direzione centrale cartografia, catasto e pubblicità immobiliare, membro della Commissione Censuaria Centrale. Autore/coautore di vari testi in materia di catasto, topografia ed estimo, ha svolto numerosi incarichi di docenza per conto della Scuola Superiore dell’Economia e delle Finanze e di altre strutture pubbliche o private tra cui, Scuola delle Autonomie locali, Consiel, Scuola Superiore della Pubblica Amministrazione di Verona, Exeo.
Il perito deve valutare alcuni appezzamenti di terreno agricolo ubicati in un comune laziale.

Per quanto attiene l'elaborazione delle indagini di mercato, trattandosi di zona con ottima dinamica di mercato, viene adottata la metodologia sintetica comparativa con il procedimento statistico della deviazione standard. Definita la metodologia si procede alla determinazione del valore mediante l'elaborazione dei dati reperiti nelle indagini, determinando l'intervallo di valori entro cui verrà assunto il valore di mercato medio. Il valore della deviazione standard viene desunta mediante l'utilizzazione di uno specifico software.

[Omissis]

Le operazioni da effettuare sono in definitiva rappresentate :
  • da una prima fase concernente la determinazione di un intervallo entro il quale, con sufficiente attendibilità, ricade la maggior parte dei valori relativi alla coltura considerata (determinazione del valore medio zonale);

  • da una seconda fase nella quale, in relazione alle specifiche caratteristiche del terreno e del microintorno, il tecnico individua il valore da adottare mediante la metodologia per punti di merito.

Il valore unitario medio sarà in definitiva ricercato, all'interno di tale intervallo, considerando le singole caratteristiche intrinseche ed estrinseche quali la forma, l'ubicazione, l'ampiezza, la fertilità, la giacitura, l'accesso.


Descrizione generale

P. è una piccola cittadina di circa 10.000 abitanti della provincia di F. ubicata a circa m. 100 sul livello del mare, la cui economia è generalmente basata sull'artigianato, sull'agricoltura e sull'allevamento del bestiame.

[Omissis]

Alcune frazioni del suo territorio rappresentano aree di grande interesse naturalistico per la forte presenza di boschi e di profonde grotte carsiche ancora non esplorate, dove vi è presenza di alcune sorgenti e piccoli corsi d'acqua.

La zona fu luogo di ville romane e di monasteri nel Medioevo, di cui s'incontrano i resti attraversando i boschi.

Produzione caratteristica è stata ed è, ancora in parte, la realizzazione di stoviglie e recipienti di terracotta.


Individuazione dei terreni

I terreni oggetto di perizia sono ubicati nel Comune di P. in località abbastanza lontana dal paese e si tratta di terreni avente esclusivamente natura agricola.

Sono così di seguito individuati:

§ foglio 73 particella 103 mq. 1.590

§ foglio 73 particella 288 mq. 200

§ foglio 73 particella 385 mq. 450

Superficie complessiva dell'intero mq. 2.240

Indagini di mercato

Nel territorio comunale risulta abbastanza attiva la compravendita di terreni agricoli e di immobili di tipo rurale.

Siamo in presenza quindi di una buona dinamica di mercato e, come tale, è possibile "catturare" valori e prezzi. Sono state effettuate, pertanto, rilevazioni ed indagini puntuali sulla zona che ci consentono di effettuare un riscontro e quindi contribuire a formare una scala di valori entro cui poter collocare, con opportuni aggiustamenti un corretto valore unitario da attribuire ai beni de quo.

Si riportano di seguito le più rilevanti indagini, effettuate anche presso agenzie immobiliari della zona. Precisamente.
  • Terreno agricolo di circa 7.000 mq.: Offerta € 9.000

  • Terreno agricolo di circa 5.000 mq con fronte strada, servito da acqua ed elettricità. Offerta € 15.000

  • Contrada Traversa. In ottima posizione terreno agricolo di 55.000 mq con rudere di 200 mq e tre pozzi per fornitura d acqua. il terreno ha accesso diretto dalla strada provinciale. Concessa la demolizione e ricostruzione del fabbricato con possibilità di realizzare un piano seminterrato. Offerta 290.000

  • Località S.Oliva. Terreno agricolo di circa 12.000 mq. Offerta € 6.500

  • Via Traversa. Terreno agricolo di circa 12.000 mq. in posizione panoramica e ben servita. Offerta 36.000

  • Contrada Tordoni. Terreno agricolo di mq 18.000 circa completamente pianeggiante. Offerta € 23.000

