Indennità di occupazione temporanea per un'area urbana

Premessa Il presente contributo è volto alla stima della indennità di occupazione temporanea per un’area urbana che ricomprende al suo interno differenti destinazioni urbanistiche. Su queste è condotta ampia disamina documentale e interpretativa ai fini della corretta identificazione del corrispondente regime vincolistico, fondamentale per l’inquadramento dei suoli in seno all’alternativa dicotomica proposta dal comma 3 dell’art. 5 bis L. 359/92. Dimostrata l’edificabilità legale dell’area, è quindi stimata l’indennità di occupazione.

Poiché la procedura espropriativa è stata attivata prima dell’entrata in vigore del DPR 327/01, il calcolo viene sviluppato applicando gli interessi legali all’indennità di esproprio preventivamente valutata. Il percorso delineato, avvalorato dai necessari richiami in materia giuridica, è costantemente permeato dai principi disciplinari dell’Estimo nonché suffragat... _OMISSIS_ ... dati mercantili verificabili.

Caratteri della vicenda ablativa Con Decreto di occupazione n. a del 04.09.00 la Società b veniva autorizzata, in nome e per conto del Comune di c, ad occupare d’urgenza per anni 5 [1] - a decorrere dalla data di immissione in possesso - diversi immobili, per eseguire i lavori per la costruzione di un impianto di collegamento meccanizzato tra due ambiti urbani. Nel piano particellare di esproprio rientravano anche talune particelle, di proprietà dei Signori Y, come di seguito individuate:


Tabella 1 – Consistenze immobiliari di interesse nella vicenda espropriativa
P.lla Foglio Superficie (m²) Estensione da occupare temporaneamente (m²) Estensione da occupare definitivamente (m²) d i 5.010 1.592 ... _OMISSIS_ ... e i 121 0 121 f i 118 108 10 g i 150 0 150 h i 240 48 192

In data 04.12.00 con regolare Verbale, l’autorità espropriante procedeva all’immissione in possesso dei beni citati. Possesso subito interrotto il 14.12.00 dal TAR con ordinanza l di concessione della sospensiva del decreto, fino alla emissione della sentenza (del 25.01.01 depositata in segreteria il 15.02.01) con cui è stato respinto il ricorso di merito.

Con Deliberazione del Consiglio Comunale n. m del 20.05.03 veniva fissata al 01.12.04 la data di ultimazione dei lavori relativi all’opera edificanda. ... _OMISSIS_ ...termina Dirigenziale n. n del 10.06.03 si prorogava l’occupazione temporanea fino al 01.12.04.

Il 10.12.03 veniva poi emessa dal Dirigente dell’unità Espropri del Comune di c la Determina n. o di fissazione della indennità provvisoria di esproprio e di occupazione temporanea.

In data 22.11.04, con Determina n. p lo stesso Dirigente emanava il Decreto di esproprio riguardante la parte in ablazione dei beni in oggetto.

In base alle circostanze illustrate, la stima del valore dei beni è condotta con riferimento al novembre 2004. Per i beni temporaneamente occupati l’indennità di occupazione viene calcolata dal 4.12.00 al 01.12.04 [2]. Con riguardo ai beni espropriati, l’indennità di occupazione è invece rapportata al periodo compreso tra il 04.12.00 e il 22.11.04.

Identificazione dei beni oggetto di occupazione e loro natura urbanistica Identificazione dei beni oggetto di occupazione Il D... _OMISSIS_ ...prio del 22.11.04 conferma le consistenze immobiliari occupate temporaneamente e definitivamente, secondo quanto già indicato nel Decreto di occupazione.

Come si va di seguito a dimostrare, le aree espropriate ricadono urbanisticamente all’interno del Programma integrato per la riqualificazione di un ambito urbano del comune di c (PIA), mentre le aree occupate temporaneamente afferiscono alle zone F6A e F6D [3] individuate nella Variante al PRG del 1999.

In Allegato 1 [4] è restituita la ricostruzione grafica dettagliata del piano particellare per la proprietà Y.

