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Occupazione temporanea di un'area urbana: calcolo dell'indennità

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La nuova disciplina del danno da occupazione appropriativa: da corte cost. n. 349/2007 all’art. 2, comma 89, della legge n. 244/2007 | La responsabilità civile nel procedimento ablatorio | L’indennità di espropriazione per le aree edificabili nella finanziaria 2008: le prime sentenze non sciolgono i nodi della riforma | Il punto della riforma del sistema indennitario italiano, con lo sguardo rivolto a Strasburgo | Indennità di occupazione temporanea per un’area urbana | eccetera
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Ingegnere, professore associato di Estimo e responsabile del settore disciplinare nella Facoltà di Ingegneria dell’Università degli Studi di Salerno. Membro del Comitato Direttivo della Siev e direttore scientifico del sito e-stimo.it

Premessa normativa

La stima dell'indennità di occupazione di aree edificabili deve essere svolta in ragione del principio estimativo che la commisura ai redditi non percepiti dal proprietario del bene occupato nel periodo di possesso altrui dell'immobile.

In mancanza di riferimenti concreti e probatori per la quantificazione dei mancati redditi, la giurisprudenza (vedi, tra le altre, l'ampia trattazione di P. Carugno a pg. 456 di "L'espropriazione per pubblica utilità", Giuffrè, Milano 1967) prescrive il criterio degli interessi legali [1].

Cosicché l'indennità per l'occupazione protrattasi n anni è pari al prodotto tra l'interesse legale annuo in vigore al tempo dell'occupazione e l'indennità di esproprio da attribuire al proprietario dei beni se questi fossero definitivamente ablati. Tale calcolo va implementato con riguardo ad ognuno degli n anni di durata dell'occupazione, qualora l'interesse legale sia variato nell'arco temporale di studio.

Ovviamente, nel caso di danni generati nel periodo di occupazione su beni poi restituiti, questi danni vanno risarciti con un addendum una tantum.

Da quanto detto discende subito che la valutazione della indennità di occupazione necessita della preliminare stima dell'indennità di espropriazione dei beni.

Tale indennità è di seguito quantificata sulla base del valore di mercato degli immobili in oggetto. Ciò a seguito della Sentenza n. 348 della Corte Costituzionale [2], la quale ha dichiarato l'illegittimità dei commi 1 e 2 dell'art. 5 bis della legge 359/92. Essendo la vicenda descritta da ricondurre al quadro normativo antecedente all'entrata in vigore del T.U. sulle espropriazioni (DPR 327/01) secondo quanto previsto dall'art. 57 dello stesso T.U., il riferimento normativo in materia di espropriazioni per pubblica utilità di suoli edificabili è la legge 2359 del 1865.

L'art. 39 di questa legge, per la quantificazione della indennità di esproprio, prevede il ricorso al criterio del "giusto prezzo che a giudizio dei periti avrebbe avuto l'immobile in una libera contrattazione di compravendita", cioè al valore di mercato.


Stima delle indennità di esproprio dei beni occupati

I terreni occupati per la realizzazione del ponte attrezzato sono stati in parte espropriati, secondo quanto precisato nei paragrafi precedenti, ed in parte resi al proprietario. L'espropriazione dell'area T1 priva il fondo di proprietà Y dell'unico accesso carrabile esistente prima della realizzazione del ponte attrezzato. Lo priva, inoltre, anche dell'accesso pedonale per chi proviene dalla centrale via r. Ciò comporta che i terreni residui dell'espropriazione (vedi rappresentazione in Allegati) non sono più raggiungibili da monte, in quanto schermati dalla cortina edificata di via r. Permane invece l'accesso da valle, attraverso la strada vicinale S.L., tuttavia in disuso da diverso tempo. Si deve quindi affermare che la sottrazione della parte espropriata ha ingenerato effetti riduttivi anche sul valore della parte residua, sicché – in termini generali – l'azione ablativa configura il caso di esproprio parziale. Ne discende che l'indennità di esproprio complessiva dovrà contemperare gli effetti di complementarietà tra la parte alienata e il corpo rimanente della proprietà, in linea con gli assunti dell'art. 40 della legge 2359/1865.


Valore di mercato dei suoli in T1

Particolare attenzione deve essere posta per i suoli della classe T1, inseriti all'interno di un piano a carattere zonale qual è il PIA. Per cui, in omogeneità con le molteplici espressioni della giurisprudenza in materia di PEEP (Cass. Sez. Unite n. 125/01; Cass. n. 17348/02; Cass. n. 1336/05; Cass. n. 13958/06), per la stima del valore di mercato si deve prescindere:
  • dal fatto che gli specifici terreni in oggetto siano destinati ad usi che non comportano la realizzazione di edilizia residenziale;

  • dalla maggiore o minore fabbricabilità di cui sempre i terreni vengano a godere per effetto delle disposizioni del piano attinenti alla collocazione sui singoli fondi di specifiche edificazioni ovvero di servizi ed infrastrutture;

di modo che tutti i terreni espropriati vengano a percepire la stessa indennità.