  • Via Melfi di Sotto. Terreno agricolo di mq 3.700. Offerta € 7.000

  • Via Grunella. Terreno agricolo di mq 9.000. Offerta € 9.000

  • Via Lenze. Terreno agricolo di mq 7.670. Offerta € 12.000

  • Loc. Noci Giunte. Terreno agricolo di mq 9.000. Offerta € 14.000

  • Via Querce del toro:Terreno agricolo di mq 4.000. Offerta € 15.000

  • Loc. Tordoni. Terreno agricolo di mq 5.969. Offerta € 15.000

  • Via Mole S.Maria (con pozzo). Terreno agricolo di mq 7.051. Offerta € 17.000

  • Loc. Tordoni. Terreno agricolo di mq 6.466. Offerta € 19.000

  • Via Querce del Toro. Terreno agricolo di mq 12.000. Offerta € 20.000

  • Vallano. Terreno agricolo di mq 5.155. Offerta € 22.000

  • Loc. Le Cese.Terreno agricolo di mq. 38.008. Offerta € 65.000


Il processo di valutazione
Nella fattispecie si intende stabilire, sulla base dei dati in comune commercio, il valore con riferimento ai terreni sopra descritti.

Criteri e metodi di valutazione

Anche per la valutazione dei terreni agricoli si utilizza il metodo comparativo, con l'applicazione sia del procedimento statistico della deviazione standard di cui si è fatto un breve cenno nel caso della valutazione del fabbricato urbano (vedi parte seconda) e sia della stima cosiddetta per punti di merito (di cui daremo un cenno di seguito)

Quindi in concreto le operazioni da effettuare nella fattispecie sono rappresentate:
  • da una prima fase concernente la determinazione di un intervallo di valori unitari (massimo e minimo relativo) entro il quale, con sufficiente attendibilità, ricade la maggior parte dei valori relativi ai terreni agricoli (determinazione del valore medio zonale);

  • da una seconda fase nella quale, in relazione alle peculiari caratteristiche dei terreni, viene individuato il valore unitario da adottare per ciascun cespite mediante l'adozione della metodologia per punti di merito;

Stima per punti di merito

La stima "per punti di merito" è un approccio diretto alla stima stessa che muove dalla constatazione del valore come funzione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni immobili che influenzano il mercato, fatti salvi altri condizionamenti esterni.

Operativamente, si assume che il valore unitario di un bene immobile, nel nostro caso di un terreno agricolo, con determinate peculiarità possa determinarsi dal confronto con un altro terreno, dello stesso tipo, di diversa quotazione presente all'interno del campione analizzato.

In ogni caso, poiché il procedimento adotta un approccio di tipo empirico nel definire l'influenza delle singole caratteristiche sul valore, alcuni autori ritengono che la sua natura sia sostanzialmente quella di un procedimento sussidiario, limitato -ad esempio- alla verifica del valore di mercato, ottenuto con altro procedimento, non essendo sufficiente, per la sua approssimazione, ai fini della precisa determinazione del valore medesimo.

Non può non riconoscersi comunque l'esattezza concettuale della metodologia (il prezzo funzione di "n" caratteristiche) e la sua potenzialità applicativa qualora venisse supportato da un'indagine di mercato accurata.

Metodologicamente il procedimento è molto semplice:

se Vmax è il valore di mercato unitario del terreno preso a riferimento, simile a quello oggetto di stima ma, ad esempio, di maggior quotazione, attribuito il peso K=1 all'insieme delle sue caratteristiche, il valore unitario di mercato Vmj del terreno j in stima, cui competerà per le sue caratteristiche un peso complessivo Kj<1, sarà dato da:


Vmj = (Vmax x Kj)

che risulterà < Vmax.


È evidente che il procedimento acquista maggiore oggettività tanto più i coefficienti Kj, riferiti alle caratteristiche che hanno influenza sul valore fossero determinati con la massima attendibilità.

Tanto premesso e considerato, utilizziamo anche l'approccio detto per "punti di merito" che risulta abbastanza valido essendo semplicemente uno schema da seguire per effettuare la stima per confronto.

Ai fini dell'applicazione del presente procedimento di stima, alle caratteristiche vengono associate una serie di coefficienti predefiniti, che rappresentano il frutto di analisi e sperimentazioni effettuate (ma che possono comunque essere variati secondo le esigenze dell'estimatore).