Ai fini della stima delle indennità i terreni de quibus vengono accorpati in tre insiemi: l’insieme T1, che raggruppa le aree di proprietà Y definitivamente espropriate; l’insieme T2, che attiene alle superfici occupate temporaneamente e ricadenti urbanisticamente in zona F6D; l’insieme T3, che collaziona i suoli occupati temporaneamente e r... _OMISSIS_ ...a F6A. I tre insiemi sono identificati nella citata planimetria in Allegato. Tali porzioni misurano rispettivamente:

T1 – mq 1.147,71;

T2 – mq 368,05;

T3 – mq 1.338 [5].

Per accertare la natura urbanistica delle aree in studio e, quindi, verificare sulla base di questa i requisiti di edificabilità previsti dall’art. 5 bis comma 3 della legge 359/92, è preliminarmente necessario ricostruire l’evoluzione storica delle norme di pianificazione ad esse concernenti.

Evoluzione urbanistica dei suoli I terreni di interesse sono georeferenziabili tra il centro storico e il versante orientale del vallone S.L., nei pressi del settore urbano noto come P.S.. Si innestano tra il vertice meridionale della cortina edilizia che costeggia via r fino al civico 17 e l’edificio – oggi in ristrutturazione – identificato correntemente come S.P. (vedi sempre planimetria i... _OMISSIS_ ...gradando poi verso il fondovalle in direzione del Monte S..

Il PRG del 1971 (DM 3159/71) inglobava (vedi planimetria in Allegati) i suoli prevalentemente nella zona I, per normativa (NTA in Allegati) finalizzata “alla creazione di parchi pubblici o di attrezzature di uso pubblico”, e per la restante parte in zona M (sempre in Allegati), assoggettata a vincolo “non aedificandi”. In particolare, per la porzione degli stessi che più direttamente afferisce al centro storico, erano previste destinazioni a parcheggio, scuola media superiore, scuola elementare e scuola materna [6].

Nel dettaglio, le norme imponevano che « la delimitazione di ciascuna area per dette attrezzature venga operata in sede di redazione di appositi piani particolareggiati o di lottizzazione » ed escludevano « da tutte queste aree le abitazioni ».

Quindi l’intera zona I si presentava di contorno agli ambi... _OMISSIS_ ...lla città, rispetto ai quali acquisiva funzioni di decongestionamento e valorizzazione ambientale. Ruolo intrinseco anche alla natura orografica del territorio interessato, esteso sui versanti scoscesi del vallone di S.L..

Con la crescita demografica, lo sviluppo edilizio del settore urbano occidentale ha pertanto rispettato la soluzione di continuità imposta dalle previsioni urbanistiche e dalla morfologia territoriale, andando ad occupare l’ambito denominato Monte S. su cui sono sorti i quartieri S. e T..

Alla fine degli anni ‘80 l’esigenza di ricucire il tessuto urbano e di alleviare i problemi di congestionamento propri del centro storico spinse i pianificatori a prevedere un possibile collegamento tra le due zone di insediamento. In termini generali, con la Variante al PRG ex DPGR 901/89, la vecchia zona I fu mutata prevalentemente in zona F6A (vedi planimetria in Allegati), così descritta dall’art. 13 del... _OMISSIS_ ... Il PRG si attua mediante il PUE di iniziativa pubblica che dovrà prevedere il recupero ambientale dei siti e la loro rivitalizzazione mediante interventi compatibili e finalizzati alla creazione di un parco interno alla città.

Non sono consentite costruzioni edilizie di alcun genere, salvo piccole attrezzature per il tempo libero e per lo sport »; fu inoltre introdotta la zona F6D (vedi planimetria in Allegato 2) individuata sempre all’art. 13 come « Collegamento pedonale attrezzato – per le opere connesse alla realizzazione del collegamento pedonale attrezzato tra via r e Monte S. non vengono delineate soluzioni architettoniche e volumetriche preliminari; esse potranno essere definite anche mediante il ricorso ad un concorso di idee di livello nazionale ».