Siamo quindi in presenza di un comprensorio urbano, esteso oltre ha 6 (vedi la estensione delle varie sottozone del PIA in Allegati), assoggettato a trasformazione con modalità che si estrinsecano differentemente a seconda delle sottozone interessate. Infatti, all'interno del perimetro che definisce i confini del PIA, sono presenti le seguenti sottoaree (vedi Relazione illustrativa e Norme Tecniche di Attuazione del PIA in Variante al PRG approvata con Delibera CC 20/12/02 riportate in Allegati e Tavola di zonizzazione del PIA in Allegati):
  • zona F6D1: parcheggio pubblico a servizio del terminale di Monte S. per 145 posti auto su mq 4.708;

  • zona F6D2: collegamento pedonale attrezzato, mq 11.297;

  • zona F6D3: opere pubbliche in Fondovalle, mq 23.515; la volumetria complessiva (max 60.000 mc) deve essere destinata ad attività direzionali (30% del costruito complessivo), commerciali (30%) e relative al tempo libero (40%); sono previsti un parcheggio pubblico coperto per 500 posti auto ed uno a raso o coperto per 100 posti;

  • zona F6D4: parcheggio, mq 1.566;

  • zona Cp: intervento edilizio diretto per funzioni residenziali, mq 21.171; la volumetria complessiva (mc 48.000) deve essere destinata a residenze (84% del totale) e ad attività direzionali e commerciali (16%). Tutte le residenze saranno dotate di box auto, la cui volumetria esula da quella prevista per le altre funzioni;

  • oltre mq 5.650 dedicati al potenziamento della viabilità relativa al collegamento T. – E..

Trattasi ora di stimare il valore di mercato dei suoli compresi nel PIA.

La scelta del procedimento di stima, individuato il criterio, dipende – com'è noto – dalle caratteristiche giuridico-economiche del bene e dalla disponibilità dei dati.

Per la peculiarità della trasformazione urbanistica prevista, non esistono beni analoghi con riferimento diretto all'intero PIA. Vi sono tuttavia dati certi di mercato sui valori delle singole sottoaree che compongono il territorio investito dal programma integrato. In particolare, in un coerente orizzonte spazio-temporale, sono state censite cessioni volontarie e compravendite che riguardano terreni aventi caratteristiche urbanistiche simili o comparabili con quelle dei terreni T1.

I terreni indicati negli atti reperiti sono stati interessati da trasformazioni analoghe a quelle previste nelle sottozone del PIA. Solo per due sottozone (F6D2 e spazi per il potenziamento della viabilità) non esistono termini mercantili per il confronto. Per queste la stima è condotta applicando il procedimento di stima analitico, che perviene all'apprezzamento dell'area come differenza tra il valore dei suoli trasformati e il costo della trasformazione, stante l'equivalenza estimativa tra valore di mercato e valore di trasformazione in condizioni concorrenziali.

Al termine del processo estimale, ai terreni che ricadono nel PIA viene attribuito un medesimo valore unitario di mercato, dedotto dalla somma dei valori di mercato delle sottoaree coinvolte nel Programma poi divisa per la superficie complessiva del PIA. In altre parole, si stima il valore di mercato delle sottozone F6D1, F6D2, F6D3, F6D4, Cp e delle aree per la viabilità, dividendo la sommatoria dei valori per un'area data dal totale delle relative superfici.

Per ciò che attiene alla zona F6D1, i riferimenti di prezzo sono mutuati dagli atti disponibili per il parcheggio CU costruito nell'omonimo rione.

L'area su cui è stato realizzato il progetto dell'area di sosta CU, approvato con DPGR del 04.01.00, era destinata a parcheggio nello strumento urbanistico vigente all'epoca. Secondo gli atti di compravendita e le cessioni volontarie (vedili in Allegati) stipulati nel febbraio 2002 tra i proprietari dell'area e la società realizzatrice, il prezzo unitario pagato è stato di €/mq 36,15 per un totale di mq 17.382. La struttura è stata realizzata per ospitare 524 posti auto.

Il parcheggio in zona F6D1 prevede invece 145 posti su mq 4.708. L'indice di "sfruttabilità" del suolo è quindi di 0,030 posti/auto a mq per il parcheggio CU e di 0,031 per la zona F6D1. Dalla similarità dei parametri deriva la sostanziale comparabilità dei due terreni, oltretutto ubicati nei pressi del centro storico e ambedue connessi a questo con impianto meccanizzato.

