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Stima di un'azienda agraria ad indirizzo produttivo zootecnico

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titolo :LA STIMA DEGLI IMMOBILI RURALI: CASI
autore/i:Curatolo, Massimo  - Iovine, Antonio
anno:2011
pagine: 114 = equivalenti a 194 pagine in formato libro
testo in formato: pdf  
collana:estimo catastale - 2
isbn: 978-88-95578-16-3
Esempi di stima professionali concernenti gli immobili rurali e applicazioni pratiche ricorrenti nell’estimo (reintegra e ammortamento di capitali). Le casistiche trattate evidenziano gli aspetti più rilevanti dal punto di vista metodologico e sono integrate da richiami o note che consentono al professionista di individuare criteri, procedimenti, formule adottate, con valenza sia per l’estimo ordinario che per quello catastale.
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Elementi metodologici per la risoluzione del quesito estimativo

Si tratta di determinare il valore di mercato di una azienda agraria al fine di determinare un equo corrispettivo per la compravendita, ipotizzata a "cancelli chiusi".

Per la determinazione è stata adottata:
  • la metodologia classica del criterio del valore con metodo indiretto (o analitico) per capitalizzazione del reddito.

E' stata selezionata un'azienda ad indirizzo produttivo zootecnico al fine di illustrare la metodologia di calcolo dell' "Utile di stalla". Infine sono state configurate due ipotesi di aggiunta e detrazione al valore unitario ottenuto per capitalizzazione del reddito. L'aggiunta per la presenza di fabbricati rurali eccedenti l'ordinarietà. La detrazione per tenere conto di un residuo di mutuo ipotecario ancora gravante sul fondo.

E' infine condotta una verifica speditiva del valore ottenuto con metodo di stima indiretto con quello valutabile con metodo si stima diretto.


Definizioni e concetti

Di solito nella vendita delle aziende agrarie è consuetudine del venditore portare via le scorte (bestiame, macchine, attrezzi, ecc) o di venderle separatamente dal contesto aziendale. Il termine tecnico commerciale di "vendita a cancelli aperti" identifica proprio questa particolare clausola contrattuale della compravendita. Di contro la locuzione "vendita a cancelli chiusi", figurativamente, rappresenta l'onere per la proprietà venditrice di lasciare a disposizione dell'acquirente le scorte aziendali che quindi formano parte integrante della vendita e del cui valore il corrispettivo deve tenere conto.

Il valore di stima ricavato con metodo indiretto attraverso la capitalizzazione del Beneficio fondiario non tiene conto del valore capitale costituito dalle scorte, in quanto rappresenta esclusivamente il valore delle immobilizzazioni (terreni, fabbricati, opere di sistemazione, di scolo, ecc.) che compete alla proprietà del fondo. Quindi nell'ipotesi, diversa dalla presente, di vendita a cancelli chiusi, il valore delle scorte deve essere autonomamente determinato e costituisce una aggiunta al valore capitale.

Si precisa ancora che il valore determinato coincide con il valore aziendale nel momento di inizio o fine ciclo produttivo. Convenzionalmente l'inizio dell'annata agraria è fatta coincidere con il 11 novembre ( cfr, art. della legge 203/82, sui contratti agrari). Nel caso di vendita in un periodo temporale intermedio occorre valutare, in relazione alla particolare situazione dell'azienda ed agli accordi commerciali tra acquirente e venditore eventuali aggiunte per anticipazioni colturali, frutti pendenti, ecc.

Relazione di stima

Oggetto e scopo della stima

Io sottoscritto con studio in , Via iscritto all'Ordine della Provincia di ed all'Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di , ho ricevuto incarico dalla proprietà di valutare l'azienda agricola sotto distinta al fine di determinare un equo corrispettivo per la compravendita, ipotizzata a "cancelli chiusi". Trattasi di azienda agraria di media estensione per la zona in cui è ubicata, costituita da terreni seminativi e boschivi ad indirizzo produttivo zootecnico.

In relazione allo scopo della stima, considerato che trattasi di una azienda ben avviata, anche al fine di fornire un quadro complessivo dei valori dei vari elementi componenti, richiesto dalla proprietà, si procede alla stima con metodo indiretto con procedimento analitico attraverso la capitalizzazione del beneficio fondiario.


