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Stima di un'azienda agraria ad indirizzo produttivo zootecnico


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titolo:LA STIMA DEGLI IMMOBILI RURALI: CASI
anno:2011
pagine: 114 = equivalenti a 194 pagine in formato libro
formato: pdf  
prezzo:
€ 20,00

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Elementi metodologici per la risoluzione del quesito estimativo

Si tratta di determinare il valore di mercato di una azienda agraria al fine di determinare un equo corrispettivo per la compravendita, ipotizzata a "cancelli chiusi".

Per la determinazione è stata adotta... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...
  • la metodologia classica del criterio del valore con metodo indiretto (o analitico) per capitalizzazione del reddito.

  • E' stata selezionata un'azienda ad indirizzo produttivo zootecnico al fine di illustrare la metodologia di calcolo dell' "Utile di stalla". Infine sono stat... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...otesi di aggiunta e detrazione al valore unitario ottenuto per capitalizzazione del reddito. L'aggiunta per la presenza di fabbricati rurali eccedenti l'ordinarietà. La detrazione per tenere conto di un residuo di mutuo ipotecario ancora gravante sul fondo.

    E' infine condotta ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...a del valore ottenuto con metodo di stima indiretto con quello valutabile con metodo si stima diretto.


    Definizioni e concetti

    Di solito nella vendita delle aziende agrarie è consuetudine del venditore portare via le scorte (bestiame, macchine, attrezzi, ecc) o di ven... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...al contesto aziendale. Il termine tecnico commerciale di "vendita a cancelli aperti" identifica proprio questa particolare clausola contrattuale della compravendita. Di contro la locuzione "vendita a cancelli chiusi", figurativamente, rappresenta l'onere per la proprietà venditrice di lasci... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ll'acquirente le scorte aziendali che quindi formano parte integrante della vendita e del cui valore il corrispettivo deve tenere conto.

    Il valore di stima ricavato con metodo indiretto attraverso la capitalizzazione del Beneficio fondiario non tiene conto del valore capitale costi... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...n quanto rappresenta esclusivamente il valore delle immobilizzazioni (terreni, fabbricati, opere di sistemazione, di scolo, ecc.) che compete alla proprietà del fondo. Quindi nell'ipotesi, diversa dalla presente, di vendita a cancelli chiusi, il valore delle scorte deve essere autonomament... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...tuisce una aggiunta al valore capitale.

    Si precisa ancora che il valore determinato coincide con il valore aziendale nel momento di inizio o fine ciclo produttivo. Convenzionalmente l'inizio dell'annata agraria è fatta coincidere con il 11 novembre ( cfr, art. della legge 203... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...rari). Nel caso di vendita in un periodo temporale intermedio occorre valutare, in relazione alla particolare situazione dell'azienda ed agli accordi commerciali tra acquirente e venditore eventuali aggiunte per anticipazioni colturali, frutti pendenti, ecc.

    Relazione di stima[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...po della stima

    Io sottoscritto con studio in , Via iscritto all'Ordine della Provincia di ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di , ho ricevuto incarico dalla proprietà di va... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...cola sotto distinta al fine di determinare un equo corrispettivo per la compravendita, ipotizzata a "cancelli chiusi". Trattasi di azienda agraria di media estensione per la zona in cui è ubicata, costituita da terreni seminativi e boschivi ad indirizzo produttivo zootecnico.

    ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...po della stima, considerato che trattasi di una azienda ben avviata, anche al fine di fornire un quadro complessivo dei valori dei vari elementi componenti, richiesto dalla proprietà, si procede alla stima con metodo indiretto con procedimento analitico attraverso la capitalizzazione del ben... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] .../>


    Provenienza della proprietà - oneri e vincoli gravanti

    I terreni furono acquistati dall'attuale proprietario con atto notaio ………………… del 14/11/1975 ad un prezzo dichiarato di £. 300.000.000 (€ 154.937,07).
    ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...to, la proprietà ha provveduto a ristrutturare i fabbricati aziendali esistente, ad ampliare la stalla a costruire due pozzi per l'irrigazione dei campi.

