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Il valore dei terreni agricoli: la stima di merito


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titolo:STIME SPECIALI ED IMMOBILI SPECIALI
anno:2012
pagine: 149 = equivalenti a 253 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 20,00

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Ingegnere, consulente in materia di catasto ed estimo, attualmente direttore scientifico rivista informatica www.catastonline.it. È stato dirigente dell’Agenzia del territorio, responsabile dell’Area per i servizi catastali della Direzione centrale cartografia, catasto e pubblicità immobiliare, membro della Commissione Censuaria Centrale. Autore/coautore di vari testi in materia di catasto, topografia ed estimo, ha svolto numerosi incarichi di docenza per conto della Scuola Superiore dell’Economia e delle Finanze e di altre strutture pubbliche o private tra cui, Scuola delle Autonomie locali, Consiel, Scuola Superiore della Pubblica Amministrazione di Verona, Exeo.

Il perito deve valutare alcuni appezzamenti di terreno agricolo ubicati in un comune laziale.

Per quanto attiene l'elaborazione delle indagini di mercato, trattandosi di zona con ottima dinamica di mercato, viene adottata la metodolog... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...a comparativa con il procedimento statistico della deviazione standard. Definita la metodologia si procede alla determinazione del valore mediante l'elaborazione dei dati reperiti nelle indagini, determinando l'intervallo di valori entro cui verr&ag... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...to il valore di mercato medio. Il valore della deviazione standard viene desunta mediante l'utilizzazione di uno specifico software.

[Omissis]

Le operazioni da effettuare sono in definitiva rappresentate :

Il valore unitario medio sarà... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...iva ricercato, all'interno di tale intervallo, considerando le singole caratteristiche intrinseche ed estrinseche quali la forma, l'ubicazione, l'ampiezza, la fertilità, la giacitura, l'accesso.


Descrizione generale

P... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...una piccola cittadina di circa 10.000 abitanti della provincia di F. ubicata a circa m. 100 sul livello del mare, la cui economia è generalmente basata sull'artigianato, sull'agricoltura e sull'allevamento del bestiame.

[Omissi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...br /> Alcune frazioni del suo territorio rappresentano aree di grande interesse naturalistico per la forte presenza di boschi e di profonde grotte carsiche ancora non esplorate, dove vi è presenza di alcune sorgenti e piccoli corsi d'acqua.<... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] .../> La zona fu luogo di ville romane e di monasteri nel Medioevo, di cui s'incontrano i resti attraversando i boschi.

Produzione caratteristica è stata ed è, ancora in parte, la realizzazione di stoviglie e recipienti d... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...a.


Individuazione dei terreni

I terreni oggetto di perizia sono ubicati nel Comune di P. in località abbastanza lontana dal paese e si tratta di terreni avente esclusivamente natura agricola.

Sono cos&i... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...eguito individuati:

§ foglio 73 particella 103 mq. 1.590

§ foglio 73 particella 288 mq. 200

§ foglio 73 particella 385 mq. ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...
Superficie complessiva dell'intero mq. 2.240

Indagini di mercato

Nel territorio comunale risulta abbastanza attiva la compravendita di terreni agricoli e di immobili di tipo rurale.

Siamo in... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...uindi di una buona dinamica di mercato e, come tale, è possibile "catturare" valori e prezzi. Sono state effettuate, pertanto, rilevazioni ed indagini puntuali sulla zona che ci consentono di effettuare un riscontro e quindi contribuire a fo... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...cala di valori entro cui poter collocare, con opportuni aggiustamenti un corretto valore unitario da attribuire ai beni de quo.

Si riportano di seguito le più rilevanti indagini, effettuate anche presso agenzie immobiliari dell... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...cisamente.


[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...; text-transform: uppercase;">Il processo di valutazione
Nella fattispecie si intende stabilire, sulla base dei dati in comune commercio, il valore con riferimento ai terreni sopra descritti.

