Elementi metodologici

Il perito deve procedere alla determinazione del più probabile valore locativo di alcune componenti immobiliari facenti parte di un complesso di tipo produttivo le cui componenti immobiliari oggetto di stima sono relative a:

• porzioni immobiliari da acquisire con nuova locazione,


• porzioni immobiliari attualmente in locazione,


• aree scoperte comuni all’insediamento

Per dette componenti è stata calcolata la superficie ragguagliata in considerazione che la parte locabile è costituita da un capannone, da uffici, tettoie, depositi ed area di pertinenza comune.

Per la determinazione del valore locativo è stata adottata la metodologia sintetica comparativa, basata sulla ricerca delle indagini di tipo diretto ed indiretto.

Dette rilevazioni sono state elaborate mediante il procedimento statistico dell’intervallo di confidenza ( T di Student), lo stesso adottato dall’ Agenzia delle Entrate per la determinazione dei valori OMI.

La predetta elaborazione ha pertanto portato alla determinazione di un intervallo di più probabili valori locativi, entro il quale con la probabilità del 95% si colloca il valore locativo medio di tutti gli immobili di tipo produttivo, aventi condizioni ordinaria, per tipologia, per caratteristiche estrinseche ed intrinseche (cioè propria autonomia funzionale, unico accorpamento, dimensioni superficiali standard, condizioni normali di manutenzione ordinaria e conservazione della parti strutturale e degli impianti presenti ecc).

Sulla base di quanto sopra considerato si è adottato il procedimento “per punti di merito”, preso atto:

• della tipologia costruttiva del complesso produttivo de quo;


• dello stato manutentivo e conservativo posseduto dalle componenti immobiliari oggetto di stima;


• delle caratteristiche tecniche ed impiantistiche presenti;


• che le parti oggetto di locazione non posseggono propria autonomia funzionale;


• che dette componenti non formano un unico accorpamento funzionale;


• che dette componenti non presentano dimensione standard;

Si è quindi calcolato, per dette componenti, il più probabile valore di locazione annuo.

Premessa e scopo dell’incarico

Al sottoscritto è stato conferito l’incarico di determinare, a data attuale, il più probabile valore locativo di alcune porzione immobiliari facenti parte del complesso destinato ad attività produttiva.

Dette componenti immobiliari si riferiscono sia a porzioni già locate, sia libere ma da acquisire in locazione, che lo scrivente perito deve stimare nel loro insieme a data attuale.

Si è pertanto proceduto agli accertamenti tecnici, allo scopo di verificare lo stato di fatto e le caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle porzioni del compendio oggetto di stima.

Sono stati forniti al sottoscritto, a tale riguardo, opportuni elementi identificativi e documentali sugli immobili, necessari all’espletamento dell’incarico ed in particolare sulla consistenza immobiliare delle porzioni già locate, mentre per gli immobili ancora da locare sono stati dallo scrivente effettuati gli opportuni rilievi in loco.

Informazioni tecnico economiche del bene immobiliare

I fabbricati di tipo produttivo possiedono, come noto, caratteristiche strutturali strettamente legate alla loro specifica utilizzazione e sono soggetti ad una rapida obsolescenza.

La situazione di crisi, nonché l'obsolescenza di dette strutture hanno determinato negli ultimi anni l'abbandono, il mutamento di destinazione d'uso o lo smantellamento totale di numerosi immobili di siffatte caratteristiche.

Ove si ravvisi la necessità di una diversa utilizzazione, ovvero di vendita o locazione separata, come nel nostro caso, è necessario verificare che dette componenti dispongano di un buon grado di commerciabilità ed inoltre sussistano le seguenti condizioni:


a) ubicazione in zone con affermata e specifica destinazione indu­striale e/o artigianale, con favorevoli prospettive di sviluppo;

b) localizzazione su aree dotate di infrastrutture (strade, ferro­vie, autostrade, aeroporti, ecc.);

c) vicinanza a centri urbani;

d) adeguatezza delle aree scoperte destinate al parcheggio, agli spazi di manovra e allo stoccaggio;

e) dotazione di impianti tecnici adeguati all’utilizzo dell’immobile;

f) dotazione di servizi, accessori ed uffici in misura adeguata;

g) buona possibilità di diversa utilizzazione degli spazi.


Tanto premesso si evidenzia che le sopraindicate informazioni tecnico economiche sono state verificate sul posto e considerate nella giusta dimensione nella presente relazione estimativa.

