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Obbligo di allegazione della certificazione energetica nell’atto di trasferimento dell’immobile

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titolo :LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI
autore/i:Lacopo, Valentina
anno:2012
pagine: 190
testo in formato: pdf  
collana:avanguardia giuridica - 28
isbn: 978-88-95578-94-1
La presente opera intende indagare, in una prospettiva pratico-applicativa, la disciplina vigente in tema di certificazione energetica degli edifici, alla luce delle numerose modifiche apportate al d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, fra cui, da ultimo, quelle la disciplina vigente in tema di certificazione energetica degli edifici, alla luce delle numerose modifiche apportate al d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, . A tal fine, essa si soffermerà dapprima nel definire l’esatto ambito applicativo della disciplina predisposta in materia di certificazione energetica e, proseguirà, in seguito, con l’esaminare le novità introdotte con il d.lgs. 28/2011.
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laureata in giurisprudenza
L’art. 6, comma 3, del d.lgs. 192/2005 [1], così come modificato dal d.lgs. 311/2008 [2], prevedeva l’obbligo di allegazione dell’attestato di certificazione energetica agli atti a titolo oneroso aventi ad oggetto interi immobili ovvero singole unità immobiliari [3].

A sua volta, il successivo comma 8 dell’art. 15 stabiliva che: «In caso di violazione dell’obbligo previsto dall’articolo 6, comma 3, il contratto è nullo. La nullità può essere fatta valere solo dall’acquirente».

Stante il tenore letterale delle due disposizioni citate, quindi, deve affermarsi come prima dell’entrata in vigore del d.l. 112/2008, la legge nazionale prevedesse, a pena di nullità (relativa) [4], l’obbligo di allegazione dell’attestato di certificazione energetica nei casi di trasferimento a titolo oneroso del fabbricato.

Entrambe le norme, unitamente ai commi 4, art. 6 e 9, art. 15 d.lgs. 192/2005 previsti in tema di locazione, sono stati abrogati ad opera dell’art. 35, comma 2-bis, del d.l. 25 giugno 2008, n. 112, come aggiunto dalla legge di conversione, 6 agosto 2008, n. 133, in vigore dal 22 agosto 2008 [5].

Come effetto di tale abrogazione, a partire dal 22 agosto 2008 non è più necessario, per la normativa nazionale, allegare agli atti di trasferimento a titolo oneroso di edifici, a pena di nullità, l’attestato di certificazione (o di qualificazione) energetica. Tale obbligo permane invece per agli atti stipulati fino a tutto il 21 agosto 2008, atteso che l’abrogazione non ha efficacia retroattiva e la previgente disciplina (con la relativa sanzione di nullità per il caso di mancata allegazione dell’attestato all’atto) conserva la propria efficacia.

Ora, detta abrogazione, che ha comportato per l’Italia l’avvio di una procedura di infrazione da parte della Commissione europea, secondo quanto a breve si dirà, non ha riguardato le norme regionali - sia legislative che regolamentari - che prevedevano obblighi di allegazione dell’attestato di certificazione energetica. Si è posta così la questione, come anticipato nel capitolo precedente, di stabilire se detto obbligo, ove previsto dalle disposizioni regionali, permanesse o meno, a fronte dell’avvenuta sua abrogazione a livello nazionale.

Sul punto, deve affermarsi come la questione vada risolta a partire dalla distinzione fra le disposizioni di cui al d.lgs. 192/2005 che esprimono principi cd. fondamentali e quelle che detti principi non contengono, atteso che solo le prime continueranno a trovare applicazione anche a seguito dell’entrata in vigore delle leggi regionali, mentre le seconde, per effetto di tale entrata in vigore, perderanno efficacia.

Deve considerarsi infatti che le disposizioni contenute nel d.lgs. 192/2005 attengono, per la maggior parte, alle materie rientranti nella legislazione concorrente di cui all’art. 117, comma 3 e che ai sensi dell’art. 17 del citato decreto, le disposizioni nazionali troveranno applicazione fino a che non saranno entrate in vigore le disposizioni regionali in materia.