Criteri e metodi di valu... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...> Anche per la valutazione dei terreni agricoli si utilizza il metodo comparativo, con l'applicazione sia del procedimento statistico della deviazione standard di cui si è fatto un breve cenno nel caso della valutazione del fabbricato urban... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...te seconda) e sia della stima cosiddetta per punti di merito (di cui daremo un cenno di seguito)

Quindi in concreto le operazioni da effettuare nella fattispecie sono rappresentate:

Stima per pu... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...to

La stima "per punti di merito" è un approccio diretto alla stima stessa che muove dalla constatazione del valore come funzione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni immobili che influenzano il mercato, fatti salvi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...izionamenti esterni.

Operativamente, si assume che il valore unitario di un bene immobile, nel nostro caso di un terreno agricolo, con determinate peculiarità possa determinarsi dal confronto con un altro terreno, dello stesso ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...versa quotazione presente all'interno del campione analizzato.

In ogni caso, poiché il procedimento adotta un approccio di tipo empirico nel definire l'influenza delle singole caratteristiche sul valore, alcuni autori ritengono... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... natura sia sostanzialmente quella di un procedimento sussidiario, limitato -ad esempio- alla verifica del valore di mercato, ottenuto con altro procedimento, non essendo sufficiente, per la sua approssimazione, ai fini della precisa determinazione... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... medesimo.

Non può non riconoscersi comunque l'esattezza concettuale della metodologia (il prezzo funzione di "n" caratteristiche) e la sua potenzialità applicativa qualora venisse supportato da un'indagine di mercato a... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... />
Metodologicamente il procedimento è molto semplice:

se Vmax è il valore di mercato unitario del terreno preso a riferimento, simile a quello oggetto di stima ma, ad esempio, di maggior quotazione, attribuito... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...1 all'insieme delle sue caratteristiche, il valore unitario di mercato Vmj del terreno j in stima, cui competerà per le sue caratteristiche un peso complessivo Kj<1, sarà dato da:


[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...Vmax x Kj)

che risulterà < Vmax.


È evidente che il procedimento acquista maggiore oggettività tanto più i coefficienti Kj, riferiti alle caratteristiche che hanno influenza sul val... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... determinati con la massima attendibilità.

Tanto premesso e considerato, utilizziamo anche l'approccio detto per "punti di merito" che risulta abbastanza valido essendo semplicemente uno schema da seguire per effettuare la stim... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...onto.

Ai fini dell'applicazione del presente procedimento di stima, alle caratteristiche vengono associate una serie di coefficienti predefiniti, che rappresentano il frutto di analisi e sperimentazioni effettuate (ma che possono com... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e variati secondo le esigenze dell'estimatore).

§Coefficienti del microintorno

§Coefficienti intrinseci del terreno agricolo


Occorre a questo punto analizzare ed impostare correttamente ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ento metodologico effettuando la:

a- ricognizione delle caratteristiche

b- individuazione, per ogni caratteristica, della specifica qualità


[Omissis - La versione integrale è presente nelprodotto- Omissis] ...0%"> ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...Accesso

Buono: 1.00
Sufficiente: 0.95
Insufficiente: 0.90
Caratteristiche estrinseche ed intrinseche dei terreni
Fertilità

... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... Ottima: 1.00
Buona: 0.90
Discreta: 0.80
Giacitura

Pianeggainte: 1.00
Acclive: 0.95
Mediocre: 0.90
Forma

Regolare: 1.00
[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... Normale: 0.95
Penalizzante: 0.90
Ubicazione

Eccellente: 1.00
Normale: 0.95
Cattiva: 0.90
Ampiezza
... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...
Medio appezzamento: 1.00
Piccolo appezzamento: 0.95
Grande appezzamento: 0.90

La precedente tabella, opportunamente modula... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...; stata desunta da alcune pubblicazioni specializzate sui terreni agricoli (cfr. http://www.exeoedizioni.it/site/e_ProductsList.asp?IdCategoria=20 dove sono riportati i valori agricoli dei terreni nelle varie province italiane) che riportano le cara... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... tecniche più influenti sul valore immobiliare con l'indicazione del valore del parametro numerico che misura il livello di qualità di ogni caratteristica.

