Analisi della composizione e della dinamica del mercato

Si ritiene oramai indispensabile, in qualsiasi operazione di stima immobiliare, effettuare l’analisi della composizione e della dinamica del mercato nel quale è inserito il bene oggetto della valutazione.

La fonte principale per le analisi compiute nella presente relazione è rappresentata dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate che, come noto, cura la rilevazione e l’elaborazione delle informazioni di carattere tecnico–economico relative al mercato immobiliare, anche al fine della pubblicazione di studi ed elaborazioni statistiche di settore.

La conoscenza approfondita delle caratteristiche del territorio, della composizione dello stock immobiliare edificato e degli andamenti del mercato consente infatti di comprendere le potenzialità di assorbimento degli immobili posti in vendita e le dinamiche di interazione tra domanda e offerta.

La “dinamica” del mercato immobiliare, al riguardo, viene analizzata attraverso la conoscenza dei seguenti parametri:

• Numero delle transazioni normalizzate


• Intensità di mercato

Per “Numero di Transazioni Normalizzate” (NTN) realizzatesi in un intervallo di tempo si intende il numero di transazioni per quota di proprietà oggetto della transazione, mentre il “grado di intensità del mercato immobiliare” (IMI), rappresenta l’NTN per la quota dello stock presente in un dato territorio.

Viene esaminata, per il comune di Roma, la distribuzione dei volumi di compravendita (NTN), con riferimento al numero del relativo stock, nonché la misura dell’intensità del mercato immobiliare (IMI). I dati riportati sono stati aggregati nel loro insieme.

Si evidenzia, in particolare, che nel comune di Roma per le destinazioni degli immobili residenziali il numero di transazioni normalizzate effettuate nel corso dell’anno 2013, (ultimo dato pubblicato) è stata pari 23.819; per la destinazione terziaria invece, per il solo comune di Roma, il numero di transazioni normalizzate risulta n. 445

I valori sopraindicati mostrano come si abbia, come c’era da aspettarsi, una discreta dinamica di mercato, rispetto alle altre province laziali, ma che comunque si è avuto un notevole decremento nelle compravendite dell’intero settore residenziale e non. Tutto questo conferma la grave crisi nel settore.

Nella tabella che segue si riportano i principali parametri della dinamica riscontrata nel comune di Roma nel segmento residenziale, avvenuta nel breve periodo temporale 2010–2013.


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Collocazione e caratteristiche dell’edificio

L’edificio è una costruzione del Seicento e, come si può ben vedere dalle foto allegate, all’esterno i prospetti mostrano un’architettura di pregio dell’epoca. La palazzina forma un angolo tra…….nel centro storico della città, in una zona di grande pregio a due passi da Piazza Navona. Presenta un ingresso nobilitato da un grande portone e da un delizioso cortile.

Lo stato di manutenzione dell’intero edificio è molto buono ed appare ben conservato e non presenta segni di usura.

Caratteristiche dell’unità Immobiliare

L’immobile oggetto di perizia è costituito da un’unità immobiliare di tipo residenziale (appartamento). È posto al terzo piano dello stabile di cui al paragrafo precedente ed è contraddistinto con l’interno n. 18. È composto da un salone, quattro camere da letto, da una cucina, da doppi servizi igienici, per una superficie lorda coperta di circa mq. 150. L’altezza media al soffitto è di circa metri 3,40. È presente una pertinenza di ornamento rappresentata da un balcone parzialmente coperto, al servizio della cucina, avente una superficie totale di circa mq. 9.00.L’interno dell’appartamento si trova in buone condizioni per quanto riguarda i pavimenti, i rivestimenti, le tinteggiature , gli infissi interni ed esterni, i servizi igienico–sanitari. Inoltre nelle pareti sono stati collocate colonne romane. Gli impianti elettrici, di riscaldamento sono in buone condizioni anche se necessitano di essere revisionati alla luce delle normative vigenti. L’appartamento è dotato di ascensore condominiale centrale posizionato le cortile interno.