Provenienza della proprietà - oneri e vincoli gravanti

I terreni furono acquistati dall'attuale proprietario con atto notaio ………………… del 14/11/1975 ad un prezzo dichiarato di £. 300.000.000 (€ 154.937,07).

Dopo l'acquisto, la proprietà ha provveduto a ristrutturare i fabbricati aziendali esistente, ad ampliare la stalla a costruire due pozzi per l'irrigazione dei campi.

Attualmente il fondo è gravato da un mutuo ipotecario di £. 100.000.000 (€ 51.645,69)., che doveva essere estinto in 20 annualità anticipate per r = 0,06; al momento della stima restano da pagare ancora 8 di queste rate. Ciascuna rata residua ammonta a € 4.247,84.

In relazione alla data dell'acquisto del fondo, ormai lontana nel tempo, ed ai notevoli interventi di manutenzione e ristrutturazione aziendale eseguiti dalla proprietà, non appare possibile procedere, ancorché come metodo di verifica, ad una stima storica dell'azienda attraverso la rivalutazione all'attualità del precedente prezzo di acquisto.


Descrizione e consistenza dell'azienda

L'azienda agraria oggetto di stima è ubicata in località…………………del Comune di ………….., della provincia di………………. nella maremma toscana interna; località sita ………….. a circa Km. dal capoluogo …………

Il fondo è condotto direttamente dal proprietario; non è gravato da vincoli di contratti agrari, nè da diritti reali di terzi, ad eccezione del mutuo ipotecario di cui al precedente paragrafo.

Trattasi di un'azienda della superficie complessiva dei terreni di ha 238,5590, la cui ripartizione, per destinazione, è la seguente, esposta nella tabella n. 1:

Tabella n.1 - Ripartizione superficie fondiaria
Destinazione colturale Superficie
Seminativi Ha 84.00.00
Bosco ceduo Ha 150.00.00
Fabbricati rurali Ha 0.30.00
Strade aziendali e fossi Ha 4.05.90
Totale superficie azienda Ha 238.55.90

La descrizione catastale è riportata nella tabella n. 6 del paragrafo 3.5.


Terreni destinati a seminativo

La giacitura dei terreni coltivabili, facenti parte dell'azienda, è in lieve pendio inclinato e degradante verso il Mar Tirreno. L'altitudine media è di circa 80 metri sul livello del mare.

Il terreno lavorabile è di tipo alluvionale, di medio impasto, profondo, fresco, mediamente permeabile, fertile, senza ristagni d'acqua, sito nella valle originata dal fiume …………

Il clima della zona è tipico mediterraneo tirrenico, temperato-mite con temperatura media annua di 16°, massime estive di 32-34°, le minime invernali raramente scendono sotto zero; la piovosità annua è di 850 mm. ripartiti in autunno e primavera per circa 85 giorni piovosi. Le brinate e le grandinate non sono molto frequenti; la ventosità è invece abbastanza frequente, ma costituita da venti quasi mai impetuosi.

Oltre della vicinanza del capoluogo ……………, la zona risente della presenza di diversi centri urbani, di attivi mercati agricoli ed importanti vie e mezzi di comunicazione e di trasporto, che lo rendono appetibile in quanto è agevolata sia la vendita dei prodotti agricoli sia l'acquisizione di mezzi e servigi produttivi occorrenti per la produzione.

La zona è attraversata da diversi piccoli corsi d'acqua che discendono dal preappennino; essi hanno carattere torrenziale e non si prestano per le irrigazioni; abbondano però le acque di sottosuolo captabili mediante pozzi; in parecchi fondi, con tali acque, è praticata l'irrigazione a pioggia.

Nella zona sono prevalenti i grandi fondi e quelli medi adatti per famiglie coltivatrici; tali fondi sono in genere a coltura erbacea avvicendata.

In particolare il fondo in esame si trova lungo il lato destro della strada provinciale di ………….., al 12° km.

La superficie produttiva del fondo è tutta destinata a seminativo. L'ordinamento colturale è cerealicolo-foraggero ad indirizzo zootecnico e i foraggi prodotti sono integralmente reimpiegati nell'allevamento di bovini da carne di razza Chianina, praticato con rimonta esterna; l'intero indirizzo produttivo corrisponde a quello più diffuso nella zona per fondi di analoghe caratteristiche.