La pratica: la determinazione dei valori

Definita la ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... possiamo ora procedere alla determinazione del valore venale dei terreni ottenuto con l'utilizzazione dell'approccio statistico della deviazione standard e dei coefficienti di merito.

Mediante l'elaborazione dei dati reperiti nelle i... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ene determinato l'intervallo di valori entro cui viene assunto il valore di mercato medio da applicare ai medesimi terreni.

[Omissis]

Il valore della deviazione standard espressa nella seguente tabella, è stata d... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ante l'utilizzazione di uno specifico software.


... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...>3.00... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...tr> ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...> ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...td>1.97
1.29
0.54
3.00
1.28[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...
1.89
0.78
1.56 ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...
1.56
3.75
2.41
2.94
1.83
1.71
27.54 Totale
0.93 Deviazione (euro/mq)
Valore medio

La deviazione standard, pari nella fattispecie a 0,93 euro/mq., fornisce l'indicazione del "range" da utilizzare rispetto al valore medio d... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... euro/mq e quindi l'intervallo entro il quale, con la probabilità del 68% [1], viene compreso il valore di mercato dei terreni di destinazione agricola, di media estensione, ubicati nel territorio comunale (vedi tabella seguente).
[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...> ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...1.04
Valore di locazione
minimo
[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...owspan="1">Valore medio
Valore di locazione
massimo
1.97 2.90 euro/mq mese

La determinazione del valore


Tanto premesso e considerato, utilizziamo ora l'a... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...tto per "punti di merito" .

Occorre a questo punto analizzare ed impostare correttamente il procedimento metodologico in relazione alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche possedute da ciascun gruppo di terreni con riferimento ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...enti precedentemente individuati.

Determiniamo, secondo la metodologia per punti di merito, il valore venale dei terreni di seguito individuati:


foglio 73 particella 103 mq. 1.590

foglio 73 part... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... mq. 200

foglio 73 particella 385 mq. 450

Superficie complessiva del terreno oggetto di stima mq. 2.240


Si riportano (evidenziate in grassetto) nella tabella di seguito indicata, le car... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e possedute ed il relativo punteggio di merito. Per quanto concerne la fertilità si rappresenta che trattasi di terreni abbandonati e non più coltivati.


[Omissis - La versione integrale è presente nelprodotto- Omissis] ... ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...
Caratteristiche estrinseche ed intrinseche dei terreni
Fertilità

Ottima: 1.00
... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...na: 0.90
Discreta: 0.80
Scadente: 0.70
Giacitura

Pianeggainte: 1.00
Acclive: 0.95
Mediocre: 0.90
... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...a: 0.85
Accesso

Buono: 1.00
Sufficiente: 0.95
Insufficiente: 0.90
Forma

... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... Regolare: 1.00
Normale: 0.95
Penalizzante: 0.90
Ubicazione

Eccellente: 1.00
Normale: 0.95
Cattiva: 0.90
Ampiezza

Medio appezzamento: 1.00
Piccolo appezzamento: 0.95
Grande appezzamento: 0.90

L'algoritmo di... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...sunto a base del calcolo utilizza la seguente espressione:


V fondo = Vmax *k1 *K2*K3*……Kn


Dove:

V max = valore massimo rilevato con la metodologia ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...nell'ambito territoriale;

Ki = coefficiente numerico inferiore ad 1 determinato, per ogni parametro di stima, secondo la predefinita scala di variabilità.


Applicando la precedente formula si ha:
[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...style="text-align: center;">
V unitario del fondo = 2,90*0,70*1,00*0,95*1,00*1,00*0,95 = 1,83 euro/ha


Il suddetto valore unitario va moltiplicato per la superficie del terreno per ottenere il valore complessivo del fon... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...o i terreni, come individuati hanno, ove considerati nella loro interezza, il seguente valore di mercato:


mq. 2.240 x euro/mq 1,83 = euro 4.099


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