Coerenza dati urbanistici e Catastali – Attestazione Prestazione Energetica

In una stima immobiliare, in linea generale occorre individuare ed evidenziare ogni vincolo, peso, non osservanza di obblighi di legge, che possano incidere sul valore immobiliare, quantificandone l’eventuale l’impatto. Tra gli accertamenti che occorre in particolare condurre rilevano la verifica tecnica amministrativa della regolarità urbanistica e della conformità catastale dell’immobile. Rileva in particolare la seguente normativa:

• Conformità urbanistica–edilizia:art.40 legge n. 47/1985 confluito nell’art. 46 del DPR n. 380/2011 e successive modificazioni;


• Conformità catastale: D.l n. 78/2010 convertito con Legge n. 122/2010 art. 19 e precisamente.

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Conformità urbanistica dell’appartamento

Per quanto concerne la conformità urbanistica si ricorda che esistono principalmente le seguenti fattispecie di violazioni urbanistiche:

• situazioni sanabili (ad es. parziale difformità dal permesso di costruire o in assenza dalla D.I.A. / S.C.I.A. e conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione e a quello della richiesta


• situazioni non sanabili (assenza di permessi e/o presenza di vincoli insuperabili).

Al riguardo sono stati messi a disposizione da parte della società proprietaria e visionati gli opportuni documenti che non rilevano violazioni urbanistiche.

Conformità catastale

Per quanto concerne la conformità catastale, visionati gli atti, esiste allineamento tra la conformità dello stato di fatto a quello documentale. Pertanto nell'esprimere il giudizio di stima è stata considerata l’unità immobiliare nello stato di fatto in cui essa versa, ritenendola coerente con le norme urbanistiche e catastali vigenti sia a livello nazionale che comunale.


Attestato di Prestazione Energetica –APE

Si ricorda che la normativa sulla prestazione energetica è il D.Lgs 19/08/2005 n°192, come modificato dal D.L.4/06/2013 n°63 convertito, con modificazioni dalla L.3/08/2013 n°90. La legge impone a tutti gli immobili sul mercato di essere provvisti di Attestato di Prestazione energetica (APE) sin dall'avvio della trattativa di compravendita ovvero di eventuale locazione. In caso di violazione di questo obbligo le sanzioni per il proprietario vanno da € 3.000 a 18.000 in caso di vendita, da 300 a 1.800 in caso di locazione. .

L'art.6 D.Lgs 192/2005 prevede inoltre che nei casi di vendita o locazione i corrispondenti annunci riportino l'indice di prestazione energetica dell'involucro edilizio e globale dell'immobile e la classe energetica corrispondente.

Orbene da riscontri effettuati l’immobile in argomento dovrebbe essere inserito in Classe energetica denominata “G”.

Superficie commerciale: la metodologia

Nell’attività estimativa un elemento di notevole importanza è la determinazione della superficie di un immobile. La superficie commerciale è rappresentata, come è noto nel caso di mercato di compravendita, dalla somma della superficie lorda dell’unità “principale” e della somma della superficie ponderata delle pertinenze accessorie e di ornamento della stessa unità. La superficie, comprensiva delle pertinenze, concorre unitamente al valore unitario ad essa applicabile, alla formulazione del valore complessivo attribuibile al bene.


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È ovvio che la trasparenza delle regole di determinazione della superficie è un elemento di primaria importanza, la cui esatta conoscenza, unitamente a quella del valore unitario applicato, concorre in modo specifico alla determinazione del valore complessivo. La metodologia di calcolo nella fattispecie viene effettuata con regole basate su linee guida standardizzate, così come adottate dai principali istituti ed operatori immobiliari nazionali, nella considerazione che il mercato immobiliare fa riferimento generalmente alla superficie commerciale nel caso della determinazione del valore degli immobili e quindi nei casi di compravendita, mentre generalmente viene considerata la superficie utile nel caso di locazione di unità immobiliare. In particolare la superficie commerciale, quindi nei casi di vendita e nelle pratiche di accatastamento, è determinata dalla superficie misurate al lordo delle murature esterne, dove i muri perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 cm. (DPR 138/98).A detta superficie viene sommata quella delle pertinenze accessorie di ornamento (balconi e similari) anch’esse opportunamente ponderate e di locali a servizio (cantina, deposito ecc).

La superficie viene quindi arrotondata al numero intero per eccesso o per difetto. Per quanto concerne la determinazione della superficie ponderata delle pertinenze di ornamento rappresentate dai balconi il D.P.R. 138/98, a cui si fa riferimento per il calcolo della ponderazione delle medesime superfici prevede, nel caso di destinazione residenziale, che la superficie, venga computata nella misura del 30 per cento, fino a metri quadrati 25 e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali dell’appartamento. Per quanto concerne la superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, questa viene computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie principale e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite.