Il fondo ha conformazione regolare.

La superficie è di 85,50 ha, della quale una parte di 1,5 ha è costituita dalla particella occupata dal fabbricato aziendale, con accessori e dipendenze e dalle altre aree improduttive (strade, canali, argini,....).

Il fondo è totalmente irriguo, essendo dotato di tre pozzi e di una adeguata rete di distribuzione. In particolare, gli impianti di irrigazione sono costituiti in parte da una rete fissa interrata a cui si allaccia una serie di irrigatori semoventi.

La rete di strade poderali è efficiente e consente l'accesso ai campi in ogni stagione dell'anno.

La conformazione regolare dell'intero fondo e dei singoli appezzamenti consente una completa meccanizzazione delle operazioni colturali e riduce al minimo il fabbisogno di mano d'opera.

La superficie di 84,00 Ha. di terreno a coltura è in rotazione settennale a podere diviso dove vengono praticate le seguenti specie colturali: mais, grano tenero seguito a trifoglio pratense, medica, grano duro.

In base a tale rotazione la superficie a seminativo del fondo risulta così ordinariamente ripartibile in sette sezioni (superficie di una sezione: 84,00 Ha. : 7 = 12,00 Ha.).

Nella tabella n. 2 è riportato il ciclo annuale delle colture avvicendate sul fondo.



Tabella n.2 - Riepilolgo superfici a seminativi
Colture Superficie (Ha)
a) Colture principali
Mais da granella: ½ sezione, pari a 6.00.00
Mais da insilato: ½ sezione, pari a 6.00.00
Grano tenero: una sezione, pari a 12.00.00
Trifoglio pratense: una sezione, pari a 12.00.00
Orzo: una sezione, pari a 12.00.00
Erba medica: due sezioni, pari a 24.00.00
Grano duro: una sezione, pari a 12.00.00
Totale superficie seminativi 84.00.00
b) Colture di secondo raccolto (superfici ripetute)
Trifoglio pratense dopo grano: una sezione, pari a 12.00.00
Mais da insilato dopo orzo: una sezione, pari a 12.00.00


Terreni occupati dai boschi

I terreni ad uso boschivo sono ubicati sulle pendici collinari, a dolce declivio, che si dipartono proprio a confine con i terreni lavorati e risultano facilmente accessibili in ogni porzione mediante una estesa rete viaria interna. La loro superficie, al netto delle tare per fossi e strade poderali, è di circa 150,00 Ha.

In particolare la zona nord della provinciale ……………….. è servita da una strada principale, cosiddetta di ………………….., di agevole percorribilità, il cui sottofondo è costituito da strato in macadam in buono stato di manutenzione, che costeggia ad est questa parte del bosco e dalla quale partono altre strade, prevalentemente a fondo naturale, che consentono di raggiungere ogni parte del bosco stesso. La striscia boschiva a sud della provinciale invece, è praticamente suddivisa in due parti dalla strada del ………………… che partendo dalla provinciale suddetta termina in corrispondenza del fosso del ………………. Anche questa strada interna è di agevole percorribilità; ha le stesse caratteristiche di quella di …………………. e versa in buone condizioni di manutenzione.

Il soprassuolo del bosco è rappresentato prevalentemente da specie quercine come cerro, rovere, roverella ed altre minori, la forma di governo è il ceduo matricinato sottoposto a regolari turni di taglio.

Il piano dei tagli prevede la suddivisione del bosco in 15 sezioni della superficie di 10.00 ettari l'una, con turno di taglio quindicennale, che garantisce una resa annua di legname continua, corrispondendo il numero delle zone al turno che, ordinariamente nella zona, viene praticato per le essenze coltivate. La superficie della sezione di taglio rientra nel limite di superficie massima di taglio di 50.00 ettari prevista dalla vigente normativa.

L'andamento pianeggiante, l'agevole accesso interno e il razionale piano di utilizzazione, consentono infatti di contenere al massimo le spese di taglio e di ottenere pertanto elevati ricavi.

[Omissis]


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