    Attualmente il fondo è gravato da un mutuo ipotecario di £. 100.000.000 (€ 51.645,69)., che doveva essere es... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...agrave; anticipate per r = 0,06; al momento della stima restano da pagare ancora 8 di queste rate. Ciascuna rata residua ammonta a € 4.247,84.

    In relazione alla data dell'acquisto del fondo, ormai lontana nel tempo, ed ai notevoli interventi di manutenzione e ristrutturazione azie... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... proprietà, non appare possibile procedere, ancorché come metodo di verifica, ad una stima storica dell'azienda attraverso la rivalutazione all'attualità del precedente prezzo di acquisto.


    Descrizione e consistenza dell'azienda

    L'azienda agraria oggetto... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...icata in località…………………del Comune di ………….., della provincia di………………. nella maremma toscana interna; località sita ………….. a circa Km. d... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...………

    Il fondo è condotto direttamente dal proprietario; non è gravato da vincoli di contratti agrari, nè da diritti reali di terzi, ad eccezione del mutuo ipotecario di cui al precedente paragrafo.

    Trattasi di un'azienda della ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...a dei terreni di ha 238,5590, la cui ripartizione, per destinazione, è la seguente, esposta nella tabella n. 1:

    ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...
    [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... - Ripartizione superficie fondiaria
    Destinazione colturale Superficie
    Seminativi Ha 84.00.00Bosco ceduo Ha 150.00.00
    Fabbricati rurali Ha 0.30.00
    Strade aziendali e fossi4.05.90
    Totale superficie azienda Ha 238.55.90

    La descrizione catastale è riportata nell... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ragrafo 3.5.


    Terreni destinati a seminativo

    La giacitura dei terreni coltivabili, facenti parte dell'azienda, è in lieve pendio inclinato e degradante verso il Mar Tirreno. L'altitudine media è di circa 80 metri sul livello del mare.

    Il terreno ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...i tipo alluvionale, di medio impasto, profondo, fresco, mediamente permeabile, fertile, senza ristagni d'acqua, sito nella valle originata dal fiume …………

    Il clima della zona è tipico mediterraneo tirrenico, temperato-mite con temperatura media annua... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...estive di 32-34°, le minime invernali raramente scendono sotto zero; la piovosità annua è di 850 mm. ripartiti in autunno e primavera per circa 85 giorni piovosi. Le brinate e le grandinate non sono molto frequenti; la ventosità è invece abbastanza frequente, ma cost... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... mai impetuosi.

    Oltre della vicinanza del capoluogo ……………, la zona risente della presenza di diversi centri urbani, di attivi mercati agricoli ed importanti vie e mezzi di comunicazione e di trasporto, che lo rendono appetibile in quanto è... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...dita dei prodotti agricoli sia l'acquisizione di mezzi e servigi produttivi occorrenti per la produzione.

    La zona è attraversata da diversi piccoli corsi d'acqua che discendono dal preappennino; essi hanno carattere torrenziale e non si prestano per le irrigazioni; abbondano p... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...i sottosuolo captabili mediante pozzi; in parecchi fondi, con tali acque, è praticata l'irrigazione a pioggia.

    Nella zona sono prevalenti i grandi fondi e quelli medi adatti per famiglie coltivatrici; tali fondi sono in genere a coltura erbacea avvicendata.

    In p... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...n esame si trova lungo il lato destro della strada provinciale di ………….., al 12° km.

    La superficie produttiva del fondo è tutta destinata a seminativo. L'ordinamento colturale è cerealicolo-foraggero ad indirizzo zootecnico e i foraggi p... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...mente reimpiegati nell'allevamento di bovini da carne di razza Chianina, praticato con rimonta esterna; l'intero indirizzo produttivo corrisponde a quello più diffuso nella zona per fondi di analoghe caratteristiche.

    Il fondo ha conformazione regolare.