Ai fini del conteggio della superficie va evidenziato che:

• la superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a m.1,50 non viene considerata nel computo della superficie;


• non vengono ripartite in quote di proporzione nella superficie della singola unità immobiliare:


• le scale, i pianerottoli ed i ballatoi comuni dell’edificio;


• le superfici condominiali rappresentate da terrazzi di copertura, atrio di ingresso ecc.,


• locali comuni o adibiti a guardiania;


• i locali tecnici e i locali di deposito condominiali;


• gli spazi comuni (area occupata dalla chiostrina, dall’ascensore, da cavedi, ecc);


• i giardini e le aree a verde di pertinenza dell’edificio.

La planimetria fornita dalla committenza è stata utilizzata esclusivamente per appurare le consistenze commerciali al fine del possibile ragguaglio da porre a base della valutazione.


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La superficie commerciale dell’immobile

Preso atto di quanto sopra considerato, ai fini del calcolo della superficie dell’appartamento si fa riferimento alla superficie lorda.

• Appartamento: superficie lorda mq. 150


• Balcone parzialmente coperto: q. 9 x 0,30 = mq. 3


• Superficie complessiva ragguagliata mq. 153

Indagini di mercato

La metodologia posta in essere per la stima dell’immobile, presuppone un’adeguata disponibilità di campioni di dati relativi al mercato delle compravendite di immobili similari per tipologia, caratteristiche ed ubicazione, strettamente omogenei e quanto più possibile completi ed attendibili.

Nell’attuale mercato immobiliare locale siamo in presenza di discreta dinamica e pertanto si possono recepire informazioni e “catturare” dati tecnici economici e quotazioni utili per formare la scala dei valori, con riferimento agli elementi necessari a stabilire un valore di confronto.

Al fine di reperire una serie di dati localizzati nella stessa zona di quello in esame ovvero in zone limitrofe, relativi ad unità immobiliari libere con la medesima destinazione di quelle oggetto di stima, si sono condotte indagini nell’ambito delle seguenti fonti:

• offerte di compravendita;


• pubblicazioni specializzate del settore.

Quando la fonte del dato è un’offerta di mercato (quali le indagini di tipo diretto), il relativo valore viene ridotto del 5% per tener conto sia dell’attendibilità del dato sia dei margini di un’alea di trattativa generalmente esistente fra l’offerta e la definitiva transazione.

Si evidenzia che sono state effettuate inoltre rilevazioni di natura indiretta basate sui principali osservatori del mercato immobiliare nell’ambito nazionale quale l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

Indagini di tipo diretto

Si riportano di seguito le indagini dirette effettuate assunte, in buona parte, su internet precisamente.


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Ai fini dell’elaborazione dei dati reperiti è opportuno elidere quelli anomali, scartando i valori unitari estremi che altrimenti inficerebbero i successivi dati conclusivi di mercato. Viene quindi di seguito indicata la nuova tabella di dati.


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I dati di cui alla tabella n. 2 sono ovviamente riferiti alle offerte relative ad un libero mercato delle compravendite, depurate dei dati anomali.

Adesso occorre procedere alla normalizzazione delle rilevazioni sopra reperite, rappresentando che quando la fonte del dato è appunto un’offerta, per pervenire al relativo prezzo (o dato contrattualizzato), la stessa subisce una riduzione. Orbene nelle attuali condizioni di crisi economica, generalmente tale valore percentuale può essere quantificato nella misura del 5% sul valore libero.

Tale decremento tiene, in definitiva, conto non solo dell’attendibilità del dato rilevato, ma anche dei margini di un’alea di trattativa esistente fra l’offerta ed il definitivo contratto (prezzo).

Tabella n.3
Superficie mq	Offerta €	Valore unitario offerto €/mq	Prezzo unitario (ridotto del 5%) €/mq
35	319.000	9.114	8.658
180	1.400.000	7.778	7.389
60	565.000	9.417	8.946
140	1.100.000	7.857	7.464
225	2.050.000	9.111	8.655
160	1.250.000	7.813	7.422
42	375.000	8.929	8.483
150	1.580.000	10.533	10.006
60	530.000	8.833	8.391
37	295.000	7.973	7.574
55	420.000	7.636	7.254
110	1.000.000	9.091	8.636
80	8.00.000	10.000	9.500
150	1.050.000	7.000	6.650
250	2.000.000	8.000	7.600

Si tratta, a ben vedere, di quotazioni similari e pressoché omogenee ancorché di tipo campionario ma che danno, con ottima valenza, indicazioni sul mercato delle compravendite degli appartamenti nel mercato della zona.