Parte I – Identificazione e descrizione dei beni immobiliari

Inquadramento territoriale ed identificazione dei beni

Le porzioni immobiliari oggetto di stima sono ubicate in …….. zona interessante della cittadina. Presentano caratteristiche di tipo produttivo e fanno parte integrante di un più ampio e vasto insediamento industriale. La zona limitrofa è dotata d’infrastrutture ed è caratterizzata da un tessuto edilizio vario. I principali servizi pubblici, quali banche, scuole e servizi in genere, non si trovano distanti dalla struttura medesima, così come i principali collegamenti con i mezzi pubblici e commerciali e con la stessa ferrovia che interseca addirittura l’insediamento de quo.


Componenti immobiliari oggetto di stima

Le componenti immobiliari oggetto di stima sono relative a:

1. porzioni immobiliari da acquisire con nuova locazione,

2. porzioni immobiliari attualmente in locazione,

3. aree scoperte comuni all’insediamento industriale (che non entrano nella valutazione del canone, in quanto comuni a tutto il complesso e quindi non in uso esclusivo).


Porzioni immobiliari da acquisire con nuova locazione

PORTINERIA, SPOGLIATOI, ARCHIVIO: piano terra

Porzione di immobile costituito da portineria, spogliatoi, archivio e servizi di complessivi mq. 325,00 ed altezza interna di 3,80 mt. La struttura portante è in cemento armato, le tamponature sono in muratura, la copertura è stata recentemente rifatta. Le finiture interne sono costituite da pavimentazione in piastrelle, pareti intonacate e tinteggiate, porte interne in legno, serramenti in legno con persiane e vetro semplice. Le caratteristiche esterne di finitura degli edifici sono con solo intonaco. Lo stato di conservazione dell’intera proprietà risulta mediocre in quanto disabitata da alcuni anni. Gli impianti elettrici e meccanici devono essere rivisti ed adeguati alle normative vigenti.

LABORATORIO PROVE: piano terra

Porzione di immobile utilizzato a laboratorio prove di complessivi mq 150,00 ed altezza interna di 3,80 mt. La struttura portante è in cemento armato, le tamponature sono in muratura, la copertura è stata recentemente rifatta. Le finiture interne sono costituite da pavimentazione in piastrelle, pareti intonacate e tinteggiate, porte interne in legno, serramenti in legno, ferro e vetro semplice. Le caratteristiche esterne di finitura degli edifici sono con solo intonaco. Lo stato di conservazione dell’intera proprietà risulta mediocre in quanto disabitata da alcuni anni.

Gli impianti elettrici e meccanici devono essere rivisti ed adeguati alle normative vigenti.

EX ALLOGGIO CUSTODE: piano primo

Porzione di immobile originariamente adibito a alloggio del custode di complessivi mq. 115,00

La struttura portante è in cemento armato, le tamponature sono in muratura, la copertura è stata recentemente rifatta. L’unità immobiliare è in completo stato di abbandono e per l’utilizzo deve essere totalmente ristrutturata.

TETTOIE

Si tratta di tettoie con struttura portante in acciaio. In particolare:

TETTOIA N.1

La tettoia è con struttura portante in acciaio aperta su quattro lati di dimensioni 10,00x 11,60 mt area di 116,00 mq ed altezza h= 6,20 mt. È altresì dotata di ribalta atta al carico e scarico.

TETTOIA N.2

Struttura portante in acciaio aperta su quattro lati di dimensioni 30,00x22,00 mt area di 660 mq h= 5,50 mt. La copertura è in lastre ondulate.


Porzioni immobiliari attualmente in locazione

LABORATORIO PROVE MATERIALI E SPOGLIATOIO: piano terra

Porzione di immobile con destinazione laboratorio prove di complessivi mq 630 ed altezza interna di 3,80 mt. La struttura portante è in cemento armato, le tamponature sono in muratura, la copertura è stata recentemente rifatta. Le finiture interne sono costituite da pavimentazione in piastrelle, pareti intonacate e tinteggiate, porte interne in legno, serramenti in legno, ferro e vetro semplice. Le caratteristiche esterne di finitura degli edifici sono con solo intonaco. La copertura è stata recentemente rifatta. Sono presenti impianti elettrici e meccanici funzionanti. Lo stato di conservazione dell’immobile può essere definito “normale” ed è utilizzabile in ogni sua parte.