A riguardo, si ritiene che il profilo dell’allegazione non costituisca un principio fondamentale dell’ordinamento, ma solamente un aspetto della disciplina in materia di certificazione energetica [6]. Conseguentemente, non trovando applicazione l’art. 10, comma 1, della legge 10 febbraio 1953, n. 62, secondo cui le leggi nazionali che modificano i «principi fondamentali» di cui all’art. 9, comma 1 della stessa legge abrogano le norme regionali che siano in contrasto con esse, bensì l’art. 17 del d.lgs. 192/2005, deve ritenersi la sussistenza dell’obbligo di allegazione per quelle Regioni, le cui leggi ciò prevedano.

In definitiva, quindi, per le leggi regionali che attualmente la prevedono, è quindi tuttora necessaria l’allegazione dell’attestato di certificazione energetica agli atti traslativi a titolo oneroso di edifici. Tale allegazione deve, peraltro, aver luogo agli esclusivi effetti previsti dalla normativa regionale di riferimento. Cosicché il panorama che ora si presenta all’operatore è il seguente:

a) nelle Regioni come la Lombardia ed il Piemonte, ove l’allegazione è richiesta dalle relative normative regionali, questa è sempre necessaria;

b) nelle Regioni in cui l’allegazione non è prevista dalla legge regionale di riferimento, questa non sarà necessaria;

c) nelle Regioni che non siano dotate di leggi in materia, troverà applicazione la normativa nazionale e, conseguentemente, l’allegazione non sarà necessaria.

Ciò detto, deve esaminarsi l’altro profilo della questione: quello relativo alla sanzione di nullità. Come detto, infatti, con l’obbligo di allegazione è venuta altresì meno la relativa sanzione di nullità. Poiché, però, ai sensi dell’art. 17 del d.lgs. 192/2005, le disposizioni regionali prevalgono su quelle nazionali nella materia in esame (limitatamente a quelle di competenza concorrente), v’è da chiedersi se sia possibile per le Regioni stabilire con propria normativa, a fronte dell’inadempimento dell’obbligo di allegazione, sanzioni quali la nullità. Sul punto, la questione si presenta più articolata.

Ciò che occorre stabilire, infatti, è se detta previsione – quella della nullità - attenga all’ordinamento civile (ovvero ad una materia riservata all’esclusiva competenza dello Stato) o meno, giacché a seconda della tesi sostenuta si potranno avere soluzioni differenti.

Sul punto, la soluzione oggi sostenuta dalla dottrina [7] è nel senso di ricondurre detto aspetto fra le materie di competenza esclusiva dello Stato, in quanto attinente all’ordinamento civile. Solo allo Stato pertanto spetta di stabilire la nullità di un atto.

Ciò detto, rimane da chiarire un ultimo aspetto della questione, ancorché esso rilevi solo in termini teorici. Quantunque la previsione della nullità sia da ricondurre fra le materie di competenza esclusiva dello Stato, l’applicabilità concreta della normativa regionale che prevedesse tale sanzione non potrebbe essere esclusa, atteso che dovrebbe trovare applicazione, fino alla declaratoria di incostituzionalità da parte della Corte Costituzionale.

La questione, si ripete, è solo teorica, atteso che nessuna normativa regionale prevede oggi detta sanzione in caso di mancato adempimento dell’obbligo di allegazione (neanche la Regione Liguria che, a seguito della modifica operata con la legge regionale 24 novembre 2008, n. 42, ha eliminato la sanzione di nullità dell’atto di trasferimento in caso di inadempimento dell’obbligo di allegazione).

Attualmente, quindi, il panorama che può presentarsi all’operatore è il seguente:

a) alcune Regioni prevedono a fronte dell’inadempimento dell’obbligo di allegazione, l’irrogazione di una sanzione amministrativa pecuniaria a carico dell’alienante. Per queste, si ritiene che la sanzione trovi applicazione.

b) alcune Regioni non prevedono la nullità, né alcuna diversa sanzione per la violazione dell’obbligo di allegazione. Per queste, pertanto, non si pone alcun problema.

Nei casi suddetti il notaio non potrà rifiutarsi di ricevere l’atto (salvo che la legge regionale non disponga la nullità), ma avrà l’obbligo di informare le parti delle conseguenze civilistiche e delle sanzioni amministrative per il caso di mancata allegazione.


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