È questo il momento storico in cui nasce l’idea del cosiddetto “Ponte attrezzato”, concretizzata graficamente nella planimetria di zonizz... _OMISSIS_ ... attraverso le due sottozone F6D e attraverso un simbolo di connessione tra le stesse. Le due sottozone sono ricomprese nell’ampia area F6A, di cui – per la parte che occupano – modificano la destinazione d’uso.

Tuttavia l’opera non rappresentava un intervento isolato ma era inquadrata all’interno di un progetto più ampio di riqualificazione del settore occidentale della città. Così scrive il Dipartimento Trasporti Terrestri del Ministero dei Trasporti nella relazione prot. in Allegati: “in particolare, il progetto in oggetto è una componente essenziale e fondamentale di un più ampio progetto previsto per la città di c denominato “PIA” (Programma integrato per la riqualificazione di un ambito urbano di c) ed approvato dal Consiglio Comunale di c il 26.02.92”.

Dunque l’intenzione dell’Amministrazione, già con la Variante 1989, era quella di realizzare una «... _OMISSIS_ ...ezzata di collegamento tra il Centro storico ed i rioni S. e T. di recente espansione, capace di ricucire in modo organico ed efficiente l’intero settore occidentale urbano e di risolvere gran parte dei problemi di viabilità e di sosta che interferiscono pesantemente sulla qualità della vita della popolazione » (vedi la premessa alla Delibera CC n. u in Allegati).

Con lo scopo di ottenere i finanziamenti necessari per la realizzazione dell’opera l’Amministrazione, d’intesa con alcune componenti imprenditoriali, avviò un complesso quadro di iniziative a livello statale e regionale, di cui si citano solo quelle rilevanti ai fini che ci occupano:
fu chiesto un finanziamento all’Agenzia per lo Sviluppo del Mezzogiorno atto a consentire la elaborazione dello studio di fattibilità dell’opera. L’Agensud lo concesse con convenzione n. del 10.01.90;
con Delibera della Giunta Municipale de... _OMISSIS_ ...pprovato dal Comune lo studio elaborato dal Consorzio v. Tale studio (vedi sintesi descrittiva e planimetria di progetto in Allegato 3) prevedeva un intervento di ampia portata con la realizzazione di una struttura polifunzionale;
con Delibera del 26.02.92 il Consiglio Comunale approvò la modifica di tale progetto in Programma Integrato di riqualificazione urbana (PIA) con l’intento di accedere a canali agevolati di finanziamento;
in data 19.05.92 il Comune avanzò al Ministero dei Trasporti richiesta di finanziamento – ex lege 211/92 – di uno stralcio del PIA riguardante gli interventi strettamente concernenti la mobilità e la sosta, quale Sistema di Trasporto rapido di massa;
con Delibera CIPE del 30.01.97 il Ministero dei Trasporti approvò l’intervento per la realizzazione del Sistema, finanziandolo per £. 15.796.500.000;
con Delibera n. del 30.07.97 la Regione Z cofinanzi... _OMISSIS_ ...und;. 15.000.000.000;
parte integrante del finanziamento era poi garantita per £. 4.060.766.000 da soggetti privati;
con Delibera del 20.11.97 il Consiglio Comunale approvò il Protocollo d’intesa pubblico-privato inerente il PIA;
con Delibera n. del 26.11.97 il Comune approvò il progetto esecutivo degli interventi di competenza pubblica relativi al Sistema e facenti parte del 1° stralcio del PIA;
in data 27.11.98 il Comune, rilevando la necessità di riapprovare il progetto (relativo al solo 1° stralcio del PIA) in variante al PRG, convocò una Conferenza di Servizi;
in data 03.12.99 il Presidente della Giunta Regionale di Z firmò il Decreto riguardante l’approvazione di “Accordo di programma relativo al progetto esecutivo delle opere pubbliche - 1° stralcio del programma integrato di riqualificazione di un ambito urbano di c”, che “cost... _OMISSIS_ ...e al PRG per la maggiore larghezza del collegamento rispetto...


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Autore

De Mare, Gianluigi

Ingegnere, professore associato di Estimo e responsabile del settore disciplinare nella Facoltà di Ingegneria dell’Università degli Studi di Salerno. Membro del Comitato Direttivo della Siev e direttore scientifico del sito e-stimo.it