UFFICI: piano terra e piano primo

Porzione di immobile con destinazione uffici di complessivi mq 640 ed altezza interna di 3,80 mt ed aree di pertinenza scoperte di mq 350,00. La struttura portante è in cemento armato, le tamponature sono in muratura, la copertura è stata recentemente rifatta. Le finiture interne sono costituite da pavimentazione in piastrelle, pareti intonacate e tinteggiate, porte interne in legno, serramenti in legno, ferro e vetro semplice. Le caratteristiche esterne di finitura degli edifici sono con solo intonaco. Le caratteristiche esterne di finitura degli edifici sono con solo intonaco. Sono presenti impianti elettrici e meccanici funzionanti. Lo stato di conservazione dell’immobile è di normale conservazione e manutenzione ed è utilizzabile in ogni sua parte.

Descrizione


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


REPARTI PRODUZIONE E MAGAZZINI

Porzione di immobile con destinazione reparti di produzione e magazzini di complessivi mq. 8.700. Risulta così suddiviso:

Descrizione	Superficie mq
Reparto miscele	2.350
Magazzino miscelati	1.490
Reparto premix e magazzino	2.510
Magazzino MP e ufficio spedizioni	2.350
Totale	8.700

Si tratta di bene di tipo industriale con struttura portante in cemento armato e copertura a volta. Gli edifici sono in buone condizioni in quanto sono sempre stati oggetto di manutenzione nel tempo ed adeguamento alle normative vigenti. In particolare sono stati rifatte le pavimentazioni ed adeguamenti alle prescrizioni dei VVFF. Sono presenti impianti elettrici e meccanici funzionanti. Lo stato di conservazione dell’immobile è di normale conservazione e manutenzione ed è utilizzabile in ogni sua parte. Sono presenti aree scoperte della superficie di mq 5.500. Si evidenzia che le componenti immobiliari oggetto di locazione: capannone, uffici, tettoie, alloggio, magazzini e varie accessioni ecc, non sono contigue tra di loro e non costituiscono un “unicum” funzionale, in quanto formano generalmente corpi disgiunti, anche se inseriti nel più ampio e vasto complesso produttivo di cui fanno parte integrante.


Dati catastali

L’unità immobiliare nella sua interezza risulta censita negli archivi catastali dell’Agenzia delle Entrate…….


Consistenza immobiliare ragguagliata delle porzioni da stimare

Si rappresenta che, dalla documentazione fornita, è stato possibile ricavare e controllare i dati di consistenza delle superfici sia locate che locabili, delle pertinenze e degli accessori di dotazione, al fine di procedere agli eventuali ragguagli per ottenere così la superficie ponderata complessiva. Per le porzioni immobiliari oggetto di locazione è stata determinata la “consistenza ragguagliata” espressa come somma tra la consistenza reale delle superfici coperte e la consistenza reale delle superfici accessorie omogeneizzate, mediante l’applicazione dei relativi coefficienti di ragguaglio, generalmente secondo quanto stabilito dal D.P.R. n.°138/98, allegato C. La planimetria fornita dalla committenza è stata utilizzata per appurare le consistenze, al fine del ragguaglio da porre a base della valutazione, visto che la situazione di fatto corrisponde a quella ivi rappresentata.


Porzioni immobiliari da acquisire con nuova locazione

Si procede ora al calcolo della superficie ponderata delle componenti immobiliari .


[Omissis - Versione integrale presente nel testo]


Porzioni immobiliari già in locazione

Porzioni immobiliari già in locazione	Tipologia degli ambienti	Descrizione degli ambienti	Superficie in mq	Calcolo della superficie ragguagliata
				Coefficiente moltiplicatore	Superficie in mq
			(a)	(b)	(c)
Struttura produttiva e pertinenze accessorie	A	Reparto produzione e magazzini (piano terra)	8.700	1,00	8.799
	B	Laboratorio, prove materiali (piano terra)	630	1,00	630
	C	Uffici di pertinenza (piano terra e piano primo)	640	1,00	640
	Aree scoperte		Non valutabili in quanto comuni
Superficie ragguagliata finale (arrotondata)					10.069

La consistenza ragguagliata complessiva per tutte le componenti immobiliari risulta così espressa:

A. PORZIONI IMMOBILIARI DA ACQUISIRE CON NUOVA LOCAZIONE

Consistenza ragguagliata mq. 745


B. PORZIONI IMMOBILIARI GIÀ IN LOCAZIONE

Consistenza ragguagliata mq. 10.069