Sono ovviamente dati che vanno letti ed analizzati ma che tuttavia rilevano che il mercato immobiliare delle abitazioni si presenta territorialmente abbastanza uniforme, con variazioni che tengono conto della dimensione degli abitazioni, del loro stato di manutenzione e della loro localizzazione zonale, con quotazioni minimo massimo che, come vedremo nel successivo paragrafo, non risultano mai superiori ad una alea percentuale dottrinalmente ammesse per ciascuna zona OMI.

In definitiva i dati accertati hanno fornito pertanto valide indicazioni che tengono conto della posizione degli edifici nei vari contesti urbani ed in particolare:

delle caratteristiche intrinseche delle unità immobiliari con riguardo al tipo di costruzione, al grado delle finiture, alle caratteristiche architettoniche e funzionali, alla distribuzione degli ambienti, alla destinazione d'uso ed alla consistenza complessiva nonché alla rispondenza allo scopo cui l'unità è destinata;

delle caratteristiche estrinseche quali la prossimità ed il collegamento con poli d'interesse

dell'andamento attuale dei prezzi in generale e delle condizioni del mercato.

Indagini di tipo indiretto

Le indagini indirette sono individuate, generalmente, su qualificate pubblicazioni nel settore immobiliare tramite le quali è possibile acquisire i valori unitari di zona per una determinata tipologia immobiliare. Al riguardo c’è da osservare che nelle pubblicazioni specializzate e negli osservatori l’andamento del mercato immobiliare in una definita zona viene espresso con valori medi ovvero con intervalli di valori minimi e massimi. Per quanto concerne i minimi e massimi, questi rappresentano valori medi relativi e non assoluti di mercato, con esclusione cioè di quei “picchi” che esprimono situazioni anomale o particolari.

Sono quindi valori che necessitano di opportuni aggiustamenti in relazione alle specifiche condizioni estrinseche e soprattutto intrinseche possedute dall’immobile in valutazione.

Per quanto concerne le indagini indirette è stato esaminato esclusivamente l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’agenzia delle Entrate (OMI), non solo per la sua trasparenza ed obiettività delle quotazioni nell’ambito immobiliare, ma essenzialmente perché il calcolo del valore venale dell’appartamento de quo è stato desunto, come prescrive la norma, dalle quotazioni dello stesso OMI. L’immobile è collocato nella zona OMI individuata dal codice “ B10”.


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Processo di valutazione – Criterio e metodologia estimativa

Introduzione

Il criterio di stima adottato, in relazione allo scopo della presente stima, tiene conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’unità immobiliare oggetto di stima e si basa sull’analisi della domanda e dell’offerta nel mercato di beni simili.


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La determinazione del valore

La determinazione del valore di mercato, come si è detto, avviene attraverso la comparazione, da un lato, dell’immobile oggetto della stima, del quale sono note le caratteristiche maggiormente influenti sul prezzo e, dall’altro, un campione di dati economici rilevati dal mercato con opportune indagini.

Stabilito l’approccio metodologico e cioè il metodo comparativo, si precisa che, nel nostro caso, sulle base delle indagini di mercato effettuate, possiamo procedere all’adozione dell’approccio statistico matematico.

Approccio statistico matematico

Il procedimento di elaborazione adottato risulta fondato sulla costruzione di un intervallo di valori entro il quale, con ampia probabilità ricade il valore di un immobile di caratteristiche ordinarie (più frequenti) nell’ambito del mercato economico indagato.

La metodologia posta in essere presuppone un’adeguata disponibilità di campioni di dati relativi al mercato delle compravendite quanto più possibile completi ed attendibili. In particolare detta metodologia che verrà utilizzata nella presente relazione tecnica, si fonda sull’adozione del procedimento statistico della deviazione standard.