§Coefficienti del microintorno

§Coefficienti intrinseci del terreno agricolo


Occorre a questo punto analizzare ed impostare correttamente il procedimento metodologico effettuando la:

a- ricognizione delle caratteristiche

b- individuazione, per ogni caratteristica, della specifica qualità


Caratteristiche estrinseche ed intrinseche dei terreni
Fertilità

Ottima: 1.00
Buona: 0.90
Discreta: 0.80
Giacitura

Pianeggainte: 1.00
Acclive: 0.95
Mediocre: 0.90
Accesso

Buono: 1.00
Sufficiente: 0.95
Insufficiente: 0.90
Forma

Regolare: 1.00
Normale: 0.95
Penalizzante: 0.90
Ubicazione

Eccellente: 1.00
Normale: 0.95
Cattiva: 0.90
Ampiezza

Medio appezzamento: 1.300
Piccolo appezzamento: 0.95
Grande appezzamento: 0.90

La precedente tabella, opportunamente modulata, è stata desunta da alcune pubblicazioni specializzate sui terreni agricoli (cfr. http://www.exeoedizioni.it/site/e_ProductsList.asp?IdCategoria=20 dove sono riportati i valori agricoli dei terreni nelle varie province italiane) che riportano le caratteristiche tecniche più influenti sul valore immobiliare con l'indicazione del valore del parametro numerico che misura il livello di qualità di ogni caratteristica.

La pratica: la determinazione dei valori

Definita la metodologia possiamo ora procedere alla determinazione del valore venale dei terreni ottenuto con l'utilizzazione dell'approccio statistico della deviazione standard e dei coefficienti di merito.

Mediante l'elaborazione dei dati reperiti nelle indagini, viene determinato l'intervallo di valori entro cui viene assunto il valore di mercato medio da applicare ai medesimi terreni.

[Omissis]

Il valore della deviazione standard espressa nella seguente tabella, è stata desunta mediante l'utilizzazione di uno specifico software.


1.20
3.00
0.54
3.00
1.28
1.89
0.78
1.56
1.56
3.75
2.41
2.94
1.83
1.71
27.54 Totale
0.93 Deviazione (€/mq)
1.97 Valore medio

La deviazione standard, pari nella fattispecie a 0,93 €/mq., fornisce l'indicazione del "range" da utilizzare rispetto al valore medio di € 1,97 €/mq e quindi l'intervallo entro il quale, con la probabilità del 68% [1], viene compreso il valore di mercato dei terreni di destinazione agricola, di media estensione, ubicati nel territorio comunale (vedi tabella seguente).


Valore di locazione
minimo
Valore medio
Valore di locazione
massimo
1.04 1.97 2.90 €/mq mese

La determinazione del valore


Tanto premesso e considerato, utilizziamo ora l'approccio detto per "punti di merito" .

Occorre a questo punto analizzare ed impostare correttamente il procedimento metodologico in relazione alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche possedute da ciascun gruppo di terreni con riferimento ai coefficienti precedentemente individuati.

Determiniamo, secondo la metodologia per punti di merito, il valore venale dei terreni di seguito individuati:


foglio 73 particella 103 mq. 1.590

foglio 73 particella 288 mq. 200

foglio 73 particella 385 mq. 450

Superficie complessiva del terreno oggetto di stima mq. 2.240


Si riportano (evidenziate in grassetto) nella tabella di seguito indicata, le caratteristiche possedute ed il relativo punteggio di merito. Per quanto concerne la fertilità si rappresenta che trattasi di terreni abbandonati e non più coltivati.


Caratteristiche estrinseche ed intrinseche dei terreni
Fertilità

Ottima: 1.00
Buona: 0.90
Discreta: 0.80
Scadente: 0.70
Giacitura

Pianeggainte: 1.00
Acclive: 0.95
Mediocre: 0.90
Impervia: 0.85
Accesso

Buono: 1.00
Sufficiente: 0.95
Insufficiente: 0.90
Forma

Regolare: 1.00
Normale: 0.95
Penalizzante: 0.90
Ubicazione

Eccellente: 1.00
Normale: 0.95
Cattiva: 0.90
Ampiezza

Medio appezzamento: 1.300
Piccolo appezzamento: 0.95
Grande appezzamento: 0.90

L'algoritmo di calcolo assunto a base del calcolo utilizza la seguente espressione:


V fondo = Vmax *k1 *K2*K3*……Kn


Dove:

V max = valore massimo rilevato con la metodologia statistica nell'ambito territoriale;

Ki = coefficiente numerico inferiore ad 1 determinato, per ogni parametro di stima, secondo la predefinita scala di variabilità.


Applicando la precedente formula si ha:


V unitario del fondo = 2,90*0,70*1,00*0,95*1,00*1,00*0,95 = 1,83 €/ha


Il suddetto valore unitario va moltiplicato per la superficie del terreno per ottenere il valore complessivo del fondo. Pertanto i terreni, come individuati hanno, ove considerati nella loro interezza, il seguente valore di mercato:


mq. 2.240 x €/mq 1,83 = € 4.099


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