Pertanto il valore di mercato attribuibile al suolo in zona F6D1 è di €/mq 74,71 (36,15 €/mq x 2 x 0,031/0,030), noto il principio in base al quale l'informazione desunta dagli atti richiamati è senz'altro condizionata dagli effetti decurtativi dell'applicabilità dell'art. 5 bis, che in caso di esproprio di suoli edificabili per opere di interesse pubblico imponeva una indennità pari a circa la metà del valore di mercato.

Stesso valore unitario viene attribuito alla sottozona F6D4, della quale non sono ad oggi ufficialmente specificati i parametri di "sfruttabilità" (nelle norme tecniche di attuazione riportate nella Variante ex Delibera CC 20/12/02, per la zona F6D4 si dice solo che "è destinata alla realizzazione di un parcheggio mediante sistemazione dell'area e una viabilità interna di servizio tali da consentire gli accessi ai fondi contermini"), per cui è plausibile ipotizzare una progettazione esecutiva in linea con le densità edificatorie proprie del parking CU e dell'area F6D1.

La zona Cp ha destinazione prevalentemente residenziale (84%), con percentuale contenuta (16%) di attività direzionali e commerciali. Ha un indice di fabbricabilità territoriale complessivo di 2,27 mc/mq (mc 48.000/mq 21.171). Stante la ridotta percentuale di attività non residenziali e la limitata deviazione standard dei valori di mercato per attività direzionali e per attività commerciali rispetto al dato dell'edilizia residenziale, l'indice di fabbricabilità viene recepito come assimilabile interamente all'edificato per residenza [3].

Allo scopo di stimare il valore di mercato dell'area, vengono considerati lotti edificabili oggetto di compravendita in aree di espansione assimilabili a quella di studio. Specificamente sono stati reperiti tre atti di cessioni volontarie e uno di compravendita (vedi Allegati) per terreni ricadenti nell'attuale comprensorio B3 (ex C5-C6), che ha indice territoriale di 1,1 mc/mq (vedi documento in Allegati). La tabella seguente illustra i contenuti dei quattro atti richiamati.


Atto Data Superficie (m²) Prezzo (€) Valore unitario al 2004 (€/m²)
1 21/10/1994 1.192 52.307 333,12
2 21/01/1998 402 15.048 227,38
3 23/10/1997 162 5.3810 227,00
4 02/03/2004 42 1.800 176,88

In tabella è riportata la data di stipula dell'atto e la consistenza superficiale del terreno. In colonna tre è trascritto il prezzo indicato in atto. La colonna quattro computa il valore unitario desunto dal prezzo e aggiornato al 2004, anno della stima a farsi. Tale ultimo valore è stato ottenuto con due passaggi successivi. Il primo ha permesso di aggiornare storicamente i dati rilevati negli atti con un coefficiente desunto da "Annuario Immobiliare 2006", Il Sole 24ore Tomo 2. Ivi è precisato l'andamento del mercato immobiliare nel Comune di c. Con riferimento alla edilizia residenziale in zona semicentrale si possono facilmente calcolare i coefficienti moltiplicativi di aggiornamento. Ovviamente in tal modo si assume che il mercato delle aree edificabili sia cresciuto proporzionalmente a quello delle unità edilizie. Il secondo passaggio ha consentito di equiparare i valori ottenuti per aree edificabili ad indice territoriale 1,1 con il valore di un'area a indice territoriale 2,27, attraverso il coefficiente moltiplicativo 2,27/1,1 = 2,06.

Sono stati così derivati i valori dell'ultima colonna. Essi denotano un evidente effetto delle economie di scala, nel senso che terreni estesi, forieri di ampie cubature edificabili, valgono in termini unitari più di appezzamenti di piccola superficie. Il valore per metro quadro da adottare è stabilito attraverso la media pesata sulle superfici dei valori unitari ricavati. Si perviene ad un valore di mercato per la zona Cp di €/mq 296,26.

Per la zona F6D3 il valore discende dalle funzioni previste e dai relativi indici di fabbricabilità. È programmata la realizzazione di un parcheggio per complessivi 600 posti auto, con un indice di "sfruttabilità" pari a 0,026 posti/auto a mq (600/mq 23.515). Per comparazione con l'area F6D1 (stimata precedentemente a €/mq 74,71) si ottiene:

[Omissis]

Tale è il contributo rilasciato al valore complessivo dell'area dalla sua destinazione a parcheggio.

Va poi sommato l'effetto generato dalla localizzazione, sempre nella zona F6D3, delle citate volumetrie per attività direzionali, commerciali e tempo libero. Partendo dalla adottata ipotesi di equivalenza mercantile delle varie destinazioni d'uso, l'indice di fabbricabilità risulta pari a 2,55 mc/mq (60.000 mc / 23.515 mq). Per comparazione con la zona Cp (indice di fabbricabilità pari a 2,27 mc/mq) si ha un valore dell'area per queste funzioni di:

[Omissis].