In base al procedimento de quo è possibile costruire – da un campione casuale– un intervallo di valori entro il quale, con la probabilità del 68%, ricade il valore dell’universo delle abitazioni aventi caratteristiche medie ordinarie riscontrabili nella zona de quo.

Si tratta di un nuovo modo di fare estimo che si basa soprattutto su dati elaborati statisticamente e non basati sulla expertise del tecnico valutatore, seppure per verifiche preliminari sui dati rilevati.

Le operazioni da effettuare sono in definitiva rappresentate:

• da una prima fase concernente la determinazione di un intervallo entro il quale, con sufficiente attendibilità, ricade la maggior parte dei valori relativi alla tipologia immobiliare considerata (determinazione del valore medio zonale);


• da una seconda fase nella quale, in relazione alle specifiche caratteristiche dell’immobile e del microintorno, il tecnico individua il valore da adottare per l’unità immobiliare de quo.

La pratica : la determinazione dell’intervallo dei valori

Definita la metodologia procediamo ora all’elaborazione dei dati economici relativi alle offerte normalizzate (quindi contrattualizzabili) reperite nelle rilevazioni. Viene pertanto determinato l’intervallo di valori entro cui viene assunto il valore di mercato. I calcoli dettagliati sono di seguito tabellati.


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In definitiva dalle elaborazioni effettuate si ottiene così l’intervallo di valori nel quale con ampia probabilità (68%) ricade il valore venale dell’universo delle abitazioni di caratteristiche ordinarie ubicate nell’ambito del mercato economico indagato. Mentre nell’intervallo Vmedio +/– 2 x dev.stand ricade il 95% dei possibili valori verificabili.

Tale ultimo intervallo risulta essere:


Vmedio = 8.200 €/mq

Vmin = 6.400 €/mq

Vmax = 10.050 €/mq

VERIFICA CON I DATI DELL’OMI

Si procede quindi ad effettuare una verifica dell’attendibilità dell’intervallo di valore così determinato con quelli pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.

Così se analizziamo il precitato intervallo di €/mq (6.400 – 10.050) ottenuto con le elaborazione di tipo statistico matematico, non può che riscontrarsi una sostanziale coerenza con le quotazioni di mercato di cui all’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) il cui intervallo risulta pari a €/mq (7.100–9.200) per le abitazioni civili e pari ad €/mq (6.700–10.000) per gli immobili di tipo terziari.

In definitiva si riscontra che le quotazioni della Banca Dati dell’OMI sono coerenti sia con le quotazioni riferibili ad abitazioni di tipo civile, sia alla destinazione terziaria (che si rilevano nella zona OMI B10), accertando inoltre che, rispetto ad esso, le quotazioni di cui all’OMI non si discostano dall’alea estimale, ritenuta accettabile per una stima quale quella richiesta ( pari a circa 10%). [1]

Determinazione Valore Di Mercato

Dalle elaborazioni effettuate secondo il procedimento estimale sviluppato, per l’unità immobiliare in esame, l’intervallo di valori nel quale con ampia probabilità ricade il valore unitario di mercato di un immobile di caratteristiche ordinarie (più frequenti) nell’ambito del mercato economico indagato risulta essere:


Vmin = 6.400 €/mq in c.t.;

Vmax = 10.050 €/mq in c.t..


Per cui nell’ambito di tale intervallo si può determinare il più probabile valore di mercato dell’immobile de quo, tenendo in debito conto:


Per il il fabbricato

• Stato Manutentivo e Conservativo (normale)


• Qualità Tipologica delle finiture (civili)


• Dotazioni Impianti e Pertinenze Comuni (normali)


• Qualità Elementi Comuni (civili)

Per l’unità immobiliare

• Livello di Piano (terzo)


• Taglio (medio grande). Si ricorda che il valore unitario diminuisce all’aumentare del taglio)


• Stato Conservativo (normale)


• Qualità Distributiva Ambienti (normale)


• Dotazione Parcheggi Esclusivi (non esistono)


• Dotazione Impianti (normali o da revisionare)

Pertanto, in relazione alle caratteristiche specifiche dell’immobile in esame allo stesso si ritiene di attribuire un valore unitario di €/mq 7.500,00 per cui, essendo la superficie omogeneizzata di mq. 153, si valuta


Valore di mercato: mq. 153 x 7.500 €/mq = € 1.147.500,00


In cifra tonda: € 1.150.000,00