    La super... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...50 ha, della quale una parte di 1,5 ha è costituita dalla particella occupata dal fabbricato aziendale, con accessori e dipendenze e dalle altre aree improduttive (strade, canali, argini,....).

    Il fondo è totalmente irriguo, essendo dotato di tre pozzi e di una adeguata... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...e. In particolare, gli impianti di irrigazione sono costituiti in parte da una rete fissa interrata a cui si allaccia una serie di irrigatori semoventi.

    La rete di strade poderali è efficiente e consente l'accesso ai campi in ogni stagione dell'anno.

    La conform... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...intero fondo e dei singoli appezzamenti consente una completa meccanizzazione delle operazioni colturali e riduce al minimo il fabbisogno di mano d'opera.

    La superficie di 84,00 Ha. di terreno a coltura è in rotazione settennale a podere diviso dove vengono praticate le seguen... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...mais, grano tenero seguito a trifoglio pratense, medica, grano duro.

    In base a tale rotazione la superficie a seminativo del fondo risulta così ordinariamente ripartibile in sette sezioni (superficie di una sezione: 84,00 Ha. : 7 = 12,00 Ha.).

    Nella tabella n. 2... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...l ciclo annuale delle colture avvicendate sul fondo.



    ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... superficie seminativi
    Tabella n.2 - Riepilolgo superfici a seminativi
    Colture Superficie (Ha)
    a) Colture principali
    Mais da granella: &... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... a 6.00.00
    Mais da insilato: ½ sezione, pari a 6.00.00
    Grano tenero: una sezione, pari a
    Trifoglio pratense: una sezione, pari a 12.00.00
    Orzo: una sezione, pari a 12.00.00
    Erba medica: due sezioni, pari a 24.00.00
    Grano duro: una sezione, pari a 12.00.00
    84.00.00
    b) Colture di secondo raccolto (superfici ripetute)
    Trifoglio pratense ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...one, pari a 12.00.00
    Mais da insilato dopo orzo: una sezione, pari a 12.00.00


    Terreni occupati dai boschi[Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ... uso boschivo sono ubicati sulle pendici collinari, a dolce declivio, che si dipartono proprio a confine con i terreni lavorati e risultano facilmente accessibili in ogni porzione mediante una estesa rete viaria interna. La loro superficie, al netto delle tare per fossi e strade poderali, è... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...br />
    In particolare la zona nord della provinciale ……………….. è servita da una strada principale, cosiddetta di ………………….., di agevole percorribilità, il cui sottofondo è costituit... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...m in buono stato di manutenzione, che costeggia ad est questa parte del bosco e dalla quale partono altre strade, prevalentemente a fondo naturale, che consentono di raggiungere ogni parte del bosco stesso. La striscia boschiva a sud della provinciale invece, è praticamente suddivisa in due ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...l ………………… che partendo dalla provinciale suddetta termina in corrispondenza del fosso del ………………. Anche questa strada interna è di agevole percorribilità; ha le stesse caratteristiche di quella ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ellip;…………. e versa in buone condizioni di manutenzione.

    Il soprassuolo del bosco è rappresentato prevalentemente da specie quercine come cerro, rovere, roverella ed altre minori, la forma di governo è il ceduo matricinato sottoposto a regola... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...r />
    Il piano dei tagli prevede la suddivisione del bosco in 15 sezioni della superficie di 10.00 ettari l'una, con turno di taglio quindicennale, che garantisce una resa annua di legname continua, corrispondendo il numero delle zone al turno che, ordinariamente nella zona, viene praticato... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...vate. La superficie della sezione di taglio rientra nel limite di superficie massima di taglio di 50.00 ettari prevista dalla vigente normativa.

    L'andamento pianeggiante, l'agevole accesso interno e il razionale piano di utilizzazione, consentono infatti di contenere al massimo le ... [Omissis - La versione integrale è presente nel prodotto - Omissis] ...ottenere pertanto elevati ricavi.

    [Omissis]



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