La somma dei contributi derivanti dalle due differenti tipologie di localizzazioni porta ad un valore unitario complessivo di:

[Omissis].

Infine, si analizza la zona F6D2 e le aree per l'implementazione della viabilità in ambito Monte S.. Per la zona F6D2 non esistono termini estimativi di paragone, essendo l'area destinata ad ospitare essenzialmente la struttura del collegamento attrezzato. L'attualizzazione dei flussi di cassa (rientri e costi) della trasformazione prevista è ipotizzata a somma nulla. Infatti, i costi di realizzazione della struttura di connessione sono coperti quasi interamente da finanziamento pubblico [4] e pubblica rimarrà pure la gestione futura del collegamento.

Per le aree destinate al potenziamento della viabilità, il bilancio esborsi-ricavi assume valore negativo pari al costo di realizzazione delle nuove arterie stradali.

Gli importi da conteggiare sono:
  • Costo non coperto da finanziamento pubblico per il ponte attrezzato: £ [Omissis]

  • Strada di collegamento T. – E.: £ [Omissis]

  • Spese generali (12%): £ [Omissis]

  • IVA (20%): £ [Omissis]

  • Totale: £ [Omissis]

cioè € [Omissis]. I dati a base del calcolo sono desunti dall'art. 15 del Protocollo d'intesa ratificato con la Delibera CC 20/11/97 in Allegati.

Stimati i contributi al valore di mercato complessivo dell'area PIA derivanti dalle diverse sottozone, si computa la media pesata sulle superfici e si ottiene così il valore di mercato unitario dei terreni del PIA:

[Omissis]

In definitiva il valore di mercato dei suoli in T1 di proprietà Y è:

[Omissis]

Valore di mercato dei suoli in T2

Per i suoli in T2, il valore di mercato è pari a quello stimato per le aree T1, che hanno visto concretizzarsi la prospettiva di edificazione per cui F6D era nata.
Segue che il valore di mercato dei suoli in T2 di proprietà Y è:
[Omissis]

Valore di mercato dei suoli T3

Questa porzione dei terreni ricade in zona F6A. Come riportato a pg. 27 delle NTA relative alla Variante al PRG approvata con Delibera CC 20/12/02 (vedi Allegati), l'indice di fabbricabilità applicabile a questi suoli è di massimo 0,3 mc/mq. Sugli stessi sono previste piccole attrezzature per il tempo libero e lo sport, alle quali si può attribuire ragionevolmente una redditività al mq tale da generare un valore unitario pari al 70% del valore unitario di superfici residenziali.

A partire dal valore di €/mq 296,26 risultante dalla stima già svolta per la zona Cp, avente indice di fabbricabilità pari a 2,27 mc/mq, è facile ottenere il valore di mercato unitario per la zona F6A:
[Omissis]
Pertanto il valore di mercato dei suoli in T3 è di [Omissis]

Stima dell'indennità di occupazione legittima

Lo schema che segue riassume le indennità di esproprio in base alle quali calcolare le indennità di occupazione relative ai beni di causa.
Beni in esame Superficie (m²) Indennità di esproprio (€)
Terreni occupati il 4/12/00 ed espropriati il 22/11/04 (T1 in trattazione) 1.147,8 [Omissis]
Terreni occupati il 4/12/00 e restituiti il 01/12/04 (T2 e T3 in trattazione) 368,05 (T2) [Omissis]
1.338 (T3) [Omissis]
Totale [Omissis]
Terreni residui dell'espropriazione parziale 11.796 [Omissis]
Sorassuolo dei beni espropriati / [Omissis]

Considerando i tassi di interesse legale riportati nel sottostante quadro sinottico:
Giorno di decorrenza (e provvedimento) Tasso
21 aprile 1942 (R.D. 262/42) 5.0%
16 dicembre 1990 (L.353/90) 10.0%
1 gennaio 1997 (L.662/96) 5.0%
1 gennaio 1999 (D.M. 10/12/1998) 2.5%
1 gennaio 2001 (D.M. 11/12/2000) 3.5%
1 gennaio 2002 (D.M. 11/12/2001) 3.0%
1 gennaio 2004 (D.M. 1/12/2003) 2.5%
per il periodo di occupazione si quantificano i valori delle indennità:

[Omissis]

Si giunge ad una indennità per occupazione legittima pari a € [Omissis] per i beni espropriati alla data del 22.11.04 e di € [Omissis] per i beni la cui occupazione ha avuto termine il 1.12.04.


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